臺灣新北地方法院民事裁定 108年度事聲字第153號
異 議 人 賴億營
上列異議人因與相對人即債權人國泰世華商業銀行股份有限公司
間拍賣抵押物強制執行事件，對於本院司法事務官於民國108年5
月31日所為108年度司執字第15269號裁定聲明異議，本院裁定如
下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處 分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議 。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認 異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議 為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁 定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1至3項定有明文。查本 院司法事務官於民國108年5月31日所為108年度司執字第152 69號民事裁定（下稱原裁定），經異議人於前開法定期限內 對原裁定提出異議，而司法事務官認其異議為無理由送請本 院為裁定，核與上開條文規定相符，先予敘明。二、本件異議意旨略以：新北市○○區○○段00000地號、應有 部分2800/120000之土地暨其上同段6185建號、應有部分1/1 之建物即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號2樓（下稱 系爭不動產）之第二順位抵押權人吳錦城已於日前與異議人 達成債務清償和解，吳錦城並已具狀撤回本件參與分配，故 異議人已非吳錦城之債務人，更非第一順位抵押權人即相對 人之債務人，因此異議人在本案中純粹僅是抵押物即系爭不 動產之所有權人，而原設定抵押權之債務人郭雨軒才是唯一 債務人。另執行法院因認系爭不動產前以底價新臺幣（下同 ）1050萬元為第1次拍賣而無人應買，即以異議人與第三人 龔育正間租賃關係已影響抵押權，應除去承租人之租賃權後 拍賣云云。惟查，這幾年來，大臺北地區房價均呈現下滑趨 勢，法院拍賣物件於第一拍流標之物件比比皆是，故本件拍 賣第一拍無人應買，實與系爭租賃權之存在實毫無關係。再 者，系爭抵押權設定擔保金額雖為912萬元，然郭雨軒於107 年4月10日出售系爭不動產予異議人時，其積欠相對人之實 際抵押債務僅剩697萬元，而系爭不動產現進入二拍尚有底 價805萬元，以此觀之，並無系爭抵押權所擔保之債權有不 能被滿足之情形，故執行法院以系爭抵押權設定擔保金額91 2萬元已高於二拍底價805萬元，已構成強制執行事件應行注
意事項第57點第4款云云，實有嚴重錯誤，已損害異議人及 承租人龔育正之合法租賃利益，爰依法聲明異議等語。三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1、2項定有明文。此項規定，於最高限額 抵押權準用之，同法第881條之17亦有明定。所謂抵押權受 影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押 物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值 ，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。前者 ，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在， 經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第1次拍賣未能 拍定者屬之；後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因 租賃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不 能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。又成立在後之租賃 契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足 清償抵押債權為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人 聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃 契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得 依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租 賃權而為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民 執類提案第16號、臺灣高等法院104年度抗字第1543號民事 裁定參照）。再按不動產所有人設定抵押權後，得將不動產 讓與他人。但其抵押權不因此而受影響，民法第867條定有 明文。此係抵押權之追及效力。蓋抵押權係擔保物權，抵押 權人於擔保之債權未獲清償而行使抵押權時，通常以對抵押 物不動產查封、換價之強制執行手段，滿足抵押權所擔保之 債權。又因其具有追及效力，不因設定抵押權後，不動產所 有人將不動產讓與他人而受影響，仍得就該不動產為強制執 行。
四、經查：
㈠、本件債務人郭雨軒前於105年4月25日將其名下之系爭不動產 設定擔保債權總金額912萬元之最高限額抵押權予相對人即 執行債權人國泰世華商業銀行股份有限公司。嗣相對人主張 郭雨軒對其積欠本金693萬4697元及應自107年5月4日起至清 償日止，按年利率1.86％計算之利息，暨其中本金606萬580 5元部分，應自107年6月5日起至清償日止，逾期6個月以內 按約定利率之百分之十計算，逾期超過6個月至9個月以內， 另按約定利率之百分之二十計算之違約金，暨其中本金86萬
8892元部分，應自107年6月5日起至清償日止，逾期6個月以 內按約定利率之百分之十計算，逾期超過6個月至9個月以內 ，另按約定利率之百分之二十計算之違約金等債務迄未清償 ，經提出本院107年度司拍字第725號准予拍賣抵押物強制執 行裁定為執行名義，以系爭不動產為執行標的，於108年1月 29日向本院民事執行處聲請強制執行，經本院民事執行處以 108年度司執字第15269號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系 爭執行事件）受理。嗣系爭執行事件進行中，經異議人向執 行法院陳報系爭不動產前經郭雨軒移轉所有權予伊，伊復將 系爭不動產出租予第三人龔育正，雙方簽訂不動產租賃契約 書，約定租賃期間自107年5月1日起至112年4月30日止，並 經民間公證人詹孟龍作成107年度新北院民公龍字第000000 號公證書在案，現仍由龔育正占有使用中等語。又執行法院 於106年9月26日發函委託第三人中信不動產估價師聯合事務 所就本件執行標的之系爭不動產進行鑑價，依其出具鑑定報 告書認定之價值合計956萬8000元，經執行法院就上開鑑價 金額酌予提升後，定於108年5月9日以最低拍賣價額合計100 5萬元進行第1次拍賣，並於拍賣條件註明拍定後不點交，但 無人應買，後經相對人具狀主張異議人與龔育正就系爭不動 產間租賃關係已影響其實行抵押權之權益，聲明請求除去租 賃占有並拍定後點交，以利本件執行拍賣等語。而執行法院 認系爭不動產之租賃關係確已影響相對人實行抵押權，遂於 108年5月17日發函除去該租賃權之執行命令，惟據異議人具 狀聲明異議，並經執行法院以原裁定駁回其異議等情，業經 本院核閱系爭執行事件即原裁定卷宗無訛，合先敘明。㈡、本件異議人固主張其非第一順位抵押權人即相對人之債務人 ，原設定抵押權之郭雨軒才是債務人云云。惟查系爭不動產 之原所有權人郭雨軒係於105年4月25日就系爭不動產設定擔 保債權總金額912萬元之最高限額抵押權予相對人後，始於1 07年4月23日移轉系爭不動產之所有權予異議人，此有土地 及建物登記第二類謄本在卷可稽，依前開規定及說明，因抵 押權具有追及之效力，相對人自仍得對異議人行使抵押權。 核相對人既已取得本院107年度司拍字第725號准予拍賣抵押 物之裁定，則其持該裁定為執行名義，以系爭不動產為執行 標的聲請強制執行，即屬於法有據，且異議人就該抵押權擔 保部分，對相對人仍具債務人身分，並非單純第三人，自不 得主張其於本件查封前，乃係以第三人身分占有系爭不動產 致不得點交。又異議人另主張伊與承租人龔育正間租賃關係 之存在並未影響系爭抵押權之實行云云。然異議人與承租人 龔育正之租賃契約法律關係，亦係系爭不動產設定抵押權後
始成立者，此有異議人所提陳報狀及不動產租賃契約書暨新 北院民公龍字第101029號公證書附卷可稽，揆諸前揭規定及 說明，只需該租賃關係對相對人抵押權之實行有影響，亦即 足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣 ，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速 就抵押物賣得之價金獲償。況參諸一般交易市場常情，拍賣 標的有租賃關係存在且拍定後不予點交，將致拍定人無法及 時取得拍賣標的之完整占有，仍須待租期屆滿方得使用，甚 至尚須對承租人或第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因 而造成時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願顯有 相當影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實， 並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則，是參與 法院投標應買不動產者，多不願拍得之不動產上存有租賃或 其他法律關係，以避免拍定應買後衍生不必要之困擾，則系 爭不動產上存有此租賃關係，自當降低他人投標應買之意願 ，抑或因此降低投標承買之金額。而系爭不動產經執行法院 囑託鑑定機關鑑定其市價後核定其最低拍賣價格，以租賃關 係存在之狀態公告拍賣，並於拍賣條件註明拍定後不點交， 業經第1次拍賣無人應買，可見相對人聲請拍賣系爭不動產 時，確發生無人應買而難以變價獲償之情形，堪認異議人與 第三人龔育正於其上成立之租賃關係已影響潛在應買人之意 願及抵押標的物之售價，致相對人實行抵押權已受到影響甚 明，尚不得單純以預定之拍賣底價是否不足清償抵押債權作 為標準，故異議人上開主張，亦非可採。準此，本院民事執 行處司法事務官依相對人之聲請，於108年5月17日以執行命 令除去異議人與第三人龔育正間就系爭不動產之租賃關係， 並以原裁定駁回異議人之聲明異議，核其認事用法，並無不 合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予 駁回。
五、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1， 民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
民事第四庭 法 官 張兆光
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 108 年 8 月 1 日
書記官 陳湘文