臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第88號
上 訴 人 陳美美
訴訟代理人 蕭慶鈴律師
被 上訴人 蔡惠喻
訴訟代理人 周思傑律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國107年12
月13日臺灣臺中地方法院107年度訴字第977號第一審判決提起上
訴，本院於民國108年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二、三項分別所命上訴人給付被上訴人新台幣壹萬參仟貳佰參拾元本息、玖拾壹萬貳仟元本息及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：
兩造於民國106年2月22日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契 約），約定伊以總價金新臺幣（下同）3,040萬元購買上訴 人所有坐落００市０區００厝段000-00、000-00、000-00、 000-00地號土地（下稱系爭土地），簽約款248萬元已於簽 約當日交付同金額支票（票號AA0000000、發票日106年2月 21日）予上訴人收訖，並依兩造及華南商業銀行股份有限公 司（下稱華南銀行）訂立之信託契約，存入華南銀行中科分 行戶名「華南商業銀行受託信託財產專戶」帳號：00000-00 -000000-0號帳戶（下稱系爭信託專戶）內。依系爭契約第 12條第11款約定：「經建築師申請建築線，如未能指定建築 線本買賣契約自動作廢，賣方無息退還已收買賣價款」，其 後以手寫加註：「建築線不能超過000-00、000-00之地界線 」，並以地籍圖（原判決附圖一，下稱附圖一）示意兩造約 定指定建築線應貼合系爭000-00、000-00地號之地界線以黃 色螢光筆標繪部分，使上開2筆土地全部可供建築使用，復 經上訴人親筆簽名確認。系爭契約第3條之付款約定，用印 款之「應同時履行之條件」欄內，亦有手寫加註「建築線確 日交付用印款」，足證關於建築線之約定為系爭契約所預定 之效用及上訴人所保證之品質。惟嗣經臺中市政府都市發展 局（下稱都發局）核准指定之建築線係退縮至系爭000-00、
000-00地號土地之地界內（原判決附圖二，下稱附圖二）， 與系爭契約約定不符，應有系爭契約第12條第11款約定之適 用；另系爭契約第10條第2項復約定：「出賣人因可歸責於 自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不 履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還 已收之所有價金，作為懲罰性賠償金，如尚有其它損害，並 得請求賠償」，是伊主張手寫加註約定之法律效果應回歸系 爭契約第10條第2項，伊自得解除契約，並補充適用民法第 359條物之瑕疵擔保之規定為同一請求。爰依系爭契約第12 條第11款約定、民法第259條之規定，請求上訴人同意伊向 華南銀行取回系爭信託專戶內之248萬元；又依系爭契約第 10條第2項後段關於損害賠償之約定，請求上訴人賠償伊委 由亞興測量有限公司（下稱亞興公司）現況套繪地籍及建築 線測定之費用合計13,230元，此依臺中市建築管理自治條例 規定為申請指定（示）建築線之必要費用，並補充適用民法 第226條第1項給付不能之規定為同一請求。而伊已以107年9 月11日民事準備（三）狀催告上訴人於107年9月30日以前給 付合於上開保證約定之土地；又於107年11月6日言詞辯論時 當庭催告上訴人於107年11月15日前以書面同意伊向華南銀 行取回已繳交之248萬元，均未獲置理，是再依系爭契約第 10條第2項關於懲罰性違約金之約定，請求上訴人給付248萬 元，及自107年11月16日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。並願供擔保，請准宣告假執行。
貳、上訴人抗辯：
「建築線不能超過000-00、000-00之地界線」，係指2筆土 地間之地界線，建築線指定之位置並無超過地界線之問題， 至被上訴人所稱地籍圖（附圖一）並不清楚，應與都發局指 定建築線之結果（附圖二）相符。又系爭契約第12條第11款 後手寫加註「建築線不能超過000-00、000-00之地界線」部 分，並未經兩造簽名，亦無註明違反之法律效果，應為無效 或效力未定。又被上訴人已看過現場，其他土地亦仍可正常 使用，且被上訴人主張之情形已約定於系爭契約第12條第11 款，應無系爭契約第10條之適用，違反時僅須無息退還已收 買賣價款，並無違約金之問題，且僅能就無法建築部分解約 。再被上訴人須申請建築線後才知能否申請建築線，被上訴 人自行委請民間機構測量所生費用，非必要費用，不得請求 損害賠償。本件實係因被上訴人貸款不成，才惡意解約，且 建築線如何指定，非可歸責於伊之事由。如認須給付違約金 ，請審酌最低金額。並聲明駁回上訴人之請求，如受不利判 決，願供擔保請准免為假執行等語。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果， 認被上訴人依系爭契約第12條第11款、第10條第2項約定， 請求上訴人同意其向華南銀行取回系爭信託專戶內之248萬 元，並給付13,230元之損害賠償及912,000元之違約金，且 分別自107年3月30日及107年11月16日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許，並依聲請，就其勝 訴部分分別為准、免假執行之宣告；逾此部分之其餘請求， 則均無理由，應予駁回，而為被上訴人一部勝訴、一部敗訴 之判決（被上訴人就敗訴部分未上訴，已告確定，不在本件 審理範圍）。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，於本院 上訴聲明為：原判決不利於上訴人之部分廢棄；上開廢棄部 分，被上訴人在第一審之訴駁回；願供擔保請准免為假執行 之宣告。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、本件關於兩造於106年2月22日簽訂系爭契約，由被上訴人向 上訴人購買系爭土地，總價金3,040萬元；被上訴人已於簽 約當日給付簽約款248萬元之上開同額支票，並依約存入系 爭信託專戶內；系爭契約第12條第11款本文記載「經建築師 申請建築線，如未能指定建築線本買賣契約自動做廢，賣方 無息退還已收買賣價款」，其後並以手寫加註：「建築線不 能超過000-00、000-00之地界線」，且以系爭土地地籍圖為 附圖（即附圖一），其上在系爭000-00西側與000-00交界、 000-00及000-00南側與000-00交界之地籍線上標示黃色螢光 線，並註記「黃色部分為指定建築線」，下有賣方即上訴人 之簽名，依同條第1款約定，契約附件為契約之一部；系爭 契約第3條之付款約定，用印款之「應同時履行之條件」欄 內，亦有手寫加註「建築線確日交付用印款」；系爭土地嗣 經都發局核准指定建築線（原審卷103至105頁，重點如附圖 二）；被上訴人委由亞興公司現況套繪地籍及建築線測定之 費用合計13,230元；被上訴人已以107年9月11日民事準備（ 三）狀催告上訴人於107年9月30日以前給付合於上開保證約 定之土地；又於107年11月6日言詞辯論時當庭催告上訴人於 107年11月15日前以書面同意被上訴人向華南銀行取回已繳 交之248萬元等事實，為兩造所不爭執，堪認為真實。二、被上訴人以兩造就建築線之位置有特別約定，又系爭契約因 申請指定建築線結果不符約定而作廢，而上訴人就違約具可 歸責事由，依系爭契約第12條第11款、第10條第2項約定， 請求上訴人同意伊向華南銀行取回系爭信託專戶內之248萬 元，並給付13,230元測量費之損害及912,000元之違約金等 詞。被上訴人則以兩造就建築線之位置並無特別約定，且建
築線指定之位置亦無超過地界線；而縱有違約，應僅能就減 少面積部分退款，不得解除契約；又被上訴人自行委請民間 機構測量所生費用，非必要費用，不得請求損害賠償；另被 上訴人依系爭契約第12條第11款之特別約定主張，則違反時 伊僅須無息退還已收買賣價款，無須依系爭契約第10條給付 違約金等詞置辯。是本件兩造之所爭，在於被上訴人主張兩 造系爭契約已因申請指定建築線結果不符約定而作廢或解除 ，而得請求上訴人同意被上訴人向華南銀行取回系爭信託專 戶內之248萬元，是否有據？又因上訴人就違約具可歸責事 由而須給付被上訴人13,230元之損害賠償及912,000元之違 約金，是否有理？
三、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。於請求履行債務之訴，除 被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就 其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被 告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之 原則（最高法院43年台上字第377號判例意旨參照）。且按 解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。而真意何在，應以當時、過去 之事實及其他一切證據資料為斷定之標準，於文義上及理論 上詳為推求，私人契約，並應通觀全文（最高法院18年上字 第1727號、19年上字第28號、第58號、第453號判例意旨參 照）。
四、查兩造系爭契約確有約定系爭土地之建築線不得超過系爭00 0-00及000-00地號土地之地界線一節，業據被上訴人提出兩 造所定系爭契約及附圖為證，依系爭契約第12條第11款以手 寫補充記載「建築線不能超過000-00、000-00之地界線」（ 原審卷15頁），且作為附件而屬契約一部之附圖，在系爭00 0-00西側與000-00交界處、000-00及000-00南側與000-00交 界處之地籍線上，均以黃色螢光線標示，並註記「黃色部分 為指定建築線」，下方賣方簽名處則有上訴人之簽名（同卷 18頁），參以同約第3條之付款約定，用印款之「應同時履 行之條件」欄內，亦以手寫特別加註「建築線確（定）日交 付用印款」（同卷12頁）等約定綜合以觀，可見雙方締約時 ，當已就建築線不得超出系爭000-00及000-00地號土地分別 與西側相鄰之系爭000-00、南側相鄰之000-00地號土地之界 線有所特約。雖上訴人以系爭契約第12條第11款手寫部分未 經其簽名，否認兩造就此有達成合意云云，然查該段手寫補 充部分，係加註在買、賣雙方簽名、蓋章欄之正上方，而賣 方即上訴人之簽名及蓋章恰緊接在手寫文字末之正下方，難
認未經其確認；且附圖如前述以黃色螢光筆標示，並手寫加 註「黃色部分為指定建築線」等語，上訴人並不否認確有在 其下方簽名，而審其標示與加註，與系爭契約第12條第11款 手寫所稱「建築線不能超過000-00、000-00之地界線」之文 意，並無不同，難認上訴人否認之詞可採。是被上訴人主張 兩造有於系爭契約中，就建築線不能超過系爭000-00、000- 00地號土地之地界線達成合意，堪認有據。
五、次查被上訴人以系爭土地向都發局申請建築線指定之結果， 於系爭000-00地號土地西側及000-00、000-00地號土地南側 部分，均落在系爭000-00、000-00地號土地內（原審卷105 頁及原判決附圖二所示），並於該局核發之建築線指示（定 ）申請書圖之注意事項四關於道路寬度、標高、牆面線及退 縮線（一）載明：基地南側部分屬現有巷道寬4.43-5.36公 尺（路名：崇倫北街62巷）自現有巷道中心線退縮3公尺為 建築線，基地西側部分屬現有巷道寬2.81-5.32公尺（路名 ：南屯路一段305巷）自原道路中心線向東退縮3公尺為建築 線，確有被上訴人所指與系爭契約第12條第11項「建築線不 能超過000-00、000-00之地界線」約定不符之處。六、被上訴人就此主張上訴人為有可歸責之違約，而依系爭契約 第10條第2項約定，解除系爭契約，並請求上訴人給付違約 金及賠償其支出測量費之損害等詞。惟查，系爭契約就建築 線限制之特約，乃以手寫加註之方式，補載於該約第12條第 11項本文之後，而該項本文係就「如未能指定建築線」時， 約定「本買賣契約自動做（作）廢，賣方無息退還已收買賣 價款」，至手寫加註部分則就「建築線不能超過000-00、00 0-00之地界線」為特約，無非係就建築線之存在與所在範圍 為約定，前後性質相似，文字互為補充，並定於同項，形式 上自應比照一體適用其效果；且有關土地建築線之指定，依 建築法第48條規定，由直轄市、縣（市）（局）主管建築機 關辦理；而依臺中市建築管理自治條第10條第1項所定，系 爭土地建築線，應向都發局申請辦理，非土地所有人所能自 行決定，是於都發局依本件系爭土地坐落所在與附近道路實 際情況，及相關法令規定據以核定建築線前，衡情，非被上 訴人事先所能知其詳情，為免被上訴人買受系爭土地後，無 法按其預計規劃建築使用，基於建築線所在之核定尚有不確 定因素，兩造始在系爭契約中以特約事項規範其效果，亦即 當系爭土地無法指定建築線或建築線超過系爭000-00與000- 00地號土地之地界線時，系爭土地買賣契約將自動作廢，而 有解除條件成就之性質，此時上訴人須無息退還已收之價金 。換言之，系爭契約係附有解除條件，一旦都發局核定結果
，有未符系爭契約之上開約定，即有無法指定建築線或建築 線超過前開2筆土地地界線情形之一者，系爭土地買賣契約 之解除條件即已成就而當然失效，就此解除事由之發生，亦 難認上訴人有何歸責事由，自無另適用同約第10條第2項可 言。故被上訴人主張系爭土地經都發局核定建築線後，發現 與兩造系爭契約第12條第11項後段手寫加註「建築線不能超 過000-00、000-00之地界線」之約定未合，認上訴人違約， 且可歸責，而依同約第10條第2項約定解除契約，並請求上 訴人給付違約金與損害賠償，難稱有理。至上訴人抗辯縱認 建築線有部分超過系爭000-00、000-00地號土地之地界線， 亦僅該部分無效，而非全部無效等語，然查兩造系爭契約既 已就建築線所在之範圍有特約且視為附有解除條件，並以之 作為付款之條件，已如前述，顯見建築線之所在乃屬系爭契 約必要之點，要難以一部無效視之；另其就所稱被上訴人買 入系爭土地後，用以詐貸失敗而藉故毀約云云，則未舉證以 實其說，同無可採。
七、是以，系爭土地經被上訴人申請建築線指定之結果，與其等 系爭契約第12條第11項後段手寫所定「建築線不能超過000- 00、000-00之地界線」一情，雖有未牟，然難認可歸責於上 訴人，自應適用同條、項前段所定，將系爭契約視為自動作 廢而失效，以求前後一貫，則上訴人依約應無息退還已收買 賣價款即同意被上訴人取回已付存放在系爭信託專戶之248 萬元。至被上訴人其餘請求上訴人給付違約金及損害賠償部 分，則屬無據。原審判決上訴人應同意被上訴人取回其已付 而現存於系爭信託專戶內之248萬元，並依兩造聲請，就此 分別為附條件准、免假執行之諭知，於法尚無不合，上訴人 此部分上訴難認有理，應駁回其上訴。至原判決其餘所命上 訴人應給付被上訴人違約金及損害賠償本息，暨該部分附條 件准、免假執行宣告，非無違誤，上訴人此部分上訴有理， 應由本院依法將此部分廢棄，並駁回被上訴人此部分之請求 與假執行之聲請。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
民事第二庭審判長法 官 謝說容
法 官 林慧貞
法 官 葛永輝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林振甫
中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
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