臺灣新竹地方法院民事簡易判決 108年度竹東簡字第37號
原 告 楊慶源
被 告 廖鎮森
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108 年6 月19日辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00巷000 ○00號房屋 騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣12,000元，及自民國108 年2 月10日 起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣10,000元。三、訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元由被告負擔。四、本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或 更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事 訴訟法第256 條亦有明文。查：原告起訴時，原聲明為被告 應將坐落於新竹縣○○鎮○○里0 鄰○○路00巷000 號（竹 東二重埔245-14地號）房屋全部遷讓返還原告，並給付租金 新臺幣（下同）30,000元，及自民國108 年2 月10日起至遷 讓之日止，按月賠償10,000元。嗣於本院108 年4 月1 日言 詞辯論期日以言詞變更上開聲明為（一）被告應將門牌號碼 新竹縣○○鎮○○路00巷000 號房屋騰空遷讓返還原告。（ 二）被告應給付原告12,000元，及自民國108 年2 月10日起 至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告10,000元（見本 院卷第25頁）。末於本院108 年6 月19日言詞辯論期日更正 第1 項聲明之建物門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路00巷000 ○00號（見本院卷第38頁）。核屬單純減縮應受判決事項之 聲明，另關於門牌號碼之更正，屬於不變更訴訟標的而補充 事實上之陳述，揆諸前揭規定，均無不合，自應准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
被告於107 年9 月20日向原告承租門牌號碼新竹縣○○鎮○ ○路00巷000 ○00號房屋，總建坪276.45平方公尺，住家、 鴿舍、鋼筋混凝土、鋼架鐵皮造4 層，雨遮38.39 平方公尺
，含一切附屬建物水電（下稱系爭房屋），並簽立房屋租賃 契約書（下稱系爭租約）及公證，約定租期自107 年9 月24 日起至109 年9 月24日止，每月租金10,000元，於每月10日 前繳納，保證金18,000元。惟被告積欠房租已達3 個月共計 30,000元（自107 年11月10日起至108 年1 月10日止），原 告一再催告，被告仍未繳納，經原告於108 年1 月17日以新 竹西大路郵局第5 號存證信函限期被告於108 年1 月30日前 將系爭房屋恢復原貌搬完交屋，被告於108 年1 月18日收受 上開存證信函期限屆至後仍拒絕遷讓系爭房屋。為此，依系 爭租約及不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：（一）被 告應將門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00巷000 ○00號房屋騰 空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告12,000元，及自民 國108 年2 月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付 原告新臺幣10,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之前開事實，業據提出公證書、房屋租賃契約書 、土地所有權狀、存證信函及回執、新竹縣政府稅捐稽徵 局108 年房屋稅籍證明書及107 年全期房屋稅繳納證明書 、等件為證，被告未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出 書狀答辯，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪 認原告主張為真實。
（二）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人 得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非 達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」、「承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440 條 第1 項、第2 項前段、第455 條分別定有明文。而所謂因 承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第 1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告 其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契 約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請 求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例要旨參照） 。又依土地法第100 條第3 款規定，出租人積欠租金額抵 償擔保金外達2 個月以上時，出租人得收回房屋。至土地 法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，然在有期限 之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院 44年台上字第516 號判例意旨參照）。又土地法為民法之 特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自
應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民 法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定 ，其理自明。再「依民法第440 條得終止契約之出租人， 於訴狀表示其終止之意思者，依民法第263 條、第258 條 第1 項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即 為終止，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效 力。」、「終止契約之意思表示，並無一定之方式，亦非 限於訴訟外為之，苟於訴訟上以書狀或言詞向他造表示終 止租賃契約意思，亦無不可。原判決既認定被告欠租2 個 月以上，經據原告定期催告，原告復於訴狀以被告欠租為 由，請求返還房屋，向應解為自訴狀送達於被告時，契約 即為終止。」最高法院23年上字第3867號判例、最高法院 台44令民字第6220號民事確定裁判指正意旨參酌。（三）經查，迄原告於108 年1 月17日以存證信函請求被告限期 於108 年1 月30日前將系爭房屋恢復原貌搬完交屋之日止 ，被告遲延支付原告之租金，應僅為107 年11月、12月、 108 年1 月份之租金，總計金額為30,000元，此項金額扣 除被告交付原告之押租保證金18,000元後之餘額12,000元 ，尚未達已遲延給付逾2 個月租金之要件，則原告主張自 107 年11月10日起系爭租約已終止，委無可採。惟被告遲 交租金至本件起訴狀繕本送達被告之日即108 年2 月14日 （見本院卷第23頁）止，被告積欠租金扣抵押金後已達2 個月租金，被告仍未給付，原告以被告欠租為由，請求返 還房屋，本件僅得認定原告起訴狀繕本送達被告之日即 108 年2 月14日已合法終止。系爭租約既已終止，則原告 主張被告應遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。（四）又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段 定有明文。繼按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租 賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務 不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而 於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院 87年度台上字第1631號民事判決參照）。查原告主張被告 積欠107 年11月、12月及108 年1 月共3 個月租金，業經 本院認定如前，是被告從107 年11月開始未繳交租金之情 ，應堪認定。又系爭租約第2 條約定：每月租金10,000元 ，每月10日以前繳納，據此，原告自得請求給付被告自10 7 年11月10日起至108 年1 月10日止（共3 個月）未償之 租金，合計30,000元，以押租金18,000元抵充後，仍有12 ,000元（計算式：30,000－18,000＝12,000）尚未給付。 準此，原告依系爭租約之約定，請求被告給付系爭租約終
止前之租金欠款12,000元，即無不合，自應准許。（五）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 民法第179 條亦有明定。再按無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占 有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當 於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決意旨 可資參照）。查系爭租約於108 年2 月14日已然終止，業 如前述，是被告自斯時起已無占有系爭房屋之正當權源， 卻迄今仍未返還系爭房屋，受有無權占有系爭房屋之利益 ，致原告受有相當租金之損害。復參以系爭房屋每月租金 為10,000元，及尚積欠之107 年11月份起（同年11、12及 108 年1 月份租金合計30,000元已另外請求，如前所述） 至108 年2 月14日止租金，故原告請求被告給付自108 年 2 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，就系爭租約終止 （即108 年2 月14日）前，依系爭租約之約定，就系爭租 約終止後，依不當得利之法律關係，按月給付租金或相當 於租金之不當得利10,000元，當屬有據，俱應准許。四、綜上所述，原告本於系爭租約、租約終止後租賃物返還請求 權及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓 返還予原告，並給付積欠之租金12,000元，暨自108 年2 月 10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告約定租金 數額即10,000元，洵屬有據，均應准許。五、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應職權宣告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第389 條第1 項第 3 款，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
竹東簡易庭 法 官 楊麗文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
書記官 陳筱筑