返還土地等
臺灣高等法院 臺中分院(民事),重上字,106年度,220號
TCHV,106,重上,220,20190618,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　106年度重上字第220號
上　訴　人　鉅宇揚有限公司　

法定代理人　劉劍佑　
訴訟代理人　張慶達律師
被上訴　人　台灣糖業股份有限公司　　　　　　　　　　

法定代理人　黃育徵　
訴訟代理人　張庭維律師
　　　　　　陳岳瑜律師
受告知人　　源侑鴻有限公司


法定代理人　劉劍佑　

上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國106年8
月29日臺灣臺中地方法院105年度重訴字第27號第一審判決提起
上訴，並為上訴聲明減縮，被上訴人則就不當得利之請求減縮、
更正，本院於108年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
(原判決主文第二項所命不當得利金額減縮、更正為：上訴人應給付被上訴人如附表所示「不當得利金額」，及自如附表所示「利息起算日」起，至清償日止按年息5%計算之利息。） 事實及理由
壹、程序方面:
一、被上訴人原對源佑鴻有限公司追加提起主觀預備合併之訴（ 本院卷113-117，另由本院裁定駁回)，嗣以上訴人之法定代 理人既於第一審判決之假執行代表源佑鴻有限公司提起第三 人異議之訴，且上訴人竟於本院主張源佑鴻公司始對地上物 有權利，依民事訴訟法第65條將訴訟告知有法律上利害關係 之源佑鴻有限公司，爰列其為受告知人。
二、本件上訴人依減縮後上訴聲明繳納第二審裁判費，關於後述 編號I、K部分之拆除地上物、返還土地非本院審判範圍。被 上訴人則於第二審減縮、更正不當得利之利息起算日，均合 先敍明。
貳、訴訟要旨：
一、被上訴人主張：伊與上訴人於99年9月1日簽訂「台糖公司量 販事業部（水湳店）固定租金專櫃商契約書」（下稱系爭契



約），上訴人向伊承租坐落臺中市○○區○○段0000○0000 00○地號土地（下稱系爭土地）供作停車場使用，約定一切 設施（停車場整地、地面鋪設、停車場劃線、路燈設置、排 水溝、圍籬、收費管理設備）由上訴人自行承擔，嗣上訴人 亦在系爭土地上施設停車場招牌、售票筒、閘門、流動廁所 、貨櫃屋、電線桿、管理室並將土地作為停車場使用(詳如 原判決附圖，即臺中市中正地政事務所105年4月28日土地複 丈成果圖所示編號A至K)，且欠繳租金及滯納金、延遲利息 達2個月總額，經伊於104年6月26日、7月6日及13日、8月26 日、9月4日催告清償未獲置理，已依系爭契約第11條第1項 第2款終止契約，爰依民法第767條、第455條及系爭契約之 約定，聲明求為命上訴人應將前開編號A至K之地上物拆除並 返還土地予被上訴人，並給付自104年9月2日起至返還上開 土地之日止，按月給付被上訴人以新臺幣（下同）10萬元計 算之不當得利，及就已到期部分（即104年9月2日至12月24 日之不當得利）加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息5%計算之利息，其餘部分自各月應給付日之翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息；暨自104年9月9日起至返還土 地之日止按日給付1,000元(被上訴人於原審逾上開範圍違約 金之請求已敗訴未據上訴；其餘部分經被上訴人、上訴人各 自減縮起訴聲明、上訴聲明，而生撤回起訴確定之效力，非 本院審理範圍不贅）。
二、上訴人則以：被上訴人將建築物之法定空地全部出租給上訴 人營業，依建築法第11條第3項及第73條第2項規定自始不合 法，且系爭租約第6條第1項約定：至少30格停車位供被上訴 人賣場消費之顧客使用，惟使用執照僅有法定停車格29格， 依民法第246條第1項規定自始不能之契約為無效，被上訴人 何能終止租約。系爭停車場始終不能合法營運，遭臺中市政 府交通局處以罰鍰、通知立即停業，被上訴人未依民法第42 3條規定交付合於約定使用收益之租賃物並保持合用，乃未 盡主給付義務，上訴人就系爭租金得主張同時履行抗辯權。 系爭契約第4條係規定停車場整地、地面鋪設等成本與風險 ，並非規定符合綠化執行要點之鋪面，綠化空間與增設停車 空間或申請停車場證無關。兩造104年7月6日協議事項第6點 第1項所需相關申請作業，需被上訴人提供土地所有權人同 意書、委託書等必要書類資料，但被上訴人違背兩造之協議 ，是被上訴人對其請求為無理由等語。
三、受告知人以：地上物是該公司所有等語置辯。參、得心證之理由
一、按民法第246條第1項規定：以不能之給付為契約標的者，其



契約為無效。該項所稱不能給付，係指自始客觀不能。自始 客觀不能係指契約訂定時其給付對任何人而言均無法履行而 言。如房屋毀損、滅失或另出租他人並交付使用，無從依租 賃契約交付承租人使用；或買賣物法令禁止交易，而無法交 付等。兩造訂約時所合意之租賃標的物並未滅失，被上訴人 亦已將系爭土地交付上訴人使用收益，此為上訴人所不爭執 ，系爭土地有停車場設施持續並實際經營，有原審勘驗時之 現場照片可參（見原審卷一120-123頁），至於上訴人援引 建築法第11條第3項及第73條第2項規定，指系爭土地為法定 空地等情，參諸台中市政府都市發展局105年7月22日中市都 管字第1050120565號函（原審卷第184頁），就有關自行增 設停車格是否應辦理變更使用執照等疑義，已於前開函文說 明二（一）詳載相關法令，並檢附其函文內引用之建築物使 用類組及變更使用辦法、內政部營業署86年7月31日台86內 營字第8673356號函供參（見原審卷一第184-186頁)。另於 說明二（二）指明：「本案於法定空地範圍內自行增設停車 空間，如不涉其他使用空間之變更，依前揭規定無須辦理變 更使用，至最多可增設若干停車格部分，應由建築師依建築 法相關規定檢討設計並簽證。」等語，足見關於法定空地範 圍內增設停車空間，法令並未禁止，是兩造就如何辦理、何 人辦理有契約爭議，屬契約履行問題，與自始客觀不能有間 。上訴人主張系爭契約無效、無從終止云云，洵不足採。二、同時履行抗辯部分：
(一)按債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可 發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延 責任即溯及免除，此為最高法院目前所採見解（最高法院10 7年台上字第1616號民事判決參照）。查上訴人係因臺中政 府交通局在104年3月20日訪查上訴人所經營之系爭停車場後 ，於106年4月13日以中市交停設字第1040016881號函（見原 審卷一第79-81頁），命於7日內就未依規定申請停車場登記 證而經營收費停車場事宜為說明，其後上訴人開始有欠繳租 金情事。被上訴人於104年6月26日、7月6日及13日、8月26 日、9月4日多次催告，上訴人則先後在104年7月13日寄發存 證信函謂被上訴人違約在先等情(見第一審卷第82頁)，是本 院應審究其是否合法提出同時履行之抗辯，以判斷是否使其 遲延責任溯及免除。
(二)次按，債之關係上之義務群，係先以主給付義務為規律對象 ，基於誠信原則，由近而遠，漸次發生從給付義務及其他附 隨義務（說明、通知、協力及不競業等義務），並因此組成 義務體系。就土地之租賃而言，如土地如供經營停車場使用



，其合法經營與租賃物使用收益有不可分離之關係，固屬主 給付義務之一部，惟關於經營所需之許可，得由契約雙方當 事人本於私法自治自行安排，無從解為悉屬出租人應負義務 。又債之關係整體所生義務群，尚因債之關係之有機體性及 程序性而漸次發展，當事人之具體義務為何，涉及契約解釋 ，應通觀契約全部內容，斟酌訂約事實及資料，考量契約目 的與經濟價值，並以誠信原則為其指導原則。
(三)查系爭契約明定被上訴人依現況點交土地，上訴人並自行負 責停車場之整地、規劃及相關設施，自行申請停車場登記證 ，始得營運，有系爭契約第3條「標的物點交」、第4條第2 款「乙方自行承擔所有停車場設施（停車場整地、地面鋪設 、停車場劃線、路燈設置、排水溝、圍籬、收費管理設備） ，包括其他相關之安環衛生、敦親睦鄰等及勞務供銷之成本 及風險…」、第6條「場地管理」第2款「乙方應依法申請停 車場證始得進場營運」可參。又臺中市政府交通局寄發予上 訴人「100年5月25日第7次聯合審查會議」之開會通知單及 會議紀錄，停車場登記證須台中市政府都市發展局（城鄉計 畫科、建造管理科、使用管理科、廣告物管理科）、建設局 （景觀工程科、道路養護科）、環保局、停車管理處聯合審 查（原審卷65-67頁），所涉層面甚廣，上訴人本應在締約 前自行諮詢專業人員，縱於締約後始知法令限制，且須被上 訴人協助，則須主動研擬解決方案，對被上訴人詳為說明， 被上訴人始有協力義務可言。系爭租約在99年9月簽訂並經 公證，公證書內容已將建造執照所載位置圖及法定停車位做 為租賃範圍，做為附件之系爭建造執照並載明：「法定停車 輛數、室外29輛」（原審卷一第8頁正面、第14頁反面）。 則上訴人不事先查悉相關規定，徒憑交通局100年6月10日發 函檢送會議紀錄所載：「（三）請申請單位依審查意見予以 修（補）正完成…。」，並擷取會議紀錄所載「申請停車格 數量（124格）與使用執照法定停車格29輛不符」，指被上 訴人違反義務，已有可議。
(四)兩造在104年6月26日、7月6日二度開會，上訴人偕同建築師 許○○到場（見原審卷一第91、93頁會議紀錄），依證人許 ○○於原審證述：當天伊說明大概要辦哪些事項，比較難克 服的就是綠化的問題，變更使用執照是一定要辦，但是這個 程序比較困難的是綠化的問題；停車場現在都是柏油，因為 是之前台糖的法定空地是有綠化的，把法定空地變成停車場 ，還要符合綠化的面積，所以要合法之前，要把整個停車場 的柏油變成植草磚，這個費用比較龐大等語（原審卷第250 至253頁），其後未見上訴人告知被上訴人有何具體事項需



協助，反而在104年7月13日寄發存證信函（原審卷一第82 -84頁），泛言被上訴人「應交付而未交付使租賃人歷4年半 無法經營」、「出租範圍與車位表之要約表示，貴司是否交 付？」。可見上訴人囿於申請之前置作業花費非少，無意進 行，自無從反指被上訴人違反契約義務，而為同時履行抗辯 。關於法定空地增設停車格，確可由建築師依建築法相關規 定檢討設計並簽證，後續之依建築物使用類組及變更使用辦 法第8條變更使用執照事宜，得由所有權人提出申請，亦得 由有使用權利之他人仍得檢附使用權利證明、土地所有權人 同意書、委託書等相關文件提出申請，有台中市政府都市發 展局105年7月22日中市都管字第1050120565號函說明二（二 ）及三（二），暨所附內政部營建署86年7月31日台86內營 字第8673356號函、95年7月24日營署建管字第09500355 39 號函可徵（原審卷一第184-189頁)，上訴人經營停車場，未 積極取得所需許可，擷取前開審查會議記錄部分內容，主張 被上訴人有變更使用執照之主給付義務，且反指被上訴人悖 於誠信原則云云（原審卷一第179頁），自無可採。三、關於被上訴人各項聲明之請求部分：
(一)拆除地上物返還土地：
1.查上訴人積欠租金達2個月總額且逾期給付達2個月，並經被 上訴人催告，104年7月6日、13日之函文均援引系爭契約第 11條第1款約定，表明：積欠租金達2個月總額且逾期給付達 2個月，經甲方定期催告仍未給付。本公司得終止契約等語 ，後者更促請上訴人以書面表示是否仍有繼續履約意願（原 審卷第17-18頁），且104年7月13日及104年8月26日函文二 度表明如未於104年8月31日繳納欠租，系爭租賃契約於104 年9月1日終止，有律師函、回執附卷可憑（原審卷一第20至 21頁），上訴人行使同時履行抗辯並無理由，已如前述，自 不得拒絕繳納租金，堪認被上訴人依上開約定終止系爭契約 ，即屬有理由，是兩造間之租賃關係業於104年9月1日因系 爭租約終止而消滅。
2.上訴人、受告知人辯稱系爭地上物係受告知人所有云云，惟 原審105年月11日勘驗現場時，上訴人法定代理人即已就現 場停車設備、榕樹下橙色鐵皮屋、流動廁所二間、照明燈桿 2支及車輛進出閘門等設施，陳稱：「水泥地及上開所述設 備都是我們的」（原審卷一第120頁）；於本院準備程序陳 稱：電線杆是上訴人設置的，只是申請台電來供電；水泥鋪 面是被上訴人於契約上同意上訴人鋪設的等語（本院卷第55 頁反面、第70頁正面），足見系爭地上物為上訴人因租賃系 爭土地供停車場使用所為設施。系爭租約終止後，上訴人自



負有將租賃標的物回復原狀後交還土地之義務。另綜據受告 知人在第三人異議之訴案件所提出系爭停車場相關支付單據 、承攬契約（見另案影卷第185、193、201頁），暨證人蔡 宜昌在該案證述內容之全部意旨，上訴人108年4月3日陳報 狀所附「臺中市○○區○○段00000○00000○00000○000 00地號土地停車場租賃意向書」，所涉上訴人及受告知人法 定代理人劉劍佑提供承攬契約、決定以何人名義締約，僅屬 公司間日後如何結算事宜，尚不影響本院之前開認定。 3.從而，被上訴人基於民法第767條第1項前段及民法第455條 規定，請求上訴人應將附圖所示I、K以外之地上物拆除，並 返還該等地上物所占用土地予被上訴人，於法有據，為有理 由，應予准許。
(二)不當得利及違約金：
1.按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通 常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件 系爭租約經被上訴人合法終止，已如前述，被上訴人請求上 訴人償還其繼續經營停車場使用、相當於租金之不當得利， 即無不合。而系爭土地經假執行已於108年5月22日拆除地上 物點交返還，有被上訴人提出之陳報狀可參，被上訴人就原 判決主文第二項所命不當得利金額於第二審減縮、更正聲明 後，請求上訴人應給付被上訴人如附表所示「不當得利金額 」，及自如附表所示「利息起算日」起，至清償日止按年息 5%計算之利息，為有理由，應予准許。
2.系爭契約第12條約定：「乙方應於本契約終止之日起7日內 ，將本契約租賃標的物回復原狀交還甲方，否則每逾1日， 乙方應按1萬元給付甲方」，核其性質屬違約金之性質。被 上訴人主張上訴人應於104年9月9日起按日給付違約金，衡 酌每日1萬元（即每月30萬元）違約金，依現今社會經濟狀 況及被上訴人所受損害情形等一般客觀事實以觀，顯有過高 情形，至於原審酌減後所准許被上訴人請求按日給付違約金 1,000元，則無過高，上訴人仍執陳詞為抗辯，為無理由。四、綜上所述，被上訴人提起本件訴訟請求拆除地上物、返還土 地，及如附表所示「不當得利金額」，自如附表所示「利息 起算日」起，至清償日止按年息5%計算之利息；暨依系爭契 約第12條約定請求按日給付違約金1,000元，於法並無不合 。是原審此部分判決及關於准、免假執行之宣告，均無不合 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回其上訴。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料 ，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述



，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 陳蘇宗
法 官 林慧貞
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 胡美娟

中 華 民 國 108 年 6 月 18 日



附表
┌───────┬──────────┬──────────────┐
│不當得利金額 │利息起算日 │備註 │
│ │ │ │
├───────┼──────────┼──────────────┤
│ 374,086元 │自起訴狀繕本送達翌 │104年9月2日起至同年12月24日 │
│ │日即104年12月25日起 │之不當得利 │
│ │ │計算式：100000×29/30＋ │
│ │ │100000×2＋100000×24/31 │
│ │ │=374086元（元以下四捨五入， │
│ │ │下同） │
├───────┼──────────┼──────────────┤
│ 22,581元 │105年1月1日 │104年12月25-31日之不當得利 │
│ │ │計算式：100000×7/31 │
│ │ │= 22,581 │
├───────┼──────────┼──────────────┤
│每月100,000元 │依序自次月1日即105年│105年1月至108年4月之不當得利│
│ │2月1日至108年5月1日 │ │




│ │加計之 │ │
├───────┼──────────┼──────────────┤
│ 67,742元 │108年6月1日 │108年5月1-21日之不當得利 │
│ │ │計算式：100000×21/31 │
│ │ │ =67,742 │
│ │ │ │
└───────┴──────────┴──────────────┘