清償債務
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,107年度,204號
PCDV,107,重訴,204,20190730,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第204號
原　　　告　大塊行銷企劃有限公司

法定代理人　劉永崇　
訴訟代理人　王依齡律師
複　代理人　許宏宇律師
被　　　告　欣湛然建設股份有限公司

法定代理人　黃駿朋　
訴訟代理人　林廷隆律師
上列當事人間請求清償債務事件，經本院於民國108 年6 月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬捌仟貳佰元，及自民國一○ 七年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾壹萬捌仟貳 佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原係 ：被告應給付原告新臺幣（下同）1,000 萬元，及自民國10 5 年6 月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本 院卷㈠第11頁）。嗣於108 年1 月9 日本院準備程序時當庭 以言詞變更其聲明為：被告應給付原告1,000 萬元，及自民 事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息（見本院卷㈡第179 頁）。經核此部分係屬於減縮應受判 決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠緣被告於104 年間推出「新北市○○區○○段00○00○00○ 00○00地號等12筆土地，建築執照號碼103 板建字第00000 號，地下5 層地上20層之房屋乙批」（建案名稱：湛然幸福 時光，下稱系爭建案）」，建案座落於新北市板橋區長壽三 街之預售屋建案。被告明知因近年景氣不佳，房市買氣低迷



，為求於短時間內拉升系爭建案之市場能見度及成交率，與 原告商議共同出資1 億元，以共同創造廣告效益，達強力促 銷系爭建案，並採取分階段置入廣告費用模式辦理銷售作業 ；其中，第一階段由原告先行投入廣告費用5,000 萬元執行 銷售作業（104 年6 月1 日起至104 年10月31日止，下稱第 一階段）；如第一階段銷售戶數未達五成，被告則接續投入 追加廣告費5,000 萬元執行第二階段之銷售作業（104 年11 月1 日起至105 年3 月31日止，下稱第二階段），雙方並因 此於104 年5 月2 日正式簽署「委託銷售合約書」（下稱系 爭合約），由被告委託原告負責系爭建案之房地業務銷售及 廣告製作事項。
㈡系爭合約第2 條約定：「（一）本約銷售期經雙方洽定自民 國104 年6 月1 日起至104 年10月31日止，由乙方（即原告 ）編列廣告費5,000 萬執行業務銷售廣告費（如附件一）。 （二）廣告費執行第一階段五個月後，若銷售戶數達五成， 則由乙方追加廣告費5,000 萬繼續執行第二階段五個月至10 5 年3 月31日止。本階段廣告預算表應於104 年9 月30日前 提附為第二階段附件。（三）廣告費執行第一階段五個月後 ，若銷售戶數未達五成，則由甲方（即被告）提供追加廣告 費5,000 萬繼續執行第二階段五個月。」、第3 條約定：「 （一）本約由乙方負責業務銷售戶數，扣除甲方保留20戶後 ，共計265 戶。（二）雙方同意單價（底價）如下：1.一樓 部分以二樓平均底價之1.5 倍為底價。2.二樓以上以平均價 位每坪50萬為底價。（如附件三）⑴甲方同意二樓以上房屋 前1/3 戶數，以每坪48萬為銷售底價（如附件二）。⑵銷售 戶數達2/3 以上時，平均每坪底價調整為每坪52萬為銷售底 價（如附件四）。…（三）依據上項房屋底價，前1/3 戶數 不得加價，後2/3 戶數乙方得加價若干作為客戶折讓之用， 折讓得就已售出戶之總溢價綜合彈性運用，但每戶減價後不 得低於附件表列底價每坪1 萬元以上，超過時須經甲方核備 ，並經得甲方同意後，始得出售之。若有剩餘甲乙雙方各以 甲方80％、乙方20％分得之。結帳方式如本約第八條。（四 ）底價表為本委託合約附件，非經雙方同意，不得變更。」 、第7 條：「（一）甲方同意付給乙方之業務銷售廣告製作 等費用為本約有效期間所售出之房地總成交底價之5 ％（含 稅）。（二）倘銷售戶數達71％（含）以上時，全部依本合 約之有限期限內所售出之房地總成交底價之5.5 ％（含稅） 。（三）廣告費執行第一階段五個月後，若銷售戶數未達五 成，改由甲方追加廣告費5,000 萬執行時，甲方同意付給乙 方之業務銷售廣告製作等費用改為之後所售出之房地總底價



之2 ％（含稅）；倘銷售戶數階段成績達71％（含）以上時 ，以第二階段有效期限內所售出之房地成交總底價之2.5 ％ 計算銷售服務費用予乙方。」、第8 條：「雙方同意費用付 款辦法如下：（一）乙方向甲方請款，該項費用總額應以1/ 2 現金及1/2 壹個月期之支票支付之。該項費用總額應以本 約有效期間所售出之房地總金額為計算基準。（二）1.請款 日期為每月1 日前送發票請款（月結制），放款日期為當月 16日前放款。2.溢價款於結案後7 天內結清，並予15天內放 款。其票期支付方式同本條第一款支付之。」
㈢經原告設計行銷並投入廣告後，系爭建案之市場反應乃略見 起色，被告乃單方強烈要求變更系爭合約第3 條第2 項第2 款⑴關於銷售底價之約定，即將二樓以上房屋前1/3 戶數之 銷售底價由每坪48萬元調高為每坪50萬元（註：單價越高， 衡情銷售成交之難度即提升，原告因成交獲取服務費用即相 應具有更高難度，衡對原告並非有利）。斯時，原告認為系 爭建案因甫推行尚需時間觀察，且與系爭合約約定不同，故 強烈反對，並對於雙方合作關係開始有所質疑，然被告為使 原告能毫無保留地將5,000 萬元廣告費用全數投入，乃承諾 原告關於前開每坪2 萬元之差價，採取溢價模式辦理款項分 配，即依系爭合約第3 條第3 項後段方式，由被告取得80％ ，原告取得20％之比例辦理款項分配，使原告相信將能可獲 得更多之溢價分配款，遂不斷支付廣告費用。而截至105 年 3 月31日止，原告就二樓以上房屋前1/3 戶數之房地總成交 戶數，關於銷售底價由每坪48萬元調高為每坪50萬元的2 萬 元差價衍生之溢價銷售額，根據系爭合約第3 條第3 項後段 約定之分配比例，經計算後，原告自可向被告請求分配該溢 價銷售額20％之溢價分配款計814 萬元。而扣除被告先前已 付之部分款項131 萬5,000 元，被告迄今仍尚有餘額682 萬 5,000 元之溢價分配款未依約給付予原告。其間，系爭建案 之接待中心因遭逢8 月嚴重風災事變使銷售被迫停頓約達2 個月，及房市大環境持續向下變遷，系爭建案之市場反應初 期雖屬熱烈，但成交率仍有待銷售時間之推進方得逐步提升 ；依循時間推進，系爭建案銷售期間進入第二階段，因銷售 戶數未達五成，被告並開始與原告就本案合約之續約條件進 行商議。距料，於第二階段時，被告竟以房市景氣不佳為由 ，拒絕投入第二階段之廣告費用，經原告不斷要求之下，始 勉強投入部分廣告費用，嗣後，被告再以情勢變更為由，拒 絕再就系爭建案注入廣告費用，致使原告第一階段支出之5, 000 萬元廣告費用以創造系爭建案投資成果，付之一炬。甚 且，被告於其主動提出之續約條件中，竟片面要求原告應主



動放棄請領溢價款之權利，惟經原告嚴正拒絕，兩造乃終未 能達成系爭合約之續約共識，原告並因此於第二階段期間屆 滿後，基於兩造未達續約結果而被迫於105 年3 月31日撤出 系爭建案。是原告得根據兩造關於銷售底價變更及溢價分配 等合意，依系爭合約第3 條、第7 條、第8 條等約定，請求 被告於原告撤出系爭建案後7 日內給付溢價分配款計682 萬 5,000 元予原告（計算式：應領溢價款814 萬元－已領車位 溢價款38萬元－溢價款71萬5,000 元－B7-2F 超領服務費22 萬元＝682 萬5,000 元）。另第一、二期請款明細表中，因 原告將「成交價」高於「底價」之差額部分獨立出來計算「 溢負計價」（即20％之溢價款），因此第一、二期服務費用 （佣金）之「計價請款」基準係以「底價」為準，而非以「 成交價」。對比第三期至第十期請款明細表，原告應被告之 要求將房地底價及溢價款之記載移除，改以成交價作為計價 請款基準，由此足證第一、二期請款明細表中，確實有1,55 0 萬元之高於底價之房地成交價差額，被告並未支付服務費 用（佣金）或溢價款，是縱認原告無權請求溢價分配款，原 告最少亦得請求第一、二審服務費用（佣金）差額77萬5,00 0 萬元【計算式：（第一、二期房地成交價6 億1,420 萬元 －第一、二期計價請款金額5 億9,870 萬元）×5 ％＝77萬 5,000 元】。
㈣原告支出之廣告費用明細及單據可證明原告支出之廣告費用 確已超過5,000 萬元。反之，就被告所呈之廣告費用支出明 細部分，其中有「被告公司員工薪資（含勞健保費）」、「 給付予原告之佣金支出」、「奧迪汽車價金及相關稅費」、 「刷卡手續費」、「保全人員」等均非屬廣告費用，且上開 金額龐大，足證被告主張之廣告費用支出過分浮誇不實。而 因廣告預算、請款由原告負責，且一般廠商均係於履約後隔 月請款，故原告依保存之支出憑證所計算出之第二階段廣告 費支出金額應為正確數額。再者，承前所述，被告先為使原 告能毫無保留地將5,000 萬元廣告費用全數投入，乃儘先承 諾原告關於前開每坪2 萬元之差價，採取溢價模式辦理款項 分配，使原告相信將能獲得更多之溢價分配款，遂不斷支付 廣告費用。復且，被告於兩造固定例會時，不斷告以原告就 廣告費部分應大膽花用，以趁勢拉抬買氣，於第二階段時被 告亦將購買大量廣告，強推系爭建案，以延續買氣，要原告 無庸擔心，使原告誤信若其持續投入系爭建案，被告於第二 階段亦將挹注相同之廣告費用，以共同行銷系爭建案，而陸 續將5,000 萬元之廣告費用支出殆盡。嗣於第二階段時，被 告竟以房市景氣不佳為由，拒絕投入第二階段之廣告費用，



經原告不斷要求之下，始勉強投入部分廣告費用，而經原告 結算認定被告於第二階段投入之廣告費用僅1,269 萬8,064 元，足見被告除顯然未完整履行系爭合約第2 條第3 項約定 以提供足額之追加廣告費用5,000 萬元繼續執行第二階段外 ，被告並有故意過失使原告誤信被告定將完整履約而先行支 出第一階段5,000 萬元廣告費用之侵權行為情事，自不待言 。實則，根據系爭合約第2 條所揭示約定意旨，可知，系爭 建案於銷售戶數未達五成之情況下，除原告因此可得之業務 銷售廣告製作費比例將由5 ％隨之下調至2 ％以外，兩造並 均應就系爭建案分別支出等額之廣告費5,000 萬元（雙方合 計支出1 億元廣告費），實質上等同兩造應平均負擔系爭建 案各50％之廣告費，則今被告未依約提供第二階段追加廣告 費5,000 萬元，系爭建案於系爭合約有限期限之廣告費總額 即由1 億元縮減為6,269 萬8,064 元，則兩造就系爭建案於 系爭合約有效期限內應平均分擔之廣告費總額僅為3,134 萬 9,032 元，然今原告既為系爭建案先行支付5,000 萬元之廣 告費，原告自得根據系爭合約第3 條第3 項、第7 條、第8 條請求被告償還原告因此溢付之廣告費計1,865 萬0,968 元 （計算式：5,000 萬元－3,134 萬9,032 元＝1,865 萬968 元）。退萬步言，縱認原告請求被告償還上開廣告費用不可 採，惟被告未完整履行系爭合約第2 條第3 項約定之違約行 徑，亦顯然有致原告受有至少相當於「與被告因此得以節省 廣告費支出之數額等額之損害」，原告亦得根據債務不履行 、侵權行為、不當得利法律關係請求被告至少賠償原告1,86 5 萬968 元。又原告基於訴訟費用考量，爰依民事訴訟法第 244 條第4 項規定就上開廣告費事項之請求，儘先於293 萬 1,800 元之範圍內為一部請求。
㈤依系爭合約第7 條第3 項約定，本件第二階段服務費用之計 算方式為：（房地＋車位）底價×2 ％。惟於兩造續約商議 期間尚未確定續約之際，被告要求原告有關第二階段服務費 用暫先以1.8 ％辦理請款，如日後確定未能續約再一併請領 0.2 ％之服務費用差額，原告基於續約善意，勉予同意；如 今，兩造就系爭建案既已確定未有續約，原告自得根據系爭 合約第3 條第3 項、第7 條、第8 條請求被告依約如數給付 上開服務費用差額即11萬8,200 元（計算式：應領服務費20 1 萬元－已領189 萬1,800 元＝11萬8,200 元），自為法之 所許。
㈥原告於向被告辦理第九期（105 年2 月16日至105 年3 月15 日）之請款程序時（第九期之請款金額為47萬8,800 元）， 被告突以先前已成交之編號為B7-2F 之客戶具有事後變更合



約換屋為由，逕將第九期應付原告款項中剋扣短付12萬5,00 0 元（計算式：應付47萬8,800 元－實付35萬3,800 元＝短 付12萬5,000 元），被告貿然扣款之舉措，顯然於法無據， 原告自得根據系爭合約第3 條第3 項、第7 條、第8 條係請 求被告依約如數給付該不法剋扣而短付之服務費用即12萬5, 000 元。且原告所為之代銷業務與仲介業務相似，若仲介不 動產成交後，買賣雙方另行變更買賣契約內容，不影響仲介 報酬之計算。同理，原告代銷成交後，若買受人與被告事後 另行協議更換買賣標的時，係屬買受人與被告間之另一法律 行為，與原告無涉，不影響原告服務報酬之計算方式。 ㈦綜上，原告爰依系爭合約及債務不履行、侵權行為、不當得 利法律關係向被告請求溢價分配款682 萬5,000 元、廣告費 用293 萬1,800 元、服務費用差額11萬8,200 元、短付之服 務費用12萬5,000 元，合計共計1,000 萬元，自有理由等語 。並聲明：⒈被告應給付原告1,000 萬元，及自民事起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依系爭合約第2 條第1 項約定，原告本就有依約編列5,000 萬元廣告費與執行業務銷售廣告費之義務。而原告編列5,00 0 萬元廣告費與執行業務銷售廣告費係有利於原告之行為， 蓋原告銷售房地愈多，則能向被告請領報酬之金額即會愈高 ，所以原告稱被告為使原告能毫無保留地將5,000 萬元廣告 費用全數投入，乃承諾原告關於前開每坪2 萬元之差價，採 取溢價模式辦理款項分配與事實不符，被告從未同意原告所 稱每坪2 萬元之差價採溢價模式辦理款項分配。又依系爭合 約第3 條第2 項、第3 項、第4 項約定，足證兩造就二樓以 上以平均價位每坪50萬元作為底價，並以每坪50萬元底價作 為溢價款計算標準，所以才會有附件三之底價，而附件二之 底價係作為原告銷售前1/3 戶數時不得低於此價格之約定而 已，而銷售戶數達2/3 以上時，平均每坪底價調整為每坪52 萬元為銷售底價（如附件四），亦足證明附件二、附件四之 底價係作為原告銷售不得低於此價格之約定而已，而非作為 銷售溢價之計算標準，否則何必再有附件三以每坪50萬元計 算之底價表？且為何還須於系爭合約第8 條就「溢價款於結 案後七天內結清」之特別約定？若是以附件二、附件四之底 價作為溢價款之計算標準，則於每期請款時，直接計算溢價 款就可以了，不須再有第8 條之特別約定。所以原告主張依 附件二之底價計算溢價款並向被告請求，顯與兩造之約定不 符而無理由。且依訴外人黃忠信於臺灣新北地方檢察署（下



稱新北地檢署）之陳述，兩造就溢價款之分配，亦是以每坪 50萬元的底價作為計算標準。又依新北地檢署105 年度他字 第6789號卷第284 頁至第286 頁告證8 李逸民與劉柏芳之Li ne對話：「還有48跳到50的溢價款（誤載為「寬」）要一次 解決。」，亦足證明兩造就此部分之溢價款並未有達成共識 之約定，所以原告請求溢價款顯無理由。
㈡依系爭合約第7 條第1 項之約定是以「售出房地總成交底價 之5 ％（含稅）」作為計算被告給付原告之業務銷售廣告製 作等費用（即佣金）之標準，而非原告所稱之「成交價」。 而第一期銷售之房地底價為2 億350 萬元，車位底價為2,27 0 萬元，合計2 億2,620 萬元，原告計價請款為2 億2,620 萬元與契約約定相符，並無短計價款予原告之情形。而第二 期銷售房地底價為3 億9,520 萬元，車位底價為3,150 萬元 ，合計4 億2,670 萬元，原告計價請款4 億2,670 萬元，亦 與契約相符，並無原告所稱短少計價請款1,550 萬元，被告 應再給付原告77萬5,000 元佣金之情形。原告依「成交價」 計算與契約之約定不符。而原告第三期以後之出售房地成交 價與底價均相同，所以原告之計價請款均符系爭合約第7 條 之約定。
㈢被告依系爭合約第2 條約定於第二階段之廣告費已投入2,53 2 萬6,647 元，並非原告所稱只投入1,269 萬8,064 元而已 。而被告於第二階段之廣告費只投入2,532 萬6,647 元，而 未依契約所定投入5,000 萬元，係因原告無法提出詳細項目 、規格、數量及執行計畫之廣告預算表、ＣＦ廣告製作無法 提供「腳本」討論，製作團隊係臨時拼湊等原因，加上原告 公司負責人劉永崇表示目前房地產景氣不佳，廣告效益不大 ，建議取消ＣＦ廣告之執行，所以被告才未繼續投入其餘2, 000 多萬元之廣告費。又兩造所簽訂之系爭合約並無兩造均 應就系爭建案分別支出等額之廣告費5,000 萬元（雙方合計 支出1 億元廣告費），實質上等同兩造應平均負擔系爭建案 各50％廣告費之約定。而系爭合約第2 條約定，編列廣告費 5,000 萬元執行業務銷售廣告費是原告之義務，廣告費執行 第一階段五個月後，若銷售戶數達五成，則由原告追加廣告 費5,000 萬元繼續執行第二階段五個月，於此情形，被告根 本不須支出任何廣告費用。被告係原告第一階段廣告費執行 五個月後，若銷售戶數未達五成，才須提供追加廣告費 5,000 萬元，則怎能謂兩造有應就系爭建案分別支出等額廣 告費之約定？且依契約約定，第一階段廣告費5,000 萬元係 由原告編列與執行，這是原告應先履行之義務，怎能謂此是 原告溢付之廣告費？另依證人鄭耘之於105 年度他字第6789



號一案之證詞：「問：劉永崇有無建議本建案的電視廣告不 要繼續執行，因為沒有廣告效益？證人答：有，我、劉永崇 、廣告的專案人員、黃忠信等人有參與會議，劉永崇在會議 中有表達現在不是打電視廣告的時機，但沒有說明為什麼。 」，原告法定代理人劉永崇於上揭案件亦稱「因為電視廣告 很貴，製作費至少500 萬元，所以我建議把這些錢分散打媒 體，效益比較大，我也有製作打散到各媒體的預算，我也有 該方案告訴黃忠信，黃忠信還是要我繼續執行電視廣告，我 沒有不喜歡電視廣告，因為資金是黃忠信要出。」，足證後 來係因兩造對於廣告費用應運用於何種廣告媒體有爭執，致 第二階段之廣告費用才未達5,000 萬元，惟此與民法第227 條債務不履行或民法第184 條第1 項侵權行為之要件並不該 當，且原告亦未說明依民法第227 條或第184 條第1 項之規 定，何以其所受之損害金額為293 萬1,800 元？再者何以被 告受有廣告費用293 萬1,800 元為不當得利？上揭金額為何 是原告受有之損害？若被告將第二階段廣告費用全數投入， 原告即能受有何利益？未全數投入，原告會受有何損害？亦 即因果關係似未見原告說明之。
㈣原告主張於兩造續約商議期間尚未確定續約之際，被告要求 原告有關第二階段服務費用暫先以1.8 ％辦理請款，如日後 確定未能續約再一併請領0.2 ％之服務費用差額，所以被告 短付其服務費用差額11萬8,200 元云云，原告主張與事實不 符，原告係為爭取續約，主動表示願意將第二階段服務費用 從2 ％降為1.8 ％，而非其所稱先暫以1.8 ％辦理請款。 ㈤原告主張被告應依約如數給付該不法剋扣而短付之服務費用 12萬5,000 元云云，惟係因戶別B7-2F 購買者游濬承後來要 求換屋，將B7-2F 更換為B7-7F ，因此成交價從2,185 萬元 降為1,775 萬元，原告之服務費用依系爭合約第7 條與第8 條之約定均係以房地總成交底價計算，而游濬承更換購買較 便宜之房地，則被告自得將原先已給付原告較高房地總價之 服務費用從後來應付之服務費用中扣抵，故被告並未短付原 告服務費用12萬5,000 元等語。並聲明：⒈原告之訴及假執 行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，請准供擔保免為假執 行之宣告。
三、不爭執事項：
㈠被告於104 年間推出「新北市○○區○○段00○00○00○00 ○00地號等12筆土地，建築執照號碼103 板建字第00480 號 ，地下5 層地上20層之房屋乙批」（建案名稱：湛然幸福時 光，即系爭建案）」，建案座落於新北市板橋區長壽三街之 預售屋建案。嗣於104 年5 月2 日，被告為辦理銷售系爭建



案，與原告商議委託銷售事宜，兩造並正式簽訂「委託銷售 合約書」（即系爭合約），由被告委託原告負責系爭建案之 房地業務銷售及廣告製作事項。
㈡原告於104 年6 月1 日至104 年10月31日期間代為銷售系爭 建案並未達到系爭合約所約定的五成戶數。
㈢系爭合約於105 年3 月31日期滿後，兩造未再續約。四、本件爭點：
㈠原告主張依據系爭合約第3 、7 、8 條約定請求被告給付溢 價分配款682 萬5,000 元，有無理由？若認原告並無請求被 告給付溢價分配款之權利，原告得否依系爭合約書第7 條約 定請求第一、二期服務費用（佣金）差額77萬5,000 元？ ㈡原告主張依據民法第227 條、第184 條第1 項、第179 條規 定請求被告返還廣告費用293 萬1,800 元，有無理由？ ㈢原告主張依據系爭合約第3 、7 、8 條約定請求被告給付系 爭合約第二階段服務費差額11萬8,200 元，有無理由？ ㈣原告主張系爭合約第3 、7 、8 條約定請求被告給付短付之 第九期服務費用12萬5,000 元，有無理由？五、得心證之理由：
㈠原告主張依據系爭合約第3 、7 、8 條約定請求被告給付溢 價分配款682 萬5,000 元，有無理由？若認原告並無請求被 告給付溢價分配款之權利，原告得否依系爭合約書第7 條約 定請求第一、二期服務費用（佣金）差額77萬5,000 元？ ⒈依兩造簽立之系爭合約第3 條約定：「（一）本約由乙方（ 即原告，下同）負責業務銷售戶數，扣除甲方（即被告，下 同）保留20戶後，共計265 戶。（二）雙方同意單價（底價 ）如下：1.一樓部分以二樓平均底價之1.5 倍為底價。2.二 樓以上以平均價位每坪50萬為底價。（如附件三）⑴甲方同 意二樓以上房屋前1/3 戶數，以每坪48萬為銷售底價（如附 件二）。⑵銷售戶數達2/3 以上時，平均每坪底價調整為每 坪52萬為銷售底價（如附件四）。…（三）依據上項房屋底 價，前1/3 戶數不得加價，後2/3 戶數乙方得加價若干作為 客戶折讓之用，折讓得就已售出戶之總溢價綜合彈性運用， 但每戶減價後不得低於附件表列底價每坪1 萬元以上，超過 時須經甲方核備，並經得甲方同意後，始得出售之。若有剩 餘甲乙雙方各以甲方80％、乙方20％分得之。結帳方式如本 約第八條。（四）底價表為本委託合約附件，非經雙方同意 ，不得變更。」、第8 條約定：「雙方同意費用付款辦法如 下：（一）乙方向甲方請款，該項費用總額應以1/2 現金及 1/2 壹個月期之支票支付之。該項費用總額應以本約有效期 間所售出之房地總金額為計算基準。（二）1.請款日期為每



月1 日前送發票請款（月結制），放款日期為當月16日前放 款。2.溢價款於結案後7 天內結清，並予15天內放款。其票 期支付方式同本條第一款支付之。」（見本院卷㈠第19頁至 第23頁），觀諸上開約定，兩造本約明系爭建案二樓以上設 定之每坪銷售底價原則上為50萬元（依實際銷售戶數有無達 1/3 而彈性調整），若原告公司每坪售價超過50萬元，就每 坪超過銷售底價部分則有溢價款可得分配（由被告公司分配 80％，原告公司分配20％），並於系爭合約結案時一併結算 有無溢價款（即以每坪銷售底價50萬元為基準計算原告銷售 戶數（坪數）、銷售金額有無產生溢價款）。
⒉原告雖主張被告單方要求變更系爭合約第3 條第2 項第2 款 ⑴關於銷售底價之約定，即將二樓以上房屋前1/3 戶數之銷 售底價由每坪48萬元調高為每坪50萬元，並承諾原告關於前 開每坪2 萬元之差價，採取溢價模式辦理款項分配，即依系 爭合約第3 條第3 項後段方式，由被告取得80％，原告取得 20％之比例辦理款項分配，故請求被告給付溢價分配款計68 2 萬5,000 元予原告（計算式：應領溢價款814 萬元－已領 車位溢價款38萬元－溢價款71萬5,000 元－B7-2F 超領服務 費22萬元＝682 萬5,000 元）等語，並提出金額計算表、第 一期至第十期請款明細表等件（見本院卷㈠第389 頁、第39 1 頁、第421 頁至第445 頁）為憑。然觀諸上開請款明細均 為原告公司自行製作之計算表格，且其中亦僅有第一期至第 二期請款明細表中有註記「累計溢價房屋300 萬…」、「累 計溢價房屋160 萬…」等文字，而第三期至第十期請款明細 表則無任何關於房屋溢價款之相關註記，是此部分房屋溢價 款記載是否與實情相符，已非無疑。又依系爭合約第3 條第 3 項、第8 條第2 項第2 款已約定關於溢價款係於結案時一 併計算結清（即每坪銷售底價超過50萬元才有溢價款可得分 配），則原告於每期請款時直接計算溢價款，其計價基準是 否符合上開約定，亦非無疑。再者，依據證人即原任職原告 公司業務經理李逸民於本院準備程序時具結證稱：當時我擔 任原告的業務經理，系爭建案是由我經辦，系爭合約有溢價 款約定，但溢價款分配沒有調整過，溢價款是在系爭建案之 兩造合約結案時才會做計算，所以在銷售執行過程中不會就 溢價款進行分配。系爭建案要正式公開銷售前，被告公司有 派公司特助林惠蓉到接待中心，希望原告就2 樓以上房屋前 1/3 戶數以每坪50萬元做銷售，當時被告公司特助是用口頭 轉達被告公司總裁黃忠信的要求，並沒有訂入契約，後來原 告也配合業主的要求，以每坪50萬元做銷售等語（見本院卷 ㈡第15頁至第17頁）；證人即原任職被告公司業務部副總劉



柏芳於本院準備程序時具結證稱：系爭合約中有溢價款的約 定，分配比例沒有調整過。兩造簽約後有變更系爭合約第3 條第2 項第2 款⑴關於銷售底價之約定，即將2 樓以上房屋 前1/3 戶數之銷售底價由每坪48萬元調高為每坪50萬元。因 為當時系爭建案銷售狀況良好，是由被告公司總裁黃忠信要 求調高的，因為當時銷售的均價為每坪50萬元，所以總裁指 示可否將銷售底價為每坪50萬元，至於提高後之售價與原先 約定之售價每坪48萬元之每坪2 萬元之差價，兩造無約定如 何處理，在我任職被告公司期間，都沒有談好，且沒有簽立 任何書面契約等語（見本院卷㈡第25頁）；證人即被告公司 總管理部副總林惠蓉於本院準備程序時具結證稱：兩造就系 爭合約關於溢價款之約定，應該是系爭合約第3 條第2 項第 2 款的部分，系爭合約中有約明雙方設定的每坪的銷售底價 ，基本上系爭建案在結案時，即代銷公司要退場時才能一併 結算溢價的部分，另外系爭契約第3 條第3 項也是溢價款的 約定，若代銷公司每坪售價超過50萬元，就會有溢價款的獎 金，這個溢價代銷公司是可以分20％。關於溢價款的約定都 沒有調整過，就是照著契約走，以每坪銷售底價50萬元為準 。被告公司有要求將2 樓以上房屋前1/3 戶數之銷售底價由 每坪48萬元調高為每坪50萬元，因為當時房市逐漸不好，被 告公司認為原告公司沒有辦法就每坪賣到52萬元，因為原告 公司就其餘三分之二的戶數要賣到52萬元才能符合到均價每 坪50萬元的數字，例如系爭建案低樓層的部分，原告公司僅 以低於48萬元的價格出售，可能無法達到均價50萬元的要求 ，所以被告公司提早要求原告公司以每坪銷售底價50萬元來 出售，且原告公司也同意，其後原告公司也是以每坪50萬元 來銷售，被告公司要求原告提高銷售底價的時間大概是系爭 建案公開銷售之後，應該是在104 年7 月間原告公司向被告 公司請款第三期的時間，那個時候系爭建案已有售出41戶， 之後因為房市不好，所以被告公司才要求原告公司銷售底價 由48萬元調高為每坪50萬元，原告表示同意，也用每坪50萬 元來做銷售。且就提高後之售價與原先約定之售價每坪48萬 元之每坪2 萬元之差價，兩造有特別約定如何處理，被告公 司認為此部分應待結案時，看原告公司就每坪有無賣超過50 萬元再進行結算溢價款部分。我是在系爭建案正式公開銷售 後，且系爭建案已經由原告公司銷售數十戶之後，我才到接 待中心去表示要調高底價就2 樓以上房屋前1/3 戶數以每坪 50萬元做銷售，但已出售的部分就算了，當時原告公司也表 示同意。我後來也沒有向原告公司表示就此提高的2 萬元要 當作溢價款，依照建設公司分配80％，銷售公司分配20％，



因為這違反系爭合約第3 條第2 項第2 款約定二樓以上以平 均價位每坪為50萬元為底價的內容等語（見本院卷㈡第182 頁至第183 頁），由上開證人之證言內容可知，兩造於簽立 系爭合約後，被告雖有要求原告就系爭建案2 樓以上房屋前 1/3 戶數改以每坪銷售底價50萬元做銷售，並經原告公司同 意並以此價格為銷售，但兩造間就此每坪提高2 萬元之價差 並無達成作為溢價款分配之合意。此由原告所提第一期請款 明細表下方註記：「超過委售價款，結案後結算！待研！」 等語（見本院卷㈠第421 頁），亦可佐證系爭建案前1/ 3戶 數改以每坪50萬元做銷售之價差，兩造尚無合意以溢價款方 式處理。再依系爭合約第19條約定：「本合約有效期間如需 增減條款，應經雙方同意後生效」，本件原告主張前開每坪 提高2 萬元之價差應列入溢價款分配，必須經兩造同意後才 生效，然依前揭證據均無法證明被告有承諾關於前開每坪2 萬元之差價，採取溢價模式辦理款項分配一節屬實，是原告 此部分主張自難採憑。至證人李逸民於本院準備程序時固證 稱：系爭建案要正式公開銷售前，被告公司有派公司特助林 惠蓉到接待中心，希望原告就2 樓以上房屋前1/3 戶數以每 坪50萬元做銷售，當時被告公司特助是用口頭轉達被告公司 總裁黃忠信的要求，並沒有訂入契約，當時我們第一時間沒 有答應，後來林惠蓉向原告公司表示提高的2 萬元當作溢價 款，依照建設公司分配80％，銷售公司分配20％，當時還有 原告公司法定代理人劉永崇、被告公司經理劉柏芳以及我、 林惠蓉在場，且沒有簽定書面契約等語（見本院卷㈡第16頁 至第17頁、第19頁），惟依證人李逸民所述每坪提高2 萬元 價差當作溢價款一節並無立據，證人李逸民所述是否與事實 相符，已難盡信，復與前揭證人劉柏芳、林惠蓉證述內容有 所扞格，是證人李逸民前述關於每坪提高2 萬元價差當作溢 價款之證言，尚難採信，不足以作為有利於原告前開主張之 依據。基此，原告以此為由請求被告給付價差產生之溢價分 配款682 萬5,000 元，即屬無據。
⒊原告另主張依系爭合約書第7 條約定請求第一、二期服務費 用（佣金）差額77萬5,000 元【計算式：（第一、二期房地 成交價6 億1,420 萬元－第一、二期計價請款金額5 億9,87 0 萬元）×5 ％＝77萬5,000 元】等語。經查，系爭合約第 7 條第1 項約定：「甲方（即被告）同意給付乙方（即原告 ）之業務銷售廣告製作等費用為本約有效期間所售出之房地 總成交底價之5 ％（含稅）」（見本院卷㈠第23頁），足悉 兩造就務銷售廣告製作費（即服務費用）係約定以「房地總 成交底價之5 ％」為計算標準，並非原告所稱之「房地成交



價」，是原告依「房地成交價」為服務費用計算，顯與系爭 合約之約定不符。再查，系爭建案第一期銷售之房地底價為 2 億350 萬元，車位底價為2,270 萬元，合計2 億2,620 萬 元，原告計價請款為2 億2,620 萬元；第二期銷售房地底價 為3 億9,520 萬元，車位底價為3,150 萬元，合計4 億2670 萬元，原告計價請款4 億2,670 萬元；被告已給付第一、二 期房地之服務費用1,017 萬5,000 元、1,976 萬元，共計2, 993 萬5,000 元等情，有原告所提第一、二期請款明細表影 本各1 份（見本院卷㈡第203 頁、第205 頁）在卷可稽，為 兩造所不爭執（見本院卷㈡第257 頁至第258 頁），足見系 爭建案第一、二期之「房地底價」各為2 億350 萬元、3 億 9,520 萬元，合計5 億9,870 萬元，且原告計價請款後，被 告已依第一、二期房地總成交底價5 億9,870 萬元之5 ％即 2,993 萬5,000 元如數給付服務費用，並無原告所稱短少計 價請款1,550 萬元之情，是原告此部分主張亦非可採。 ㈡原告主張依據民法第227 條、第184 條第1 項、第179 條規 定請求被告返還廣告費用293 萬1,800 元，有無理由？ ⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。再按探求契約當事人之真意， 應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價