最高法院民事判決 107年度台上字第1505號
上 訴 人 羅生源
訴訟代理人 李進成律師
被 上訴 人 袁華斌
訴訟代理人 曾朝誠律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國105年 6月14日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第
208 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊受被上訴人詐欺，且被上訴人利用伊急迫、輕率、無經驗，於民國（下同）101年 8月24日以新臺幣（下同）700萬元，向伊購買伊所有市價為 3102萬2000元之桃園市○○區○○段000地號土地所有權全部（下稱系爭土地），及其上195、196、197建號（門牌：同區○○路89號、同號2樓、同號3樓）等建物（下依序稱建號，合稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），並簽訂房地買賣契約（下稱系爭契約）。被上訴人因而獲取暴利，對伊顯失公平。爰依民法第74條、第92條、第 179條、第767條第1項中段等規定，求為（一）撤銷系爭不動產買賣之債權契約與所有權移轉物權行為、（二）桃園市蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政）就系爭不動產以101年8月24日買賣為原因，於同年 9月18日所為之所有權移轉登記應予塗銷，回復為伊所有之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
被上訴人則以：上訴人係在了解買賣系爭不動產之權利義務後簽訂系爭契約，非因受詐欺或在急迫、輕率、無經驗情形下為出賣之意思表示；系爭不動產之應有價格在1200萬元至1345萬元之間，且設有抵押權擔保借款債務 500萬元，並約定由上訴人繼續向承租人收取 195、196建號建物之租金各至106年6月1日及102年3月10日止，兩造以 700萬元成交，對於上訴人無顯失公平情事等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，駁回上訴人該部分之訴，係以：上訴人罹患輕度精神分裂病，其病徵依衛生福利部（前為衛生署）公告「輕度」之鑑定標準為「職業功能、社交功能輕度退化，在協助下可勉強維持發病前之工作能力或可在非庇護性工作場所工作，且毋需他人監護，即具日常生活自我照顧能力者。」尚難認定上訴人對於不動產買賣法律行為及所生權利義務等事項之理解能力有所欠缺或顯然不足，況其並非不得在他人協助下理解並從事買賣之法律行為，難憑其罹此疾病即認係受被上訴人詐欺而出賣系爭不動產。臺灣桃園地方法院101 年度監宣
字第395號（原審誤載為379號）事件（下稱 395號事件）囑託桃園縣政府社會局社會工作科（下稱社會工作科）及迎旭診所分別對上訴人進行監護（輔助）宣告之調查訪視，及鑑定精神狀況。社會工作科出具報告書記載101年11月1日訪談結果（下稱桃園社會局訪談報告）「相對人（即上訴人）…動作較遲鈍無精神。…需思索停頓或由關係人重述…無法背誦身份證字號…」，迎旭診之鑑定報告書（下稱迎旭鑑定報告）記載「羅員…行為顯退縮。話量稍少，…對日常用錢及財務處理缺乏概念。…顯示其長期受到慢性精神病影響，人格已明顯退化，對於較複雜之事務缺乏理解及處理能力。精神狀態已達精神耗弱之程度。」惟上訴人係於101年8月24日出賣系爭不動產，其當時之精神狀態是否等同於接受訪談及鑑定時之精神狀態，尚非無疑。況其呈現之精神狀態，仍在「輕度精神病」之標準範圍內，無從根據上述訪視及鑑定結果，認定上訴人係受被上訴人詐欺而為出賣系爭不動產之意思表示。訴外人即上訴人之配偶戴宴真雖曾以上訴人之名義寄發存證信函予被上訴人表示因受詐欺或意思表示錯誤，特以此函撤銷意思表示，惟參諸上訴人、戴宴真及證人蔡佳燕就兩造磋商、簽訂及履行系爭契約過程之陳述，與彼等於輔助人林生喜指訴被上訴人詐欺案偵查中之證述，及蘆竹地政函文內容，均無事證可認被上訴人故意以不實之事，陷上訴人於錯誤，而為出賣意思表示之行為。依上訴人與戴宴真所述因租金收益不敷支應生活費用，兩人討論後，決定以700萬元出售系爭不動產等情，上訴人並於101年9月17日辦理印鑑變更登記，於翌日完成移轉登記，兩造於101年 9月18日簽立和解書確認系爭買賣契約關係。益見上訴人並非欠缺一般生活經驗或交易經驗之人，係經考量且與戴宴真討論後決定以 700萬元出售系爭不動產，雖曾一度反悔，但仍同意繼續履約，難謂上訴人係在急迫、輕率、無經驗下簽訂系爭契約。兩造約定上訴人仍得收取195、196建號建物之租金各至106 年6月1日及102年3月10日止，故系爭不動產之對價，應加計上訴人得收取之租金60萬3903元，總計為760萬3903元，每坪5萬6822元。永大不動產估價師事務所（下稱永大事務所）鑑定系爭不動產價值所提出之不動產估價報告書（下稱鑑價報告），雖載系爭不動產於101年8月24日之買賣價值為3102萬2000元，但其採比較法評估之單價為23萬1819元/坪，採收益法評估之單價為 9萬4311元/坪，二者有巨幅差異。且斟酌上訴人係考量租金收益不敷支應其與戴宴真生活費用，及為避免將來林生喜驅逐戴宴真之情事發生等主觀緣由下，同意以 700萬元出售系爭不動產，此約定價格係基於該特定條件下所形成之價值，無從與單純依比較法或收益法所推估之價格類比。兩造約定之買賣總價固然偏低，但尚難斷定對於上訴人顯失公平。上訴人依民法第74條、第92條規定，請求撤
銷系爭契約，及依民法第179條、第767條第1 項中段規定，請求塗銷以系爭買賣為原因所為之所有權移轉登記，回復登記為上訴人所有，均為無理由等詞，為其判斷之基礎。
按民法第74條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。查上訴人罹患輕度精神分裂症，可在他人協助下，理解並從事不動產買賣之法律行為，於101年8月24日與戴宴真討論後，決定以 700萬元出售系爭不動產予被上訴人，加計所約定由上訴人繼續收取之租金，該買賣對價計為 760萬3903元，為原審認定之事實。果爾，參以桃園社會局訪談報告所載戴宴真可唸讀法院來函，但無法理解內文所陳，訪談中，大多由訴外人呂武雄主答，戴宴真回應較少且未主動發言表示意見，於訪談後段直接躺在訪員身旁之沙發午睡，綜合評估戴宴真理解判斷能力不足；迎旭鑑定報告記載上訴人對日常用錢及財務處理缺乏概念，對於較複雜之事務缺乏理解及處理能力等情（見外放395號事件影卷第30至31頁背面、36頁背面）。倘戴宴真之理解判斷能力不足，其能否協助對日常用錢及財務處理缺乏概念且對較複雜之事務缺乏理解及處理能力之上訴人瞭解以 700萬元加計租金之數字出售系爭不動產之價值概念？上訴人是否能知悉系爭契約對其所產生之意義？洵非無疑。再佐以永大事務所鑑價報告，認系爭不動產於101年8月24日之買賣價值為3102萬2000元，上訴人繼續收取租金及設定抵押權所造成之減損分別為99萬3000元及513萬500元，並以103年8月5日永估字第103080087號函覆第一審稱「本案以比較法為鑑價準則，…本案僅考量價格日期即101年8月24日當時之條件下所形成之合理價格，於日後因政策、經濟因素之變化而影響不動產價格之比率及金額將無法預測及不列入考量」（見一審卷一第165、166頁、卷二第13頁）。倘若非虛，上訴人出售時系爭不動產之價值扣除租金及抵押權之減損，計為2489萬8500元，遠高於系爭契約之價格 700萬元。上訴人主張對其顯失公平等語，似非無稽之空言。此均攸關被上訴人是否利用上訴人輕率、無經驗而獲取暴利，自有研求審究之必要。原審恝置不論，未說明其取捨之意見，徒以上訴人已和戴宴真討論，前開鑑定報告所採比較法及收益法有巨幅差異，復未說明上訴人在系爭契約前曾有其他交易經驗之心證，遽認其非輕率、無經驗而訂立系爭契約，且非顯失公平，而為不利上訴人之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 4 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 林 恩 山
法官 李 媛 媛
法官 林 金 吾
法官 高 金 枝
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 7 月 15 日