臺灣士林地方法院民事判決
107年度訴字第712號
原 告 黃俊誠
訴訟代理人 江倍銓律師
複 代理 人 許鳳紋律師
被 告 江定遠
訴訟代理人 劉永培律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國108年6月19日
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾柒萬貳仟元，及自民國一百零七年一月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國105 年9 月11日經由永慶房屋仲介 股份有限公司（下稱永慶房屋公司）北投捷運直營店居間以 新臺幣（下同）1,600 萬元向被告購買坐落臺北市○○區○ ○段0 ○段00地號土地（權利範圍5分之1，下稱系爭土地） 暨其上門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0弄0號3樓建物（ 下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產），並於同年11 月24日為系爭不動產所有權移轉登記。復於同年12月16日交 屋後，伊發現系爭房屋地板有傾斜情形，經由永慶房屋公司 詢問被告之回覆為「應係裝修師傅在拉水平線沒拉好所致」 ，伊乃信以為真而於106 年初搬進系爭房屋後即未再深究。 嗣於106 年8月間，伊又發現系爭房屋內2間房間門框兩端落 差達1 公分，始注意到系爭房屋屋樑歪斜，且被告裝潢於牆 面之書櫃右側木板竟呈現梯形，木板寬度上下達約3 公分差 距，經伊實際測量發現系爭房屋水平位移初估約為3.2 公分 ，以建築物高度每層260公分計算，傾斜率約81分之1，依「 臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」分級，屬第三級 傾斜，並參照近年各法院就第三級傾斜度標的物之價值減少 比率，本件應以13%為宜，故本件價值減損應為208萬元（計 算式：1,600萬元×0.13＝208萬元）。是系爭房屋傾斜瑕疵 於兩造簽立系爭不動產買賣契約書前即已存在，但被告仍於 系爭不動產買賣契約書所附標的物現況說明書第29項「是否 有大於0.1 公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形（0.1公分＝5元 硬幣厚度）」勾選「否」，顯係故意隱瞞系爭房屋有傾斜情 形，致伊受有交易價值上之損害，違反民法第354條第1項物
之瑕疵擔保責任，爰依民法第359條、第179條規定，請求被 告返還減少之價金等語。並聲明： ㈠被告應給付原告208萬 元及自聲請調解狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：系爭不動產買賣契約書所附「增補契約」已記載 「甲方（即原告）已至房屋現場確認，本標的物現況主臥 室外牆有滲漏情事，前揭滲漏水處，甲方同意自行修復並負 擔修繕所需費用，完全免除乙方（即被告）上述部分之滲漏 水瑕疵擔保責任，且該部分不適用永慶房屋提供之漏水保固 保障辦法。除前揭滲漏水處外日後若有其他滲漏水情事，乙 方仍應負滲漏水瑕疵擔保責任」等語，則系爭房屋既經原告 檢查僅主臥房外牆有滲漏水情事，即無發現另有「大於0.1 公分顯見間隙裂痕或傾斜」之情形。又系爭房屋並無傾斜之 瑕疵，縱有傾斜瑕疵，伊亦不知悉，並無故意隱瞞之情事， 而伊於交屋後亦未曾告知係裝修師傅在拉平線未拉好致有傾 斜情形，且系爭房屋係於交屋時屬屋齡已達34年之中古屋（ 71 年2月26日建築完成），伊之瑕疵擔保義務應限制在「具 有中古屋通常之效用」範圍內，而系爭房屋於經年累月自然 耗損下，只須仍可居住使用即屬具備通常效用，縱有些微傾 斜現象，尚無減少其預定效用或價值，伊自得免除物之瑕疵 擔保義務。又系爭房屋業於105 年12月16日交付原告，原告 竟於106年8月間始發現傾斜之瑕疵，已逾「自物之交付後6 個月」之瑕疵擔保除斥期間，不得再向伊請求減少價金；又 原告、原告訴代及鑑定人楊長榮違反「誠信原則」、「正當 程序原則」、「憲法權利之保障」、「違法取得證據侵害法 益」、「發現真實與促進訴訟」，是以鑑定人所為之鑑定報 告應無證據能力等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 ；㈡訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
㈠兩造於105年9月11日簽訂系爭不動產買賣契約書，由原告以 總價1,600萬元向被告購買系爭不動產，而於增補契約約定 ：「甲方已至房屋現場確認，本標的物現況主臥室外牆有 滲漏情事，前揭滲漏水處，甲方同意自行修復並負擔修繕所 需費用，完全免除乙方上述部分之滲漏水瑕疵擔保責任，且 該部分不適用永慶房屋提供之漏水保固保障辦法。除前揭滲 漏水處外日後若有其他滲漏水情事，乙方仍應負滲漏水瑕疵 擔保責任」，被告並於「標的物現況說明書」第29項「是否 有大於0.1 公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形（0.1公分＝5元 硬幣厚度）」勾選「否」，復於同年11月24日、同年12月16 日為所有權移轉登記及交付系爭不動產。嗣原告於106年8月
間發現被告於系爭房屋所裝潢之2 間房間門框兩端有落差且 牆面書櫃右側木板呈現梯形、木板寬度上下有所差距，即經 由永慶房屋公司詢問被告，並於同年9 月25日向臺北市政府 法務局提出消費爭議申訴而移請臺北市政府地政局辦理，此 有系爭不動產買賣契約書、臺北市○○區○○段0 ○段00地 號土地登記第一類謄本、同段31134 建號建物登記第一類謄 本、系爭房屋房間門框暨書櫃照片、LINE通訊軟體對話內容 、臺北市政府法務局107年10月4日北市法服字第1076026444 號函暨所附原告與永慶房屋公司間消費爭議申訴案全卷、臺 北市政府地政局同年月8日北市地權字第1076015633 號函暨 所附原告與永慶房屋公司間消費爭議申訴相關資料等件可稽 （見本院卷一第15 至27、28、29、30、31、32至34、110至 115、161至173、174至224頁），就上開部分，應堪認定。 ㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373 條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。復按買賣 因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第359 條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在 於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定， 認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕 疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第11 73號判例意旨參照）。是關於系爭房屋是否有傾斜而得認有 應具備之價值減損及系爭鑑定報告就此部分之鑑定內容是否 可採，均為兩造所爭執？經查：
⒈本件係經兩造合意囑託臺北市建築師公會為鑑定，經鑑定 人以水平測量水準儀、垂直測量經緯儀並依系爭房屋內現 況地板水平高差、書櫃及外牆垂直高度測量結果，系爭房 屋室地板水平高差以房屋面寬860公分，地板向東傾斜9.4 公分，傾斜度△＝860分之9.4＝百分之1.09；105年12月1 6日買賣前裝潢之高度230公分書櫃側板間隙與原有牆壁之 距離上緣d1＝3.8公分、下緣d2＝1.6公分，表示原有牆壁 向東傾斜2.2 公分，傾斜度△＝230分之2.2＝百分之0.96 ；外牆垂直度以2 樓底板至6樓梯間頂板高1,318公分，向 東傾斜10.8公分，傾斜度△＝1318分之10.8＝100分之0.8 2，是可確定系爭房屋確有平均傾斜度達0.96%【計算式： （1.09＋0.82＋0.96）／300＝0.96／100】之第2 級向東 傾斜情事，有臺北市建築師公會107年10月29日107（十七 ）鑑字第2442號函（見本院卷第252、253頁）及108年1月 9日（108）鑑字第0104號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報
告）可稽。
⒉被告辯稱鑑定人當日提前到達系爭房屋，斯時僅原告及其 代理人在場，而於被告及代理人尚未到場時即鑑定完畢並 由原告及代理人先行簽名於初勘紀錄表及會勘紀錄表，而 質疑系爭鑑定報告真實性及正確性，並主張系爭鑑定報告 無證據能力云云。惟按書證之形式若屬真正，即認有形式 之證據力，至其實質證據力之有無，即其內容是否足以證 明待證之事實，則應由事實審法院依其自由心證判斷（最 高法院26年度上字第585號、22 年度上字第2536號判例意 旨參照）。查證人即鑑定人楊長榮證稱：在鑑定案前，我 沒有見過兩造當事人及律師，當天是約定10時30分，但是 我從新竹過來時間較難掌控，我在臺北火車站搭捷運到唭 哩岸站下車後再走路，大概9時30分到10 時間快到現場時 就開始下雨了，我原本是在外面樓梯口小雨遮那邊等，我 當時攜帶測量儀器（水平儀、精準儀），儀器都有外殼保 護，但是原則上不要碰水比較好，等了5 到10分鐘以後就 打電話給原告，原告有說他的律師還沒有到，我問可否先 進去，然後他就下來幫我開門，但是我沒有特意去記時間 ，進去後因為律師還沒有到，我就說我要來測量，要測量 就要架設水平儀，我就直接和原告到三樓，因為水平儀是 公會的設備稍微老舊，不像先進的紅外線設備只要放進房 間中間，就會自動拉出一條水平線，這個設備都要用標竿 一個點一個點，每一個房間角落去測地板水平高差，接下 來我就先架設水平儀，然後請原告幫我拿標竿測房間的每 一個高度，就把它記錄起來，因為測量完要做的項目就是 鑑定有無傾斜，我就去看室內裝修的櫃子、門框，然後有 用捲尺去測量，測量起來，在櫃子上方有差3.8公分、櫃 子底下差1.6公分，兩者是差2.2公分，因為櫃子高度是23 0 公分，2.2除以230，就是傾斜度0.96 %，當時只有我和 原告在現場，兩邊律師也都還沒有到，我除了做上述測量 外，還有算傾斜度讓原告瞭解，然後算出來東西向最大高 差為9.4公分，房子面框是8.6公尺，所以除起來傾斜度大 概1.09%，而原告律師大約是15到20 分左右才進來，被告 的律師接著也到了，原告就說學校有事，所以他自己先下 樓離開，我當時可能在測量時就請原告簽會勘紀錄表，因 為我是把他當作正式文件，就是要原告簽名，所以他什麼 時候簽，我不是記得那麼清楚，接下來我就和原告律師到 門口和被告及被告律師會合，他們有說他們在樓下等，但 是沒有等到我，接著我告訴雙方律師，要測建築物的垂直 度，我就在一樓外面架設精準儀，當時有下小小雨，我測
了約15分鐘左右就告訴雙方垂直高差10.8公分，傾斜度因 為是從一樓進口的小雨梯的那點到可以看到屋頂的小女兒 牆的位置，測起來的傾斜度是10.8公分，因為那段距離13 .18公尺，10.8除以1318，傾斜度是0.82%，這些資料就可 以做鑑定，接下來我就跟雙方說到三樓去看水平測量的結 果，因為三樓在室內，儀器不會淋水，所以還一直架在那 裡沒有動，在三樓時我有請被告及律師看水平儀，但是他 們說不必，信任專業，我也有帶他們去看櫃子，告訴他們 上面寬、底下窄，表示房子有傾斜，當時被告也有仔細去 看，櫃子跟牆壁接口的地方的確有一個縫，是用裝修的板 子去封起來的，我有告訴他們上面是3.8、底下是1.6，也 有帶他們去看門框，因為要做方正，門框跟上面樓板有一 個高差不一樣，因為房子是有傾斜的，我當時有告訴他們 說因為有重新裝修，買賣前做裝修，會有傾斜表示買賣前 有傾斜，做裝修的人要做方正，所以就會出現一個縫，這 表示房子賣出去之前就有傾斜，才會這樣處理，當時被告 沒有和我爭議有無傾斜問題，解釋完後我就跟他們說測量 完了，大概情形你們也都瞭解，我就要走了，至於初勘紀 錄表記載傾斜度1.09%，會勘記錄表記載1.05%，都是概估 的，雖與鑑定報告不同，仍須以鑑定報告為準，因為鑑定 報告還會參酌測量圖、使用執照裡面平面圖的尺寸，必須 依照平面圖的尺寸來做進一步計算，才會最準確，否則現 場是大概量一個面寬，實際上必須依照設計圖尺寸下去計 算，所以一定會有一個誤差，所以才會說要依鑑定報告為 準，我是用三個部分來做計算基礎，一個是櫃子、一個是 地板、一個是室外的，所以算出來的結果就是建築物傾斜 度為0.96%等語（見本院卷第91至100頁）。又依臺北市建 築師公會函覆本院略以：本鑑定案涉及是否影響結構安全 ？須了解房屋傾斜度，才會是出有效鑑定方法及正確報價 ，而由鑑定人向臺北市建築師公會商借二部測量儀器進行 勘測，並於107年9月28日10時許提前到達系爭房屋1樓戶 外等候兩造，但遇大雨乃提早請原告開門進入系爭房屋內 躲雨，復為節省時間，鑑定人乃提前於屋內中央架設水平 測量水準儀，測量各房間地板之高程，只須測量儀器不移 動，即可待當事人到齊而客觀的由被告再次檢查測量結果 ，且被告不久即到達系爭房屋1 樓，並因當時雨勢轉小， 鑑定人就提著另一部垂直測量經緯儀下樓與兩造會合，在 雙方見證下完成系爭房屋外牆傾斜度勘測，結果顯示外牆 傾斜10.8公分，渠等乃再返回系爭房屋進行室內勘測，鑑 定人即告知被告暨其代理人水準儀稍前已架設且勘測完成
，測量結果地板東西向高差9.4 公分，並邀請被告暨其代 理人可由原架設未移動的儀器鏡頭檢視各個房間地板高差 實際情況，惟當時被告暨其代理人均表示尊重專業而無質 疑問題即未親自檢視儀器鏡頭，又鑑定人向臺北市建築師 公會所借該2 部測量儀器具絕對公正性以進行勘測，並得 測量結果為系爭房屋室內地板傾斜9.4公分，外牆傾斜10. 8 公分而可接受檢驗，況當時兩造均同意在初勘及會勘紀 錄上簽名，可見當天兩造對鑑定過程尚無爭議等情，此有 臺北市建築師公會107年10月29日107（十七）鑑字第2442 號函所載本件鑑定人楊長榮建築師說明暨所附初勘及會勘 紀錄表可參（見本院卷一第252至255頁）。經核上開證人 所證及臺北市建築師公會函文，證人於鑑定當日確因路程 關係及下雨天而提早到達系爭房屋，且於現場僅原告一人 在場時即先行完成室內勘測，原告並先行簽名於初勘紀錄 表及會勘紀錄表後離去，惟因事後原告之律師、被告及被 告之律師先後到場時，證人先偕同渠等三人完成室外之勘 測，再與渠等三人共同至室內重新再為室內之勘測，嗣後 亦經證人即鑑定人詳載鑑定內容而出具系爭鑑定報告，且 其又以證人之身分到庭作證確保鑑定內容之真實性，是認 本件證人所為鑑定非無所本，則其本於專業判斷出具之系 爭鑑定報告即難認有何違反工程專業或慣例抑或足認有不 合情理狀況，縱因證人係於被告及被告代理人未到場，而 僅有原告一人在場時即先行為室內之勘測而認有些微之程 序瑕疵，惟被告既未能提出其他專業鑑定意見推翻系爭鑑 定報告內容，即不因此即得否認鑑定報告內容之真實性， 揆諸前開判例意旨，本院綜參所查事證，仍認定系爭鑑定 報告具有實質證據力，是以依系爭鑑定報告可確定系爭房 屋確有平均傾斜度達0.96%之第2級向東傾斜情事，應無疑 義。至於被告辯稱依最高法院106年度台上字第246號判決 意旨可推認本件系爭鑑定報告應無證據能力，惟上開判決 係就「違法取得之證據」是否具證據能力之闡釋，而系爭 鑑定報告係由臺北市建築師公會名義所出具，而非違法取 得之證據，具有形式證據力，且就系爭房屋是否傾斜部分 之實質證據力亦經本院詳述同前，是被告主張鑑定人之鑑 定有上開瑕疵而認定無證據能力或鑑定內容不可信云云， 要無可採。
⒊被告另辯稱系爭房屋為中古屋，經年累月自然耗損有些微 傾斜尚無減少其預定效用或價值云云。惟中古屋是否定生 傾斜情形尚屬有疑，而稽諸吾人生活經驗及社會常情，於 房屋買賣，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，此
為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結 構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在，且房屋 之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而具有重 要之交換價值，故系爭房屋有向東傾斜情況自屬瑕疵，且 非無關重要，則衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交 換價值產生貶抑，亦即有減少系爭房屋價值之瑕疵，是以 被告上開所辯，顯不可採。
㈢次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354 條第1 項所 稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失， 而不知有民法第354 條第1 項第1 項所稱之瑕疵者，出賣人 如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵 者，不在此限，民法第355 條定有明文。而所謂重大過失， 乃指依一般人之注意可得而知，竟怠於注意而不知。本件被 告雖抗辯於兩造簽訂系爭不動產買賣契約前，原告已至系爭 房屋現場查看確認僅有主臥室外牆滲漏水情事，且兩造業同 意以系爭房屋現況交屋云云。經查，
⒈本件經鑑定人至系爭房屋測量105 年12月買賣前即已裝潢 之櫥櫃時，發現側板與原有牆壁之距離有傾斜間隙，而通 常裝潢木工會依當時垂直面施作側板，如施工當時產生上 緣d1＝3.8公分、下緣d2＝1.6公分傾斜間隙，即表示當時 原有牆壁已有向東傾斜2.2公分之事實，且2房間於買賣前 裝潢施作門框與上方樑之間距亦有傾斜間隙現象，可以確 認系爭房屋於105 年12月前裝潢時，木工已發現系爭房屋 有傾斜問題，此有系爭鑑定報告可據（見系爭鑑定報告第 6 頁）；而證人即鑑定人楊長榮亦證稱：我也有帶他們去 看櫃子，告訴他們上面寬、底下窄，表示房子有傾斜，當 時被告也有仔細去看，櫃子跟牆壁接口的地方的確有一個 縫，是用裝修的板子去封起來的，我有告訴他們上面是3. 8、底下是1.6，也有帶他們去看門框，因為要做方正，門 框跟上面樓板有一個高差不一樣，因為房子是有傾斜的， 我當時有告訴他們說因為有重新裝修，買賣前做裝修，會 有傾斜表示買賣前有傾斜，做裝修的人要做方正，所以就 會出現1 個縫，這表示房子賣出去之前就有傾斜，才會這 樣處理等語（見本院卷二第94頁）；復經證人即仲介買賣 系爭房屋之葉千菡證述：105 年12月16日交屋前是由另一 位買方承辦人林怡菁和我帶買方去看屋，原告第1 次看屋 當天晚上就完成簽訂系爭不動產買賣契約，看屋當時除告 知原告主臥室有一小塊滲水外，而且有提及漏水前面比較 斜的那一塊是衣櫃，屋主當時應該是說地板不平整之類的 話，且未看到其他問題，亦未感覺系爭房屋有傾斜情形，
我們還有繞系爭房屋一圈看外牆有無漏水，但以肉眼看不 出有傾斜情況，嗣於簽約後、交屋前，我再帶原告回看系 爭房屋時，原告有覺得主臥室地板踩起來與客廳不太一樣 ，並架設簡易紅外線筆從主臥室門口牆面測量至書櫃間之 平行高度，再用尺稍微測量兩邊落差，結果不是差很多， 當下我即撥打電話詢問被告的太太，而屋主稱早期是鋪設 大理石地板，不知道為何會有此情形，自其住到現在都是 此種情形，應是地板不平整之類的，且系爭房屋裝潢係由 其子設計並由其自選材料於當時那幾年所新作，因當時原 告只有問地板問題而未想到系爭房屋有傾斜情形，我有問 原告是否要提供水平儀或跟被告申請鑽孔測試，但原告說 不用等語（見本院卷二第34至38頁），互核後亦屬相符， 堪認系爭房屋於兩造成立系爭不動產買賣契約前即已存在 傾斜之狀況，且傾斜之情形尚無法以肉眼立即看出；且衡 諸一般經驗法則，購屋自用者看屋時，最重視格局、動線 、房間大小、方位、採光、有無漏水跡象等情事，倘非事 先有資訊參考，或於屋內、屋外有較明顯之跡象顯示（例 如水泥剝落或室內地板或其他物品有高低差），應不會注 意到房屋有無傾斜之瑕疵。申言之，系爭房屋之傾斜瑕疵 ，應非一般老舊房屋常見之瑕疵，此與滲漏水為中古屋所 常有者不同，況系爭房屋於買賣前已經木工作適度之裝修 以造成外觀上不易察覺傾斜之情形，足認系爭房屋之傾斜 程度，自非屬稍盡一般人之注意義務即可獲知，是以尚難 僅憑原告於簽約前已知悉系爭房屋有傾斜情形，是以，原 告主張其係於交屋後之106年8月間經實際測量始知悉系爭 房屋有傾斜情況，即堪採信。又系爭不動產買賣契約書第 9條擔保責任第5項亦已約定：「本買賣標的物於交屋前如 有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或 其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙 方應負瑕疵擔保責任。」，則原告依民法第354 條規定請 求被告就系爭房屋傾斜情形負瑕疵擔保責任，即屬有據。 ⒉至被告辯以系爭房屋係以現況交屋云云。惟倘原告於購買 系爭房屋時已知悉系爭房屋有傾斜事實存在，衡情理應於 系爭不動產買賣契約上載明或如系爭房屋主臥室因有滲漏 水情形而於增補契約為特別約定，且一般中古屋交易雖多 會有記載或約定「現況交屋」，然該等約定所謂「現況」 在當事人理解中應屬於交屋或看屋當時以肉眼或簡易工具 檢測所得發現之狀況，至於須經由專業人員以精密儀器檢 測得知之情況，如海砂屋、輻射屋等，除非於契約明白具 體列出，否則應不在「現況交屋」之理解中。是系爭房屋
傾斜情狀既非明顯即知之瑕疵，自不會在原告「以現況交 屋」之理解中，遑論被告尚於「標的物現況說明書」第29 項「是否有大於0.1公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形（0.1 公分＝5 元硬幣厚度）」勾選「否」，實難以系爭房屋係 以現況交屋即遽以推認原告於系爭不動產買賣契約成立或 交屋前業已知悉系爭房屋有傾斜瑕疵，是被告上開所辯， 顯難採信。另被告雖聲請傳喚證人即系爭房屋同棟四樓及 五樓王秋明、吳茂良等人證明該等住戶並未向原告說系爭 建物有傾斜之情事，因上開事實業已查明，即無再予傳喚 之必要，併此敘明。
㈣被告抗辯原告於106年8月間已發現傾斜竟怠於通知，應視為 承認其所受領之物，且日後發現傾斜時，亦已逾6 個月除斥 期間而不得請求減少價金云云。惟按買受人應按物之性質， 依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負 擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之 通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所 受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣 人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；前條規定，於 出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。民法第356 條、第357 條分別定有明文。而所謂「依通常程序」迅速檢 查，應視物之不同性質定之。又按買受人因物有瑕疵，而得 解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人 依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經 過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不 告知瑕疵者，不適用之，同法第365條亦定有明文。經查： ⒈系爭房屋傾斜程度僅為第2 級傾斜，而須由專業鑑定人以 精密儀器測量始能確知，非原告依通常程序檢查，即可發 現，應屬不能即知之瑕疵，已如上所述，況原告於簽約後 交屋前即已透過仲介人員詢問被告，而所得回覆為地板不 平整、沒有拉好水平等語，亦經證人葉千菡證述及證人許 景翔所提之LINE通訊內容可參（見本院卷一第111 頁；卷 二第37頁）；參以買受人通知物之瑕疵之對象，非以出賣 人為限，包括有代出賣人受領通知權限之代理人及輔助人 在內（最高法院91年度台上字第1529號判決意旨參照）， 則原告在交屋入住後於106年8月間實際測量發現系爭房屋 有傾斜情形，即於同年9 月25日向臺北市政府法務局提出 消費爭議申訴並移請臺北市政府地政局而通知永慶房屋公 司處理，並由負責辦理被告出售系爭房屋之業務員陳家漢 聯繫被告轉知予負責聯繫原告訴訟代理人之法務專員許景 翔再為告知，業經證人陳家漢、許景翔證述綦詳（見本院
卷二第30至33、74至79頁），是以尚不能認原告有怠於檢 查通知之情事。
⒉被告亦自承前已居住於系爭房屋達31年，從住到搬離均為 此情形，並於100年4月間進行裝潢且提出裝潢後之系爭房 屋內房間門框、書櫃照片（見本院卷一第58、64、 64之1 頁；卷二第35頁），而系爭不動產買賣契約書所附不動產 說明書亦記載「百萬裝潢黃金三樓」，亦核與證人陳家漢 所證：系爭房屋很明顯就是有整理過，因為地磚感覺有換 過，廁房、廚房及臥室也有裝潢過，後陽台的部分沒有動 到，所以看起來是有明顯的新、舊上落差等語（見本院卷 二第75、76頁）；證人即鑑定人楊長榮則證稱：系爭房屋 買賣前有重新裝修，因為房子是有傾斜的，做裝修的人要 做方正，所以櫃子的上面較寬為 3.85、底下較窄為1.6， 櫃子跟牆壁接口地方的確有一個縫，是用修裝的板子去封 起來的，因為裝修的人要做方正所以就會這樣處理等語（ 見本院卷二第94頁），並有系爭鑑定報告可佐（見系爭鑑 定報告第6頁）；另衡以一般經驗，裝潢木工師傅於裝潢 時發現房屋有傾斜情形，應須配合房屋傾斜程度施作工項 或以特別工法加以修飾以免突兀，即會先行告知屋主房屋 傾斜狀況並經屋主同意後再行施作，避免逕行施工完成後 遭屋主以瑕疵為由請求修補。是以互核上開事證，足認系 爭房屋內房間門框及書櫃均為被告於買賣前所裝潢，而被 告於裝潢時即已知悉系爭房屋有傾斜情事，詎其仍於標的 物現況說明書第29項「是否有大於0.1 公分顯見間隙裂痕 或傾斜之情形（0.1公分＝5元硬幣厚度）」勾選「否」， 足認被告確有故意不告知原告系爭房屋有傾斜瑕疵之情， 則依民法第357條規定，即無適用民法第356條之餘地。職 此，被告抗辯原告怠於通知，應視為承認其所受領之物云 云，洵無足取。
⒊末查，原告於105年9月11日簽約後及交屋前後雖對系爭房 屋地板不平整一事心有存疑，惟是否有傾斜情事係屬依通 常程序從速檢查所無法發現之瑕疵，且原告係於106年8月 間始確認系爭房屋有傾斜瑕疵，即於同年9 月25日提出消 費爭議申訴請求被告賠償，此有消費爭議申訴（調解）資 料表可佐（見本院卷一第183、184頁），並於107年1月間 向就系爭不動產買賣減少價金事件聲請調解，經本院以10 7年度士調字第62號減少價金調解事件於同年2月27日調解 不成立，原告隨於同年3月2日收受調解不成立證明書後即 在同年3月9日提起本件訴訟（見本院卷一第8、35頁）， 其請求被告減少價金即未逾民法第365 條第1項所定6個月
之除斥期間。況被告既故意不告知原告系爭房屋有傾斜瑕 疵，則依民法第365條第2項規定，亦無6 個月除斥期間之 適用。從而，被告辯稱原告起訴已逾6 個月除斥期間，洵 無可採。
㈤按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9 條定有明文。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者 ，亦同。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之 者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存 之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，同法 第179條、第182條第2項亦有明文。又買受人依民法第359條 規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行 使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之； 換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存 在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。經查： ⒈本件系爭房屋經臺北市建築師公會鑑定，其中關於系爭房 屋因傾斜瑕疵而應減少之買賣價金之估價結果略以：依據 臺北市政府房屋傾斜賠償價金基準，建築施工造成鄰房傾 斜之賠償，可分為工程修復費用及非工程性賠償費用，因 本件非關施工損鄰事件，則系爭房屋價值之減損得適用非 工程性賠償費用而以重建工程造價百分比做為折舊價值補 償，重建工程造價並以臺北市政府國民住宅處當年會計年 度實際發包單價為準。系爭房屋因有傾斜瑕疵將造成折舊 價值減損，而系爭房屋傾斜度△＝0.96%屬第2級傾斜，得 以重建工程造價之百分之9.6 估算其減損價值，其減損程 度為系爭建物重建工程造價百分之 9.6。因近年臺北市政 府國民住宅處少有5 層樓國宅發包價可查詢，爰以市價每 坪7萬5,900元即每平方公尺2萬3,000元計算減損金額，是 系爭房屋因傾斜瑕疵折舊減損價金為 30萬8,436元【計算 式：23,000元×139.69平方公尺（系爭房屋面積）＝3,21 2,870元；3,212,870元×0.096＝308,436元，元以下四捨 五入】，此雖有系爭鑑定報告可考。惟經本院函詢就上開 鑑定結果為補充鑑定後，臺北市律師公會亦另依鑑定人之 意見而更正上開鑑定報告之內容略以：「…但因傾度系 爭建物 △＝0.96%尚未構成使用者有不適感，土地價金將 比照建物減損比例9.2%為標準，依105年1月系爭土地公告 現值（41.4×149,000元＝6,168,600元）9.2%計算土地交 易價金減損，為新台幣567,511元（6,168,600元×9.2%＝
567,511元）。系爭建物傾度△＝0.96%，其建物價值之 減損，依台北市政府房屋傾斜賠償價金基準所需減少買賣 價金，應以重建工程造價（13,969×23,000＝3,212,870 元） 9.2%（更正原鑑定報告第5頁鑑定結果9.6%）計算， 即295,584元（3,212,870元×9.2%＝ 295,584元），此有 臺北市建築師公會108年4月3日108（十七）鑑字第0763號 函可稽（下稱系爭更正鑑定函文，見本院卷二第 135頁） 。
⒉查本件原告係請求被告給付因系爭房屋傾斜瑕疵而應減少 之買賣價金，而系爭鑑定報告及系爭更正鑑定函文係依據 臺北市政府房屋傾斜賠償金基準為鑑價之基準，且系爭鑑 定報告亦載：「依據台北市政府房屋傾斜賠償金基準，建 築施工造成鄰房傾斜之賠償，可分為a.工程修復費用及b 非工程性賠償費用，本案之訴非關施工鄰損事件，系爭建 物價值之減損得適用非工程性賠償費用得以重建工程造價 百分比做為折舊標準，重建工程造價以臺北市政府國民住 宅處當年會計年度實際發包單價為準」等語（見系爭鑑定 報告第5 頁），又關於非工程性賠償費用之估算中亦包含 建物傾斜之拆損賠償（或折舊價賠償），亦有鑑定報告附 件7-1 所示。是以系爭鑑定報告以上開「臺北市政府房屋 傾斜賠償價金之非工程性賠償費用」而計算建物傾斜之折 舊價賠償，尚屬有據。
⒊然查，系爭更正鑑定函文認本件系爭房屋傾斜度為0.96% ，而應以「重建工程費用」之9.2%計算，至於系爭土地亦 比照建物減損比例9.2%計算土地交易價金減損。惟本件原 告之主張既係請求因系爭房屋之傾斜瑕疵而導致系爭不動 產「減少之買賣價金」，即應以系爭不動產同品質物品之 市場交易價值為基準（即系爭不動產之買賣價金1,600 萬 ），而市場交易價值通常亦包含超出建物建造費用、土地 公告現值之經濟利潤在內，是以系爭不動產之交易價格既 為1,600 萬元（其中應包含基地、建物費用及所謂之經濟 利潤），因此，計算因房屋傾斜之瑕疵而導致之系爭不動 產交易價格減損時，自應將該等減少之價金按減少之比例 攤提至系爭房屋、土地及經濟利潤中，自不宜僅以建物重 建工程費用為基準，亦不宜僅採計建物及基地之減損價值 ，故應以系爭不動產之實際交易價值為基準，再依系爭鑑 定報告及系爭更正鑑定函文所計算出之建物減損比例9.2% 計算為適當，是以系爭不動產之買賣價金減損應為147 萬 2,000元（1600萬元×9.2%＝147萬2,000元）。 ⒋末查，系爭鑑定報告及系爭更正鑑定函文雖以「重建工程
費用」為計算基準，惟鑑定係一種調查證據方法，所得結 果僅供法院依自由心證認定事實，本院自不受鑑定結果之 拘束，自難憑鑑定報告之意見而為認定。至於原告認系爭 鑑定報告及系爭鑑定更正函文就系爭房屋之傾斜瑕疵「應 減少之價金」之鑑定結果不正確，而被告則係質疑系爭鑑 定報告關於內容不正確，而分別請求本院將本件送請其他 機關為鑑定及送不動產估價師重行鑑價等情，惟本件鑑定 機關臺北市建築師公會及聲請鑑定之內容均係由原告主動 提出，並經被告當庭同意等情（見本院卷一第107年8月28 日言詞辯論筆錄），雖兩造各就不利於已之鑑定結果提出 質疑，惟本院就系爭鑑定報告之證據力已詳述如上，及系 爭房屋因傾斜瑕疵而「應減少之價金」亦已參考系爭鑑定 報告及系爭更正鑑定函文之內容而依自由心證而為認定， 即無再送請其他機關為鑑定之必要，併此敘明。 ⒌綜上，系爭房屋存有傾斜之瑕疵，致買賣價金受有147 萬 2,000 元之減損，即應由被告負物之瑕疵擔保責任，原告 亦已行使減少價金請求權，而被告既已受領全部之買賣價 金，就已受領之上開經減少之價金之法律上原因即不復存 在，是以，原告依民法第179 條不當得利之法律關係請求 被告返還147萬2,000元之價金，即屬有據，逾此金額之請