臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第759號
原 告 楓丹白露社區管理委員會
法定代理人 陳昭文
被 告 柯武昌
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國108年7月16日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰柒拾貳萬伍仟玖佰伍拾捌元，及自民國一百零八年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹萬捌仟壹佰貳拾柒元由被告負擔。本判決得假執行。但被告以新台幣壹佰柒拾貳萬伍仟玖佰伍拾捌元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告為門牌號碼：新北市淡水區樹梅坑32號 地下2 層（下稱系爭建物）所有權人，亦為原告所管理楓丹 白露社區（下稱系爭社區）之區分所有權人。被告所有系爭 建物面積1669.39 平方公尺（約504.99坪），依系爭社區民 國99年5 月15日區分所有權人會議通過社區規約，及103 年 12 月28 日區分所有權人會議修訂通過規約第11條第1 項規 定，被告應按建物之坪數按月繳交管理費、公共建設基金及 自來水費等費用（以下合稱管理費）。又依系爭社區97年度 區分所有權人會議決議維持管理費1 坪新臺幣（下同）50元 、建設基金1 坪20元、頂樓加蓋部分加收0.5 倍、自來水裝 置完成前，水費基本費每戶160 元，及101 年度區分所有權 人會議決議通過，該購地基金自101 年9 月起（不含加蓋部 分）管理費每坪調漲20元，俟貸款清償完畢，即取消調漲部 分之管理費之規定。故被告自101 年9 月起，每月應繳納管 理費每坪50元、購地基金每坪20元、建設基金每坪10元、自 來水費每戶16 0元。以系爭建物面積504.99坪計算，被告每 月應繳管理費25,250元【計算式：50元×504.99＝25,250元 ；元以下四捨五入（以下均同）】、購地基金10,099元（計 算式：20元×504.99＝10,099元）、建設基金5,050 元（10 元×504.99=5, 050 元）、自來水費160 元，合計每月應繳 之管理費為40,559 元 （計算式：25,250＋10,099＋5,050 ＋160 ＝40,599）。惟被告於103 年5 月及6 月共二個月應 繳之管理費各40,559元並未繳納；自103 年7 月起至104 年 12月止共18個月，除按月繳納購地基金各10,099元外，每月 應繳之管理費30,460元，均未繳納；自105 年1 月起至106
年8 月止共20個月，每月應繳之管理費40,559元，均未繳納 ；自106 年9 月起至107 年12月止共16個月，因購地貸款清 償完畢，停止繳納購地基金10,099 元 ，故被告每月應繳之 管理費為30,460元，而被告自103 年5 月起至107 年5 月止 未繳納之管理費為1,714,718 元。嗣被告於107 年6 月繳納 管理費201,980 元，扣除當月應繳之管理費30,460元，餘款 171,520 元用以繳納積欠之上開管理費，尚欠管理費1,543, 198 元計算式：1,714,718 －171,520=1,543,198 ）。且自 107 年7 月起至107 年12月止，每月應繳之管理費30,460元 ，共計182,760 元均未繳納。以上總計被告自103 年5 月起 至107 年12月止共56個月未繳納之管理費共為1,725,958 元 （計算式：1,543,198 元＋182,760 元＝1,725,958 元）。 屢經催索，未予置理。為此，爰依公寓大廈管理條例及系爭 社區住戶規約提起本件訴訟等語，並聲明求為判令被告應給 付如主文第1 項所示之金額及利息。
二、被告則以：系爭社區於101 年12月8 日召開之101 年度區分 所有權人會議第2 次開會會議記錄第4 議案：「B 棟B2旋轉 道與星主之租賃費與管理費之討論。說明，B 棟B2業主柯先 生自100 年5 月取得32號B2產權，總坪數504.99坪（內含社 區使用之迴轉道73.61 坪及B 棟室內自來水抽水馬達、自來 水水管、變頻室等2.11坪，共75.72 坪之公設），柯先生自 去年起即與管委會討論該公設使用費問題，但至今仍未決.1 . 柯先生希望每月由社區支付該公設使用費25,757元. 2. 則柯先生每月也應支付社區（504.99坪－75.72 坪＝429.27 坪之管理費（60元×429.27= 25,757元) ，相對的社區使用 公設管理費（60元×75.72 －4,543 元）也應由社區支付。 3.自101 年9 月份起，每月每坪20元之購地基金（20元× 504.99＝10,099元) ，由柯先生支付，柯先生業已繳納至本 月....決議：案經在場參加之區分所有權人表決，13人同意 ，2 人有異議，經主席裁決通過自去年5 月起柯先生取得產 權開始，公設使用費及管理聲依此計算方式辦理。」（下稱 系爭決議），由是可知，原告已就被告原應給付之管理費與 原告承租使用其所有部分系爭建物之租金，依系爭決議達成 相互抵銷之合意，故被告給付管理費之義務已因抵銷而消滅 。復依據新北市地政事務所101 年3 月27日土地複丈成果圖 （下稱附圖）顯示，原告占用迴轉車道（即附圖A 、B 部分 ；下稱系爭迴轉道）面積為235 平方公尺、屋頂平面露台（ 即附圖B 上方）面積為125 平方公尺、兩側樓梯（附圖D 、 F ）面積為7 平方公尺、室內設置公共設備區域（即附圖G ）7 平方公尺；屋頂平面露台、兩側樓梯、室內設置公共設
備區域（以下合稱系爭廣場），，是原告所占用系爭迴轉道 及系爭廣場面積共計374 平方公尺（約113.14坪），此部分 既為共用部分，則依公寓大廈管理條例第10條及住戶規約第 11條第1 項規定，其使用管理費自應由原告給付之。另系爭 建物與系爭社區另一住戶即訴外人洪雪卿所有系爭社區A 、 C 棟地下2 層，同樣位於該社區之地下2 層，登記用途均為 防空避難室，且兩者之間有通道相通，登記用途及實際使用 性質均相同。而原告與洪雪卿間就洪雪卿所有前開建物之管 理費訴訟已經臺灣高等法院以106 年度重上字第335 號判決 ，認定「洪雪卿所有此部分專有部分建物既係約定為共用、 非由洪雪卿專用，則於計算系爭建物應分攤之管理費等，自 不應計入此部分面積，始符住戶規約第11條第1 項規定住戶 應依專有專用面積分攤管理費等之旨趣。」。故被告所有系 爭建物與洪雪卿所有前開建物自應為無差別待遇，乃原告就 同為共用部分單獨請求被告給付管理費，顯有權利濫用並與 誠實信用原則有悖。又原告所有系爭建物係作為防空避難室 使用，未有使用電梯、清掃、垃圾、書信、抽水肥、供電等 情，與一般房屋作住宅或營業使用，其所支付之管理費，應 不能與一般住戶等同視之，自應酌減。又先前系爭建物因建 築老舊，原告以如被告不為修繕，如發生危險須擔負全部責 任，要求被告就公用部分為修繕，被告亦因而僱工為修繕。 從而，被告依民法第179 條規定，請求原告返還其無權占有 被告所有系爭建物所受利益，與法自無不合。又原告無權占 用系爭建物部分面積共計374 平方公尺（即113.14坪），依 兩造於另案囑託遠見不動產估價師事務所鑑定系爭建物之租 金，認每坪每月租金295 元，作為原告無權占有系爭建物所 受利益之計算標準，回溯至被告取得系爭建物即自100 年5 月19日起至108 年5 月18日止相當於租金之不當得利，按每 坪每月租金295 元計算，其租金共為3,204,125 元（計算式 ：113.14×29 5×8 ×12＝3,204, 125 ） ，是原告應給付 被告已到期相當於租金之不當得利為3,20 4,125元。縱認本 件原告對被告有管理費之債權存在，則被告自得主張以上開 原告無權占用系爭建物應負有相當於租金之不當得利之債務 主張抵銷等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴及假執行之聲 請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、得心證之理由：
原告主張被告為系爭房屋所有權人，亦為伊所管理系爭社區 之區分所有權人，被告尚積欠103年5月起至107年12月止， 共56個月管理費計1,725,958元未繳納之事實，業據提出系 爭社區住戶規約、區分所有權人會議紀錄、應收管理費明細
、存證信函及掛號郵件收件回執等件為證，被告對於伊未繳 納上開期間管理費之事實並不爭執，惟以前揭情詞置辯。是 本件之爭點厥為：被告抗辯系爭建物僅係作為防空避難室使 用，與系爭社區其他之一般房屋得作為住宅或營業使用不同 ，故應酌減管理費，有無理由？被告所提之抵銷抗辯有無理 由？茲分述如下：
（一）關於被告請求酌減管理費部分：
1.按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效 ，此係依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條 第2 項之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分， 係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（ 公寓大廈管理條例第3 條第4 款及第6 參照），是依公寓 大廈管理條例第10條第2 項之規定，就該部分之修繕、管 理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比 例分擔為原則。雖依同條但書規定，區分所有權人會議或 規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定 分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部 分比例分擔」之原則。又按公寓大廈之管理費用除用於維 護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓 大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組 織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分 所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物 面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標 準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，自為法 之所許，然仍應符合公平之原則，尚非可任所欲為，否則 即與誠信原則有違。故在區分所有權人會議經由多數決作 成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是 否可藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人顯然不利 之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部 分比例分擔」之原則。況是否係以損害該少數區分所有權 人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應 從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與 該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失 ，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體 所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之 損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法 院97 年 度台上字第2347號判決參照）。查本件被告為系 爭建物之所有權人，亦為系爭社區區分所有權人，依住戶 規約約定，被告自負有按月繳納管理費之義務。被告雖抗 辯其所有系爭建物，其主要用途為防空避難室，然依被告
所提出使用執照之記載，其各層用途除得以作為防空避難 室之用途外，尚可以作為店舖使用，而系爭社區管理費既 係由區分所有權人決議後收取，系爭建物依使用執照記載 ，又得作為店舖使用收益，依一般市場通常情形，通常店 舖對外經營對整體社區而言，生活安全風險將因之設置而 提升，爰認本件原告對被告收取與同社區一般房屋每坪同 額之管理費，難認有何不合理之情形存在。
2.次按民法係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創 造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除 有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而 被認為無效外，皆為民法所承認。本條例第10條第2 項後 段規定，公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管 理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從 其規定，即是此種私法自治的具體表現。蓋以何種管理費 之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品質， 區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，所 以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適 當，而且最具效率，因此縱社區管理費收費標準不合理， 除法律別有規定或住戶規約另有規範，司法權不宜介入私 權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。而綜觀本條 例及系爭社區管理規約，並無賦予法院得以區分所有權人 實際受益程度較低（諸如臨路戶、空屋戶、公共管線經過 戶等）而行使管理費酌減權之依據。本件被告前開抗辯係 就區分所有權人會議決議管理費數額當否之爭執，惟依上 開說明，管理費之數額既屬本條例第18條第1 項第2 款明 定由區分所有權人自治決議之事項，如無顯失公平或違反 公序良俗之情形，法院亦不宜涉入判斷，故被告所屬之區 分所有權人會議，基於私法自治之原則，決議依前開標準 計收管理費，此有系爭社區住戶規約在卷足憑，並不違反 民法之強制規定，自屬有效。被告抗辯系爭建物僅作為防 空避難室使用，未使用電梯、清掃、垃圾、書信、抽水肥 、供電等情，應酌減管理費云云，洵屬無據，為不可採。（二）關於被告之抵銷抗辯部分：
1.按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性 ，且為區分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部 分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使 用者；約定共用部分，係指公寓大廈專有部分經約定供共 同使用者，公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款及第 6 款分別定有明文。又大廈之約定共用部分須依區分所有 人規約之約定而成立，因涉及該部分區分所有人權利，自
須經其同意始得為之（參照公寓大廈管理條例第33條第1 款），並須載明於規約（參照公寓大廈管理條例第23條第 2 項第1 款），否則不生效力。次按「公寓大廈共用部分 不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為 約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及 其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。五 、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不 可或缺之共用部分」，公寓大廈管理條例第7 條第2 款及 第5 款亦分別定有明文。
2.查被告為系爭建物所有權人，系爭建物為被告之專有部分 ，而系爭迴轉道所占用之土地（下稱系爭土地），亦係被 告所有，為兩造所不爭執，此亦有複丈成果圖、現場照片 及估價報告書等件在卷可按。惟系爭迴轉道及平台於系爭 社區修建完成之初即已存在，依現場照片及使用執照等相 關資料可知，系爭迴轉道註明為車道，平台位置則註明為 廣場。且系爭迴轉道及系爭廣場，均係系爭社區建商即中 聯公司所建，為兩造所不爭。由是可知，系爭迴轉道及系 爭廣場，自系爭社區興建之初時，其用途已經分別預定為 車道及廣場，自屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共 用部分，依公寓大廈管理條例第7 條第2 款及第5 款規定 ，系爭迴轉道及系爭廣場，應屬於共用部分，不得獨立使 用供做專有部分，亦不得約定為專用，應認系爭社區區分 所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使 用。又被告雖登記為系爭土地所有權人，惟系爭土地面積 僅110 平方公尺，僅係中聯公司申請興建系爭社區全部10 筆土地之其中1 筆，且查系爭社區基地面積共計33244.03 平方公尺，顯見被告所有之系爭土地，只是社區基地之一 小部分，並作為系爭社區全部建物之基地之一，自始即非 被告所專用或約定專定，自不得以此主張與應繳付予原告 之管理費抵銷。
3.又本件被告所有系爭土地面積僅110 平方公尺（即約33.2 75坪），如再加上系爭建物室內公共設施2.11坪，並非被 告抗辯之113.14坪。而系爭迴轉道及系爭廣場既是共用部 分，且係原建商中聯公司所興建以供系爭社區共用，已如 前述，況該等設施並非被告所興建，亦未登載於被告所有 系爭建物所權狀之內，顯非被告專有亦無約定由被告專用 ，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，自應由原告負 責修繕、管理、維護。被告並無自由使用、管理之必要及 可能，亦不必支付任何修繕、管理及維護費用。更何況被 告或其前手，亦未曾支付此部分之任何修繕或維護費用。
綜上，系爭迴轉道及系爭廣場並非約定共用部分，自無公 寓大廈管理條例第23條第2 項第1 款規定之適用，自無需 將其範圍及使用主體載明於住戶規約。又系爭迴轉道及系 爭廣場既為共用部分，被告之所有權於此即受有限制而不 得自由行使，佐以被告於購買系爭建物前，曾擔任系爭社 區管理委員會之主任委員，衡情被告對於系爭迴轉道及平 台作為系爭社區所有區分所有權人日常之使用乙事，應有 相當程度知悉。
4.按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理 委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵 守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事 項，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第24條分別定有明 文。次按98年1 月23日增訂之民法第799 條之1 第4 項規 定：區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘 束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定 之內容明知或可得而知者，亦同。而該條項之立法意旨揭 明：區分所有建物之各區分所有人因各專有該建築物之一 部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區 分所有人團體運作所生，依團體法法理，區分所有人及其 繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均 應受其拘束；至區分所有人依其他約定所生之權利義務， 其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安 全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受 其拘束。本院查系爭建物原為原告之前前手中聯公司所有 ，嗣於99年間移轉登記與訴外人王閣嚖，原告再於100 年 5 月19 日 繼受取得系爭建物所有權，佐以原告之前前手 中聯公司已繳納數十年之管理費，再參以被告曾擔任系爭 社區管理委員會主任委員，難認被告對此一無所悉。衡諸 系爭迴車道及系爭廣場乃明顯可見，且一般而言，通常因 不動產價格不菲，衡情買受不動產之人必較買賣一般物品 時為慎重，以此推知被告當無可能對該等設施用途毫不知 悉下，即輕率購買。因此，本件繼受系爭建物之被告，就 其前手業已按月繳納社區所定標準之管理費，應屬明知或 可得而知，依前揭說明，原告就其前前手間關於系爭建物 所生之權利義務，自應仍受到拘束。被告以此為由抗辯原 告應向其繳付租金，並與本件原告請求之管理費相互抵銷 ，並無理由。
5.綜上，被告雖辯以系爭迴車道及系爭廣場屬其專有部分， 系爭社區使用其專有部分應支付租金，為系爭決議所通過 肯認，並據此抗辯與本件原告請求之管理費互相抵銷。惟
系爭迴轉道及系爭廣場，係屬共用部分，而非被告專有部 分或約定共用，業據本院認定如前述，則就系爭迴轉道及 系爭廣場之性質認定，並決議同意抵銷管理費部分，系爭 決議內容已明顯違反公寓大廈管理條例第7 條第2 款及第 5 款之強制規定，依民法第71條前段所示，自屬無效。是 被告之部分之抵銷抗辯，尚難憑採。
四、綜上所述，本件被告對於積欠原告1,725,958 元管理費未繳 納乙節，並不爭執，而本件被告請求酌減管理費及所為抵銷 抗辯，均不可採，已如前述。從而，原告依公寓大廈管理條 例第21條及系爭社區住戶規約之規定，請求被告給付1,725, 958 元，及自108 年2 月5 日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應 依職權宣告假執行並依同法第392 條第2 項規定，依被告之 聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。另依職權確定訴 訟費用額為18,127元（第一審裁判費），應由被告負擔。中 華 民 國 108 年 7 月 30 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 30 日
書記官 陳仕偉