臺灣桃園地方法院民事判決 八十四年度訴字第八八四號
原 告 尚揚建設開發股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 宋志衡律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 羅美鈴律師
複代理人 鍾文對
右當事人間給付保證金等事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣參佰捌拾萬貳仟玖佰柒拾壹元，及自八十四年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十五，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實行前，以新台幣參佰捌拾萬貳仟玖佰柒拾壹元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）伍佰萬參仟貳佰捌拾元，及自八十四十月二十五 日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。二、前項聲明原告願供擔保請求准許宣告假執行。三、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、原告與地主乙○○等人於七十八年十二月十五日訂立合建契約，約定分配之方法 ：地主按建築法規分得「大豐路前段」百分之五十六建築面積，該面積內含大樓 之公設、突出物及陽台。「大豐路後段」樓房部分，五樓以下由建方與地主立體 對分，六樓、七樓則全歸建方所有（合建契約第三條約定參照）。兩造於合建契 約簽訂後，即委請建築師就地主可分得建物面積製成計算表即「地主土地面積及 可分得建物面積表」（下稱分配表），先行送交各地主審閱，嗣由建築師邀集雙 方在場解說地主可分得之範圍，徵得被告及其他合建人確認分配內容無誤，同意 按照「計算表」之分配方式履行合建契約並簽名為證，合先陳明。二、依照合建契約第三條及七十九年三月八日德安建築師事務所製作之「地主土地面 積及可分得建物面積表」附記欄之約定，茲提出被告依約應分得部分計算明細表 ，說明如下：
甲、第一期
㈠地號一○七八（重測後為大林段七七○地號）可分得24.2建坪，每坪約定單價 131,400元，產值3,179,396元（131,400元*24.2坪）。 ㈡地號一○七九（重測後為大林段七六九地號）可分得14.2建坪，每坪約定單價
128,000元，產值1,820,587元（128,000元*14.2坪）。 ㈢地下室可分得6.58建坪（車位二個）每坪約定單價70,000元，產值460,334元 （70,000元*6.58坪）。
㈣第一期被告可分得建坪之總價值為5,460,317元。 （3,179,396元+1,820,587元+460,334元=5,460,317元） 乙、第二期
㈠地號一○七八（重測後為大林段七七○─一地號）可分得5.7建坪，每坪約定 單價131,400元，產值758,800元（131,400元*5.7坪）。 ㈡地號第一○七九（重測後為大林段七六九─一地號）可分得23.6建坪，每坪約 定單價128,000元，產值3,024,581元（128,000元*23.6坪）。 ㈢地下室可分得0.62建坪（車位一個）每坪約定單價70,000元，產值43,122 元（70,000元*0.62坪）。
㈣第二期被告可分得建坪之總價值為3,826,503元。 （758,800元+3,024,581元+43,122元=3,826,503元） 丙、第一期及第二期被告可分得建坪之總值為9,448,357元。 （5,460,317元+3,826,501元=9,286,820元） 丁、以上計算式均詳如⒋⒛陳報狀之附表所示。三、以登記產權為準，被告實際取得之產值：
Ａ、第一期：
㈠登記為楊忠順名義，建號852 ，即桃園市○○路一一一號一樓之二，面 積23.41坪，每坪約定單價180,000元，產值4,213,341元（180,000元*2 3.41坪）。
㈡登記為楊忠順名義，建號853 ，即桃園市○○路一一一號二樓之二，面 積23.29坪，每坪約定單價130,000元。23.29*130,000=3,027,700 ㈢停車位面積12.05坪，每坪約定單價70,000元。12.05*70,000=843,612 合計㈠㈡㈢為8,084,653元。
Ｂ、第二期：
㈠登記為楊春桃名義，建號1541，面積38.058坪，每坪約定單價120,000 元。 38.058*120000=4,566,903元。 ㈡停車位面積9.193坪，每坪約定單價70,000元。9.193*70,000=643,508元。 合計㈠㈡為5,210,411元
以上Ａ第一期、Ｂ第二期被告以登記簿謄本記載為準實際取得之總產值13,295,064 元（8,084,653元+5,210,411元），計算式詳如⒋⒛陳報狀之附表所示。四、被告應退還原告保證金八十萬元，代繳之土地增值稅三十萬零二百三十七元，合 計為1,100,237元（800,000元+300,237元）。又被告實際取得之總產值為 13,295,064元，依約定應分得之產值為9,286,820元，實際超出（多分得） 4,008,244元（13,295,064-9,286,820）該多分得之產值即應依約退還（找補） 予原告。以上合計被告應返還原告5,108,481，惟原告僅請求被告返還五百萬三 千二百八十元，其餘請求捨棄（以上計算式詳如⒋⒛陳報狀之附表所示）。五、解釋意思表示應探求當事人之真意，如契約文字已經明確記載當事人之真意，即
應依照契約之內容履行，不得捨契約文字而別事探求。又契約成立後，除雙方中 途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意 為準。（最高法院十七年上字第一一一八號判例、四十九年台上字第三０三號判 例參照）因此，兩造就合建面積分配之計算公式自應依照德安建築師事務所七十 九年三月八日製作經雙方簽訂之「地主土地面積及可分得建物面積表」約定為準 。
六、合建契約於七十八年十二月十五日訂立，地主建物面積分配表則於七十九年三月 八日製作完成，經雙方簽字確認無誤。合建地主共七人，被告土地地號一○七八 （重測後地號變更為七七○地號，並分割增加第七七○─一地號），面積三六四 平方公尺，持分4/30，地號一○七九（重測後地號變更為七六九地號，並分割增 加七六九─一地號），面積四一四平方公尺，持分1/5；其餘地主六人，對於「 建物面積分配表」事後均依照該分配表進行分配及結算，僅被告一人有異議，顯 然違背誠信。依土地法第三十四條之一第一項規定，對共有土地之處分，應以共 有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二 者，其人數不予計算。因此，縱然被告事後反悔否認「建物分配表」之真正，惟 其土地持分僅分別為4/30及1/5而已，既經其他共有人依法處分（同意合建及約 定分配方法）自應同受拘束依約履行，何況被告係本人親自參與其事並簽名確認 在案？不容事後翻異。
七、依建物面積分配表「附記欄」記載：
㈠本分析表各無異議，同意照圖分配，依單價多退少補。 ㈡地主同意照本圖地下室基地全部開挖地下一、二層，地主照本圖可多分得壹倍 ，其餘歸建方所有。
㈢建方所分得後段基地，如欲加蓋八層，不超過建物1/2 ，地主不得異議。 ㈣本圖第二期部分如實施容積率，其條件另議。 由此可證，被告有義務依照上述之約定履行應無疑義。矧合建契約第三條，原係 計劃興建地面七層，地下一層之樓房，如係建造七層樓房，則祗能開挖地下一層 ，地主分得之停車位較少，如加挖地下第二層，地主則可比原來分得之停車位多 「壹倍」，故雙方約定「其餘的停車位」歸建方所有，並允許建方有面積限制的 可以加蓋第八層，以作為交換條件，以補償建方因開挖地下第二層及購買週邊畸 零地所增加的成本。如建方加蓋的第八層應予分配給地主，如此重要的權利事項 亦必然會記明於該款約定內，地主豈會無條件的同意「本分析表各無異議，同意 照圖分配」？查合建契約及其後製作之分配表，對於加蓋八樓部分，均無約定被 告可得分配之權利，而其他合建人亦未有所主張，合建契約之分配方法係以五層 及七層樓房為範圍，依無明文規定即予除外之法理，被告主張對加蓋八樓部分有 分配權即屬無理；況且原告加蓋八樓係以加倍分配地下室車位予被告為交換之條 件。此外並約定如容積率變更，分配之條件另議。且合建完成分配後，其餘六人 均無意見，足證兩造就地下室之分配及八樓加蓋產權之歸屬早於七十九年三月八 日即已約定。上述情節亦經證人建築師事務所承辦人、合建契約見證人、介紹人 等分別到庭證述在案，是以被告就此部分所為之主張顯無理由。八、原告遵照庭諭提出全部建物及土地登記謄本並製作統計表業已呈庭附卷。按合建
房屋根據建築業之慣例，地主所分得之建物，其基地之持分係依照建物區分所有 面積「比例」分配。查兩造七十九年三月八日簽署之「地主可分得建物面積表」 即係以樓板面積為準，並無另行約定土地之持分，此外在附記一特別註明「依單 價多退少補」又將大豐路前段、後段各樓層及地下室每坪之單價詳細訂明。足證 兩造分配之基準確係以「建坪」為單位，與土地之持分無關，且均慎重其事，絕 無意思表示錯誤之情節。因此，被告抗辯因加蓋八樓而使其分得之「土地面積」 減少云云，實有誤會。否則，原告豈會另行出資購買畸零地及增加開挖地下第二 層之成本，而使被告無償的「照建物分配表」可多分得壹倍停車位之理？九、至於被告主張土地於八十年間因地籍重測由原來的131.3平方公尺更改為143.7平 方公尺，縱然實在，惟其所增加之面積亦僅有12.4平方公尺而已，被告之土地二 筆之持分祗有4/30及1/5，所占權利比例不到1/5，即2.48 平方公尺，約0.7坪， 就全部建築基地面積而言，實在微不足道，遠低於一般公認之公差（百分之二） ，且重測之土地，一部分係原告出資所購買，豈能將其權益全歸屬於被告一人所 有？至於被告主張曾於八十三年十一月十日匯款壹佰壹拾萬元予楊宗條帳戶，與 本件之保證金及代墊增值稅無關。
十、兩造確認之事實：
㈠對於合建標的物之總建坪數確認第一期為七一五五．五九平方公尺，第二期為 六０四六．七七平方公尺。
㈡對於保存登記總面積、合建契約書、分配圖表之真正，均無爭執。十一、兩造爭執之重點，乃系爭建物第八層及地下室第二層被告有無分配權利？ ㈠原告主張，依據七十九年三月八日，經被告簽署同意之德安建築師事務所製 作之「分配表」，被告對於原計劃興建七層，後改建為八層樓房之第八層， 因已增加分配地下室停車位作為交換條件，故對第八層無分配權。 ㈡被告對於附卷「分配圖表」之真正並不爭執，且有其簽名表示同意。按意思 表示若前後不一致時，應以變更後之意思表示為準，當事人應受變更後之意 思表示所拘束。（四九年台上字第三０三號判例參照） 因此，兩造七十八年十二月十五日所簽訂之合建契約第三條約定之「分配方式 」已為嗣後七十九年三月八日簽署之「分配表」所替代，被告不得事後反悔。 如被告當時不同意改建為八層之樓房，原告則不必另外加建一層「地下室」停 車位分配予全體地主作為交換條件，亦不必另行出資購買「他人」所有之畸零 地合併於合建之基地上，使建物格局方正，以增加其實際價值。今原告本於誠 信之原則，在被告同意依（79.3.8）分配圖分配建物之條件下，次第完成建設 工程並支付鉅額額外之費用，使雙方同受其利。（地主可多分得較原約定的一 倍停車位）
十二、被告提出之計算書，並非依據雙方七十九年三月八日簽署之「分配表」而為計 算，與其應履行債務之本旨不符，其理由如下： ㈠依建蔽率百分之五十六計算係兩造之合意，且經其他合建人同意並已履行完 畢各無異議，不容被告任意主張變更為百分之六十。 ㈡建物公設依法登記，均有謄本庭呈可按，因此兩造計算分配數據，應以登記 簿謄本為準。
㈢地下室大部分為公共設施，停車位之分配已有「特約」約定，合建契約亦未 約定立體對分，被告就該部分主張立體對分，要屬無據。 ㈣被告應分得房屋部分之基地持分，按照契約約定係依照全部建物面積「比例 」計算，與房屋部分之立體對分無關；八樓部分在原契約並無規範，而係在 訂約後「另行附交換條件之特別約定」而增建，故在「地主可分得建物面積 分配表」上並無關於第八層產權如何分配之記載，由此可證，第八層建物之 產權係歸建方所有，應無爭議。
參、證據：提出下列證據為證，並聲請訊問證人楊其成、楊其清、陳振裕、李煉發、 楊水土。
㈠合建契約書。
㈡地主可分得建物面積計算表（⒊⒏）。
㈢土地增值稅計算表。
㈣桃園縣政府工務局桃建工建執照字第其○二三○號建造執照。 ㈤桃園縣政府工務局桃縣工建使字第其○一二九號使用執照。乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、原告起訴請求被告仍應給付伊新台幣五百萬三千二百八十元，無非係以雙方曾於 七十九年三月八日於德安建築師事務所簽訂之「地主土地面積及可分得建物面積 表」，是應以該約定為準云云。然依七十八年十二月十五日之合建契約書第三條 ，卻約定大樹林段一○七八、一○七九及一○五三等系爭土地地號靠大豐路前段 被告依建築法規可分得百分之五十六建築面積，後段乙方分得五樓對分之面積依 百分之六十建蔽率，是被告與其餘地主與原告間之分配應是立體對分之方式，建 得之總坪數有二分之一應是被告與其餘地主所應分得之數，然至今原告始終無法 將實際所建之坪數算出，又如何能算出被告應分得多少坪數？或被告應再付伊五 百萬三千二百八十元？
二、又依七十九年三月八日雙方所簽訂之「地主土地面積及可分得建物面積表」，其 附記一載：「本分析表各無異議同意照圖分配，依單價多退少補」，充其量僅能 表示原告依圖樣方式實物分配予地主等，而不能認係變更原契約之約定。至於實 際分得者，若有短少或溢額則另「依單價多退少補」，仍無法自該圖顯示出地主 等應分配之實際額數。況實際總建築面積、總土地面積究為多少，該圖亦未明列 ，是該圖上之分配面積如何計算？計算方式是否正確，本就可疑？又被告參與合 建之土地，於八十年五月二日地籍重測後，坪數增加即使僅為十二．四平方公尺 （由原有之一三一．三平方公尺增為一四三．七五八平方公尺），然於分配圖內 ，卻未見原告於「地主土地面積及可分得建物面積表」（以下簡稱面積表），增 加被告之分配坪數，顯見該面積表之計算方式已有錯誤且該分配表之計算方式與 雙方間之約定本有不合。
三、本件被告本就同意合建，自應依契約約定之內容履行契約，原告焉能依被告持分 土地之比率，而以土地法第三十四條之一第一項規定而要求約束被告，誠於法無 據。又即使其餘地主無提出異議，並不因此表示被告所分得之面積即屬正確；況 依其餘地主所稱，若被告勝訴彼等當亦隨後起訴，原因無他，因彼等實不知如何 計算分配所得面積。
四、原告主張於七十九年三月八日之面積圖上其附記欄有約明「建方所分得後段基地 如欲加蓋八樓，不超過建物二分之一，地主不得異議」，是八樓增建部分應分歸 原告，被告不得分配云云。然：
（一）地主不得異議並非表示建坪全歸原告取得，而地主不得分配。（二）面積圖上約明「地主所分得後段基地」，然原告於第一、二期前後段皆有加蓋 八樓（第一期面積為一○三、四九七平方公尺，第二期為九○、七○九平方公 尺），況其加蓋面積皆會持分土地，使地主分得之持分土地面積變小，亦影響 地主權益，是其不能以地主們皆有在面積圖上簽名，即主張地主們放棄八樓建 坪之分配權益。
（三）原告並以因開挖地下二層成本較貴，是地主願放棄八樓分配權益，然開挖一、 二層地下室雖成本較高，然其地下層之開挖成本卻已包含於車位之讓售價格中 ；且車位之分配，係依照其開挖成本與地主分配，原告已分得較多之停車位， 是其以開挖一、二層之成本取得八樓加蓋權，與事實不符。（四）被告固同意原告開挖地下室一、二層，原告並同意被告可依「分配表」可多得 壹倍，然原告就地下停車位之計價，卻以開挖地下室總成本為計算標準，每個 停車位計價七十萬元，是即使被告分得較多一倍，卻等於須多付出相當於七十 萬元之開挖地下室成本向原告購買車位，則此部分，焉會較有利於被告，是原 告以開挖地下室二層為由，而主張加蓋之八樓，應全歸建方所有，被告同意不 分配云云，誠與事實不合。
（五）依建物面積分配表附記三載明「建方所分得後段基地如欲加蓋八樓，不超過建 物二分之一，地主不得異議」，並未載明加蓋後之八樓全歸建方（原告）所有 ，是為何被告（地主）不能參與分配？況依上附記三所載僅「建方所分得後段 基地」原告（建方）可加蓋八樓，然原告於「前段」部分，只開挖一樓地下室 ，並亦一同加蓋八樓，完全違反雙方之約定，卻又不將加蓋八樓之面積分配給 被告及其他地主，如此又如何能使被告相信被告完全依契約之約定分得應得之 坪數。
（六）就原告於八十五年八月廿三日所提準備書狀之計算書，提出有疑問者： ⑴就桃園市○○路一一一號一樓之二及同地號二樓之二，其公設計算書有誤， 兩樓之公設合計應為七、四五平方公尺，而非一四、九○平方公尺，此可自 其面積表上「各戶面積表」一、二樓之公設皆為他戶公設之二分之一，可以 得知。
⑵桃園市○○○○街二號三樓，該車位售價僅為伍拾萬元（面積僅五、二四平 方公尺）原告誤列為七十萬元，與事實不符。
六、證人德安建築師事務所之建築師係受僱於原告，又合建契約見證人，係介紹地主 及被告與原告合建者，與原告皆有利益糾葛，已難使人相信彼等會公平證詞，是
彼等證言，不足採信。
七、保證金八十萬元與代繳增值稅三十萬二百二十七元，被告已於八十三年十一月十 日匯款一百一十萬元入楊宗條帳下（見被證一），此一匯款事實原告並不否認， 僅因原告認被告尚須補足差額，即將款項扣抵入價款，而否認被告就此乙部分已 支付；此乙款項被告實已給付，原告不應將保證金與增值稅部分混入價金內計算 ，況依被告提出之計算表（⒐庭呈），原告尚應給付被告一百三十六萬四百 二十六元（詳如附件二之計算式），是原告所請求者，並無理由。參、證據；提出⒒⒑之聯邦商業銀行匯款單一紙（影本）為證。丙、本院依職權向桃園縣政府工務局調閱桃園市○○○段第一○五三之二、一○七八 、一○七九地號土地之建築相關資料，並囑託桃園縣桃園地政事務所就系爭建物 各層面積分層統計。
理 由
壹、原告起訴主張兩造於七十八年十二月十五日簽訂房屋合建契約，由被告及訴外人 即其餘地主合建房屋，原約定分二期建築，每期均有前後段，前段即臨大豐路之 店面，後段則為住家，均建築七層樓房屋，各開挖一層地下室，嗣變更設計，原 告就第一期之建物多挖地下室二層，並於第一、二期後段部分均增建八樓，原告 並於七十九年三月八日由建築師事務所製作地主建物分配表予被告及各該地主確 認後，依七十九年三月八日之分配表興建完竣，被告第一期分得臨大豐路之店面 一戶登記於其子楊忠順名下，第二期分得後段之第三層房屋，登記於其女楊春桃 名下，並均已交屋完畢，依兩造之分配表之協議，雙方就分得建坪應核實計算多 退少補，詎被告竟以分配之坪數不足拒絕返還原告於締約時所給付之保證金八十 萬元，及原告代墊之增值稅三十萬二百三十七元，且就多分得之面積價款三百九 十萬三千零四十三元亦未找還原告，依合建契約請求被告返還原告五百萬三千二 百八十元等語。被告則以：兩造依合建契約第三條之規定，原告應與被告及其他 合建之地主依建物總建築坪數對分，即不論第一期、第二期工程之地下一樓至八 樓及第一期之地下二樓，被告與其餘合建地主應分得建物總坪數之二分之一，雖 被告於七十九年三月八日簽署「地主土地面積及可分得建物面積表」，惟該分配 表僅表示被告願意依照該分配表之方式分得實物，但實際分得之建物較合建契約 約定之方式若有溢額或短少時，仍應依單價多退少補，而非該分配表取代合建契 約書，本件被告就原告所代墊之增值稅三十萬與保證金八十萬元部分已經已匯款 一百一十萬元予原告之負責人楊宗條，依合建契約立體對分方式，被告所分得之 房屋仍較約定短少，原告應再給付被告二百三十六萬零七百六十一元等語資為抗 辯。
貳、本件原告主張兩造於七十八年十二月十五日締結合建契約，由被告與其餘訴外人 楊其成、楊其龍、楊香、楊建進、楊其清、楊寶山等地主提供桃園市○○○段第 一○五三─二地號、第一○七八地號（⒍⒏重測後為桃園市○○段第七七○地 號，⒐⒐因分割再增加七七○─一地號）、第一○七九地號（⒍⒏重測後為 桃園市○○段七六九地號，⒐⒐因分割再增加七六九─一地號）土地與原告合 建共二期前後段各為七層樓房屋，被告就重測前大樹林段第一○七八地號之應有 部分為三十分之四，重測前同段第一○七九地號之應有部分為五分之一。嗣兩造
合意變更設計欲在第一期工程加挖地下二樓，在第一、二期工程之後段部分增建 八樓，原告乃請建築師依據合建契約書就被告與其餘合建地主可分得之建物面積 詳為計算，並於七十九年三月八日請建築師事務所之人員向被告及其餘地主解釋 後，兩造及其餘地主均同意「地主土地面積及可分得建物面積表」（下稱分配表 ）分配，嗣原告並已經依約將合建房屋興建完工，建物第一期總建坪為七一五五 ‧五九平方公尺，第二期總建坪為六○四六‧七七平方公尺，第一、二期之前段 均編為Ａ、Ｂ二棟，第一期後段則編為Ｃ、Ｄ、Ｅ棟，第二期後段則編為Ｃ、Ｄ 、Ｅ、Ｆ棟。被告乙○○分得第一期編號Ｂ１、Ｂ２（樓中樓店面）第八五二、 八五三建號一戶登記於其子楊忠順名下（權狀面積、主建物、附屬建物、公共設 施、車停位面積等之建號、面積詳見附件一表㈣），第二期分得Ｃ３第一五四一 建號一戶登記於其女楊春桃名下（權狀面積、主建物、附屬建物、公共設施、停 車位面積等之建號、面積詳見附件表㈤─一），建物並均已取得使用執照交屋完 畢之事實，業據提出合建契約書、分配表、土地增值稅計算表、桃園縣政府工務 局桃建工建執照字第其○二三○號建造執照、桃園縣政府工務局桃縣工建使 字第其○一二九號使用執照為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張事實 為實在。惟被告辯稱：兩造依合建契約之約定應就全部建物之建坪對分，即第一 、二期臨大豐路之前段部分由地主與建商自地下一樓至七樓立體對分，第一、二 期除後段六、七樓歸建商所有，五樓以下則均應立體對分且依百分之六十建蔽率 。七十九年三月八日分配表被告簽署同意僅表示被告同意分得該實物，但被告並 無放棄第一、二期後段增建之八樓及第一期增建地下二樓立體對分之權利，蓋因 該八樓亦有產權會朋分土地持分，若被告不得分配必定影響被告所分回土地之比 例，至於原告主張因加挖地下二層提高成本，被告與其餘地主以放棄分配加蓋第 八層之權利云云，被告否認，且縱認屬實，本件原告僅就第一期有加挖地下二層 ，第二期部分並無加挖地下二層，就第二期部分加蓋之八樓部分原告亦應依立體 對分之約定，分配予被告，被告就不爭執應返還原告之保證金八十萬元與原告代 墊增值稅三十萬二百三十七元早已匯款至原告負責人楊宗條名下等語。參、經查：
一、兩造於七十八年十二月十五日簽訂合建契約，第三條約定：「㈠大樹林段一○七 八、一○七九、一○五三─二之地號內，依建築師設計規劃靠大豐路前段蓋七樓 公寓，其基地坐落之土地面積分配甲（建商）乙（地主）雙方各半，惟乙方分得 之土地按建築法規分得百分之五十六建築面積（其面積包括本大樓公共設施突出 物及陽台）。㈡後段依建築師設計規劃為蓋七樓房，惟五樓以下之部分係與地主 採立體對分，六、七樓部分全歸屬甲方所有（其面積包括本大樓、公共設施、突 出物及陽台）。㈢後段乙方所分得之房屋坪數，甲方同意其合併前段一至五樓之 房屋面積。㈣後段乙方分得對分面積依百分之六十之建蔽率。㈤房屋分配如有差 額，再行相互補貼。」由該合建契約之約定，兩造原約定合建七樓公寓，合建之 第一、二期前段之Ａ、Ｂ棟，基地坐落兩造各二分之一，建物部分則被告可依所 提供土地之面積分得百分之五十六之建築面積，至於第一期後棟Ｃ、Ｄ、Ｅ部分 及第二期後棟Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ之六、七樓部分均歸原告所有，五樓以下則由兩造 依建蔽率百分之六十立體對分，惟就下室，並未特別明定開挖面積若干，故應以
法定必須具備面積（含公共設施、法定避難空間、法定停車位）為開挖依據。二、原告主張兩造於合建契約簽訂後，原告即委請建築師就地主可分得建物面積製成 計算表即「地主土地面積及可分得建物面積表」（下稱分配表），先行送交各地 主審閱，嗣由建築師邀集雙方在場解說地主可分得之範圍後，原告之法定代理人 甲○○與被告及其他合建人同意按照「分配表」之分配方式分配，兩造並在「分 配表」上簽名，故兩造關於合建房地之分配應依該「分配表」為準，該分配表已 經取代原來合建契約而為兩造新的合意等語，並聲請訊問證人陳振裕、李煉發、 楊水土、楊其成、楊其清。被告則以「分配表」僅係兩造關於分配實物達成協議 ，差額找補仍應依「合建契約書」資為抗辯。是本件之爭執點在於七十九年三月 八日之「分配表」是否已經取代七十八年十二月十五日之「合建契約書」而為兩 造關於合建之新合意，又被告就第一、二期後段之八樓部分及第一期之地下室一 、二樓部分是否仍得依「合建契約」之約定與原告就產權價值立體對分。（一）按兩造於七十九年三月八日所簽署之「分配表」共分表格二式、附記欄二部分 。表格部分將參與合建之重測前第一○七八、第一○七九地號之地主即被告楊 其成、訴外人楊其成、楊其龍、楊香、楊建進、楊其清、楊寶山等人，楊來木 （為臨大豐路之重測前大樹林段第一○七七─四地號畸零地地主，詳下述）、 另行締約參與合建之訴外人楊萬福（重測前大樹林段第一○七九─一、第一○ 八○地號之地主）等人，依七十八年十二月十五日合建契約書所約定之分配方 式計算各地主所應分得之建物面積，再經各樓層之室內面積、樓梯面積、陽台 面積、突出物面積、地下室公共設施、一樓川堂公共設施之面積逐一計算。就 其所列出第一、二期地主土地面積與可分得建物面積之計算式與土地登記簿謄 本之被告與其餘合建地主之持分面積，互核相符。且其計算被告與其餘合建地 主可分得之建物面積，就第一、二期前段臨大豐路之Ａ、Ｂ棟部分建物之分配 ，係依合建契約第三條第一項規定，就被告與其餘地主提供之各該基地總面積 所佔持分，立體對分分得百分之五十六之建築面積，此有被告亦不爭執之「分 配表」在卷可證。
（二）按解釋意思表示應探求當事人之真意，如契約文字已經明確記載當事人之真意 ，即應依照契約之內容履行，不得捨契約文字而別事探求。又契約成立後，除 雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當 時之真意為準（最高法院十七年上字第一一一八號判例、四十九年台上字第三 ０三號判例參照）。將兩造於七十八年十二月十五日所訂定之「合建契約書」 與七十九年三月八日所簽署之「分配表」相互核對，「合建契約書」僅約定合 建土地坐落地號及興建共二期前後棟均為七層樓之公寓樓房，但就地下室究竟 興建幾層並未於合建契約中明定，且關於如何立體對分之計算標準並未明文。 「分配表」則將兩造應如何分配建物之計算方式、分配結果予以表明，其「附 記欄」更記載：「一、本分析表各無異議，同意照圖分配，依單價多退少補。 大豐路前段一樓每坪十八萬，二、七樓每坪十三萬，三至六樓每坪十二萬；大 豐路後段一樓每坪十五萬，二、七樓每坪十三萬，三至六樓每坪十二萬，地下 室每坪七萬。二、地主同意照本圖地下室基地全部開挖地下一、二層，地主照 本圖可多分得壹倍，其餘歸建方所有。三、建方所分得後段基地，如欲加蓋八
層，不超過建物二分之一，地主不得異議。四、本圖第二期部分如實施容積率 ，其條件另議。」由兩造簽署之「分配表」可知：⑴兩造原預定興建之七樓建 築已經變更為八樓建築，但八樓限於原告即建方所分得之後段基地處加蓋（即 在第一期後段之Ｃ、Ｄ、Ｅ部分及第二期後段Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分由原告有限 制之加蓋）。⑵就第一期Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟及第二期Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ 、Ｆ棟地下室之興建已經明定被告與其餘地主均同意照圖第一期地下室基地全 部開挖一、二層（第二期則開挖一層並無變動）。⑶第二期工程部分原則上比 照第一期工程之分配方式分配，但營建主管單位若實施容積率，則「分配表」 關於第二期之地主可分得面積將作廢而需重新議定。⑷所謂立體對分係指依「 建坪價值」立體對分，並將一至七樓與地下室各層每坪單價逐一標示。且將各 地主依照「合建契約書」就第一、二期所可分得之地下室面積逐一計算。且建 物主體與公設依法登記，均有謄本在卷可按，因此兩造計算分配面積數據，應 以登記簿謄本為準。又「分配表」之內容除將「合建契約」之分配結果予以具 體數據化外，並就「合建契約」所謂約定之加蓋八樓與地下室面積、產權分配 逐一敘明，其內容顯然較「合建契約書」為詳盡。雖原告並未將渠所可分得之 建物面積於「分配表」上表明，惟被告若對此有疑，基於契約自由原則，可要 求原告提出其分配之建物明細，惟被告於簽署「分配表」時既無異議而予以簽 署，被告自應受該「分配表」之拘束，且原告所可分得之建物面積未於「分配 表」上載明，並無礙於於兩造就七十八年十二月十五日合建契約建物之分配達 成新協議，蓋地主分配剩餘之部分即屬原告所有，而無疑義。故就第一、二期 後段八樓部分及第一期地下室部分之分配方式，即應遵照兩造七十九年三月八 日「分配表」附記欄之協議。
（三）就第一期地下室一、二樓部分被告不可與原告立體對分： ⑴依「分配表」之「附記欄二」約定：「地主同意照本圖地下室基地全部開挖 地下一、二層，地主照本圖可多得一倍，其餘歸建方所有。」被告簽署「分 配表」表示同意，則就此條款約定而言，各地主已經明示同意只要其取得較 原定多一倍之之地下室面積，其餘開挖之地下室面積均歸原告即建商所有， 即本件被告原本可分得之第一期地下室面積為三‧二八八坪、第二期為二‧ 一二坪，因同意原告將第一期之地下室基地一、二層全開挖，其因此可多得 一倍之地下室面積，即被告依「分配表」就第一期部分可分得地下室六‧五 八坪。
⑵證人即負責製作分配表之德安建築師事務所承辦人員陳振裕到庭證稱：分配 表有向地主說明，依照法規地下室之法定防空避難室及停車場，地主與建商 一人一半，樓梯、水池、配電室均算在每戶之公設內；分配表附記二之意思 係依照法律規定，（本件基地）不需要整個基地全部開挖，地主同意只要給 他們再法定面積的一倍即可，其餘歸建商，如法定挖一百坪，地主可分得五 十坪，全部開挖後面積有三百坪，地主只要分得一百坪，另二百坪歸建商所 有，本件依該表上載被告法定可分得三‧二八八坪，故地下室部分若全部開 挖則被告可分得六‧五七六坪等語（見八十五年七月十八日言詞辯論筆錄） 。其於本院八十五年八月二十二日復到庭證稱：兩造簽署分配表當時伊向地
主說明的與在庭上一樣清楚，七十九年三月八日之各戶面積表僅有一期而已 ，地主選擇的也有二期，前段、後段是以靠近大豐路與否來區分，建照執照 第一頁內面已有規劃部分為第一期，右邊靠近樹林六街部分為第二期，等水 利地買到後才蓋，有另外一個建築號等語。證人陳振裕證詞與「分配表」附 記欄二所載之內容相互核對，因本件第二期工程並未實施容積率，其分配方 式依「分配表」附記欄四之記載，第二期地下室之分配方式亦應比照第一期 之分配方式，即被告可分得較原定「大豐路二期地主土地面積分得建物面積 表」所計算可分得之地下室面積七‧○一平方公尺（即二‧一二坪）多一倍 之面積即四‧二四坪。
⑶綜上所述，被告既已明示同意原告按照「分配表」所附之面積分配多一倍之 面積予被告，其餘原告所開挖之地下室一、二樓面積（扣除公共設施部分） 均歸原告所有，被告自不得再依原「合建契約」之精神，主張立體對分第一 期地下室一、二樓與第二期地下室。
（四）就第一、二期後段八樓部分，應歸原告所有無須與被告立體對分： 原告主張：兩造合建初時原係計劃興建地面七層，地下一層之樓房，如係建造 七層樓房，則祗需開挖地下一層，地主分得之停車位較少，如加挖地下第二層 ，地主則可比原來分得之停車位多「壹倍」，故雙方約定「其餘的停車位」歸 建方所有，並允許建方有面積限制的可以加蓋第八層，以作為交換條件，以補 償建方因開挖地下第二層及購買週邊畸零地所增加的成本，故就第一、二期後 段八樓部分，被告與其餘地主均無分配權利等語。被告則以：原告僅於第一期 工程開挖地下二樓，第二期工程並未開挖地下二層，原告屢稱花錢購買周邊之 畸零地所增加之成本以換取八樓之分配權，然雙方對此並無約定，而畸零地之 利用本在原告估算成本內，且原告購買之畸零地，原告亦依相當土地比率以地 主之地位與被告及其餘地主分配應得之建坪，依「分配表」附記欄一、三所載 之意旨，被告固同意照圖分配實物，然被告並未放棄八樓之分配權利，故分配 結果若有差額，兩造仍應依各樓單價互相找補等語置辯。經查： ⑴證人即參與合建之地主楊其清稱：被告乙○○是伊兄長，計算表（即分配表 ）是建築師算好拿給伊看，伊看不太懂，楊其成比較知道，楊其成當時有向 伊等解釋，楊其成說好，伊等均同意，伊弟弟說可以簽伊就簽，建商說後面 部分要加蓋八樓，圖面有拿給伊等看，伊等認為只要有原本答應伊等的坪數 （原來要給伊等的）夠的話即可，伊等沒有意見，增值稅部分伊不用繳，地 下室是否約定（開挖）一層伊不知道，當時只有說照法定，代書、建築師有 向伊等解釋，伊聽不懂，楊其成說好即好，加蓋八樓好像是不合法的，起先 沒有蓋八樓，是後來才又打圖，伊等是在圖面上簽名，只要有分到原來約定 一二○‧二九六坪登記給伊就好，至於他們要蓋多少是他們的事，八樓土地 持分部分當時並未說到要移轉給建商，要分給伊多少伊不知道，建商說夠了 就夠了，事後伊還拿錢貼建商等語（見本院八十五年六月二十二日言詞辯論 筆錄）。
⑵證人及參與合建之地主楊其成稱：被告是伊兄長，計算表（即分配表）伊等 看不懂，建築師說有公平按照合建契約書約定來分，伊等是要求有對分即可
，第一批建商有說若伊等分得太多，要拿錢出來‧‧‧‧計算書上說前段十 八萬，後段十五萬等價格伊等無意見，當初沒有說地下室要挖幾層，後來打 電話來說要挖地下室，建商起先說先挖一層，後來又說要挖第二層，算法即 照計算表上的方法分，‧‧‧伊分到三間一個車位，是拿平面圖來選欲分得 之樓層，再看選到樓層多少來計算多退少補，並非伊等地主要求挖地下二層 建商才要求要蓋八樓，地下二樓是建商自己想挖的，後來還要求後面部分加 蓋八樓，如果不影響到原先約定要分給伊的部分，伊等同意，八樓土地持分 之事伊不知道，伊等其他地主是後來原告有再補給伊等一些，伊等也沒有計 算拿到的夠不夠，楊其清向地主購得土地後，以原價給尚揚建設作為後段建 築基地，伊等放棄承買權後由原告向國有財產局買該水溝地作為建築基地用 ，原告有無向楊來木購買第一○七七─四地號之土地伊不清楚，但有一塊楊 來木之後段畸零地列入土地範圍等語（見本院八十五年六月二十二日言詞辯 論筆錄）。
⑶由上述證人揚其清、揚其成即同提供土地參與合建之地主之證詞可知： ①七十九年三月八日「分配表」簽署之前，負責設計本件房地之建築師事務 所確實派員向各地主解說，地主協商後同意依「分配表」之分配方式分配 。又證人即負責製作分配表之德安建築師事務所承辦人員陳振裕到庭證稱 ：‧‧‧‧附記三之意思係因政府有獎勵設置停車場的辦法，本件因為停 車場的面積擴大，所以可以受獎勵而擴大建物的容積率，所以可以加蓋， 所以在該表上的丁、戊（應指後段Ｄ、Ｅ棟）加蓋八樓，因為地下室多分 一倍給地主，所以地主同意（八樓部分全歸建商）等語（見本院八十五年 七月十八日言詞辯論筆錄）。足認本件工程於簽訂合建契約當時之規劃， 僅得興建地上七層之建物，嗣因變更設計於第一期工程地下室基地全部開 挖二層，增加停車場面積，依據政府獎勵設置停車場之相關辦法，致建築 物之樓地板面積得以增加即容積率擴大，故得以興建後段之八樓。惟挖掘 地下室之建造費用依營建業之實務，其費用通常為地面建築之一倍以上， 本件合建房屋依原定興建七樓之規劃，依照營建法規之規定，六層樓層以 上者，按建築面積全部附建，本件第一期前段部分兩造約定七樓全部立體 對分，依規定前段附建地下室面積為一七六‧四平方公尺，至於後段兩造 約定一至五樓依百分之六十建蔽率立體對分，則依規定無須附建。第一期 地下室經兩造於七十九年三月八日重新協商後，地下室一、二樓總面積為 二三○六‧七七平方公尺，較原來依法需附建之一七六‧四平方公尺，增 加一六七九‧○五平方公尺，以每坪八萬元之造價計算，共計增加造價成 本四千四百九十九萬五千二百元，原告因全部開挖地下室所得面積，扣除 加倍給予地主之面積及法定公共設施面積外，原告另提供公用停車位一八 二‧五○平方公尺之公用停車位，原告實際上多得一四一三‧○四平方公 尺，以兩造約定地下室每坪單價七萬元計算，原告可多得二千九百二十一 萬一百五十元，與增加造價相互扣抵，原告仍增加成本一千五百零七萬七 千零五十元（計算式詳表㈡）。
②又兩造合建契約附記㈡約定：合建土地中間有一水利地，由甲方（原告）
承購所有，並負責遷移本水溝至道路旁，其道路用地由乙方負責提供。附 記㈢約定：本合建土地採二次施工，第一次為可優先申請，第二次施工俟 水利地承購完成時，同時合併起造，第二次施工完工日期順延。附記㈣載 明：大樹林段一○五○─二地號面積九‧三坪，係由甲方向楊來木買入， 甲方同意讓與楊其成在一○五三─二地號之九‧三坪之面積移轉讓與甲方 。證人即仲介兩造合建之仲介人李煉發、楊土水證稱：原告在第二期基地 上另向楊其清購買一百坪土地，且有購買水利地及地目田之第一○七七─
四號土地加入合建土地，地下室二層開挖係何人提起已不記得，當時有協 調，建商說成本太高了，建商說八樓讓其蓋地主也同意，地主有答應蓋八 樓全部給建商，有的大位置的要多給，而面積是對半分的，但要多給地下 室的面積多少伊等不記得了，建商有向地主說明，伊二人之仲介費雙方均 有付，乙○○是伊親戚，兩造簽說明書（分配表）時伊二人均有在場，但 沒簽名等語（見本院八十五年七月十八日言詞辯論筆錄）。李煉發與楊水 土係兩造合建之仲介人，對兩造合建經過知之甚詳，且兩造之糾葛對渠二 人並無絕對之利害關係，其等實無甘冒偽證刑責而故為虛偽不時之陳述之 理，其等證詞若與客觀事實相符，自得採信，先予敘明。由證人李煉發、 楊水土之證詞與證人即參與合建之地主楊其成陳述可知原告確實有另外購 買水利地及向訴外人亦為參與合建之地主楊其清購買土地加入建築基地， 該等基地應即係大林段第七六八、七七七─一、七九四─一地號等土地， 共計有三七九‧五二平方公尺（即約一一四‧八○坪）。再參閱依本院向
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