臺灣彰化地方法院民事判決 107年度簡上字第166號
上 訴 人 謝忠明
訴訟代理人 邱垂勳律師
複代理人 鍾傑名律師
被上訴人 許明珠
黃承威(兼洪秀卿之承當訴訟人)
上二人共同
訴訟代理人 柯開運律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國107年
10月18日本院彰化簡易庭第一審判決（107年度彰簡字第394號）
提起上訴，本院於民國108年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人於原審起訴主張及於本院補陳略以：一、緣坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地） 上之未辦保存登記建物（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路 000○000號，稅籍編號：00000000000，下稱系爭建物）為 為兩造所共有，持分比例如附表一所示。兩造間就系爭建物 無法達成分割協議，且無不分割之約定，復依系爭建物之使 用目的無不能分割之情形，爰依民法第823、824條之規定訴 請分割系爭建物。
二、系爭建物之基地即系爭土地原為洪秀卿、被上訴人許明珠所 共有，權利範圍各2分之1。洪秀卿於民國（下同）107年3月 14日於原審訴訟繫屬中過世，由其繼承人黃薰鋤、黃承威、 黃羚宜、黃乃娟就洪秀卿之遺產協議分割後，系爭建物及系 爭土地權利範圍均各2分之1由被上訴人黃承威單獨繼承取得 ，並已向彰化縣地方稅務局辦理納稅義務人變更登記在案。 系爭建物係由洪秀卿、被上訴人許明珠之公婆黃海永、黃曾 恨所興建，黃海永夫婦死亡後，由洪秀卿取得2分之1、被上 訴人許明珠取得4分之1，其餘4分之1由上訴人取得。系爭建 物一邊面臨仁安路、另一邊面臨鹿和路，有3個獨立出入口 ，分別供洪秀卿、被上訴人許明珠、上訴人出入使用，使用 現況如附圖（即彰化縣和美地政事務所107年4月2日和土測 字第384號土地複丈成果圖）所示。因建物必須占用土地而 無法獨立存在，如依使用現況分割將使土地、建物分由不同 人取得，致日後生紛爭。上訴人無基地所有權，僅有系爭建
物權利範圍4分之1，應將系爭建物分歸基地所有人取得，故 主張如附圖所示編號A㈠、B㈠、E㈠、F㈠、G㈡、J㈢、K㈢ 、L㈣部分分歸被上訴人許明珠取得，如附圖所示編號C㈠、 D㈠、H㈡、I㈡部分分歸被上訴人黃承威取得。此經原審送 請華聲不動產估價師事務所鑑定，並由該事務所作成（107 ）華聲瑛字第15370號估價報告書，兩造於原審就該報告書 之結果均主張不再送其他鑑定公司鑑定。倘依被上訴人所主 張上開分割方案分割，被上訴人許明珠願依上開報告書之鑑 定結果補償被上訴人黃承威及上訴人。倘不採前開分割方案 ，則被上訴人等另主張系爭建物應予變價分割，並按各共有 人應有部分比例分配價金。
三、上訴人雖主張系爭建物為未辦保存登記建物，惟兩造對系爭 建物均僅有事實上處分權，能否逕行適用民法第823、824條 之規定尚非無疑等語。惟事實上處分權之本質，屬所有權權 能之集合，得為讓與之標的，並具有財產權之性質，雖不能 與不動產物權等同視之，而無民法第759條「非經登記，不 得處分其物權」規定之適用，惟其屬民法第831條規定之「 所有權以外之財產全由數人共有或共有」之情形，得成為法 院裁判分割之客體（臺灣高等法院臺中分院107年度上易字 第445號判決參照）。裁判分割共有物之立法目的在於消滅 物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益及減少糾紛，而事 實上處分權亦是對物之使用收益之權利，若不許裁判分割， 則系爭建物之事實上處分權共有之狀態將難有消滅之可能。 依照最高法院90年度台上字第241號、臺灣高等法院臺中分 院93年度上字第167號、本院106年度訴字第26號等實務見解 ，均認為未辦保存登記之建物得為裁判分割共有物之標的， 上訴人主張不得為裁判分割，顯有誤會。原審基於分割共有 物之立法精神，認為被上訴人仍得請求裁判分割乙節，並無 不當。
四、上訴人另主張其父於74年間向許謝不碟購買其現使用之A㈠ 、B㈠部分，買賣契約書上記載「房屋取得位置三棟之中間 」，可認於74年間早已完成共有建物之事實上處分權之分割 等語，惟系爭建物非上訴人所稱之三棟，故亦無所謂「中間 那棟」，實際上是一棟建物，只是分成三個區塊，其內無法 互通。系爭建物仍為共有，上訴人只有4分之1之應有部分。 上訴人所提出之買賣契約書是依當時使用現狀賣給上訴人之 父即訴外人許識炎，但該買賣契約書並非系爭建物之分割， 故被上訴人等仍得訴請分割。原判決所認定「此僅為許謝不 碟將其所有系爭建物應有部分4分之1之出賣予謝識炎，並非 系爭建物事實上處分權之分割，系爭建物既仍屬兩造共有中
，原告自得訴請分割共有物」，並無不當。原審雖未採納被 上訴人所提原物分割方案，惟認定系爭建物以變賣方法分割 ，並將變價所得按如附表一所示持分比例分配予兩造，因能 徹底解決共有關係，亦無不當。
五、被上訴人黃承威所使用之房屋須經被上訴人許明珠使用部分 的小樓梯才能上到2樓小門進去，3、4樓亦須經過2樓才能到 達1樓，只有那個通道。
貳、上訴人於原審答辯主張及於本院補陳略以：一、系爭未辦保存登記建物，依房屋稅籍資料記載，係先以黃曾 恨一人辦理稅籍所有人登記，嗣於73年間黃曾恨以買賣為原 因移轉系爭建物持分2分之1給被上訴人之母即訴外人許謝不 碟，並移轉其餘持分給訴外人洪管。嗣許謝不碟於74年間將 其持分的2分之1（即系爭建物持分4分之1）出售予上訴人之 父謝識炎，謝識炎再移轉給上訴人。而許謝不碟之其餘持分 （即系爭建物持分4分之1）則於100年間以贈與為原因移轉 給被上訴人許明珠。至於洪管所取得之系爭建物持分2分之1 ，則移轉給被上訴人洪秀卿，洪秀卿於107年3月24日死亡後 ，其持分則由被上訴人黃承威繼承取得。惟系爭建物之房屋 稅籍登記表上所載之所有人、共有人及其持分，僅係作為稅 務主管機關認定納稅義務人及其應納稅捐比例之認定基礎而 已，尚非屬民法所指不動產所有人、共有人及其權利範圍等 所有權歸屬之認定依據，而民法第823、824條係有關共有物 所有權分割之規定，系爭建物未經不動產登記應不得為共有 建物所有權之分割，則被上訴人就未辦保存登記之系爭建物 提起本件分割共有物訴訟，於法有違。倘認為本件係就系爭 建物之事實上處分權為分割，則事實上處分權是否能直接作 為裁判分割之標的，尚非無疑。
二、許謝不碟於74年間將系爭建物應有部分4分之1出售予謝識炎 時，系爭建物之使用情形已是完成區隔之3棟獨立房屋，而 由謝識炎買受並取得其中第2棟即中間棟房屋之事實上處分 權，此有不動產預定買賣契約書土地、房屋標示第二項「… 房屋取得位置三棟之中間」（參原審卷第229頁），亦有許 謝不碟於99年間於另案即本院99年度訴字第737號向上訴人 請求遷讓房屋事件之事實主張「…由原告（許謝不碟）出賣 系爭303號房屋2分之1所有權予訴外人謝識炎…，約定由原 告占有使用面臨鹿和路部分（即丙＋丁部分），訴外人謝識 炎占有使用面臨仁安路部分（即乙部分）」（參原審卷第 231頁）可證。且由82、83年間彰化縣政府及和美鎮公所就 與系爭建物有關之道路徵收及建物拆遷補償案觀之，被上訴 人許明珠所使用之第3棟房屋因受拆除之面積較大，而領得
房屋拆遷補償費31萬6065元，至於上訴人所使用之第2棟房 屋，則因受拆除面積較小，故上訴人僅領取補償費6萬1938 元，洪秀卿則因未受拆遷影響而未能領取補償費（參本院卷 第69頁）。由此可證明系爭建物在74年間已完成系爭建物事 實上處分權之分割，且3棟房屋均有各自獨立之出入口及獨 立使用的生活、經濟等機能，並無使用機能方面等障礙，故 本件無再為裁判分割之必要。
三、系爭建物確有事實上分割成三棟各自獨立使用之事實，且長 達3、40年之久，應堪可認定依使用現況為事實上處分權之 原物分割並無困難，是以本件並無依民法第824條第2項第2 款為變價分割之必要。倘若本件認為可分割，則上訴人主張 依使用現況分割，即如附圖所示編號A㈠、B㈠分歸上訴人謝 忠明取得；編號C㈠、D㈠、H㈡、I㈡分歸被上訴人黃承威取 得；編號E㈠、F㈠、G㈡、J㈢、K㈢、L㈣分歸被上訴人許明 珠取得。如依上訴人主張之分割方法分割，雖分到的面積較 少，上訴人亦同意不用受補償。
四、被上訴人許明珠所出入之鹿和路路口遭攤位占用，係被上訴 人許明珠自己出租給其兒子的同學擺設所致，並非上訴人的 親戚朋友擺設所造成（參本院卷第127頁），上訴人於原審 陳稱有讓人擺攤之位置是指在上訴人自己所經營珠寶店門口 即臨仁安路之店面出入口，原判決於第8頁載稱「許明珠稱 因其一樓部分遭被告（即上訴人）出租給菜販使用，使其難 以使用其一樓之騎樓部分等語。被告雖否認有出租給菜販， 但亦稱有讓菜販擺攤僅未收費等語。系爭建物靠鹿和路側之 一樓騎樓（即原告許明珠二樓出入口）確有菜販使用中…則 兩造間就系爭建物之使用尚非全然無任何爭執」等語，似有 誤認，應予補充釐清。另否認被上訴人所述黃承威必須要通 過許明珠使用之部分才能到1樓之說法，系爭建物之3處出入 口分別由兩造三方各自獨立使用，被上訴人所述與原審勘驗 筆錄所載不符。
參、原審判決就系爭建物准予變價分割，所得價金由兩造按如附 表一所示持分比例分配。上訴人不服提起上訴，於本院先位 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。備位上訴聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡兩造共有門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路 000號、303號即稅籍編號：彰化縣稅務局房屋稅籍證明書稅 籍編號第0000000000號之未辦保存登記建物之事實上處分權 ，准予原物分割。分割方法如附圖所示編號A㈠、B㈠分歸上 訴人謝忠明取得；編號C㈠、D㈠、H㈡、I㈡分歸被上訴人黃 承威取得；編號E㈠、F㈠、G㈡、J㈢、K㈢、L㈣分歸被上訴
人許明珠取得。
肆、本院之判斷：
一、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限」，民法第823條第1項定有明文。系爭建物為兩造 所共有，各人之應有部分如附表一所示，該建物依法並無不 能分割之情形，兩造亦無不為分割之約定，惟未能協議分割 ，有房屋稅籍資料、土地登記謄本、現場照片、買賣契約書 等件在卷可稽，是以原告依民法第823條第1項之規定，請求 分割系爭建物，於法有據，應予准許。
二、上訴人於原審雖主張系爭建物為未辦保存登記建物，兩造 當事人取得系爭建物應有部分係買賣、贈與後繼承，兩造對 系爭建物均僅有事實上處分權，能否逕行適用民法第823條 、824條尚非無疑等語。惟裁判分割共有物之立法目的在消 滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益及減少糾紛。而 事實上處分權為所有權權能之集合，具有財產權之性質，屬 民法第831條所定所有權以外之財產權，自得為裁判分割之 客體，若不許裁判分割，則該不動產之事實上處分權共有之 狀態將難有消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應 認為被上訴人仍得請求裁判分割共有物。上訴人另主張其父 於74年間向許謝不碟購買其現使用之編號A、B部分，系爭買 賣契約書上係記載「房屋取得位置三棟之中間」，可認於74 年間早已完成共有建物之事實處分分割等語。惟此僅為許謝 不碟將其所有系爭建物應有部分4分之1之出賣予謝識炎，並 非系爭建物事實上處分權之分割，適見兩造並無分割協議， 系爭建物既仍屬兩造共有中，被上訴人等自得訴請分割共有 物。
三、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共 有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於 各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。又法院定 共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有 人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分 割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等 有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定；分割共 有物究以原物分割或變價分割為適當，不受共有人所主張分 割方法之拘束（最高法院29年渝上字第1792號判例、96年度 台上字第108號判決、88年度台上字第600號判決意旨參照） 。查系爭建物一樓為加強磚造及木石磚造、二樓以上為鋼鐵
造之未辦保存登記四層樓建物，建物面積為166.8平方公尺 ，有彰化縣地方稅務局系爭建物之房屋稅籍證明書在卷足參 。系爭建物臨彰化縣彰化市鹿和路及仁安路口，有三出入口 得以出入，現狀使用上兩造分別使用之範圍各自有出入口可 供通行，亦經原審勘驗現場查明無訛。則因上訴人並無系爭 建物坐落之系爭土地應有部分，如以原物分割，將造成土地 及房屋所有權或事實上處分權之不一致。而系爭建物(包含 雨遮範圍)經原審送請華聲企業發展鑑定顧問公司(下稱華聲 公司)鑑定後，鑑定報告認系爭建物包含雨遮之價值為132 ,304元，有鑑定報告在卷可佐。兩造就鑑價報告之結果，均 認鑑價結果過低，惟因無法鑑定出真正市價，故均不主張再 送其他鑑定公司鑑定。被上訴人等雖同意不論是否依其主張 之分割方案分割系爭建物，均同意以該鑑價報告做為相互補 償之依據等語；然上訴人卻主張如依上訴人之分割方案分割 ，同意依鑑價報告補償被上訴人，如依被上訴人分割方案分 割，則不同意被上訴人依鑑價報告補償上訴人，上訴審又稱 同意互不補價，並答辯稱上訴人之父於74年間購買系爭建物 應有部分4分之1時，其購入價格即已高達40多萬元，鑑價報 告顯然無法反映實際行情等語。又就系爭建物雖有三出入口 ，然靠鹿和路側出入口二、三、四樓雖為被上訴人許明珠所 使用中，惟許明珠稱因其一樓部分遭上訴人出租給菜販使用 ，使其難以使用其一樓之騎樓部分等語。上訴人則否認有出 租給菜販，於本院審理時則辯稱該攤位係許明珠出租給自己 兒子同學。上訴人於原審所稱有讓人擺攤之位置係在上訴人 自己經營之珠寶店門口。但亦稱有讓菜販擺攤僅未收費等語 ，系爭建物靠鹿和路側之一樓騎樓(即被上訴人許明珠二樓 出入口)確有菜販使用中，有現場照片可證，則兩造間就系 爭建物之使用尚非全然無任何爭執。且上訴人於原審既稱依 其方案分割即同意鑑價報告、未依其方案分割則不同意鑑價 報告，於上訴審中又同意不互補，本件如以原物分割，兩造 間相互補償之金額與市價尚難相符，將造成原物分割不足之 共有人蒙受不利，若能歸由一人買受取得，對於系爭土地及 系爭建物之整體規劃利用應屬最符合經濟效益。再者，變價 分割係經由法院拍賣程序，利益或虧損，皆由兩造承擔，非 獨利於被上訴人；若系爭建物有其相當之價值，自得透過競 標而達到較高價。是系爭建物以原物分配之方法分割，尚難 公平，如以變賣方法，由買主就系爭建物單獨買受，所能創 造之經濟價值顯然較高。上訴人雖主張依兩造使用現況分割 等語。然如依此分割，分得系爭建物第三、四層之被上訴人 許明珠，顯然無通道可達建物第一層，自非妥適之方案，不
足採取。故本院認系爭建物以變賣方法分割，並將變價所得 按系爭建物之原應有部分比例各自分配予兩造為適當，並能 徹底解決共有關係。
四、綜上所述，原判決採用變價分割方法，應屬適當。上訴人上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，毋庸逐一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
附表一（兩造就系爭建物之持分比例）：
┌──┬────┬────┐
│編號│共有人 │持分比例│
├──┼────┼────┤
│ 1 │許明珠 │4分之1 │
├──┼────┼────┤
│ 2 │黃承威 │2分之1 │
├──┼────┼────┤
│ 3 │謝忠明 │4分之1 │
└──┴────┴────┘
附表二
┌──┬─────┬───────┬────┬──────┬──┐
│編號│不動產種類│基地坐落 │建築式樣│建物面積(平 │權利│
│ │ ├───────┤主要建築│方公尺) │範圍│
│ │ │門牌號碼 │材料及房├──────┤ │
│ │ ├───────┤屋層數 │稅籍資料登記│ │
│ │ │稅籍編號 │ │面積 │ │
├──┼─────┼───────┼────┼──────┼──┤
│ 1 │未辦保存登│彰化縣和美鎮和│加強磚造│如附圖所示，│全部│
│ │記之建物 │中段697地號 │、木石造│建物(含雨遮)│ │
│ │ ├───────┤第一層；│共計195。 │ │
│ │ │彰化縣和美鎮仁│鋼鐵造第│ │ │
│ │ │安路301號、303│二、三、├──────┤ │
│ │ │號 │四層；共│第一層:18.3 │ │
│ │ ├───────┤四層樓建│、9.3、13.6 │ │
│ │ │彰化縣地方稅務│物。 │、14。 │ │
│ │ │局房屋稅籍證明│ │第二層:27.6 │ │
│ │ │書稅籍編號第 │ │、28.8。 │ │
│ │ │0000000000號 │ │第三層:27.6 │ │
│ │ │ │ │。 │ │
│ │ │ │ │第四層:27.6 │ │
│ │ │ │ │。 │ │
└──┴─────┴───────┴────┴──────┴──┘
中 華 民 國 108 年 7 月 22 日
民事第一庭 審判長法 官 廖國佑
法 官 施坤樹
法 官 李言孫
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 24 日
書記官 林嘉賢