臺灣臺中地方法院民事判決 107年度重訴字第122號
原 告 王信仁
訴訟代理人 魏光玄律師
被 告 王坤德
張榮仁
顏枝愼
廖滄浪
廖滄海
上四人共同
訴訟代理人 張益隆律師
複 代理人 林怡芬律師
上列當事人間請求優先承購土地事件，本院於民國108 年6 月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分
本件被告王坤德經合法送達，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由 其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
壹、原告主張：
一、原告與被告王坤德為兄弟，原為臺中市○○區○○段00○00 地號土地（以下合稱系爭土地）共有人，應有部分各2 分之 1 。於民國102 年2 月26日，原告取得被告王坤德同意於系 爭土地上興建房屋，雙方並約定在房屋興建完畢前，租金暫 為每月新臺幣（下同）1 萬元，待興建完畢後，再另行約定 租金。原告隨即於同日委託陳明楠建築師規劃設計建物及申 請建造執照。當時訴外人振宇商城股份有限公司（下稱振宇 公司）尚未設立登記。振宇公司嗣於102 年6 月間，向原告 表示希望該建物興建完畢後其能優先承租，雙方乃約定由振 宇公司每月給付466,400 元權利金，系爭土地上建物興建完 畢將優先出租予振宇公司。原告並按月將權利金之一半即23 3,200 元交付被告王坤德。原告嗣於103 年1 月12日委託世 助營造有限公司（下稱世助公司）興建房屋（嗣經登記為臺 中市○○區○○段00○00號建號、門牌號碼為臺中市○○區 ○○路0 段000 號，下稱系爭建物），並簽訂營造工程承攬
契約書，約定總價1,250 萬元。於103 年5 月19日，為取得 系爭建物之建造執照，原告與被告王坤德便將上開租地建屋 之約定予以書面化，而簽訂土地租賃興建房屋契約書（下稱 甲租約）。系爭建物嗣於104 年6 月16日建築完畢、取得使 用執照，而登記為原告所有，且由原告持有系爭建物所有權 狀。原告亦與被告王坤德約定將租金比例改為由原告取得3 分之2 ，被告王坤德取得3 分之1 。原告嗣於本院106 年度 建字第22號案件中，與世助公司就系爭建物之工程尾款爭議 ，以1,636 萬7,923 元達成和解，並全數給付完畢，可見系 爭建物確係由原告出資興建。是以，原告乃系爭土地租地建 屋之承租人，依土地法第104 條第1 項規定，被告王坤德於 105 年12月19日出賣其所有系爭土地應有部分2 分之1 （下 稱系爭應有部分）予被告張榮仁、顏枝愼、廖滄海、廖滄浪 時，原告有依其等所訂買賣契約同一條件優先購買之權。被 告依法應將買賣條件通知原告，使原告得以決定是否行使優 先購買權。
二、然而，被告雖曾寄發大里郵局383 號存證信函（下稱系爭存 證信函）通知原告上開買賣情事，惟該信函乃寄送至原告戶 籍地，原告並未成功收受，被告惡意不送達原告所營位於黎 明路之地政士事務所地址，應認上開通知送達不合法。且該 存證信函中亦未揭露被告間買賣契約之付款方式、瑕疵擔保 及系爭土地尚有抵押權等重大交易事項，故該通知內容亦不 合法，原告無從行使優先購買權。依土地法第104 條第2 項 後段規定，被告嗣於106 年1 月17日辦理系爭應有部分所有 權移轉登記，自不得對抗原告。原告已於106 年1 月20日寄 發存證信函主張行使優先購買權，爰提起本件訴訟等語。三、並聲明：
（一）確認原告對被告王坤德所有系爭應有部分，有以被告王坤 德於105 年12月19日與被告張榮仁、顏枝愼、廖滄海及廖 滄浪所訂買賣契約同一條件之優先購買權存在。（二）被告王坤德應將系爭應有部分，由臺中市中興地政事務所 於106 年1 月17日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登 記（即分別移轉登記予被告張榮仁、顏枝愼、廖滄浪、廖 滄海權利範圍20分之1 、20分之1 、20分之3 及20分之5 ），予以塗銷。
（三）被告王坤德就系爭應有部分，應與原告以如其於105 年12 月19日與被告張榮仁、顏枝愼、廖滄海及廖滄浪所訂之買 賣契約同一條件簽訂買賣契約，並於原告給付被告王坤德 2 億1,600 萬元後，被告王坤德應將系爭應有部分之所有 權移轉登記予原告。
貳、被告答辯：
一、被告王坤德：
我出售系爭應有部分時，我有交代林一衫要通知原告優先購 買，林一衫說只要有寄出通知即可，但原告未收到通知，故 本件原告請求有理由等語。
二、其餘被告：
（一）102 年1 、2 月間，振宇公司負責人洪坤山即與原告協議 承租系爭土地建屋，洪坤山因而自102 年6 月起，給付保 證金150 萬元，並依約按月給付系爭土地租金531,600 元 予原告及被告王坤德，扣除2%健保補充費及10% 租賃所得 後，每月實際給付之土地租金為466,400 元，該等款項並 非原告主張承租系爭建物之權利金或租金。嗣於102 年11 月6 日，振宇公司與原告、被告王坤德就上開租地建屋約 定，簽訂不動產租賃契約書（下稱乙租約）。系爭建物係 由振宇公司委託陳明楠建築師設計監造，由世助公司、盛 圖營造有限公司共同興建完畢，共耗資6 千多萬元，原告 未出資分文，雙方僅約定由原告擔任起造人及系爭建物所 有權登記名義人，此業經證人陳明楠、王柏彥、林一杉於 本院106 年度重訴字第365 號及臺灣臺中地方檢察署106 年度偵字第4918號刑事案件（下稱刑事案件）中證述明確 。被告王坤德亦於刑事案件中供稱有出租系爭土地給振宇 公司。是以，系爭土地既已於102 年11月6 日出租予振宇 公司興建系爭建物，被告王坤德自無從再於103 年5 月19 日出租系爭土地應有部分予原告。又系爭建物之建造執照 早在102 年10月31日即已核發，故原告主張其與被告王坤 德係為取得建造執照而於103 年5 月19日簽訂甲租約，顯 屬不實。佐以原告與被告王坤德約定每月租金1 萬元，遠 低於行情，原告甚至未曾給付租金，足證甲租約乃臨訟偽 造，或為通謀虛偽之意思表示，而屬無效。本件原告並非 土地法第104條所定土地承租人，自無從主張該條之優先 購買權。
（二）又被告王坤德出售系爭應有部分時，已多次通知原告，但 原告不願行使優先購買權。被告王坤德復委託林一杉於10 5 年12月20日寄發系爭存證信函通知原告優先購買，該信 函已就買賣標的、總價金、與第三人買賣契約成立日期等 必要之點為詳實記載，至於付款方式、瑕疵擔保等則非屬 買賣契約必要之點，而無須載明於通知。系爭信函已寄送 至原告戶籍地及其所營地政士事務所登記地址，前者由大 樓管委會收受後，以查無此人而退回，後者則是逾期招領 退回。林一杉遂於106 年1 月3 日於前鋒日報平潭時報聯
合專版登載公告，通知原告行使優先購買權。是被告王坤 德已履行其法定通知義務。本件原告既自承系爭存證信函 已寄送至其戶籍址，該通知自生合法送達效力，原告無故 退回信件，乃放棄優先購買權，或默示同意通知內容之意 思，自不得於權利行使期間消滅後，再主張行使優先購買 權或再為爭執等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。參、兩造不爭執之事實及爭點整理結果（本院依判決格式修正或 增刪文句）：
一、不爭執之事實：
（一）爭系爭土地原為原告與被告王坤德所共有，應有部分各2 分之1。
（二）系爭建物登記所有權人為原告。
（三）被告王坤德於105 年12月19日將系爭土地應有部分2 分之 1 出售給其餘被告，買賣契約條件如本院卷第104 至107 頁買賣契約書所載。
（四）被告王坤德於105 年12月20日寄發如本院卷第108 至109 頁之系爭存證信函，至原告戶籍地及「臺中市○○區○段 000 巷00號」。前者經「查無此人」退回，後者經「招領 逾期」退回。被告王坤德復於106 年1 月3 日於前鋒日報 平潭時報聯合專版登載公告如本院卷第115 頁所載，通知 原告於10日內行使優先承買權。
（五）被告王坤德於106 年1 月17日將其應有部分2 分之1 所有 權移轉登記予其餘被告（被告張榮仁、顏枝愼、廖滄浪、 廖滄海依序取得權利範圍20分之1 、20分之1 、20分之3 、20分之5）。
（六）原告於106 年1 月20日寄發如本院卷第18至20頁之台中民 權路郵局營收股120 號存證信函給被告，主張行使土地法 第104條之優先承買權。
（七）原告、被告王坤德與振宇公司於102 年11月6 日簽訂如本 院卷第78至82頁之乙租約。
二、爭點：
（一）原告是否為土地法第104條所定之承租人？（二）被告王坤德有無合法通知原告行使優先購買權？肆、得心證之理由：
一、按土地法第104 條第1 項規定，基地出賣時，地上權人、典 權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基 地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分 屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或 租賃關係存在之情形而言（最高法院69年度台上字第945 號 判例意旨參照）。該條項所定基地出賣時，租地建屋之承租
人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其 基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟 上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限 遭拆除還地，防杜紛爭（最高法院91年度台上字第2154號判 決意旨參照）。準此，原告必須有承租系爭土地興建房屋， 始有土地法第104 條所定承租人之優先購買權存在。二、原告主張其與被告王坤德間就系爭土地有租賃關係，且系爭 建物係由原告出資興建，故原告乃租地建屋之人等節，為被 告所否認。經查：
（一）原告雖提出甲租約（見本院卷第15頁），作為其與被告王 坤德間有就系爭土地有租賃關係之證據。惟查，甲租約係 原告與被告王坤德於103 年5 月19日簽訂，其上載明：出 租人為被告王坤德，承租人為原告，租賃物為系爭土地面 積443 坪（即系爭土地一半），租賃期間自103 年5 月19 日至121 年12月31日，租金每月1 萬元等節（見本院卷第 15頁正面）。被告王坤德雖於刑事案件106 年10月27日偵 訊時供稱其有在甲租約上簽章等語（見刑事案件偵字第49 18號卷三第556 頁反面），而堪認甲租約形式上真正。然 觀之該次偵訊筆錄，檢察官係先提示甲契約，並詢問被告 王坤德「是否知道這件事情？」，被告王坤德即供稱「那 個比較專業我不懂」，並稱原告有告訴他要在上面蓋餐廳 ；經檢察官詢問「誰要在上面蓋餐廳」，被告王坤德則回 稱：「那牽扯到國稅局的問題。這牽扯到法律問題」「他 （即原告）大概跟我講他要蓋餐廳，地上物登記他的名字 ，我就全權由王信仁處理。他是我哥哥我相信他」等語； 檢察官復追問「王信仁有無跟你說要租地？」，被告王坤 德即迴避問題，僅稱：「他是我哥哥我相信他」等語（見 刑事案件偵字第4918號卷三第556 頁正反面）。由上可見 ，被告王坤德雖供稱有簽訂甲租約，但其並未明確表示原 告有向其承租系爭土地，則原告與被告王坤德間就系爭土 地是否確有租賃關係，顯屬可疑。佐以原告並不否認其未 依甲租約第3 條約定，按月給付租金1 萬元給被告王坤德 ，僅辯稱：因被告王坤德另積欠原告480,857 元，故以該 欠款扣抵租金等語。然查，縱原告主張其有為被告王坤德 代墊本院卷第142 頁至151 頁單據所示費用屬實，原告就 其與被告王坤德間有上開扣抵租金之約定，並未提出任何 舉證佐證，自無從採信屬實。
（二）參諸被告王坤德前於106 年8 月7 日偵訊時，明確供稱： 系爭土地有出租給振宇公司的洪坤山；我出售系爭應有部 分時，有拿振宇公司跟我們簽訂的租約給買家看等語（見
本院卷第221 頁正反面），足見被告王坤德出售系爭應有 部分時，僅向買家說明與振宇公司間有租約存在，未提及 其與原告間有何租地關係。再者，觀諸原告自承其自102 年6 月起，將振宇公司按月給付466,400 元中之233,200 元，給付給被告王坤德乙節（見本院卷第137 頁正面）， 被告王坤德另於本件107 年7 月6 日開庭時陳稱：系爭建 物是由何人興建，我不清楚，都是原告在處理，我只有收 取土地的租金，租金是原告給我的，租金是以每坪600 元 計算，系爭土地有886 坪，我只拿3 分之1 的租金等語（ 見本院卷第170 頁反面），核與被告所辯振宇公司租金計 算方式（見本院卷第73頁正面），及乙租約第7 條4-1 項 關於原告與被告王坤德就振宇公司給付之租金，於系爭建 物興建完成前，各分得租金2 分之1 ，興建完畢後，由原 告取得3 分之2 、被告王坤德取得3 分之1 的租金分配比 例之約定內容（見本院卷第81頁正面），相互吻合。加以 乙租約開宗明義約定「出租人」為原告及被告王坤德，「 承租人」為振宇公司，第1 條「土地所在地及使用範圍」 明確約定為系爭土地及其上所有建築物，使用範圍為全部 （見本院卷第78頁正面）。綜合上開各情，足認被告所辯 振宇公司已於102 年11月6 日簽訂乙租約，向原告及被告 王坤德承租系爭土地全部，確屬實在。至於原告主張振宇 公司按月給付者乃承租系爭建物之權利金或租金，振宇公 司並未承租系爭土地乙節，則與乙租約上開約定之客觀內 容不符，自無可採。
（三）衡以原告主張其於102 年1 、2 月間即經被告王坤德同意 租地建屋乙節，未提出任何證據證明，且系爭建物於102 年10月31日即已取得建造執照（見本院卷第209 至21 4頁 ），而開始興建，原告及被告王坤德復於102 年11月6 日 將系爭土地全部出租予振宇公司，則原告與被告王坤德嗣 於103 年5 月19日另簽訂甲租約，約定由被告王坤德出租 系爭土地一半給原告，顯有違常理，足認甲租約乃原告與 被告王坤德通謀虛偽所為。依民法第87條第1 項規定，甲 租約乃無效。是以，原告主張其與被告王坤德間就系爭土 地有租賃關係存在，當屬無據。
三、基上，因原告與被告王坤德間就系爭土地並無租賃關係存在 ，原告自非系爭土地之承租人，而無土地法第104 條所定承 租人之優先購買權。本院亦無庸再審究系爭建物是否為原告 出資興建而原始取得所有權，以及被告王坤德出售系爭應有 部分時有無合法通知原告。
四、綜上所述，原告主張其為土地法第104 條所定承租人，並行
使該條所定承租人之優先購買權，而訴請如其聲明所示，均 無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 7 月 25 日
民事第二庭 法 官 黃凡瑄
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 25 日
書記官 黃于容
, 台灣公司情報網