臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第1440號
原 告 林坤養
朱素貞
邱聖富
黃玲玲
丁子軒
杜家賢
陳何玉霞
連朝今
林明銓
兼 共 同
訴訟代理人 魏朝鵬
被 告 彭國書
訴訟代理人 詹文凱律師
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國108 年
6 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地如附圖一所示Ａ部分之地上物（面積九一點五八平方公尺）拆除，並將占用之土地返還予原告及全體共有人。
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號建物地下層如附圖二所示Ｂ部分之不銹鋼水塔（面積為一點四四平方公尺）拆除，並將占用之部分返還予原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新臺幣參佰貳拾伍萬元、陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣玖佰柒拾萬元、壹拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造均為坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系 爭土地）上門牌號碼新北市○○區○○路○段000 ○000 號及303 巷1 、3 、5 、7 號社區（下稱系爭社區）之區 分所有權人。惟被告竟以如附圖1 所示之鐵皮屋（下稱系 爭建物）無權占用系爭土地，又於新北市○○區○○段00 00○號建物地下層即系爭社區之地下室（下稱系爭地下室 ）增設如附圖2 所示之水塔及管線（下稱系爭水塔）而無 權占用公共空間，爰依民法第767 條第1 項、第821 條規 定，請求被告拆除系爭建物及系爭水塔，將占用之土地返 還予原告及全體共有人等語。
（二）並聲明：1.被告應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將占
用之土地返還予原告及全體共有人。2.被告應將系爭地下 室之系爭水塔拆除，並將占用之部分返還予原告及全體共 有人。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）因系爭社區之住戶間定有分管契約，即系爭社區之1 樓住 戶得使用1 樓房屋前後之空地，被告之前手即因此搭建系 爭建物，嗣被告向其前手購屋成為系爭社區之區分所有權 人，亦一併取得系爭建物之事實上處分權，並繼受系爭社 區住戶間之分管契約，是被告係基於分管之約定而以系爭 建物占用系爭土地，自非屬無權占用。又系爭社區之住戶 就系爭地下室雖無分管之約定，然被告設置系爭水塔並未 超過其持分比例，自得依其持分比例使用系爭地下室，故 原告之訴並無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第 三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復 共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第76 7 條第1 項、第821 條分別定有明文。又以無權占有為原 因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無 爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土 地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第 1120號判決意旨參照）。本件原告主張被告以系爭建物無 權占用系爭土地，被告則抗辯系爭社區之住戶間定有分管 契約，其占有系爭土地係有合法權源，然此經原告否認， 揆諸上開最高法院判決要旨，自應由被告舉證證明系爭社 區住戶間定有分管契約之事實。經查：
1.兩造均為系爭社區之區分所有權人，且系爭建物之事實上 處分權為被告所有，被告並於系爭地下室增建系爭水塔等 情，為兩造所不爭執（本院卷第187 頁），是此部分事實 ，應堪認定。
2.被告固提出訴外人李碧真購買系爭社區房屋時簽立之契約 ，並主張契約後附之同意書（下稱系爭同意書）即為系爭 社區住戶間有分管契約之證明云云。惟倘系爭社區全體住 戶於購屋時均有簽立系爭同意書，系爭同意書固得認定為 系爭社區住戶之分管契約；然觀諸系爭同意書之內容為「 …為平時管理、居住環境之維護，茲同意如下所列各項以
為共同遵守之，恐口說無憑，特例此書。一、壹樓所屬前 後空地，平時由壹樓住戶管理使用。二、屋頂平台平時由 柒樓住戶管理使用。…四、前（一）（二）二項所述之空 間僅供美化，不得私自搭建」等文字（本院卷第262 頁） ，可知系爭社區之1 樓空地僅係供1 樓住戶「管理使用」 ，惟1 樓住戶管理使用之方法僅得為「空間美化」，不得 「私自搭建」；然被告所有之系爭建物已與其所有房屋連 成一體，且系爭建物內部均為被告房屋之內部陳設，有本 院勘驗測量筆錄在卷可稽（本院卷第161 頁），是縱認系 爭同意書為系爭社區住戶間之分管契約，然依分管之約定 ，被告僅得將1 樓空地為空間美化，尚不得以系爭建物占 用系爭土地甚明。是被告提出系爭同意書主張其以系爭建 物占用系爭土地係有正當權源云云，洵屬無據。 3.被告另援引最高法院83年度台上字第1377號判決意旨，主 張其向前手買入系爭社區房屋時，系爭建物時業經前手搭 建完成，是系爭建物存在已久，可知系爭社區住戶間存有 分管契約云云。惟按共有物分管之約定，不以訂立書面為 要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領 之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有 之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管 契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參 照）。細繹上開最高法院要旨，雖認共有人間之分管契約 不以書面為必要，僅須共有人間長年以來確實就就共有物 有劃定各別之使用範圍，即得認定有默示之分管契約存在 。然共有人單純之沉默或忍受，尚不得視為有同意分管之 意思表示，且本件復查無其他之事實得推知系爭社區之住 戶間定有分管契約，本院自難單憑系爭建物已存在多時， 且其他住戶於提起本件訴訟前未曾為反對之表示，即遽認 系爭社區住戶間確實有默示之分管契約存在。是原告上開 主張，實難謂可採。
4.綜上所述，依被告所提之證據，均未能證明系爭社區住戶 間存有分管契約；此外，被告就其與系爭社區住戶間存有 默示分管契約之事實，復未能提出其他證據以實其說，則 被告以系爭建物占用系爭土地，對原告及系爭土地之其他 共有人自屬無權占有。是原告依民法第767 條第1 項、第 821 條規定請求被告拆除系爭建物，自屬有據。（二）次按所謂應有部分，係指對物之所有權抽象之成數，而非 該物具體之某一部分（最高法院73年度台上字第3388號判 決意旨參照）。經查：被告另於系爭地下室設置系爭水塔 ，且其並不爭執系爭社區之住戶就系爭地下室未成立分管
契約，僅抗辯稱其以系爭水塔占用系爭地下室未超過其應 有部分之比例云云。惟依上開最高法院判決要旨，應有部 分係抽象存在於共有物之全體，並非存於共有物之特定部 分，倘系爭社區住戶就系爭地下室並無分管之約定，被告 自不得以其應有部分比例任意占用系爭地下室之一部分。 是被告於系爭地下室設置系爭水塔既無正當合法權源，則 原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定請求被告拆除 系爭水塔，亦屬有據。
四、從而，原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被 告拆除系爭建物及系爭水塔，並將占用之土空返還予原告及 全體共有人，均為有理由，皆應予准許。
五、又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。六、至被告雖請求傳喚證人李碧真，請其說明系爭建物已存在多 年，且未曾有住戶對此有異議，以證明系爭社區住戶間存有 分管契約云云。然原告就系爭建物已存在多年之事實並不爭 執，且縱系爭社區之住戶先前未曾對系爭建物表示異議，亦 未能依此逕認系爭社區住戶間即存有分管協議，得使被告以 系爭建物占用系爭土地等節，業經認定如上，則本院自無再 行傳喚證人之必要，附此敘明。是本件事證已臻明確，兩造 其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
書記官 沈育儒