臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度士簡字第590號
原 告 林彥誌
訴訟代理人 林育杉律師
姚孟岑律師
被 告 何英琪
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國108年7月9日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟元，及自民國一百零八年七月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元，其中新臺幣貳佰陸拾肆元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣貳萬陸仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第 2項及第3項原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）39,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。」、「被告應自民國108年1月28日起至遷讓 返還臺北市○○區○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋 ）之日止，按月給付原告13,000元。」，嗣於民國108年7月 9日本院言詞辯論期日以言詞變更訴之聲明為：「（二）被 告應給付原告52,000元，及自108年7月10日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息；（三）被告應自108年2月17日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元。」 ，核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆之首揭規定，自 應准許。
二、原告起訴主張：
（一）緣被告於107年6月6日與伊簽立房屋租賃契約（下稱系爭 租約），約定由被告向伊承租臺北市○○區○○路0段000 巷00號房屋（嗣經門牌整編為：臺北市○○區○○路0段 000巷00號；即系爭房屋），租賃期間自107年7月15日起 至110年7月14日止，租金每月13,000元，水、電、瓦斯及 管理費，圴由被告自行負擔，押租保證金為26,000元，租 金應於每月15日前繳納。詎被告自107年11月15日即未依 約繳付租金，已積欠107年11月至108年1月，共3個月租金
計39,000元未給付。伊於108年1月14日以存證信函通知被 告限期2日以匯款方式繳納上開積欠之租金，如逾期未繳 納則終止系爭租約，並由押租保證金扣抵租金、限期搬遷 ，另應將系爭房屋恢復原狀，上開存證信函已於108年1月 26 日合法送達被告，惟被告卻置之不理。現已積欠6個月 租金共78,000元未給付，經伊以押租保證金26,000元扣抵 後，迄今仍積欠52,000元。兩造間租賃契約業經原告於10 8年1月28日合法終止，經伊催告被告返還系爭房屋，然被 告卻拒不返還，仍無權占有系爭房屋，致伊受有損害。為 此，爰依民法第455條前段、第767條第1項及民法第179條 等規定提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應將系爭 房屋遷讓返還原告。（二）被告應給付原告52,000元，及 自108年7月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。（三）被告應自108年2月17日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付原告13,000元。
（二）對被告抗辯所為陳述：依兩造簽訂之系爭租約第3條約定 及原告108年1月14日寄送予被告存證信函內容可知，原告 於寄送前開存證信函同時為催告被告給付租金及終止租約 之意思表示，而被告於108年1月26日收受該函後，仍未繳 納租金，故迄至108年2月15日止，被告已積欠107年11、1 2月及108年1、2月之租金，共計已達4個月租金，又依該 函所示被告既應於受催告支付後2日內完成租金給付，然 被告迄至108年2月17日止仍未為繳納，自應認系爭租約於 108年2月17日業已合法終止。又倘認依民法第440絛第2項 規定，應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，而須至 108年3月15日加計催告相當期限二日，即108年3月17日 始得終止契約，然被告於108年3月8日在郵局所購買之匯 票亦僅給付一個月之租金13,000元，而未清償全部積欠之 4個月租金，是上開存證信函仍繼續保有催告並生終止租 約之效力。縱認該存證信函不生同時催告及終止租約之意 思表示，然被告於108年1月26日收受該存證信函後，迄至 108年3月21日前既未向原告清償所積欠之全部租金，而原 告又業於108年3月22日起訴，且於本件起訴狀內表示囚上 訴人遲付租金，經扣除押租保證金26,000元後，尚積欠租 金52,000元，並以存證信函催告支付並告知將終止租約， 被告仍未清償全數租金，是原告顯已有以終止契約之意思 表示通知被告，則系爭租約至遲應於起訴狀繕本送達被告 時終止。又被告雖將前開2紙匯票郵寄至台北市○○區○ ○街0巷0弄0號，惟依系爭租約第3條約定，租金支付方式 應為轉帳繳付，且依被告自陳經房仲曾銀星通知，應將每
月租金匯入指定之前開林彥澄名下帳戶，且被告亦曾於10 8年8、9及10月將租金匯款至該帳戶，故上開被告以購買 郵政匯票之方式，顯非依爭租約約定之方式支付，實難認 已生清償之效果，況原告亦未持該2紙匯票至郵政機關兌 領，自不生清償效力。又原告業已依系爭租約第1條約定 ，將系爭房屋交付被告使用收益，縱系爭房屋屬違建，目 不影響被告居住使用，自應認為原告已依系爭租約提出之 給付合而於債務之本旨。況原告亦從未向被告表示擁有系 爭房屋所有權狀，而實務上一向肯認出租違章建物本屬適 法，倘被告係以系爭房屋具有產權登記作為承租與否之重 要因素，則被告自應於簽立系爭租約前要求原告提出相關 權狀以為證明，然被告於簽約前未為無此要求，今卻再以 之作為拒不支付房租之事由，顯屬無據。此外，縱系爭租 約係由原告之父林富家代原告與被告簽署，惟此原告與林 富家間之內部授權關係本與系爭租約成立與否無涉，更遑 論對被告構成任何侵權行為損害賠償責任。又被告與房仲 業者曾銀星或與鄰居羅金星、羅嘉男間之糾紛實與原告無 涉，更與本件請求遷讓房屋事件無任何關聯等語。三、被告則以：被告於107年5月間在好房網租屋平台上發現原告 刊登「房屋編號cc385217廣告圖說」備註事項欄登載「台北 市○○區○○路0段000巷00號」房屋產權已辦理登記之稀有 邊間1樓平房，惟原告未依系爭租約第21條約定提供上開廣 告及相關附件作為系爭租約之一部，顯與法律之規定有違。 系爭房屋租賃事宜係由「東森房屋八里加盟店主任即訴外人 曾銀星及原告之父即訴外人林富家出面斡旋議成之交易，然 被告於107年12月6月始知曾銀星當時引見之房東林先生身份 ，係原告之父林富家，惟兩造係早已於107年6月6日簽立系 爭租約，代理人林富家代理原告與原告簽約亦與法律規定有 違。原告應將系爭房屋以合於「好房網廣告，房屋編號cc38 5217」合於約定效用、品質之租賃物交付被告，並應於租賃 關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。然原告竟 誆稱系爭房屋為有產權登記之合法建物，故意隱匿不告知被 告系爭房屋屬既存違建之事實，致被告高估系爭房屋價值， 作成與原告議定租金金額每月13,000元之錯誤決定。另原告 應就系爭房屋滅失之一部分，即遭訴外人羅嘉男主張權利占 用之邊間建物部分予以排除。此外，仲介曾銀星明知其未取 得原告之委託特定事項授權書，竟利用被告之信任，要求被 告將租金按月匯入訴外人林彥澄之新光銀行北三重分行（帳 號：0000-00-000000-0）帳戶內，然系爭房屋當時所有權人 為原告，系爭租約出租人亦為原告，仲介曾銀星未提出原告
之授權書，即要求被告將租金匯款至林彥澄名下帳戶，致被 告不得已將系爭房屋107年8月至107年10月租金匯款至上開 帳戶，然此情形顯與一般之交易常情有違。又系爭租約第3 條有關租金之支付方式，當時兩造係約定租金係以轉帳支付 ，然因系爭租約內約定轉帳之金融機構、帳戶、戶名等欄位 均為空白，被告已分別於108年3月8日及同年月20日向郵局 各購買13,000元匯票，指明「林彥誌」即原告為受款人，依 原告身份證件所登載之「台北市○○區○○街0巷0弄0號， 寄送匯票予原告，已生合法清償之效力。綜上，本件原告並 未合法終止系爭租約，兩造間租賃關係仍有效存在等語，資 為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴；及如受不利益判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
原告主張兩造於107年6月6日簽立系爭租約，約定由被告向 伊承租系爭房屋，租賃期間自107年7月15日起至110年7月14 日止，租金每月13,000元，押租保證金為26,000元，租金應 於每月15日前繳納，被告積欠107年11月、107年12月及108 年1月租金，伊於108年1月14日以存證信函通知被告限期2日 繳納上開積欠之租金，如逾期未繳納則終止系爭租約，並由 押租金扣抵租金、限期搬遷，另應將系爭房屋恢復原狀，而 上開存證信函已於108年1月26日合法送達被告。嗣被告分別 於108年3月8日、108年3月20日向郵局各購買13,000元匯票 ，指明原告為受款人寄送上開匯票予原告，原告雖有收到匯 票，但迄今仍未為匯兌等情，業據原告提出臺北市士林區戶 政事務所函文、系爭租約、存證信函、掛號郵件收件回執、 房屋稅繳款書及被告提出之原告身份證件、郵政匯票、掛號 信封、郵政匯票申請書、掛號函件收件回執等件在卷（見本 院卷第9-26、142 、189- 193頁），且為兩造所不爭執，此 部分之事實首堪信為真實。至原告主張伊已合法終止系爭租 約，被告仍繼續占用系爭房屋屬無權占用，而請求被告應返 還系爭房屋、給付前開積欠之租金及相當於租金之不當得利 等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。並以前揭情詞置辯 ，故本件之爭點厥為：（一）原告主張終止系爭租約，並請 求被告遷讓返還系爭房屋，是否有理由？（二）原告請求被 告給付積欠之租金，有無理由？金額若干？（三）原告請求 被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲論述如下：（一）原告主張終止系爭租約及遷讓返還系爭房屋部分： 1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。再按租約終
止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃 物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之 作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法 院75年台上字第801 號著有判例）。另出租人非因左列情 形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵 償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚明 ，上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟 上之弱者即承租人所設，以調和出租人與承租人間權利義 務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應 屬民法第71條所稱之強制規定，不得由當事人基於契約自 由之原則以約定予以排除，且依最高法院44年台上字第51 6號判例意旨，係一體適用於定期及不定期之租賃關係。 又土地法為為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額 為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2 個 月即得終止之規定。
2.查本件為定期租賃契約，類推適用土地法第100條第3款不 定期租賃關於承租人積欠租金額係以擔保金抵償後計算之 規定。本件原告主張兩造於107年6月6日就系爭房屋簽訂 系爭租約，租金每月13,000元，惟被告自107年11月至108 年1月間積欠伊3期即3個月租金合計39,000元，伊遂於108 年1月14日以存證信函催告被告給付積欠之租金，並終止 租約及限期搬遷，被告於108年1月26日收受上開存證信函 ，迄今仍繼續占用系爭房屋拒絕搬遷等語，固提出系爭租 約、存證信函、掛號郵件收件回執為佐。然查，本件被告 曾依系爭租約第4條約定，於訂約時交付原告押租保證金 26,000元，為原告所不爭執，依上開規定，得抵償2個月 之租金。是原告須俟被告積欠108年1月、同年2月租金達2 個月租額，始取得催告終止租約之權限。查本件原告係於 108 年1 月14日即以北投尊賢郵局00 0000 號存證信函催 告被告繳納積欠房租，並終止租約及限期搬遷（見本院卷 第24頁），原告未於被告積欠租金達2 個月後，再定相當 期限催告被告支付租金，然揆諸前開條文及最高法院判例 意旨，堪認原告終止系爭租約不生合法終止系爭租約之效 力。被告抗辯原告並未合法終止系爭租約，兩造間租賃關 係仍有效存在等語，尚非無據，應堪採憑。從而，原告主 張其已合法終止系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋 ，為無理由，應予駁回。
（二）原告請求被告給付積欠之租金部分：
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段規
定甚明。本件原告主張兩造簽立之系爭租約第3條約定， 租金應於每月15日前繳納，被告尚積欠伊107年11、12月 及108年1、2月計4個月租金共52,000元未給付云云，惟被 告抗辯伊已分別於108年3月8日及同年月20日向郵局各購 買13,000元匯票，載明原告為受款人，並依原告身份證件 上所載之住所地址：「台北市○○區○○街0巷0弄0號」 寄送上開匯票予原告之事實，已據被告提出原告身份證件 、郵政匯票、掛號信封、郵政匯票申請書、掛號函件收件 回執為證。本院審酌兩造於系爭租約第3條有關租金約定 及支付之方式係約定以轉帳繳付，然該應轉帳之金融機構 、戶名、帳號及其他等欄位均為空白（見本院卷第132頁 ），而原告為系爭租約之出租人，且經原告確有收受被告 寄送之匯票，應認已生合法清償效力，至於原告主張伊尚 未將被告寄送之2 紙匯票至郵政機關兌領云云，然此係原 告自己拒絕兌領，此受領遲延係可歸責於原告，難認有可 歸責於被告之事由。故被告抗辯伊已另清償積欠原告租金 之其中26,000元，應屬有據。
2.綜上，本件被告於兩造租賃關係存續期間，原積欠原告10 7年11、12月及108年1、2月計4個月，共52,000元租金未 給付。經被告於108年3月8日及同年月20日向郵局各購買 13,000元匯票，並將之寄送予原告之方式繳付其中之26,0 00元後，被告尚積欠原告2個月租金即26,000元（計算式 ：52,000元－26,000元＝26,000元）未給付，即原告尚得 請求之租金金額為26,000元，逾此部分之請求，即無理由 。
（三）原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按無法律上 之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法 第179條定有明文。本件原告於108年1月14日以存證信函 所為終止系爭租約之意思表示，不生合法終止系爭合約之 效力，系爭租約租期仍然有效存續，業據本院認定如上。 本件被告係本於系爭租約之法律關係，而占有使用原告所 有之系爭房屋，非屬無權占用，被告並非無法律上之原因 而獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，原告 自不得本於民法不當得利之法律關係，請求被告給付相當 於租金之不當得利。。從而，原告請求有權占用系爭房屋 之被告，給付相當於租金之不當得利，即無理由，應予駁 回。
五、從而，原告依系爭租約之法律關係，於請求被告給付租金26
,000元，及自108 年7 月10日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請 求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序所為被告部分敗訴之判決，爰依同法第389條第1項 第3款規定，依職權就原告勝訴部分宣告假執行。又被告陳 明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之 擔保金額准許之。另應依職權確定訴訟費用為1,110元（第 一審裁判費），其中264元由被告負擔，餘由原告負擔。中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
士林簡易庭法 官 張明儀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
書記官 陳仕偉