臺灣臺北地方法院簡易民事判決 108年度北簡字第1054號
原 告 龍慧如
訴訟代理人 孫啟鎮
被 告 富郁資產管理有限公司
法定代理人 黃曉蓉
訴訟代理人 何永富
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國一百零八年七月
四日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬壹仟伍佰元。
被告應給付原告新臺幣柒萬壹仟伍佰元，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟肆佰貳拾元由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣參萬壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣柒萬壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）三萬一千五百元； ㈡被告應給付原告二十八萬五千五百元，及自判決確定翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述略稱：
㈠緣原告與被告於民國一百零七年五月六日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭契約），約定被告將門牌號碼臺北市○○區 ○○○路○○○號四樓之五房屋全部（下稱系爭房屋）及坐 落基地出售予原告，買賣價金為五百三十五萬元，雙方於一 百零七年六月二十一日約定交屋，嗣因系爭房屋浴室天花板 有漏水之情形，經原告由浴室維修孔到裝修的天花板上方勘 查，屋頂確有滲漏水之現象，從滲漏水潰及漏水處原有特別 加裝鐵板擋水設施現況，可以確認漏水已經是多年狀況，以 上顯見房屋交屋前就已存在漏水之嚴重瑕疵，然被告未修復 並刻意隱瞞原告，此由被告簽約時於系爭契約所附的房屋現 況確認書，漏水狀況欄位說明處填寫為：「否」足為證明。 ㈡原告簽約時特別詢問系爭房屋是否有漏水問題，被告訴訟代 理人何永富向原告表示系爭房屋如有漏水問題，將會負責修
復，請原告無須擔心等語。嗣原告於一百零七年七月二十三 日以電話及手機通訊軟體LINE正式通知被告應負責修復漏水 瑕疵，然被告一再推託表示漏水為系爭房屋樓上發生問題， 並非被告之責任等語，不願承擔修繕責任。經原告於一百零 七年八月二十日以存證信函通知被告要求應即時修復房屋漏 水瑕疵，仍遭被告拒絕。
㈢原告購買系爭房屋之用途為出租收益，原每月得收益租金一 萬八千元，因漏水遲遲無法修繕，致承租房客要求解約搬離 ，原告受有一個月租金的實質上金錢損失；另據臺灣桃園地 方法院一○四年度訴字第八一七號民事判決略以：「又查現 在房屋市場機制，房屋銷售前必將諸項缺失揭露，否則事後 售屋者不僅恐遭被罰款且需賠償損失。而房屋缺失揭露，房 價必定折損。依據不動產估價師公會統計一般屋價折損問題 ，其中因漏水導致房屋價值減損分兩種情況：⒈漏水已修復 ：折價幅度約為房屋時價之15-19%。⒉漏水未修復：折價幅 度則視滲漏情況（更高）而定。」，被告為專業資產管理公 司，又有專業的房屋投資買賣經驗，明知房屋有漏水問題， 卻惡意隱匿缺失，因房屋漏水位在浴室面積約零點五五坪， 房屋面積十點八八坪，約佔房屋面積之百分之五，原請求減 少價金百分之五計算，爰依據民法第一百八十四條、第二百 四十五條之一、第三百五十九條、第三百六十條規定，請求 被告給付原告修繕費三萬一千五百元、租金損失一萬八千元 及減少買賣價金百分之五即二十六萬七千五百元。三、證據：提出五九一房屋廣告影本一件、系爭契約及買賣標的 現況確認書影本一件、原告與被告訴訟代理人何永富line聯 繫相關訊息影本一件、存證信函暨回執影本各一件、房屋租 賃契約書影本一件、估價單影本一件、照片影本四件為證。乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：
㈠被告有說要幫原告修繕，但是原告時間上無法配合，後續也 沒辦法達到共識，如果漏水很嚴重，應該不可能放著都不處 理，如果原告已經處理好，希望瞭解真正的修繕費用是多少 。原告不在場，不知如何進行修繕，租客也沒有辦法決定， 原告的估價單報價有點高，可以找師傅根據原告所提的估價 單內容去修繕。
㈡如果原告認為系爭房屋買貴或是瑕疵，被告可以原價跟原告 買回；被告有跟原告溝通是否要找樓上住戶協調解決漏水問 題，並沒有推卸責任；原告提出照片上確實有裝漏斗、鐵板 ，被告當初購買系爭房屋時有重新修繕過，到原告購買這段
期間沒有漏水現象，漏水部分被告會負責修繕到不漏水，但 系爭房屋已經賣給原告，被告沒有立場去要求樓上住戶。三、證據：無。
理 由
一、程序方面：
㈠依系爭契約第十二條之約定，兩造合意因系爭契約涉訟時， 由買賣標的物所在地之法院（即本院）為第一審管轄法院， 故本院對本事件具有管轄權。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款定有明 文。前揭規定於簡易訴訟程序適用之（民事訴訟法第四百三 十六條第二項參照）。經查，本件原告原起訴聲明第一項係 請求被告應限期負責將系爭房屋漏水修復至不漏水狀態，嗣 因考量被告並非樓上住戶，修復漏水有事實上困難，而以請 求修繕費方式變更第一項聲明為請求被告給付原告三萬一千 五百元（參見本院一百零八年三月七日言詞辯論筆錄），參 酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：兩造簽立系爭契約，由原告買受系爭房 屋及坐落基地，被告於不動產現況說明書「建物現況是否有 滲漏水情形」等項目勾選「否」，實則系爭房屋浴室天花板 具有滲漏水瑕疵，爰依據民法第一百八十四條、第二百四十 五條之一、第三百五十九條、第三百六十條規定，請求被告 給付原告修繕費三萬一千五百元、租金損失一萬八千元及減 少價金二十六萬七千五百元等語。被告答辯意旨則以：漏水 部分被告會負責修繕到不漏水，但系爭房屋已經賣給原告， 被告沒有立場去要求樓上住戶配合修繕，原告提出的估價單 修繕費報價有點高，被告可以找師傅根據原告所提的估價單 內容去修繕等語置辯。兩造對於系爭房屋浴室天花板存有漏 水瑕疵之事實並無爭執。兩造爭執重點在於：㈠被告是否刻 意隱瞞漏水瑕疵，是否應負相關法律責任？㈡原告請求被告 給付修繕費三萬一千五百元、租金損失一萬八千元及減少價 金二十六萬七千五百元，是否適當？爰說明如后。三、按民事訴訟法第二百七十九條第一項規定：「當事人主張之 事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受 託法官前自認者，無庸舉證。」。經查，被告於本院言詞辯 論程序中自認：「…照片上確實有裝漏斗、鐵板，這部份我 們當初購買這間房子開始我們自己也有重新修繕過，到原告 購買這段期間也沒有漏水的現象，漏水的部份我們還是會負 責修繕到不漏水…」（參本院一百零八年七月四日言詞辯論
筆錄），復參酌原告提出系爭房屋浴室天花板漏水處附近呈 現老舊狀態，並以舊有鐵板與漏斗盛接漏水（參本院卷第四 十三頁），足證該漏水處已處於長時間滲漏水之狀況，被告 明知系爭房屋屋齡已久，復稱重新修繕過系爭房屋，理應知 悉前情，卻於「建物現況是否有滲漏水情形」等項目勾選「 否」，未告知實際狀況，應係刻意隱瞞漏水瑕疵，應負相關 法律責任。
四、原告得請求被告賠償修繕費三萬一千五百元、租金損失一萬 八千元，減少價金於五萬三千五百元之範圍內為有理由： ㈠修繕費三萬一千五百元部分：
⑴按民法第二百十三條第一項、第三項及第二百十四條分別 規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有 訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債 權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。 」、「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾 期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」；又 損害賠償之目的，在於填補被害人所生之損害。又原告於 起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證 明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正 ，而應為被告不利益之裁判，最高法院十八年上字第一六 七九號裁判意旨可資參照。
⑵經查：①被告隱瞞系爭房屋之浴室天花板漏水乙節已如前 述，而原告於交屋後發現漏水，數次通知被告修繕，然被 告迄今未為修繕等情，有原告所提出原告與被告訴訟代理 人何永富line聯繫相關訊息、存證信函暨回執為證；②參 酌原告提出之估價單（參本院調解卷第三十五頁），係以 裝設不銹鋼水盤之方式處理漏水問題，被告先稱可以找師 傅根據原告所提的估價單內容去修繕（參本院一百零八年 四月二十五日言詞辯論筆錄），但無實際行動，後改稱漏 水部分被告會負責修繕到不漏水，但系爭房屋已經賣給原 告，被告沒有立場去要求樓上住戶（參本院一百零八年七 月四日言詞辯論筆錄），惟系爭房屋浴室天花板裝設不銹 鋼水盤，根本無關樓上住戶，被告無意修繕負責至明；③ 基上，依前揭規定，原告提出估價單請求被告給付此部分 之修復費用，核屬有據，雖被告抗辯估價費用過高，然既 未具體指證估價單上所列項目何者有虛偽或不實之處，亦 未另行提出可供本院審酌之其他合理估價金額，原告主張 修復漏水費用三萬一千五百元，應認為正當。
㈡租金損失一萬八千元部分：
⑴按民法第二百二十七條規定：「因可歸責於債務人之事由
，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不 能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害 者，債權人並得請求賠償。」，民法第二百十六條規定： 「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定 之計劃或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益 。」，而所失利益係指依通常情形，或依已定之計劃、設 備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該 所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期 之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須 依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具 有客觀之確定性而後可（最高法院九十七年度台上字第二 四四一號判決意旨參照）。
⑵本件原告主張系爭房屋原出租予訴外人周鈺頻，因系爭房 屋存有漏水瑕疵，致其因漏水而終止租約，原告因而受有 一個月租金損失一萬八千元等語。經查，原告上開主張業 據提出房屋租賃契約書為憑，據房屋租賃契約書所載，系 爭房屋出租每月租金為一萬八千元，原告與訴外人周鈺頻 原約定租賃期限為自一百零七年七月一日起至一百零八年 七月三十一日止，但實際上周鈺頻承租未久，原告與周鈺 頻雙方即於一百零七年八月三十一日提前終止租約，足信 原告確實因系爭房屋漏水，致訴外人周鈺頻要求終止租約 ，原告因而實際上受有一個月租金損失一萬八千元，被告 應予賠償。
㈢減少價金部分：
⑴按民法民法第三百五十四條前段規定：「物之出賣人對於 買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，同法第三百五十九 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定， 應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金 。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少 價金。」。
⑵原告雖主張本件買賣價金為五百三十五萬元，應以市場行 情百分之五計算減少價金二十六萬七千五百元云云。惟本 院審酌系爭房屋漏水部分位於浴室天花板，原告提出估價 單及照片則顯示漏水狀況屬於得用裝設不銹鋼水盤之方式 因應之程度，此等程度之漏水，對照系爭房屋及坐落基地 為屋齡逾三十年以上之不動產，以及買賣價金為五百三十 五萬元，原告請求於減少買賣價金百分之一即五萬三千五
百元之範圍內應為適當，逾此範圍之請求，即屬無據。 ㈣基上，原告得請求被告賠償修繕費三萬一千五百元，租金損 失及減少價金七萬一千五百元（計算式：18,000＋53,500＝ 71,500）。
五、綜上所述，原告請求：㈠被告給付原告三萬一千五百元；㈡ 被告給付原告二十八萬五千五百元，及自判決確定翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求於主文第一 、二項之範圍內為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則 無所據，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程 序所為原告一部勝訴之判決，依同法第三百八十九條第一項 第三款規定，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行。並依同 法第三百九十二條第二項規定，就被告敗訴部分依職權宣告 被告預供擔保後，得免為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事 訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 25 日
臺北簡易庭
法 官 文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 25 日
書 記 官 高秋芬
訴訟費用計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 3,420元
合 計 3,420元
, 台灣公司情報網