臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第1303號
原 告 王惠娟
訴訟代理人 洪鐶珍律師
被 告 張惠娟
陳廣軒
陳俊發
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告張惠娟、陳俊發應自○○市○○區○○段○○○○號即門牌號碼○○市○○○路○○○號建物（第一層前半段店鋪、不含通道）遷出，並返還予全體共有人。
被告張惠娟給付原告新臺幣貳拾伍萬貳仟壹佰貳拾伍元及其中新臺幣伍萬柒仟叁佰玖拾柒元自民國一百零八年五月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自一百零七年七月五日起至返還第一項所示建物止，按月給付原告新臺幣陸仟貳佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張惠娟、陳俊發負擔十分之八，餘由原告負擔。本判決第一、二項聲明，於原告提出新臺幣拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。被告於提出新臺幣伍拾叁萬零柒佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查，本件原告原訴之聲明第一項、第二項請 求：㈠、林慧琦應自坐落高雄市○○區○○段000○號即門 牌號碼高雄市○○區○○○路000號建物（下稱系爭建物） 遷出，將系爭建物騰空返還原告及全體共有人。㈡、被告林 慧琦應自民國104年7月1日起至遷讓系爭建物之日止按月給 付全體共有人新臺幣（下同）10萬元（見本院卷第3頁）。 嗣於107年9月26日具狀追加被告張惠娟、陳廣軒（原名陳忠 文）、陳俊發並最終變更訴之聲明為：㈠、被告應自坐落高 雄市○○區○○段000○號即門牌號碼高雄市○○○路000號 建物（第一層前半段店鋪、不含通道，下稱系爭占有部分） 遷出返還全體共有人。㈡、被告各應給付原告57,937元，及
自108年5月8日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，另 自民國105年7月5日起至遷讓房屋止，按月給付原告8,125元 。㈢、第2項如有一被告給付，其餘被告於給付範圍內免給 付義務（卷二第29、41頁），核屬基於占有系爭建物之同一 基礎事實，追加占有人為被告，並擴張應受判決事項之聲明 ，揆諸前引規定，洵屬有據，應予准許。
二、原告主張：原告為系爭建物之所有權人，並與他人共有系爭 房地，然被告張惠娟竟未經共有人授權之情形下，將系爭占 有部分出租予被告陳廣軒，並由被告陳俊發占有經營邦尼達 廣告設計印刷店，被告3人顯無權占有他人房屋，原告自得 依民法第767條第1項、第821條請求被告自系爭占有部分遷 出返還予全體共有人。又張惠娟無權出租他人之物，收取租 金受有利益；而陳廣軒、陳俊發無權占有系爭建物受有占有 他人房屋之利益，此利益亦相當於租金之利益，依民法第 179條規定，被告應予返還，而共有人翁全義、郭美蘭、侯 乃鳳、楊秀雲、姚海上、吳麗瑟、宋雨屏、翁莉婷（下稱共 有人8人）乃將上述債權讓與原告，故依張惠娟、陳廣軒所 簽立之租賃契約租金每月13,000元、原告及共有人8人各應 有部分比例計算，被告占有系爭占有部分所受之利益應為每 月8,125元，另就原告、翁全義、郭美蘭、侯乃鳳、楊秀雲 （下稱原告5人）自104年6月29日取得系爭建物所有權時間 起算至105年7月4日止，被告已受有57,937元之不當得利【 計算式：13,000×382/30×（18/80＋2/80＋3/80＋3/80＋ 4/80）＝57,937】，被告間為不真正連帶關係，故爰依所有 物返還請求權、不當得利請求權，聲明為：㈠、被告應自坐 落高雄市○○區○○段000○號即門牌號碼高雄市○○○路 000號建物（第一層前半段店鋪、不含通道，下稱系爭占有 部分）遷出返還全體共有人。㈡、被告各應給付原告57,937 元，及自108年5月8日起至清償日止按年息百分之5計算之利 息，另自105年7月5日起至遷讓房屋止，按月給付原告8,125 元。㈢、第2項如有一被告給付，其餘被告於給付範圍內免 給付義務。㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則分別以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回。㈠、陳俊發：我自94年開始承租系爭占有部分，已經10多年，起 先由房東張義妹出租給我，均有按期繳付租金，後來續約才 由張義妹女兒張惠娟來簽約，張惠娟表示系爭建物原為其祖 父所有，作為張太太的嫁妝，張家長輩及堂弟妹（現應有部 分30％之共有人張鋒銘、張元和、張娟娟、張淑芬，下稱張 家4人）對於張太太出租系爭占有部分均無異議，若張家4人 未反對，又有繳付租金，並無無權占有之情形；且原告之前
曾來找我要求分配租金，可見原告承認租約，現主張無權占 有，顯不可採；又我由94年開始承租，應有買賣不破租賃之 適用，陳廣軒對於租約並不知情，我僅借其名義簽租等語。㈡、張惠娟：伊母親張義妹為童養媳，其養父（外公）與祖父為 親兄弟，系爭建物原為外公所有，贈與母親作為嫁妝，並交 由祖父辦理，而祖父與四名子嗣均居住在系爭建物內，祖父 死亡後方知系爭房屋登記於祖父名下，繼而由其4名兒子繼 承，因父親為大房，故默認由父親使用1樓，又父執輩陸續 去世，父親之應有部分由弟弟張文衍繼承並出租，後張文衍 離家失蹤後便由母親出租，近2次續約之租約，方由伊出面 簽約，後來知道原告起訴後，方知張文衍已無所有權。原告 曾透過房屋仲介找陳俊發願給搬遷補償費20萬元，請其搬遷 ，顯承認租約，又伊僅代母親簽立租約，實際租金仍由母親 收取，並未得利，且原告及共有人8人均係透過拍賣購買應 有部分，不知系爭建物家族淵源，意圖不量等語。㈢、陳廣軒：租約並非伊所簽立，伊並不知情，也無使用系爭占 有部分。
四、得心證之理由
㈠、系爭建物為原告等13人所共有（所有權人、登記時間、登記 原因、原因時間、權利範圍詳如附表所示），而下稱原告5 人係自拍賣取得張文衍就系爭建物之應有部分4分之1，被告 張惠娟於103年8月1日開始以出租人名義，簽立承租人為「 陳忠文」、連帶保證人為「陳俊發」，租賃標的為系爭占有 部分，租賃期間至106年7月31日，每月租金13,000元，押租 金20,000元（下稱租約1）；嗣於106年1月26日起另簽訂契 約書（內容同上，但租賃期間自106年1月26日至111年12 月 31日，下稱租約2），此有土地、建物登記第一類謄本、異 動索引、租賃契約書2份在卷可佐（卷一第34至40、119、 120、164至168、190至195頁在卷可佐），此部分事實應堪 認定。又租約2自107年7月1日起租金降為每月10,000元乙情 ，此經陳俊發、張惠娟抗辯在卷，此與陳俊發所提出之現金 支出傳票相符（卷一第98頁）；且張惠娟知本件訴訟後，原 希望張家4人得承接租約2以解決此事，於聯絡張峰銘之對話 中同陳稱租金已改為每月10,000元，此有往來訊息附卷可稽 ，由通訊之目的係為請張峰銘幫助解決糾紛，且與張峰銘具 有甚親之堂姊弟關係，應無故意捏造之動機及必要，是租約 2業已於107年7月1日起降租金為每月10,000元，應堪認定。㈡、被告張惠娟辯稱出租人為其母，其僅受委託簽立租約，並非 租約1、2之出租人云云。惟查，租約1、2之租約均由張惠娟 所以自己名義載為租約上之出租人所簽立，此有上開租約可
佐。又張惠娟於本件訴訟之始，自承係因其母年邁又身體差 ，有讓其繼承的意思，交辦將租約改為其名字，故就開始以 自己名義簽立租約（卷一第161反頁、第134頁叁部分），並 與陳俊發討論案情時，亦表示「這事要作個了結，畢竟是我 代表簽約的」（卷一第145頁右下），可見其本於承繼出租 人地位，負擔契約上責任之意思而簽立租約，並無代理之意 思。況若其為代理其母簽立租約，並不需更改出租人，仍可 以其母名義出租，故由上情可知，被告張惠娟應為租約1、2 之出租人無訛，其所辯為不可採。
㈢、又被告陳廣軒辯稱系爭租約並非其所簽立，從未見過租約1 、2之契約，也未占有系爭占有部分等語，此與被告陳俊發 、張惠娟所述相符。又被告陳俊發自承為承租人，租約為其 自行將陳廣軒列名其上等語，而系爭占有部分現經營邦尼達 廣告設計印刷，該業者在場顧店人員林慧琦亦具狀表示系爭 占有部分為陳俊發所承租、經營，且於本件訴訟提起後，張 惠娟均係與陳俊發處理系爭租約，亦有雙方對話在卷可考（ 卷第8、46、145、146頁），可見系爭占有部分之承租人確 應為被告陳俊發。再者，陳廣軒現於一化公司復興店任職， 每日固定上下班並按月領薪，此有打卡資料及薪資明細在卷 可佐，可見陳廣軒並未占有使用系爭占有部分，對於該處亦 無管領之力，自非占有人殆可認定。
㈣、按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃 關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，出租人係 經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人 。民法第767規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返 還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。 次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告 就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗 辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就 其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則 應認原告之請求為有理由。本件原告以被告無權占有系爭占 有部分為由訴請被告返還予全體共有人，然被告陳廣軒並非 系爭占有部分之占有人，則當無無權占有之餘地；另被告陳 俊發、張惠娟（下稱陳俊發2人）分別為系爭占有部分之承 租人及出租人，為直接占有人及間接占有人，則陳俊發2人 應就其具有占有使用之合法權源負證明之責，否則原告為共 有人之一，其為上開請求，即有理由。被告陳俊發、張惠娟 抗辯其就系爭占有部分有占有使用權源，無非以①系爭占有 部分已出租10餘年，共有人均未有反對，且依張惠娟家族之 歷史，張惠娟得管理系爭建物1樓，有權出租。②應有買賣
不破租賃之適用。③原告前有索討租金，顯已承認租約，茲 就被告之抗辯是否可採，分述如下：
①、依張惠娟所陳，系爭建物其胞弟張文衍為共有人，並為大房 子女，故有權使用建物1樓，而自94年起由張義妹開始出租 系爭占有部分予陳俊發，後自租約1、2方由其擔任出租人等 語。是可知張惠娟主張有權出租系爭占有部分權利乃源自於 張文衍，然依系爭建物異動索引所示（卷第126頁），張文 衍於104年6月29日應有部分業經拍賣而喪失所有權，而張惠 娟、陳俊發今占有系爭占有部分，乃於106年1月26日方簽立 之租約2，在張文衍已非共有人之情形下，張惠娟當無出租 之權利可言。另按單純之沈默，非有具體事實證明不能謂為 默示之同意，被告以陳俊發自94年承租使用系爭占有部分迄 今，未受共有人為反對為由，實不足作為共有人同意將系爭 占有部分由張惠娟出租收取租金之證明，況張惠娟曾就其所 述家族傳承之事，聯絡共有人之一堂弟張峰銘處理，惟張峰 銘表示「你所請託的事情，我沒辦法幫忙，因為我們都是從 父親手上的繼承者，上一代所發生的事情，我們這代沒人知 道，更沒有人想去了解，我更無法講清楚說明白」，此有對 話記錄可佐（卷一第136頁），亦可見共有人可能僅無意管 理，不得認有授權張惠娟出租之意思。
②、共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其 應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分 之2者，其人數不予計算，民法第820條定有明文。租約2之 訂定，陳俊發2人並未舉出經何共有人所同意，對於共有人 原告自不生效力，亦即不得執該租賃契約對原告主張其占有 係具有合法之使用權源。又民法第425條買賣不破租賃係在 對於租約存續期間所有權變動所為之處理，惟租賃2簽訂後 ，所有權並未有所變動，當無該條項之適用，被告此部分所 辯，應有誤會。
③、被告陳俊發2人固另辯稱原告曾代共有人8人前來索討租金， 應有承認租約云云。惟被告陳俊發自承，於原告前來索討租 金時，業以其非租約當事人拒絕，顯不同意與原告成立租賃 關係，雙方未對系爭占有部分達成租賃之合致，且由原告索 討租金之行為，亦可知其並不同意張惠娟得出租取得租金， 故被告陳俊發2人以此為辯，亦不足採。
④、綜前所述，被告陳俊發2人既無法證明其對原告得主張占有 使用之正當權源，原告依民法第821條規定，訴請陳俊發2人 返還其占有系爭占有部分予全體共有人，洵屬有據，應予准 許。
㈤、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，其占 有之利益，係獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。原 告以被告無權占有系爭占有部分，獲得相當於租金之利益， 依不當得利訴請給付所有及所受讓共有人8人（卷一第174頁 ）於取得應有部分起相當於租金之損害金。經查：１、被告陳廣軒並無占有系爭占有部分，原告上開請求顯無理由 ，又查租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有 人為限，故出租人固非所有權人，而將建物出租，該租約仍 然有效，僅對於所有權人不生效力，承租人有依約支付租金 之義務，其既未受有相當於租金之利益，共有人自不得依不 當得利之規定對該承租人為返還利益之請求，而陳俊發自94 年起均有給付租金，此至言詞辯論終結均無人爭執，其固不 得執此對原告主張具有占有使用之正當權源，但無權占有並 不當然構成不當得利，陳俊發人既負有給付租金予張惠娟等 出租人之義務，並確已依約支付租金，揆諸前開說明意旨， 難認陳俊發受有相當於租金之利益，原告依不當得利法則， 對陳俊發請求返還相當於租金之損害及法定遲延利息，洵非 正當，不應准許。
２、而被告張惠娟因出租系爭建物之占有部分，而受有取得租金 利益，則原告及共有人8人自得請求其返還。被告張惠娟雖 辯稱租金都是由張玉鳳收取拿給我母親並未受有利益云云， 然此為張惠娟收取並處分租金之方式，不影響其所受之利益 。而以租金104年至107年6月30日每月13,000元，107年7月1 日起每月10,000元，並按應有部分比例計算結果，原告5人 自104年6月29日至105年7月4日之得請求之不當得利應為59, 475元【共12月又6日，13,000×（12＋6/30）×（18/80＋ 2/80＋3/80＋3/80＋4/80）＝59,475】，渠等僅請求57,937 元，自應准許；另原告及共有人8人自105年7月5日起至107 年6月30日每月得請求之不當得利為8,125【（18/80＋2/80 ＋3/80＋3/80＋4/80＋2/80＋6/80＋6/80＋6/80）＝5/8， 13,000×5/8＝8,125】，自107年7月1日起每月得請求之不 當得利為6,250元，是於此部分請求有理由，逾此部分請求 為無據。至應予准許部分，因105年7月5日至107年6月30日 業已屆期，不生按月給付問題，爰就其得請求部分，更正為 明確金額【8,125×（23＋27/30）＝194,188】。至原告、 翁全義、侯乃鳳、楊秀雲固係購買張文衍所有之應有部分， 然張惠娟自承其胞弟業已失蹤10多年，故其是否得其胞弟授 權有權簽立租約1出租其應有部分即系爭占有部分，顯屬有 疑，且縱經張文衍所授權出租，於原告5人取得所有權時， 租約亦應移轉予原告5人，其無權受領租金，故均不影響其
受有不當得利。
五、綜上所述，原告依民法第821條、第767條所有物返還請求權 請求被告張惠娟、陳俊發返還系爭占有部分予全體共有人； 並依自己及受讓共有人8人之不當得利返還請求權，請求被 告張惠娟給付252,125元及其中57,397元自108年5月8日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，另自107年7月5日起 至返還系爭占有部分止，按月給付6,250元，為有理由，應 予准許；逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。原告陳明 願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金 額，予以准許，另依職權酌定被告提出相當擔保後得免為假 執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 108 年 6 月 26 日
民事第一庭 法 官 鄭 瑋
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 4 日
書記官 李佩穎
附表
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│編│所有權人 │登記時間 │登記原因│原因時間 │權利範│備註 │
│號│ │ │ │ │圍 │ │
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│1 │張峰銘 │94年11月4日 │繼承 │94年8月4日 │1/12 │ │
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│2 │張元和 │94年11月4日 │繼承 │94年8月4日 │1/12 │ │
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│3 │張娟娟 │94年11月4日 │繼承 │94年8月4日 │1/12 │ │
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│4 │張淑芬 │95年5月12日 │分割繼承│94年10月2日 │1/8 │ │
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│5 │翁全義 │104年6月29日│拍賣 │104年5月20日│9/40 │⒈於104年1月19日│
│ │ │ │ │ │ │ 拍賣取得3/40 │
│ │ │ │ │ │ │⒉104年6月29日自│
│ │ │ │ │ │ │ 張文衍拍賣取得│
│ │ │ │ │ │ │ 3/20 │
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│6 │郭美蘭 │104年1月19日│拍賣 │103年12月1日│1/40 │ │
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│7 │侯乃鳳 │104年6月29日│拍賣 │104年5月20日│3/80 │拍賣取得自張文衍│
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│8 │王惠娟 │104年6月29日│拍賣 │104年5月20日│3/80 │拍賣取得自張文衍│
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│9 │姚海上 │105年7月4日 │拍賣 │105年6月1日 │1/20 │ │
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│10│楊秀雲 │104年6月29日│拍賣 │104年5月20日│1/40 │拍賣取得自張文衍│
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│11│吳麗瑟 │105年7月4日 │拍賣 │105年6月1日 │3/40 │ │
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│12│宋雨屏 │105年7月4日 │拍賣 │105年6月1日 │3/40 │ │
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│13│翁莉婷 │105年7月4日 │拍賣 │105年6月1日 │3/40 │ │
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