臺灣士林地方法院民事判決 107年度簡上字第39號
上 訴 人 黃晨媛
訴訟代理人 周詩鈞律師
被 上訴人 海悅觀海城堡管理委員會
法定代理人 呂秀慧
訴訟代理人 陳金榮
上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於中華民國106 年
11月10日本院士林簡易庭106 年度士簡字第521 號第一審判決提
起上訴，本院於民國108 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號二十六樓建物之雨遮及外牆依附件所示之修復項目修復至不漏水之狀態。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾叁萬肆仟伍佰元。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代 理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本 人承受其訴訟以前當然停止；前揭法條所定之承受訴訟人， 於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170 條、 第175 條第1 項分別定有明文。本件被上訴人之法定代理人 原為呂秀慧，嗣於本院審理中變更為林勇明，再變更為呂秀 慧，被上訴人先後具狀陳明由林勇明、呂秀慧承受訴訟（見 本院卷第73至74頁、第165 至166 頁），是被上訴人法定代 理人聲明承受訴訟，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人於原審起訴主張：上訴人所有之門牌號碼新北市○○ 區○○○路0 段00號26樓建物（下稱系爭建物）坐落在海悅 觀海城堡社區（下稱系爭社區），被上訴人為系爭社區管理 委員會。系爭建物位於系爭社區C 棟大樓（下稱系爭大樓） 之最高樓層，天花板即為系爭大樓頂樓樓板，該樓板、外牆 及連接外牆之雨遮，均屬全體區分所有權人共用部分。惟系 爭大樓年久失修，致系爭大樓頂樓樓板、外牆及雨遮滲漏水 ，被上訴人負有修繕義務，怠於修繕，前揭滲漏水導致系爭 建物屋內粉刷、油漆剝落、裝潢受損、牆壁龜裂等損害，被 上訴人未善盡維護、修繕義務，致上訴人受有內部裝修、傢 俱等財物損害，顯係過失不法侵害上訴人之權利。為此，爰 依公寓大廈管理條例第10條第2 項、系爭社區規約第30條第 1 項、民法第184 條、第196 條等，請求被上訴人應修復前
揭漏水，並賠償所受財產上損害等語，並聲明：㈠被上訴人 應就系爭建物對其內屋頂漏水，依法院囑託鑑定機關鑑定之 修復方式修繕至不漏水狀態，並負擔修繕費用；㈡被上訴人 應給付上訴人新臺幣（下同）234,000 元；㈢願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物漏水原因並非系爭大樓頂樓樓板或 外牆漏水所致，而係上訴人所有系爭建物外牆結構縫或窗框 漏水，屬專用部分而非共用部分。本件漏水原因既非頂樓共 用部分天台公設造成，修繕費用自應由上訴人負擔等語資為 抗辯；並聲明：上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。三、原審經調查審理後，認系爭建物雨遮（下稱系爭雨遮）及系 爭建物外牆（下稱系爭外牆）均屬上訴人之專有部分，應自 行負擔修繕費用，而駁回上訴人之訴。上訴人不服提起上訴 ，所陳除與原審陳述相同部分外，另補稱：系爭建物登記謄 本並未記載系爭雨遮，且系爭建物室外牆顏色、構造之變更 須依系爭社區規約或區分所有權人會議決議始得為之，自難 認上訴人對之有使用之權而屬於系爭建物之專有部分，爰依 民法第184 條第1 項、第213 條第1 項、第3 項、第767 條 、公寓大廈管理條例第10條第2 項而為請求等語（見本院卷 第31至32頁、第157 頁）；並聲明：如主文所示（見本院卷 第24頁、第70頁、第163 頁）。被上訴人於上訴程序援用其 在原審主張，並聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷第102 頁、第71頁）： ㈠不爭執事項：
⒈系爭建物為上訴人所有，位於系爭社區C 棟大樓最高樓層即 第26樓。
⒉被上訴人為系爭社區之管理委員會。
⒊兩造就本件漏水原因送鑑定，經臺北市土木技師公會於民國 106 年6 月20日作成鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），系 爭建物客廳、3 間臥室、廚房天花板及牆壁之漏水主因為： 凸出之雨遮（即系爭雨遮）頂部防水層劣化破裂、室外牆（ 即系爭外牆）預鑄版接縫填料劣化積水沿雨遮與外牆接合處 滲入平頂及牆壁。
⒋前揭漏水應修繕之項目如附件即系爭鑑定報告第3 頁所示（ 本院卷第71頁）
㈡爭執事項：
⒈系爭雨遮及系爭外牆是否屬於共用部分？
⒉被上訴人就系爭雨遮及系爭外牆之漏水應否負修繕之責？ ⒊被上訴人應否就系爭建物雨遮及外牆發生漏水所致系爭建物 室內財物之毀損負賠償之責？
五、得心證之理由：
㈠系爭建物雨遮及外牆是否屬於共用部分？
⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共 有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬 於專有部分之附屬物。民法第799 條第1 項、第2 項分別定 有明文。觀諸其立法理由載有：「一、按公寓大廈管理條例 第1 條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住 品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規 範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民 法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異…。二、所謂區 分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分， 始足當之，為明確計，爰將現行條文前段『各有其一部』之 規定修正列為第1 項『各專有其一部』規定，明定就該部分 有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有 …。三、第一項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜 以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2 項。得為區分所 有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有 構造上之獨立性為必要…，爰就此予以明定，以符物權客體 獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上 之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異， 隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不 同，併予指明。」等語，業已指明區分所有建築物「專有部 分」之物權，以具有構造上及使用上獨立性為必要，相關認 定隨建築技術發展與社會生活之演變產生差異。 ⒉另按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部 分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799 條第2 項後段、 公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款定有明文。依上規 範，共有部分包含：⑴區分所有建築物專有部分以外之其他 部分（公寓大廈管理條例第3 條第4 款參照），如區分所有 建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂 ，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳 （公寓大廈管理條例第7 條第2 、3 款、第8 條第1 項）等 建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬之；⑵不 屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3 條第4 款附 屬建築物），如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、幫 浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等；⑶區分所有人約定 共同使用之專有部分與其附屬物（公寓大廈管理條例第3 條
第6 款參照）。再參酌公寓大廈管理條例第7 條第3 款復規 定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造 者，並不得為約定專用部分。」。是應認依社會通常觀念， 倘構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、 承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公 共大門、走廊、水塔等之使用者，在構造上及使用上均不具 有獨立性，應認為屬於共用部分而不能成為專有部分之客體 。而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全 及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分 所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。申 言之，區分所有建物之外牆面，依其所在位置，雖有位於共 有部分者，例如共用走廊、樓梯間、大廳等區域；亦有位於 專有部分者，例如各區分所有權人之住宅單位、約定專用部 分等區域，惟縱令係屬位於專有部分之外牆，亦應屬於共有 部分之範圍。蓋外牆不論其位置係位於區分所有建物之專有 部分或共有部分，均係整體建築物之基本構造，為整棟建築 物結構上及外觀上所不可或缺之部分，故應認屬區分所有建 物之共有部分。本件系爭建物之外牆屬包覆全棟建築物整體 外觀之系爭大樓外牆一部分，而系爭大樓外牆應係維持系爭 大樓安全性及其外觀所必要之構造，屬系爭大樓全棟建築物 之基本構造，依前揭說明，自係屬系爭大樓共用部分，非為 上訴人專有部分。至系爭雨棚則附著於系爭外牆，在構造上 及使用上均不具獨立性，且與系爭外牆同屬維持系爭大樓外 觀所必要之構造，亦屬系爭大樓共用部分，而非上訴人專有 部分。
⒊綜上所述，依前揭民法關於區分所有建物之規定及公寓大廈 管理條例相關規定之立法意旨，系爭外牆及系爭雨遮應屬系 爭大樓區分所有權人所共有，為共用部分，非上訴人之專有 部分，堪以認定。
㈡被上訴人就系爭雨遮及系爭外牆之漏水應否負修繕之責？ ⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。系 爭社區規約第30條亦定有相同之規範（見原審卷第17頁）。 ⒉經查：系爭雨遮及系爭外牆屬系爭社區之共用部分，業如前 述，而系爭建物客廳、3 間臥室、廚房天花板及牆壁之漏水
主因為：系爭雨遮頂部防水層劣化破裂、系爭外牆預鑄版接 縫填料劣化積水沿雨遮與外牆接合處滲入平頂及牆壁所致， 其應修繕之項目如附件所示，均為被上訴人所不爭執（見前 揭不爭執事項⒊、⒋）。則依上開規定，被上訴人就系爭雨 遮及系爭外牆之前揭瑕疵，即負有修繕義務，從而，上訴人 請求被上訴人將系爭雨遮及系爭外牆依附件所示之修復項目 修復至不漏水之狀態，自屬有據，應予准許。
㈢被上訴人應否就前揭漏水所致系爭建物室內財物之毀損負賠 償之責？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀，且債權人得請求支付回復原 狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第184 條第1 項前段 、第213 條第1 項、第3 項分別定有明文。
⒉經查：上訴人主張其因前揭漏水，而有系爭建物內部裝修及 傢俱（即書桌、化粧台、衣櫃、中櫃、保護板等）受損，修 復費用為234,500 元，並提出估價單1 紙在卷可稽（見原審 卷第84頁）；而前揭財物受損原因確為前揭漏水所致，業經 本院囑託臺北市室內設計裝修商業同業公會鑑定，並有該會 107 年12月28日鑑定報告書附卷足憑（見該報告書第17至18 頁），並推估修復費用總計為229,060 元（計算式：159,57 0 元+69,490 元=229,060元）。而被上訴人就系爭雨遮及系 爭外牆負有修繕義務，惟未盡修繕之責，自有過失；且其怠 於修繕系爭雨遮及系爭外牆之不作為，確已導致系爭建物內 部裝修及傢俱部分毀損，具有相當因果關係；上訴人主張該 等損害回復原狀之費用為234,500 元，除提出前揭估價單1 紙為憑，亦與前揭臺北市室內設計裝修商業同業公會推估之 修復費用229,060 元相去甚微，而無膨脹費用之虞，且被上 訴人業於本院審理中陳明對上訴人所主張修理費用數額沒有 意見，只是責任歸屬有爭議（見本院卷第71頁），故上訴人 就系爭建物內部裝修及傢俱損害，請求被上訴人依侵權行為 法則賠償234,500 元，為有理由。
六、綜上所述，上訴人依前揭法律關係請求被上訴人應將系爭建 物之雨遮及外牆依附件所示之修復項目修復至不漏水之狀態 ；並請求被上訴人賠償上訴人所受損害234,500 元，均屬有 據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴 意旨求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2 、3 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之 後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436 條之 1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 7 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 蔡子琪
法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 11 日
書記官 張淑敏