臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第688號
原 告 蔡美賢
訴訟代理人 林育任律師
潘昀璞
被 告 林洋子
訴訟代理人 何燈旗律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國108 年6 月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國107 年11月18日簽訂不動產買賣契約 （下稱系爭契約），由原告將門牌號碼臺北市○○區○○街 00號11樓、30號建物及所坐落之土地（下稱系爭房地）出售 予被告，系爭契約第4 條關於第4 次款約定：「雙方約定10 8 年1 月4 日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前4 個工 作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約保 證專戶」（下稱系爭條款），被告至遲應於107 年12月27日 完成給付交屋款即新臺幣（下同）3,960 萬元（下稱系爭交 屋款）。詎被告竟遲延6 日始於108 年1 月2 日將交屋款存 入履約保證專戶，依系爭契約第10條第2 項第1 款約定，每 逾1 日應賠償交屋款千分之1 予賣方，爰依系爭契約前揭約 定，請求被告給付懲罰性違約金23萬7,600 元等語。並聲明 ：㈠被告應給付原告23萬7,600 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：
㈠兩造已分別交付系爭房地及系爭交屋款，且系爭條款係約定 被告應於交屋日前4 個工作日「內」辦理銀行撥款（代償） ，或直接將交屋款存入履約保證帳戶，該契約文字並非要求 被告須在交屋日前4 個工作日「前」給付交屋款；本件交屋 日前4 個工作日即108 年1 月3 日、同年月2 日、107 年12 月28日、同年月27日，被告在108 年1 月2 日將交屋款存入 履保專戶，已如期履約。
㈡縱認系爭條款之解釋有爭議，惟應就買賣契約制式版本、買 賣契約架構、不動產買賣交易流程、不動產履約保證制度通 盤理解而為解釋，系爭契約架構中，四大程序為簽約、用印 、完稅、交屋，本件係經由訴外人安信建築經理股份有限公
司（下稱安信公司）履約保證專戶（下稱履保專戶）處理系 爭契約買賣價金之交付及系爭房地所有權移轉、點交安全確 認作業，因此兩造完成交付系爭房地並經被告簽名確認後， 始由安信公司將系爭交屋款撥付原告，系爭條款約定目的係 為完成交屋程序，解釋該條款即應考量其約定之目的；系爭 條款約定係同時將銀行撥款（代償）及存入履保專戶兩種不 同撥款制度載於同一段契約文字中，後者經交屋確認後始撥 款予原告，僅須在交屋日前存入即可，無須特定何日撥付系 爭交屋款，倘令被告須於108 年1 月4 日往前4 個工作日之 前即將系爭交屋款匯入履保專戶，徒令被告損失9 日利息， 亦不公平；況系爭房地所有權已於107 年12月24日移轉登記 於被告名下，代償銀行是否儘速塗銷該房地上之抵押權登記 與原告權益無涉。
㈢被告方仲介公司於107 年12月28日下午通知被告交付交屋款 ，被告縱認該通知係誤解系爭條款，仍在元旦連續假期（10 7 年12月29日至隔年1 月1 日）結束後，即於108 年1 月2 日上午將系爭交屋款匯入履保專戶，原告本件請求顯將連續 假日銀行未作業之問題亦歸為被告之過錯，原告復未能說明 被告有系爭契約第10條第2 項第1 款約定之可歸責之處。縱 認被告應支付違約金，被告亦僅遲延2 個工作日，原告所主 張之違約金顯屬過高，形同以年息36.5% 計算遲延利息，顯 非一般利息或違約金行情，應予酌減等語。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、經查，兩造於107 年11月18日簽訂系爭契約，約定由原告將 系爭房地出售被告，其中系爭條款約定：「雙方約定108 年 1 月4 日為最後交屋日，買方（即被告）至遲應於交屋日前 4 個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入 履保專戶」。原告於107 年12月24日將系爭房地所有權移轉 於被告，被告於同年月29日至108 年1 月1 日之連續假期後 之工作日即108 年1 月2 日，將系爭交屋款存入履約保證專 戶，其中3,528 萬604 元為代償原告銀行貸款之款項，其餘 431 萬9,396 元則存入履保專戶等情，有系爭契約、系爭房 地登記謄本為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、原告主張被告遲延6 日始將系爭交屋款存入履保帳戶，應賠 償因遲延所生違約金，惟被告否認之，並以上揭情詞置辯， 本件應審酌者即為：㈠系爭條款所約定被告之履約方式為何 ？被告有無遲延給付之情事？㈡承上，如是，則系爭契約第 10條第2 項第1 款約定之違約金是否過高？應否酌減？茲就 上開爭點分敘如下：
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ，民法第229 條第1 項定有明文。次按解釋契約，須探求當 事人立約時之真意，固不能拘泥文字致失真意。惟如契約文 義已明確，當以之作為契約解釋之重要依據。而當事人立約 時之真意如與文義不符，雖非不得本於立約時之各種主客觀 因素、契約目的、誠信原則資以探究。然主張當事人之真意 與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當 應提出足供法院為探求真意之證據資料，如主張之事實與證 據資料不能動搖契約文義者，仍應先本於文義為真意之探究 （最高法院108 年度台上字第370 號判決參見）。經查，系 爭條款約定被告應於最後交屋日即108 年1 月4 日前4 個工 作日內，將系爭交屋款存入履保專戶。觀諸該條款文義，兩 造約定被告應於交屋日之前4 個工作日內即107 年12月27日 、同年月28日、108 年1 月2 日、同年月3 日之清償期內， 將系爭交屋款存入履保專戶，系爭條款核屬兩造就系爭交屋 款之清償期所為之約定，至為明確，則被告於上開清償期內 所為之給付，自非給付遲延。再者，系爭契約第2 條約定， 買賣雙方同意就本買賣契約之履行，委由安信公司向指定之 特約銀行代辦成屋履約保證手續，相關權利義務悉依「代辦 履約保證委任契約書（下稱履保委任書）」內容辦理，依履 保委任書第7 條約定，於交屋程序完成後，安信公司應以匯 款（限國內匯款）、或銀行支票方式，將專戶價款及孳息（ 扣除履保委任書第6 條之各項支出、利息所得稅及地政士費 用）轉交或返還予應得之人。由上可知，雙方約定就系爭房 地之買賣辦理履約保證，並於交屋完成後由安信公司撥款給 原告，則被告於依約將現金或票據存入履保帳戶後，其主給 付義務已告履行。而被告於108 年1 月2 日即將系爭交屋款 存入履保專戶，原告亦已取得系爭交屋款，乃兩造所不爭執 ，依上述說明，被告係在清償期內辦妥履約保證事宜，並未 違反系爭契約約定而陷於給付遲延之情事，自堪認定。 ㈡原告固主張被告應於107 年12月27日前存入系爭交屋款，其 遲至108 年1 月2 日始將款項存入履保專戶，自屬給付遲延 等語。然衡諸社會一般通念及對文字意義之通常使用，倘兩 造約定真意為被告應於107 年12月27日以前給付系爭交屋款 ，該契約文字應為「最後交屋日前4 個工作日以前」，而非 「最後交屋日前4 個工作日內」給付系爭交屋款，是原告上 開主張核與系爭條款文義相違，尚難憑採。原告復未能提出 其他事證動搖系爭條款文義所揭諸之真意，是其主張被告應 負遲延責任，尚屬無據。
㈢原告既無法舉證證明被告有給付遲延之情事，則關於兩造所
約定違約金之數額是否過高及應否酌減之爭點，即毋庸論述 ，附此說明。
五、從而，原告依系爭契約第10條第2 項第1 款請求被告給付因 遲延6 日、以系爭交屋款千分之一計算之違約金，為無理由 ，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後於判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436 條第2 項、第78條 。
中 華 民 國 108 年 7 月 11 日
士林簡易庭法 官 楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 108 年 7 月 11 日
書記官 吳雪華