臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度桃簡字第218號
原 告 林美伶
被 告 靳國華
訴訟代理人 林碧霞
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國108 年6 月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○號十四樓之房屋遷讓返還予原告。
被告應自民國一○八年四月二十日起至遷讓返還第一項所示之房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項及第二項到期部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國105 年9 月12日向原告承租門牌號碼 為桃園市○○區○○路0 段000 號14樓房屋（下稱系爭房屋 ），約定租賃期間自105 年9 月20日起至107 年9 月19日止 ，每月租金新臺幣（下同）5 萬5,000 元，被告並交付押租 金10萬元予原告，兩造並簽有租賃契約（下稱系爭租約）， 於租約期滿前，原告已向被告表明不同意繼續出租系爭房屋 ，惟經被告請求展延2 個月租期，是兩造於107 年9 月20日 合意系爭租約展延至107 年11月19日止，詎租期屆滿後，原 告屢次催促搬離，被告均置之不理，爰依法提起本件訴訟請 求被告遷讓系爭房屋，並依系爭租約第8 條約定，請求被告 自107 年11月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 原告違約金11萬元等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓 返還予原告。㈡被告應自107 年11月20日起至遷讓返還第1 項所示之房屋之日止，按月給付原告11萬元。二、被告則以：系爭租約到期前，原告固有表明屆期不同意續租 之意，然兩造係於系爭租約到期後之107 年9 月22日，始約 定系爭租約延展至107 年11月19日止，是系爭租約應變更為 不定期限租賃契約，原告自不得請求被告遷讓返還系爭房屋 及給付違約金等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、被告前向原告承租系爭房屋，約定租期為105 年9 月20日起 至107 年9 月19日止，每月租金5 萬5,000 元，被告並交付 押租金10萬元予原告等情，有系爭租約在卷可稽，並為兩造 所不爭執，堪信為真。本院茲就兩造間之爭點判斷如下： ㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃
期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即 表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450 條第1 項、第451 條分別定有明文。次按民法第451 條所謂 視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租 賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其 適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人 仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人 取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預 為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高 法院42年台上字第410 號判例意旨參照）。 ㈡經查，本院當庭勘驗原告手機中所存其與被告間對話紀錄， 原告於107 年7 月12日對被告稱以：「靳先生，你好。我們 的租賃合約即將於2018/09/19到期，我們預計調漲房租為每 月75000 元，若您無法接受，請於2018/09/21前完成遷移， 我們於2018/09/21，10：00-14 ：00之間點交房屋狀況，若 無修繕問題，同時會退回押租金給你」、於107 年7 月17日 對被告稱以：「請於2018/08/01前回覆是否續租。若無在此 期限前回應，便以合約終止處理」，被告則於107 年7 月26 日回覆稱以：「喔好」等情，有本院勘驗筆錄附卷可參（見 本院卷第48頁）；另觀諸系爭租約末段以手寫方式記載：「 續約至民國107 年11月19日止，其餘合約內容不變，靳國華 （即被告），107/9/20」等語（見本院卷第9 頁），可見原 告已於系爭租約屆滿即107 年9 月19日前告知被告，若不同 意調漲租金即不予續租等語，堪認原告已無依照原租賃條件 繼續出租予被告之意，揆諸前開規定，此項預為表示不願繼 續契約者，亦不失為有反對意思之表示，嗣兩造於系爭租約 租期屆滿之際，已另行合意以原租賃條件延展租約至107 年 11月19日止，則系爭租約即應於是日經合意終止，是被告辯 稱兩造間就系爭租約已變更為不定期限租賃契約云云，容有 誤會；至被告另辯以兩造達成前開合意之日為107 年9 月22 日一情縱令為真，然此究不影響系爭契約業經兩造於107 年 11月19日合意終止之認定，附此敘明。從而，系爭租約既於 107 年11月19日經兩造合意而終止，則原告於租期終止後， 請求被告應遷讓返還系爭房屋，於法自屬有據。 ㈢按系爭租約第8 條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時， 除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張 任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請 求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止」（見本院卷第 8 頁）；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 ，民法第252 條定有明文，而法院酌減違約金至相當之數額
，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為酌定標準（最高法院88年台上字第337 號判決意旨參 照）。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履 行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係既 已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出 租人返還押租金，自為法之所許；又押租金之主要目的在於 擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有 欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵 充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題 （最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。
㈣經查，系爭租約已於107 年11月19日合意終止，業述如前， 則原告請求被告自107 年11月20日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，應按月給付2 倍租金即11萬元之違約金，揆諸前開約 定，固屬有據，然本院審酌兩造係經合意終止租賃契約，原 告取回系爭房屋後仍可再為使用、收益，暨斟諸原告所受之 損害、兩造經濟地位及被告目前仍按月給付租金等一切情形 ，認原告依系爭租約約定得請求違約金數額顯屬過高，應酌 減為每月2 萬元為適當。另兩造於締約時，被告曾交付押租 金10萬元予原告一情，已如上述，參照前開見解，本件被告 因債務不履行所生之損害賠償，應自押租金數額中當然抵充 ，此情亦為原告所同意（見本院卷第48頁），則被告所交付 之10萬元押租金，計可抵充自107 年11月20日起至108 年4 月19日止（共計5 期），每月2 萬元應給付予原告之違約金 ，是原告請求被告自108 年4 月20日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付2 萬元之違約金，為有理由，逾此部分之 請求，則不得准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告如主文第 1、2項所示之內容，為有理由，應予准許；逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分，係就民事訴 訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同 法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
桃園簡易庭 法 官 廖子涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 7 月 15 日
書記官 賴家瀅