臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上易字第482號
上 訴 人 蘇孟麗
訴訟代理人 洪明立律師
被 上訴人 李允宜
訴訟代理人 熊賢安律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年7月
30日臺灣臺中地方法院106年度訴字第382號第一審判決提起上訴
，本院於108年5月7日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之主張
一、上訴人主張：兩造於民國103年4月28日簽訂房屋租賃契約（ 下稱系爭租約），由伊向被上訴人承租臺中市○○區○○路 000號1樓（面積74.68平方公尺）及地下1樓（面積117.45平 方公尺）以經營補習班，約定租金每月新臺幣（下同）34, 000元，租期自103年6月1日至108年5月31日止。詎伊進駐裝 潢並開始經營後，因下雨始發現地下室漏水，至104年1月間 ，地下室已嚴重滲漏致無法使用，又105年7月間，1樓亦出 現漏水問題無法使用。被上訴人期間雖曾僱工修繕，然漏水 依舊，伊迫於無奈，只能遷址營業，並於105年10月4日雙方 合意終止租約及交還系爭房屋。被上訴人因未履行民法第 423條所定租賃物之交付及保持義務，致伊無法使用全部承 租範圍而受有損失476,000元（計算式：依租金每月34,000 元，並按地下室及1樓之面積比例約為3比2，自104年1月8日 至105年8月3日共20個月，地下室無法使用，損害為408,000 元【34,000×3/5×20＝408,000】，自105年8月3日起至10 月4日共2個月，系爭房屋全部無法使用，損害為68,000元【 34,000×2＝68,000】。408,000元＋68,000元＝476,000元 ），及伊被迫遷址營業，額外支付清運設備、招牌等費用 56,110元，合計532,110元，伊自得依不完全給付債務不履 行之法律關係，請求被上訴人賠償。又伊已繳納105年10月 份全部租金，然伊於該月4日即交還房屋，則被上訴人所收 取該月5日起之租金29,467元（34,000÷30×26＝29,467） ，即屬不當得利，伊自得依民法第179條規定請求返還。再 者，系爭租約係因可歸責於被上訴人之事由，致有債務不履 行情事，經伊本於民法第227條、第226條規定終止租約，且 伊並無可歸責事由，被上訴人亦同意終止租約，應認兩造已
合意終止租約，被上訴人自不得沒收保證金68,000元，伊亦 得請求返還。爰提起本件訴訟，聲明求為命被上訴人應給付 伊629,577元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止， 按年息5%加計利息之判決（原審判決被上訴人應給付上訴人 4,467元本息，駁回上訴人其餘之訴，並依職權宣告假執行 ，及依聲請為免予假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴） 。上訴聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。(二)上廢 棄部分，被上訴人應再給付上訴人625,110元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息（ 被上訴人則未就其敗訴部分提起上訴，該部分已告確定）。二、被上訴人則以：系爭房屋地下1樓滲漏，係上訴人違約擅自 於地下室增建男廁、女廁各一間及洗手台設備，並私自將污 水管錯接至地下2樓已遭廢棄之公共管線，造成公共管線因 不堪負荷及管線錯接回堵，積水回流滲溢所致；而1樓滲漏 ，係因上訴人於外牆打洞以牽引線路使用，致雨水沿著管線 流進屋內，伊接獲通知，隨即雇工檢修完成，租賃期間，系 爭房屋並未達不堪使用狀況，況滲水肇因於上訴人違約增建 廁所，只有拆除方能完全改善，既不可歸責於被上訴人，上 訴人自不得請求賠償。上訴人另稱自105年7月起，1樓也漏 水無法使用云云，然自其上傳之影片，105年7月5日、7月12 日均有在一樓上課，且105年8月之用電度數亦高於平均用電 量之2倍，可見並無原告所稱無法使用1樓情事。至上訴人所 稱地下1樓消防採水口在105年8月仍有滲漏，雖經被上訴人 立即前往查看，然所見電子琴、電扇等電器擺設均在原處， 桌椅擺設亦整齊排列，並無無法使用情事，且經被上訴人與 上訴人聯繫檢修時間，其竟回覆不可於週六、日，又未具體 告知何時可修繕，嗣雖配合上訴人要求於同年8月15日前往 ，上訴人則拒不到場開門，致修繕師父白跑一趟。又上訴人 於105年10月4日交還房屋後，被上訴人雖尚有溢收租金 29,467元，然應扣除上訴人負回復原狀之處理費用，此部分 被上訴人已支付油漆粉刷25,000元，其後尚須恢復地下室之 儲物櫃、安裝門框、上漆及地下1樓之泥作補洞、補漆，又 回復原狀所需約一個月之租金損害，是上訴人溢付之租金經 抵銷後，已無剩餘。另上訴人所請求清運費用56,110元部分 ，因其依約應負回復原狀義務，自不得請求。再上訴人係因 違規增建廁所造成漏水而提前終止租約，屬可歸責於上訴人 之事由，依系爭租約第7條特約事項第4款約定，自不得請求 返還保證金68,000元等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁 回。
貳、兩造於（原審及）本院為爭點整理如下：
一、兩造不爭執之事項
(一)兩造於103年4月28日簽立系爭租約，由上訴人向被上訴人承 租系爭房屋，租金每月34,000元，租期自103年6月1日至108 年5月31日，上訴人已繳交保證金68,000元。(二)上訴人承租後有於系爭房屋地下1樓增建男、女廁所各一間 及洗手台，並於地下2樓增設污水排水管。
(三)上訴人於租賃期間均依約繳納租金至105年10月底為止。 被上訴人已收105年10月5日至105年10月31日租金數額為29, 467元。
(四)上訴人於104年1月通知被上訴人地下1樓地面滲水、於105年 7月通知被1樓牆面滲水，均經被上訴人派人檢修。(五)對系爭租約內容如原證2（見原法院卷第9-10頁）無意見。二、本件之爭點：
(一)系爭房屋地下1樓及1樓發生漏水或滲漏情形，是否屬可歸責 於被上訴人之事由所致？
(二)如是，則上訴人請求被上訴人賠償因系爭房屋漏水或滲漏所 受之損害及其數額，有無理由？
(三)上訴人請求被上訴人返還保證金68,000元、自105年10月5日 至同年月31日期間之租金29,467元及給付搬遷費用56,110元 ，有無理由？被上訴人主張以回復原狀之費用為抵銷，是否 有據？
參、本院得心證之理由：
一、查上訴人向被上訴人承租系爭房屋，先後於104年1月、105 年7月間通知被上訴人地下1樓地面、1樓牆面有滲漏水情形 ，被上訴人接獲通知後即請人檢修乙節，為二造所是認，且 有所提照片附卷可憑（見原審卷第13-19頁、第45頁），堪 信為真實。上訴人主張被上訴人未提供合於約定用益狀態之 租賃物，致其因系爭房屋漏水而受有損害等語，則為被上訴 人所否認，並以前詞置辯，是本件首應審究者厥為被上訴人 是否已善盡出租人提供合於約定使用租賃物之義務，及系爭 房屋漏水是否可歸責於被上訴人。
二、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文，是出租人於租賃關係存續中，因 可歸責於己之事由，未保持租賃物合於約定使用、收益之狀 態，固應負債務不履行責任。又租賃物之修繕，除契約另有 訂定或另有習慣外，由出租人負擔，同法第429條亦有明文 ，惟出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使 用收益，如承租人就租賃物之外有所增設時，該增設物即不 在出租人修繕義務範圍（最高法院63年台上字第99號判例意
旨參照）。復依民法第441條規定，承租人因自己之事由， 致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付 租金之義務。
(一)有關地下1樓漏水部分：
⒈被上訴人辯稱：地下1樓滲漏水係肇因於上訴人擅自於該處 增設廁所，且又錯將廁所污水管接到久已廢止使用之公共管 線，導致污水回堵滲漏等語。上訴人雖自承有僱工於地下1 樓增設廁所使用（見原審卷第63頁背面及第64頁），惟否認 係地下1樓漏水之原因，並稱：增設廁所係經建築師設計， 且由專業室內裝修公司增設，更經主管機關查核後發給合格 證明云云。經查，證人即施作廁所之人黃○○證稱：地下1 樓原無廁所，上訴人請伊前去增設，工程上需在樓板鑽洞接 到公設化糞管，當時伊未向大樓管委會申報，自行找到大樓 化糞管位置施做，將管線接到地下2樓，完工幾個月後，上 訴人來電表示地下室冒水，伊前去察看，地下室磁磚因化糞 管而爆裂脫落，冒出來的水有糞便的感覺等語（見原審卷第 102頁背面-第106頁）；證人即系爭房屋所在社區管理員葉 ○○證稱：伊曾應住戶要求前去察看系爭房屋地下1樓淹水 情形，當時見到地板潮溼，磁磚龜裂，伊請○○機電人員查 看瞭解結果係因地下2樓有私接的污水排水管，因排水管錯 接到已經堵塞的管線，後來由房東自費請○○機電人員處理 ，讓排水可以排到化糞池等語（見原審卷第215頁背面）， 並有被上訴人提出支付通排水管收據、室內清潔請款單、維 修保養工作單附卷可憑（見原審卷第68-69頁、第91頁）， 另觀諸地下1樓地面磁磚爆裂處即為排水孔洞且水漬髒污（ 見原審卷第176頁），足見地下1樓之廁所增設工程係上訴人 委由證人黃○○所為，而黃○○施作工程前未曾徵詢系爭房 屋所在之管理委員會意見或詢問管路設計圖，即憑一己所見 錯接管線，致化糞管將地下1樓地面磁磚爆裂，是被上訴人 所辯地下1樓地板積水係上訴人增設廁所管線施工錯誤所致 等語，即非無據。上訴人另主張伊增設廁所，於增設當初及 退租封閉管路之位置始終未變（見原審卷第48-50頁），異 於被上訴人所提○○機電104年1月10日維護保養工作單所載 「A7、A8、B2F污水管路通管。重新更換管路」之檢修位置 ，地下1樓漏水與伊增設廁所無關云云，然徵諸證人葉○○ 上開證詞及○○機電維護保養工作單所載可知，○○機電所 處理者係上訴人僱工接錯之「已堵塞舊管線」，以使該私接 之汙水管可透過經更換後之管線將汙水排至化糞池，而非處 理上訴人私設之上游管線，是上訴人主張其增設廁所與地下 1樓漏水無關乙節，難以採信。又地下1樓廁所工程因施工人
員錯接管線致生滲漏，與廁所增設係經建築師設計，且由專 業室內裝修公司增設，更經主管機關查核後發給合格證明亦 屬二事，尚難以此資為有利於上訴人之認定。地下1樓之廁 所既係上訴人就租賃物之外有所增設，揆諸前開最高法院63 年台上字第99號判例意旨，應由上訴人自負其責。就此部分 上訴人主張被上訴人應負債務不履行責任，殊無足取。 ⒉上訴人主張：地下1樓圓洞滲水，雖經被上訴人檢修後仍有 漏水，嚴重影響使用等語，則為被上訴人所否認，並辯稱： 該圓洞係消防採水孔，經行防水處理後已排除滲水，無礙房 屋之使用等語。按出租人為保存租賃物所為之必要行為，承 租人不得拒絕，民法第429條第2項定有明文，此係為完出租 人之修繕義務計，於承租人之權利，亦不得不略加以限制故 （參照該法條之立法理由）。查，上訴人雖提出104年5月28 日及105年8月16日地下1樓滲水照片（見原審卷第16-17頁、 第206-211頁）為證，惟尚難據以推斷前述二時點間，該地 下1樓消防採水孔仍持續滲漏致影響上訴人之使用；況經上 訴人就105年8月間前述消防採水孔再度滲水之事告知上訴人 後，被上訴人雖即聯絡修繕師傅前往，卻因兩造對於何時可 進入修繕溝通不順，遲遲難以進行，故自105年8月11日至同 年月14日止，仍為如何拿取鑰匙進入修繕難有共識，即使被 上訴人於同年月15日偕同修繕人員到達現場，亦因無人配合 開門而無法修繕，此據證人葉○○證稱：地下室1樓地板磁 磚龜裂漏水之事處理後，房客（按指上訴人）有再投訴地下 1樓牆角漏水，這件事情兩造好像溝通不良，房東帶師傅無 法進去修理等語（見原審卷第215頁背面-第216頁），互核 一致，並有被上訴人提出簡訊對話翻拍照片可佐（見原審卷 第225-228頁），則上訴人既認滲水情形影響補習班之營運 ，理應急於修復，然觀之二造對話內容，其拒絕被上訴人於 同年8月13、14日（週六、週日）進入檢修，又要求被上訴 人於同年月15日前往他處（○○路0段000號）拿取鑰匙進入 ，故而直至同年10月4日交還系爭房屋為止，被上訴人均未 能進入實施檢修，顯然上訴人對於被上訴人提出之修繕給付 ，有意拖延或拒絕，上訴人稱其並未拒絕被上訴人修繕云云 ，顯不足採，亦不符民法第429條第2項規定。再者，依被上 訴人提出105年8月11日拍攝系爭地下1樓消防採水孔附近之 照片所示，被上訴人原用以封住該圓孔之貼片（見本院卷第 53頁）已被打開，且置於圓孔下方之鋼琴及週邊之設備、桌 椅均未搬動（見原審卷第229頁、本院卷第51頁），則上訴 人主張該圓孔滲水影響其使用系爭房屋，自難採信。(二)有關1樓牆面漏水部分：
被上訴人辯稱：1樓牆面滲水係因上訴人在1樓牆面打洞，自一 樓外牆拉管線進入室內，下雨後雨水沿管線滲流進入室內所 致，伊接獲上訴人通知後，即雇工檢查，已由施工人員將牆 洞孔隙以水泥補填，並在牆洞上方釘木條作為小雨遮，避免 雨水流入等語，業據提出照片為證（見原審卷第70頁）；且 證人葉○○證稱:補習班1樓漏水是因為有在外牆鑽了2個洞 ，作為拉光纖進入補習班之用，先前並無此洞等語（見原審 卷第216頁背面面至第217頁）。上訴人雖謂1樓外牆系爭孔 洞並非伊所為，葉○○並非裝修或水電工程專業人員，其證 詞屬個人主觀認知，且其亦證述「沒有看到補習班在鑽洞」 云云，惟查：證人葉○○係就造成系爭房屋1樓牆面滲水之 孔洞存在時點之事實為證述，此與證人是否具裝修或水電工 程專業經驗無關，且與是否目擊補習班在1樓牆面鑽洞無涉 ，上訴人所稱難謂足取。以上訴人承租系爭房屋之用途為經 營補習班，已於承租後之103年9月領取室內裝修合格證而完 成裝潢、隔間等工程，若1樓外牆在承租前留有孔洞並留有 光纖線路，上訴人自不可能未發覺，然上訴人承租2年後因 發覺滲漏方經被上訴人檢修查覺外牆孔洞及光纖之事，足以 認定該孔洞係上訴人因經營補習班需用所設置。是以系爭房 屋1樓牆面滲水原因既係上訴人增設光纖線路所需而在牆面 打洞所致，依首開說明，縱其有因滲水而受何損害，亦應由 其自負其責，就此部分上訴人主張被告應負債務不履行之責 ，仍難採信。
(三)上訴人另主張：其前手簡○○於承租系爭房屋期間，1樓及 地下室亦有漏水情事一節，已據證人簡○○證稱:其於100年 間承租系爭房屋，漏水係因屋外排水溝之水無法排出而溢出 ，故自外牆滲入屋內地板造成積水，地下室的水，依水電人 員說可能是受樓上排水溝影響所致等語（見原審卷第100 -101頁），核與上訴人承租時1樓牆面滲水情形係由牆面鑽 洞處向下滴滲之情形不同（見原審卷第18頁）。另據證人簡 ○○證稱：上訴人當時說打算將地下室裝潢漂亮一點，伊看 時已裝潢到一半，不知是否跟裝潢有關，伊承租時水是乾淨 的，不會那麼髒等語（見原審卷第101頁背面），而上訴人 承租期間之滲漏水（包括在地下1樓增設廁所及在1樓牆面打 洞）係其自己所造成，與證人簡○○承租時之情節不同，證 人簡○○之證述，即難為有利上訴人之認定。另據證人葉○ ○證稱：在上訴人之前的房客簡小姐，其承租期間系爭房屋 漏水位置係在1樓牆角，牆面漏水是因牆外的排水溝未清阻 塞所致，伊請清潔公司疏通水溝，排水順暢後，問題即解決 ，與上訴人承租系爭1樓牆面滲水的位置不同等語（見原審
卷第216頁背面），並有系爭房屋所在社區100年9月份管理 委員會議紀錄影本在卷可稽（見原審卷第125頁及背面）， 益證上訴人主張係被上訴人未提供合於用益狀態之租賃物乙 節，不足採信。
(四)承上，上訴人在系爭房屋地下1樓增設廁所及在1樓牆面打洞 之所為，均係就租賃物之外有所增設，該增設物即不在出租 人修繕義務範圍（況被上訴人接獲通知即僱工檢修），其因 而造成滲水，縱有損失，亦難令被上訴人負責。至上訴人對 於地下1樓圓洞滲水情形經被上訴人檢修後，是否仍有滲漏 致影響租賃物之使用，因未能舉證證明，無法採信。從而， 上訴人主張其因系爭房屋漏水或滲漏受有無法使用之損害， 因而請求被上訴人賠償476,000元，即屬無據。三、上訴人請求被告返還保證金68,000元、自105年10月5日至同 年月31日期間之租金29,467元及搬遷費用56,110元部分: ⒈查上訴人在地下1樓增設男、女廁所及洗手檯一節，為其所 不否認，且經證人黃○○證述在卷，已如前述，是其符合系 爭租約第4條第5款「房屋有改裝設施之必要」情事，自應取 得被上訴人之同意，始得為之；惟上訴人自始未能提出業獲 被上訴人同意之證據，被上訴人亦否認曾同意增設，是以上 訴人即有租約第7條第4款違反租賃物使用限制及約定情事， 被上訴人依約得終止租約，收回系爭房屋，如有損害，並得 請求賠償，然本件在被上訴人依前揭規定終止租約前，已先 由上訴人於105年10月4為終止之意思表示，被上訴人雖不得 就已終止之租約再為終止，然如受有損害，仍得請求賠償。 ⒉上訴人係以系爭房屋有滲漏水之情事，屬可歸責於被上訴人 之事由，即被上訴人未提供合於租約目的使用之房屋為終止 系爭租約之原因，惟依前述，上訴人所指滲漏水之原因乃上 訴人在系爭房屋地下1樓增設廁所及在1樓牆面打洞所致，復 就地下1樓圓洞滲水情形經被上訴人檢修後，是否仍有滲漏 致影響租賃物之使用，亦因未能舉證證明，是其主張終止之 事由並不可採。上訴人另謂系爭租約係經兩造合意於105年 10月4日終止，故伊得請求返還保證金等語，被上訴人雖辯 以：當天兩造原約定要到公證人處辦理解除契約，但談不攏 後，上訴人將房屋鑰匙丟給被上訴人，難認係終止合約之表 示云云。經查：證人黃○○證稱：系爭房屋之裝潢及拆除回 復原狀工程均係伊承做，上訴人欲交還房屋時有經過2次點 交，第1次點交時因地下室廁所壁磁磚未剔除，垃圾未清乾 淨，至第2次房東說可以了才過（見原審卷第104頁及背面） 等語，且經本院當庭勘驗上訴人提出是日會同點交房屋過程 之錄音光碟顯示，被上訴人於看過現場後亦表示「好啦，走
了走了，沒問題就走了」等語（見本院卷第106頁），互核 一致，且契約之終止以意思表示為之，並無以書面方式為必 要，此觀之民法第263條準用同法第258條第1項規定自明， 足見上訴人已於105年10月4日交還系爭房屋及鑰匙，兩造並 已合意終止契約。至於兩造嗣雖因就契約終止後權利義務關 係有所爭議，而未依約定同至公證人處公證，則與系爭租約 之終止無關，上訴人依契約須負回復原狀之義務，亦不因系 爭租約終止而得以免除，併予敘明。
⒊又觀諸系爭租約第3條就保證金之返還約定「於租賃期滿時 ，承租人結清應付之款項及履行其他應履行之義務並交還房 屋後無息返還」、第4條第10款約定「租賃期間，乙方（按 即上訴人，下同）如將補習班頂讓他人經營時，應通知甲方 （按即被上訴人，下同），除受讓人之人選應經甲方之同意 外，承租人應與出租人辦理終止本件租約，另由新承租人與 出租人重新簽訂租約，契約內容能維持不變。俟新租賃契約 完成後，甲方同意返還全部保證金及未到期之租金支票。」 、第7條第4、11款約定「本契約租賃期限未滿時乙方擬提前 終止租約時，不得向甲方請求返還保證金。但有第四條第十 款情事時不在此限。」、「本件房屋如因法令限制致無法辦 理補習班立案登記時，甲乙雙方同意中止租約，甲方應返還 全部保證金及未到期之租金支票。」，依二造以上相關約定 可知，保證金之全額退還原則上限以「租賃期滿時」承租人 結清應付之款項及履行其他應履行之義並交還房屋後無息返 還，例外於有租約第4條第10款、第7條第11款所定情形時， 得於租賃期滿前退還全部保證金。查本件並無符合上述例外 情形，故上訴人請求返還保證金68,000元，即無理由。 ⒋上訴人主張因系爭房屋漏水而無法使用租賃物，致伊遷往他 處經營補習班，為此額外支出拆除清運設備、招牌費用56, 110元，故請求被告返還所支出之費用等語，惟上訴人係於 租賃期限未滿前提早終止租約，非可歸責於被上訴人，另參 諸系爭租約第4條第3款所約定「乙方於租賃期滿，應即將房 屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用」，被上訴 人於租約終止時，負有回復原狀之義務，則上訴人就其所支 出之清運、搬遷費用，無從請求被上訴人償還，上訴人此部 分之請求，並無理由。
⒌按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。查上訴人於105年10月4日交還系爭房屋未 再使用，被上訴人已收取105年10月5日至105年10月31日之 租金29,467元之事實，為兩造所不爭執，則被上訴人依不當
得利之法律關係而為請求，原非無據。惟被上訴人主張上訴 人違反系爭租約第4條第5款約定增設廁所、在外牆鑽洞拉管 ，又未回復原狀，被上訴人因回復原狀油漆粉刷已花費25, 000元，其他尚須①回復安裝儲物櫃、安裝門框、門扇、上 漆，②地下2樓之泥作補洞、補漆，③1樓水泥牆面遭上訴人 挖開增設另一扇門且牆面如遭打靶射擊，事後僅用木板粗糙 填補，並未回復原狀之處理費，④上訴人將工程垃圾任意棄 置於系爭房屋騎樓之處理費，及⑤復原期間約一個月無法出 租之租金損害，故而已收租金29,467元，扣除上開費用後並 無剩餘等語，並提出工程請款單為證（見原審卷第60頁）。 查依系爭租約第4條第5款規定「房屋有改裝設施之必要，乙 方取得甲方之同意後，得自行裝設，所需費用由乙方自行負 擔，但不得損害原有建築結構，乙方交還房屋時，應負責回 復原狀，但甲方認為不必回復之部分，乙方可不必回復」， 即上訴人在被上訴人同意改裝屋內設施之情形下，交還房屋 時應負回復原狀之責，則上訴人在未經被上訴人同意，自行 改裝屋內設施時，當無免其回復原狀責任之理。況依租約第 7條第5款約定，上訴人違反使用租賃物約定，如有損害，亦 負賠償之責。本件上訴人於交還系爭房屋鑰匙時，地下1樓 增設廁所位置並未回復出租時之狀態，留存未經粉刷之水泥 牆、地面磁磚色差極大，又1樓水泥牆面遭上訴人挖開增設 另一扇門，且牆面如孔洞密布，增設門扇處事後僅用木板粗 糙填補（見本院卷第62頁），經其雇工粉刷一情，業據被上 訴人提出系爭房屋出租前、交還後之照片、工程請款單為證 （見本院卷第44、51、60頁），上訴人未否認工程請款單形 式真正，可證被上訴人確有因回復原狀支出費用25,000元之 情，是被上訴人主張抵銷一節，應屬有據。至其所稱尚有其 他花費及復原期間無法出租之租金損失等情，未據其提出證 據為證，尚難採信，故其得主張抵銷之金額應以25,000元為 限。承上所述，被上訴人應返還之租金經抵銷25,000元，尚 應返還4,467元（計算式:29,467-25,000=4,467），上訴人 於請求4,467元之範圍內為有理由，逾此範圍之請求，自屬 無據，應予駁回。
四、綜上所述，上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人給付 溢收之租金4,467元暨自起訴狀繕本送達翌日即106年1月10 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理 由，應予准許；逾此範圍之請求，及依債務不履行、系爭租 約所為之其他請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應 准許部分為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，核無 違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為
無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，上訴人聲請傳訊證人陳○○、廖○○以 證明彼等於進行冷氣裝修及裝潢施作時，並未在1樓牆面挖 洞云云，惟縱傳訊證人亦無法排除上訴人委由第三人施作之 可能，況據證人葉○○證稱系爭房屋1樓之孔洞係上訴人承 租前所未見等語，已如前述，是自無繼續傳訊該2名證人之 必要。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列， 附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 4 日
民事第五庭 審判長法 官 吳惠郁
法 官 許秀芬
法 官 簡燕子
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 金珍華
中 華 民 國 108 年 6 月 4 日