最高法院民事判決 108年度台上字第554號
上 訴 人 黃惠暄
訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師
被 上訴 人 吳昌鴻
吳連智
柯珠蘭
共 同
訴訟代理人 余道明律師
上列當事人間請求租賃糾紛損害賠償等事件，上訴人對於中華民
國106年3月31日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決（ 105年度上
字第62號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人對請求確認兩造間就坐落花蓮縣新城鄉00段000地號土地租賃關係期限至民國105年12月14日止及調整租金之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。 理 由
本件上訴人主張：伊所有坐落花蓮縣新城鄉00段000 地號土地（下稱系爭土地），面積為718.57平方公尺，其上有被上訴人柯珠蘭、吳昌鴻、吳連智依序興建之門牌號碼同鄉佳林000、000之0、000之0號建物（下合稱系爭房屋）。依臺灣花蓮地方法院101年度簡上字第25號、 104年度簡上字第20號確定判決，認定兩造間就系爭土地存有不定期租賃契約（下稱系爭租約）。系爭房屋可追溯百年前清朝時代，逾房屋使用年限，已達不堪使用程度，縱認未達不堪使用程度，至少民國 105年12月14日必不堪使用，兩造間系爭租約關係因期限屆滿消滅否不明確，有確認之必要。又被上訴人承租系爭土地迄今百年，租金均為每年 100台斤租穀，按兩造同意該租金以每台斤新臺幣（下同）10.8元計付之年租金僅1,080元，每平方公尺為1.5元，惟系爭土地公告現值每平方公尺高達 3,700元，維持原租金顯失公平，有調整租金必要。系爭土地為甲種建築用地，系爭房屋供住居使用，宜增為每月 2萬元即年租金24萬元等情。爰依民事訴訟法第247條、民法第227條之2、第442條規定，求為㈠確認兩造就系爭土地租賃關係期限至105 年12月14日屆滿；㈡系爭土地租金調整為每年24萬元之判決。
被上訴人則以：系爭房屋客觀上未達不堪使用程度，上訴人係請求確認將來之法律關係，無即受確認判決之法律上利益。系爭土地位於偏遠之新城鄉，為農業用地，因農舍方編為建地，上訴人將年租金增為24萬元，顯屬過高等語，資為抗辯。原審維持第一審所為駁回上訴人確認之訴及租金逾「自即日起調
整為每年2萬5,293元」部分之判決，駁回上訴人上訴，無非以：上訴人就確認之訴部分，於第一審原請求確認兩造間系爭土地租賃關係期限至107年12月2日屆滿，於原審變更為確認兩造間系爭土地租賃關係期限至 105年12月14日為止，屬訴之變更，為被上訴人所不同意，且前者係確認未來即將終止之法律關係，後者係確認現在不存在之法律關係，兩者無社會事實上之共通性及關聯性，難准為訴之變更。其次，兩造先人即訴外人林阿邁、吳志英間，就系爭土地以口頭成立租用基地建築房屋之不定期限租賃契約（即系爭租約），由兩造繼承該租賃關係。上訴人請求確認系爭租約期限至107年12月2日屆滿，係確認將來法律關係，無確認利益。系爭土地坐落農田邊緣，距離花蓮縣新城鄉北埔生活圈及家樂福賣場均不遠，為甲種建築用地，使用分區為特定農業區，屬鄰近城市地方之土地，生活功能較偏遠農地佳，復較城市地方寧靜、寬適、優美，系爭土地公告現值於82年 7月間每平方公尺240 元，至104年漲為每平方公尺3,700元，價格日趨高漲。被上訴人租用系爭土地建蓋系爭房屋供住宅使用，系爭房屋為老舊平房，被上訴人經濟上非寬裕而處於相對劣勢。依土地法第97條、第 105條立法意旨，衡酌系爭土地上述情形及保護承租人之利益，本件與承租城市地方土地建屋有相類似性質，得類推適用土地法第10 5條、第97條之規定，為租金調整之依據。系爭土地價值自系爭租約成立迄今有相當程度之漲幅，非當時所得預料，系爭租約原約定租金為每年 100台斤租穀，經兩造同意租金改以每台斤 10.8元現金折算給付，每年租金僅1,080元，難認公平，有調整必要，每年租金宜調昇為系爭土地申報地價10％即每年2萬5,293元。從而，上訴人請求確認兩造間就系爭土地租賃關係期限至107年12月2日屆滿及調整租金逾上述範圍部分，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按當事人在第二審為訴之變更，非經他造同意不得為之。但第255條第1項第 3款減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，為民事訴訟法第446條第1項所明定。查上訴人於第一審起訴聲明係請求確認兩造就系爭土地租賃關係期限至107年12月2日屆滿（期限以鑑定為依據再作增減）。主張原因事實為：系爭租約關係至系爭房屋不堪使用時消滅，並聲請鑑定，待證事實為「系爭房屋是否已達不堪使用？若否，還堪用之年限為何？」（見一審卷4、5頁）。上訴第二審後，於 106年1月4日提出民事聲請減縮訴訟聲明暨理由狀，陳稱：系爭房屋在清末時期興建，60幾年間因颱風翻修，屋齡百年，已足認定有不堪使用狀況。系爭租約之期限是否為 105年12月14日屆滿，牽涉兩造間契約關係是否已經期滿而結束，為避免兩造法律關係處於不確定狀態，權利義務陷於不明，有透過本件確認訴訟加以排除之必要，並就上開聲明更正為：
確認兩造就系爭土地租賃關係期限至 105年12月14日為止（見原審卷28頁、39至40頁）。原審認該更正之聲明屬訴之變更，未得被上訴人同意，難准為訴之變更，卻未以裁定（或於判決主文）駁回該變更之訴，已有可議。況上開聲明之更正，似屬減縮應受判決事項之聲明，果爾，可否因被上訴人不同意，即不得就該聲明為裁判，非無疑問。且被上訴人已表示同意上訴人減縮上開租賃期限聲明後始陳稱不同意上訴人上開訴之變更（見原審卷46頁），原審審判長未進一步發問被上訴人有無更正先前同意變更之陳述，逕以被上訴人不同意為由否准上訴人訴之變更，踐行訴訟程序亦有未當。又判決之主文，係法院就當事人請求判決之事項或提出之抗辯所為裁判之結論，須為明確之記載，本件第一審判決就租金之調整，其主文為「……自即日起調整為……」，該所謂「即日」究何所指？於主文無法一望而知，自屬不明確，原審未予糾正或於主文為補充之記載，逕為駁回上訴人就調整租金之上訴，尤嫌疏略。再者，兩造間就系爭土地租賃關係繼續存在，上訴人始有調整租金之必要，上訴人於原審關於調整租金之聲明為「被上訴人承租……土地之租金調整為每年24萬元（見原審卷46頁），原審於判決書記載「被上訴人承租……土地之租金自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年24萬元」，該記載所憑依據為何？尚屬不明，倘如原審判決所載自起訴狀繕本送達翌日起調整租金，上訴人上開調整租金請求之真意，究係調整自起訴狀繕本送達翌日至上訴人主張系爭租約終止日間之租金？抑或慮及倘確認租賃關係不存在之訴受不利判決，備位請求調整租金？即有未明。原審未依民事訴訟法第199條第2項規定，使上訴人為明瞭之陳述，即行判決，並有不當。次按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第 247條規定，提起確認之訴。又確認法律關係存在或不存在之訴，固以確認現在之法律關係為限，然過去之法律關係，如因遞延或持續至現在尚存續，其存否不明，致原告在私法上地位有受侵害危險，此危險得以判決除去者，仍應認有即受確認判決之法律上利益，自非不得對之提起確認之訴，以貫徹確認之訴預防及解決紛爭之功能。上訴人主張系爭租約為租地建屋契約，系爭房屋達不堪使用程度，系爭土地租賃關係期限於 105年12月14日屆滿，是否意指系爭租約法律關係自斯時起不存在？被上訴人既爭執系爭房屋無不堪使用情形，能否謂上訴人本件請求全無確認利益？非無再詳加研求之餘地。原審遽依前揭理由，為上訴人不利之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 27 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 周 玫 芳
法官 黃 莉 雲
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 7 月 8 日