最高法院民事判決 107年度台簡上字第40號
上 訴 人 薩摩亞商富甲一方餐飲管理顧問有限公司台灣分公
司
法定代理人 陳錫冠
上 訴 人 陳献楨
共 同
訴訟代理人 周宜隆律師
被 上訴 人 田新宏
田新揚
共 同
訴訟代理人 曹肇揆律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國107 年
6月8日臺灣臺北地方法院第二審判決（106年度簡上字第482號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於本訴命上訴人連帶給付，反訴駁回上訴人薩摩亞商富甲一方餐飲管理顧問有限公司台灣分公司在第一審之訴及上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣臺北地方法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊等於民國104年1月9 日將坐落台北市○○區○○○路00號1 樓及地下室（下稱系爭房屋），租予上訴人薩摩亞商富甲一方餐飲管理顧問有限公司台灣分公司（下稱富甲一方公司）經營餐飲事業，約定租期自同年月10日起至112年12 月9日止，自104年1月10日起至106年12月9日止，應於每月10 日前給付租金新臺幣（下同）40萬9,100 元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人陳献楨則為連帶保證人。詎富甲一方公司未經伊等同意，擅以重型打石機擊鑿刨除系爭房屋之地板磁磚，於下深約5公分處之防護層埋設電線管路，1樓地板則遭向下鑿穿長、寬均為80公分之四方型洞孔，裝置輸送菜餚及餐具之昇降機櫃（下稱系爭機櫃），致結構層受穿透及鋼筋截斷之損壞。系爭房屋之外牆、內壁及地板同遭鑿透洞孔，因結構受損致雨水滲漏。地下室天花板未做防護措施即直接垂吊釘掛冷氣、排風管及照明燈管等設備（下稱冷氣等設備），造成多處龜裂及水泥塊剝落。伊等多次通知富甲一方公司修繕補強，未獲置理，乃於104年7月13日終止系爭租約。富甲一方公司於105年5月9 日交還系爭房屋後，伊等支付整修系爭房屋費用99萬6,000 元、透地雷達掃瞄費用1萬8,000元及鑑定費用5萬元，共106萬4,000 元等情，以本訴，依系爭租約第11條約定及民法第213 條規定，求為命上
訴人連帶如數給付，及自104年4月4 日起加付法定遲延利息之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。就富甲一方公司之反訴，則以：系爭房屋地下室天花板水泥塊剝落，非因氯離子含量過高，而係富甲一方公司施工破壞結構所致，該公司無權終止系爭租約。富甲一方公司承租系爭房屋未足約定之9 年租期，伊等得依系爭租約第4條約定，沒收押租保證金150萬元。系爭房屋於103年10月28日以淨空現況交與富甲一方公司後，該公司歷時1個半月裝潢確認無瑕疵後方簽訂系爭租約，並由該公司使用，富甲一方公司未通知伊等系爭房屋有瑕疵及修繕，不得請求伊等賠償裝潢費用損失等語，資為抗辯。
上訴人則以：系爭房屋於裝潢前天花板上方混凝土即已存在多處水泥塊剝落及鋼筋鏽蝕，富甲一方公司僅就該屋1 樓地板剔除磁磚，並在混凝土結構層上方舖設電線管路，未破壞保護層。水泥塊剝落係因天花板上方混凝土內含高量氯離子，加速鋼筋腐蝕致體積膨脹所致。系爭房屋地下室天花板垂吊釘掛冷氣等設備，未損及混凝土之結構層，系爭機櫃係經被上訴人同意而施作。該房屋地下室天花板於營業時間外發生鏽蝕鋼筋及混凝土掉落，未為裝修之1 樓天花板亦有水泥粉塵掉落，被上訴人應負修繕之責。經富甲一方公司數次函請修繕未果，遂自行修繕共支出13萬1,000 元，得請求債務不履行損害賠償，並以之扣抵同額租金等語，資為抗辯。富甲一方公司另以反訴，主張：系爭房屋經營餐廳後，於營業時間外發生地下室天花板掉落水泥塊情事，剝落水泥塊之鋼筋有鏽蝕現象。伊委請訴外人立鋼國際工程股份有限公司（下稱立鋼公司）測量，發現該房屋地下室多處氯離子含量超過法定標準，多次請被上訴人修繕及協商租賃事宜均未獲置理，乃於105年5月9日終止系爭租約，被上訴人應依該租約第5條約定返還押租保證金150 萬元。又系爭房屋一再發生水泥塊及水泥粉塵掉落情形，已不適合餐飲業使用，被上訴人應依民法第227 條規定物之瑕疵擔保及債務不履行法律關係，賠償伊裝潢費用損失 621萬8,133元等情，求為命被上訴人給付771萬8,133 元，及自反訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。
原審就本訴部分，廢棄第一審所為被上訴人之敗訴判決，改判如其聲明；就反訴部分，將第一審所命被上訴人給付富甲一方公司136 萬9,000 元本息部分廢棄，駁回該公司此部分在第一審之訴，並就富甲一方公司請求被上訴人再給付634萬9,133元本息部分，維持第一審所為該公司敗訴之判決，駁回其上訴，係以：系爭房屋係以淨空現況點交富甲一方公司，該公司以打石機剔除地板磁磚，並在地下室天花板吊掛冷氣等設備之事實，為兩造所不爭。依台北市土木技師公會之鑑定人鄭兆鴻之證述，及該公會作成之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭房屋1 樓地板混凝土保
護層局部受損剝落，係因富甲一方公司剔除樓地板磁磚施工震動所致。鄭兆鴻於本件訴訟無利害關係，到場具結並經雙方交互詰問，無甘冒偽證罪責故為偏袒被上訴人必要，所為證述應可採信。證人趙雨桓主持該房屋設計裝修，有利害關係，所為證述復與鄭兆鴻之證述及系爭鑑定報告不合，並不可採。富甲一方公司之裝潢行為致系爭房屋受損，被上訴人依系爭租約第9 條前段、第13條約定，請求該公司及連帶保證人陳献楨負連帶賠償責任，洵屬有據。被上訴人支出修繕工程費用99萬6,000 元，透地雷達掃瞄費用1萬8,000元，鑑定費用5萬元，共106萬4,000 元，核屬必要。其以本訴，依系爭租約第11條約定及民法第213 條規定，請求上訴人連帶如數給付本息，應予准許。依富甲一方公司及被上訴人間往來律師函、電子郵件內容，及系爭鑑定報告所載，可見系爭房屋氯離子含量符合建築當時規範標準。富甲一方公司提出立鋼公司之試驗結果等資料，不能證明該房屋不合於租約約定使用、收益之狀態，不得終止系爭租約。富甲一方公司反訴，依物之瑕疵擔保及債務不履行法律關係，請求被上訴人賠償裝潢費用損失621萬8,133元本息，即屬無據。系爭租約業經被上訴人於104年7月13日終止，富甲一方公司已於105年5月9 日返還系爭房屋，租期未滿9年，被上訴人依該契約第4條約定沒收押租保證金150 萬元，並無不合。富甲一方公司（反訴）請求被上訴人返還該押租保證金本息，亦不能准許等詞，為其判斷之基礎。惟查證人趙雨桓於事實審證述：伊用輕型碎石機剔除系爭房屋原來磁磚，重新舖上地磚，是標準工序等語（見一審卷第252 頁），並有施工期間拍攝之照片可稽（見同上卷第217至224頁），核與鑑定人鄭兆鴻所述：（剔除樓地板磁磚的工法）目前一般的工地現場都是使用磁磚鑿除機，應該是一審卷第220 頁相片中左方之剔除機等語，不相牴觸。而鄭兆鴻於事實審雖證稱：一般剔除磁磚施工，有機會肇致其下方保護層受損或龜裂，混凝土剝落的原因，一般就是保護層不太夠，或者受到震動的影響，可能有的是鋼筋鏽蝕也會（見原審卷㈠第211、231頁），然似未確認系爭房屋1 樓地板混凝土保護層局部受損剝落，係因富甲一方公司剔除樓地板磁磚施工震動所致。再參酌趙雨桓所稱上述照片中，黑點就是施工（裝潢）前就已經剝落水泥位置等情（見一審卷第253 頁），上訴人於事實審一再抗辯：水泥塊剝落並非舖設地板所致，非可歸責於富甲一方公司等語（見一審卷第68、130、381、382頁，原審卷㈠第106、107、255、256 頁），是否全無足取？尚滋疑義，亟需進一步釐清。原審未詳予調查審認，遽認系爭房屋之損壞係肇致於富甲一方公司之裝潢（破壞）行為，而為上訴人本訴不利之判決，不免速斷。又鄭兆鴻陳述：氧化是造成鋼筋鏽蝕的原因，震動應該不會造成鋼筋鏽蝕；鋼筋鏽蝕後，因氧化
程度大量膨脹導致混凝土先發生開裂，嚴重者將產生混凝土剝落，這是一種可能性等語（見原審卷㈠第232 頁），倘若非虛，上訴人於事實審另抗辯：系爭房屋於富甲一方公司承租前，天花板已有剝落之水泥塊及鋼筋裸露、鏽蝕（見原審卷㈠第106、255頁），是否不可採，攸關被上訴人提供之系爭房屋是否合於租約約定使用、收益之狀態？被上訴人應否負修繕或賠償富甲一方公司裝潢費用損失？自應釐清。原審未詳予究明，逕為上訴人反訴敗訴之判決，亦嫌疏略。此外，系爭租約第4 條約定：「乙方（富甲一方公司）同意租賃不足9年時『及』所付租金欠租達2期即視為乙方違約，甲方（被上訴人）得予以解除（終止）契約，沒收本約第3條之押租保證金150萬元…」（見一審卷第16頁）。而原審既認定依該約定，富甲一方公司若有租期未達9 年「及」欠租達2 期之違約事由，被上訴人即可終止（解除）租約關係，並沒收押租保證金（原判決第16頁），卻僅以該公司承租系爭房屋未滿9年，而就是否有欠租達2期之情形，恝置不論，即認被上訴人得依該約定沒收押租保證金150萬元（同上判決第15、16 頁），於法亦有未合。上訴論旨，指摘原判決不利於己部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 3 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 滕 允 潔
法官 林 金 吾
法官 周 玫 芳
法官 李 寶 堂
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 7 月 12 日
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