臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第1059號
上 訴 人 林明毅
訴訟代理人 余宗鳴律師
被上訴人 陳冠妤
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國107 年6
月29日臺灣新北地方法院106 年度訴字第2596號第一審判決提起
上訴，本院於中華民國108年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國（下同）102 年8 月25日經有巢氏 房屋經紀人邱豔蓉仲介，向上訴人以總價新臺幣（下同）65 0 萬元購買門牌為新北市○○區○○○路○段000 號2 樓之 3 房屋（下稱系爭房屋）及基地（下合稱系爭房地），兩造 簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），上訴人並於現況 說明書上就建築改良物有無滲漏水情形欄位勾選否。因上訴 人有續住需求，兩造另簽立租賃契約，由上訴人向伊承租至 103 年3 月初止，始交付系爭房屋予伊。上訴人將系爭房地 依買賣契約辦理移轉登記予伊借名登記之訴外人廖書賢後， 伊委託廖書賢於103 年5 月3 日，以785 萬元出售系爭房地 予訴外人白峰岳。詎白峰岳發現系爭房屋有漏水瑕疵，訴請 廖書賢賠償，於另案訴訟（本院106 年度上易字第234 號， 下稱234 號事件）中進行鑑定，認定系爭房屋前陽台外推時 ，因牆面打除將牆筋剪斷，致前陽台天花板有滲水及混凝土 剝落、鋼筋外露之瑕疵；另鑑定過程中，鑑定人進行鑽心取 樣3 處，進行氯離子含量試驗，高於容許值，客觀上亦有減 少系爭房屋價值、效用之瑕疵，並減損價值比例為18.73%， 廖書賢與白峰岳達成訴訟上和解，廖書賢同意給付白峰岳14 4 萬元，伊係於另案訴訟中，106 年5 月間經傳訊到庭作證 ，始知系爭房地竟有海砂屋等無法即知之瑕疵，上訴人故意 隱瞞不為告知，伊於同年6 月16日以存證信函通知行使物之 瑕疵擔保，減少價金之權利，得依民法第359 條，請求依18 .73%比例減少價金，則上訴人溢領價金數額121 萬7,450 元 ，伊得依民法第179 條之規定，請求返還。聲明：上訴人應 給付伊121 萬7,450 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告 （原審判命上訴人如數給付，上訴人據此提起上訴）。並於 本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造於系爭房地買賣時，就建物現況以手寫記 載有壁癌、修繕後交付，此漏水瑕疵原已存在，與被上訴人 委託廖書賢出售白峰岳時，其記載無漏水之情形並不相同。 且兩造並未約定應於一定期間內進行氯離子含量檢測，足見 並未將氯離子含量高低作為擔保之品質，況漏水會造成鋼筋 混凝土因外來汙染，而氯離子含量過高之結果，被上訴人不 能證明系爭瑕疵於買賣時已存在，亦難認有影響系爭房地買 賣時之價格，自不能以另案鑑定之結果及不同時期估價之減 價比例，逕向伊請求減少價金，且係廖書賢與白峰岳成立和 解，由廖書賢負責賠償，被上訴人並未受有損害。另縱有瑕 疵，被上訴人至遲於廖書賢另案訴訟中，105 年7 月29日收 受鑑定報告時，即通知被上訴人，被上訴人已知有瑕疵，遲 至106 年6 月16日始寄發存證信函，並於同年7 月3 日起訴 ，已逾6 個月除斥期間，不得再行使其減少價金請求權。縱 有，土地部分亦無從請求減價等語置辯，於本院聲明：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠查被上訴人於102 年8 月25日，向上訴人以總價新臺幣650 萬元，購買系爭房地，被上訴人將系爭房地依系爭契約辦理 移轉登記於廖書賢名下，有系爭契約書可按（見原審卷一第 59至71頁），並為兩造不爭執（見本院卷第71、96頁），堪 予認定。次查，廖書賢於103 年5 月3 日，將系爭房地以總 價785 萬元出售予白峰岳。詎白峰岳以系爭房屋有瑕疵為由 ，另案訴請廖書賢賠償，於234 號事件中，經法院囑託台灣 省結構工程技師公會（下稱結構技師公會）就系爭房屋前陽 台天花板滲水情況是否有危害建築物結構安全之虞及修復可 能進行鑑定，鑑定報告以：「標的物房屋前陽台天花板有滲 水及混凝土剝落、鋼筋外落之損害現象，其原因研判係因使 用人為充分利用陽臺之使用面積，而將其牆面打除並將牆筋 剪斷（即俗稱陽臺外推）所造成。其影響所及，僅至該局部 範圍而已，且係屬可修復之損害，並無因此危害建築物結構 安全之虞」，鑑定過程中，鑑定人另進行鑽心取樣共3 處， 測得其氯離子含量過高；就此氯離子含量過高作為瑕疵另送 估價之結果，認市場合理價格減損價值比例為18.73%。嗣廖 書賢同意給付白峰岳144 萬元，而達成訴訟上和解等節，有 鑑定報告書、估價報告書、和解筆錄等影本可按（見原審卷 一第171 至347 頁），並經本院依職權調閱另案訴訟卷宗查 核無訛，亦堪認定。又查，被上訴人主張系爭房地係借名登 記在廖書賢名下，並委託廖書賢出售予白峰岳等情，業據證 人廖書賢到庭證述：被上訴人購買系爭房地，受限於第二間
房屋辦理貸款有成數限制之政策，因伊名下無不動產，而找 伊借名並為貸款名義人；出售系爭房地予白峰岳之金額均由 被上訴人決定，與白峰岳於系爭234 號事件和解時，伊為所 有權人，由伊簽立和解契約，賠償金額目前由伊按期賠付， 但被上訴人表示將來會賠付伊此筆錢等語明確（見本院卷第 119 至121 頁），是被上訴人主張為系爭房地買受人，因系 爭房地存有234 號事件認定之瑕疵、並受有損害，得依民法 第359 條提起本件訴訟，尚非無據。上訴人抗辯被上訴人並 非系爭房地實際所有權人，亦未受有損害云云，即無可採。 ㈡系爭房地於102 年8 月25日簽立買賣契約時，是否存有瑕疵 部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，為民法第354 條第1 項所明定。又按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而 言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備 之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以 物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使 物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年 台上字第1173號判例意旨參照）。關於物之瑕疵擔保責任之 規定，係基於買賣標的與價金在財產價值上之對等性，自應 由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常 效用或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並 維雙方間權益之衡平。是此瑕疵之存否，自不以出賣人具可 歸責性為必要。
⒉經查：
⑴前述系爭234 號事件固以系爭房屋前陽台天花板滲水送鑑定 ，經結構技師公會於105 年3 月24日就系爭房屋進行會勘時 ，除前陽台頂板滲水、鋼筋鏽蝕、外露；平頂樑滲水、油漆 剝落；外牆壁體滲水、油漆剝落外，其廁所頂板亦有混凝土 保護層剝落、鋼筋鏽蝕、外露、浴廁頂板混凝土保護層剝落 等，有現況照片可按（外放鑑定報告第5 頁、第5001至5008 頁）。鑑定人會勘時即分別於系爭房屋之陽台、浴廁及廁所 外走廊天花板進行鑽心取樣共3 處送氯離子含量試驗，其硬 固混凝土氯離子含量分別為0.941 、1.044 、0.99公斤/ 立 方公尺，均高於87年6 月25日中央標準局修訂0.3 公斤/ 立 方公尺氯離子含量標準及104 年1 月13日國家標準公告之0. 15公斤/ 立方公尺之含量值，比較結果顯示，標的物混凝土 氯離子含量，業已超過規範容許值，而有高氯離子混凝土建 築物之疑慮，有結構技師公會105 年5 月13日臺省結技鑑字
第2643號鑑定報告書可稽。足見系爭房屋氯離子含量確已超 過標準，而屬高氯離子含量之房屋。至該標準為何時制定， 無礙於系爭房屋客觀上為高氯離子含量之事實，而系爭房地 是102 年8 月25日出售，上訴人自應確保出售時氯離子含量 未過高，是上訴人執系爭房屋為73年建物，當時並無標準云 云，自無可採。
⑵又證人即製作上開鑑定報告之技師鍾肇滿到庭證述：依公會 鑑定手冊要取樣3 顆比較具有代表性，假設檢測3 顆結果僅 有前陽台這1 顆有高氯離子現象，就代表只有前陽台（有滲 漏水）的混凝土有高氯離子現象，慎重起見檢測3 顆，所以 可以研判2 樓（即系爭房屋）是海砂屋。其中所取樣之2 、 3 號，其外表沒有剝落，經現場人同意就找浴室跟走道，來 研判這一層樓混凝土有無瑕疵。這件是混凝土本身材料的性 質，並不是因為裝潢、漏水或水氣進入而造成氯離子含量過 高，採的規範標準就是房子蓋好的硬固混凝土試驗規範等語 明確（見本院卷第154 至157 頁），並有取樣照片可按（見 外放鑑定報告書第6004、6007頁），足見系爭房屋混凝土氯 離子含量超標，並非白峰岳於234 號事件中原欲重新裝潢而 將天花板拆卸後，發現上述前陽台處頂板等外觀可見之滲漏 水瑕疵所導致，因此採目前對硬固混凝土試驗規範標準，並 無不合。上訴人抗辯應另訂硬固混凝土之水溶性氯離子含量 標準或預拌混凝土水溶性氯離子含量標準云云，即無可採。 ⑶再者，證人鍾肇滿已證述：氯離子過高是混凝土本身材料性 質造成，但是若無漏水，水氣不進去，氯離子就不會發生作 用，縱使氯離子過高也不會有損害現象；氯離子加水會使鋼 筋生鏽，生鏽之後就膨脹造成混凝土剝落等語（見本院卷第 156 頁）。是上開取樣2 、3 號位置雖外表沒有剝落情狀， 惟其依其取樣之平面圖說，對應前述現場照片拍攝之平面圖 說，取樣之位置，即靠近前述廁所頂板亦有混凝土保護層剝 落、鋼筋鏽蝕、外露，及浴廁頂板混凝土保護層剝落之2 處 位置（見外放鑑定報告書第6006頁），並與前陽台已相隔走 道等相當室內空間之距離，足見該屋內其餘顯示混凝土保護 層有剝落情狀，並非陽台漏水所造成之結果。是被上訴人主 張系爭房屋氯離子過高，且已有發生混凝土剝落、鋼筋鏽蝕 等實際損害現象，為可採。上訴人抗辯與陽台漏水所造成， 應屬同一損害或瑕疵云云，即無可採。
⑷復查上訴人於102 年8 月25日與被上訴人簽立系爭契約，其 現況說明書就現況有無滲漏水勾選為「否」，但註記有壁癌 、修繕後交付。另增建部分有露台外推、陽台外推等情。又 簽立系爭契約後，因上訴人有續住需求，兩造另簽立租賃契
約，由上訴人向被上訴人承租至103 年3 月初止等情，為兩 造所不否認（見本院卷第71、95、96、118 頁）。而證人廖 書賢則證述：其受被上訴人委託出售系爭房地，而去看現場 時，上訴人已搬走，當時現場沒有壁癌、也沒有滲漏水，當 時還有委託其他仲介出售，也都沒有看到滲漏水。出售予白 峰岳後，記得是交屋後3 個月左右，即103 年9 月17日接到 仲介鄧志騏通知，才被告知瑕疵等語（見本院卷第120 、12 1 頁），而上訴人則自承出售予被上訴人時，該壁癌部分由 伊自行找人修復等語（見本院卷第93、94頁）。是以被上訴 人於103 年5 月3 日出售系爭房地予白峰岳前，並無就系爭 房地作何裝潢整修或施工，而於交付白峰岳時，旋因拆卸裝 潢即發現漏水瑕疵，並於鑑定會勘時房屋內部天花板已出現 因混凝土氯離子過高造成之損害，前後兩件買賣交屋期間相 隔甚為短暫，應認上開氯離子過高之損害，於102 年8 月25 日買賣時即已存在。又依房屋通常交易觀念，建物應以提供 安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，而本件因混凝土 氯離子含量超過標準，已造成混凝土有鏽蝕、剝落等進一步 損害之發生，而有危及居住、使用環境之虞，依前揭說明， 以房屋通常交易觀念，應屬物之瑕疵。上訴人抗辯需有影響 結構安全始得認屬瑕疵云云，尚無可採。況高氯子含量之房 屋，即為俗稱之海砂屋，依系爭契約第9 條第5 款之約定， 海砂屋即為買賣標的物之瑕疵，而現況說明書亦勾選未曾做 過氯離子檢測，有系爭契約、現況說明書可按（見原審卷一 第67、79頁），上訴人就本件事後確知有海砂屋瑕疵，自應 負瑕疵擔保之責任，並不因未勾選施作氯離子檢測，即認有 免除其擔保之責任，上訴人抗辯被上訴人未能證明瑕疵於買 賣時即已存在云云，亦無可採。至新北市政府工務局108 年 1 月21日新北工建字第1080040258號函雖以：查無系爭房屋 之建築物海砂屋報備資料，有該函文在卷可按（見本院卷第 109 頁），惟此僅表示無人申請核備或尚未發現，並不足以 反推系爭房屋即非海砂屋，附此敘明。
⒊又前述鑑定報告係234 號事件中，由法院囑託針對本件訟爭 之系爭房屋相關爭議所進行之鑑定，並經證人鍾肇滿證述如 上，足見該鑑定報告就系爭房屋所為鑑定結論，並無何不可 採之處，自得於本件爭訟酌參，此與爭點效無涉。且234 號 事件達成和解後，系爭房屋已為白峰岳買受而占有，應無從 於本件訴訟中另由鑑定機關再進行鑽心取樣，此亦為上訴人 所不否認（見本院卷第118 頁），是以234 號事件中之鑑定 報告作為本件認定瑕疵之證據資料，應無不可。上訴人抗辯 伊非234 號事件之當事人，未通知其鑑定，應無爭點效云云
，尚無可採。另上訴人雖抗辯於100 年間購入時，並未再作 裝潢，不知有氯離子含量超標情形云云，惟物之瑕疵並不以 出賣人可歸責為必要，業如前述，是上訴人執此為辯，亦無 可採。
㈢被上訴人權利行使是否已逾法定期間部分：
⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日 後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所 受領之物，民法第356 條定有明文。又按因物有瑕疵，而得 解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人 依第365 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起 經過5 年而消滅。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故 意不告知瑕疵者，不適用之，亦為民法第365 條明文所規定 。此減少價金請求權，非以買受人「知悉」瑕疵後6 個月不 行使作為其減少價金請求權之要件，而係以買受人依民法第 365 條規定為「通知」後6 個月間不行使歸於消滅；又此通 知為買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而 對出賣人為觀念通知而言。
⒉查被上訴人主張其於234 號事件以證人身分被通知於106 年 5 月25日到庭作證，始知悉系爭房屋有上開氯離子過高之瑕 疵，最早係以106 年6 月16日存證信函通知上訴人，並於同 年月7 月4 日提起本件訴訟，行使其權利等情，有存證信函 及回執、起訴狀上法院收文戳章可按（見原審卷一第11頁、 第105 至113 頁），且經本院調閱234 號事件查閱無訛。而 查，該存證信函內容略以：「…先前所出售…具漏水及氯離 子含量嚴重超標（即屬海砂屋）等嚴重瑕疵…依前開民法相 關規定，本人自得請求台端減少價金」等語，已具體指明瑕 疵，並於起訴時為減少價金之請求。而證人廖書賢亦證述： 其與白峰岳處理本件漏水時並未通知上訴人這件事，遭白峰 岳提告刑事詐欺案件中，有傳上訴人當證人，但證人作證完 就走了，被上訴人當時人在樓下，沒有跟上訴人說也要他負 責等語（見本院卷第123 頁）。是被上訴人於106 年6 月16 日通知上訴人後，已於6 個月內提起本件訴訟行使其請求減 少價金之權利，自未逾前開6 個月存續期間之規定。至依前 述廖書賢所述，系爭房屋於上訴人清空至交付白峰岳前，外 觀均屬良好，廖書賢並證述：於105 年7 月29日開庭前即已 收到上開鑑定報告始知悉有氯離子含量過高之情形，並轉知 被上訴人等語（見本院卷第124 、131 頁），足見此瑕疵為
買受人依通常程序檢查亦不能即知之瑕疵。況本件雖為被上 訴人與上訴人簽約，惟係透過仲介處理，而登記予廖書賢後 ，與白峰岳簽約、洽談另案損害賠償事宜，均由廖書賢受被 上訴人委託處理，業如前述，是被上訴人表示其並無上訴人 聯絡資料與電話，應屬實在。則被上訴人於234 號事件經通 知到庭作證，始確知上開瑕疵，而於106 年6 月16日以存證 信函通知上訴人，難認有怠於通知而有承認受領之物之效力 ，上訴人執此抗辯被上訴人權利之行使已罹於法定期間云云 ，即無可採。至本件氯離子含量過高既係送鑑定後所知悉， 業如前述，並無證據證明上訴人就此瑕疵有故意不告知，被 上訴人主張上訴人刻意隱瞞云云，亦無可採。
㈣被上訴人得主張減少價金之金額如何計算為當？ ⒈查234 號事件中曾就上開氯離子含量過高之瑕疵送不動產估 價師進行估價報告，該估價報告係採取比較法與收益法之直 接資本化法等評估當期之正常市場價格，再經蒐集公開市場 上受高氯離子影響區分所有建物，推估其所得未受高氯離子 影響之拍定價格，扣除其受高氯離子影響之拍定價格，以所 得之差額，計算各個受高氯離子影響交易實例之價格減損比 率。考量各個受高氯離子影響交易實例與勘估標的之差異， 進而推估勘估標的受高氯離子影響之價格減損比例，其價格 結論為：勘估標的於103 年5 月8 日出售時市場合理交易價 格769 萬元，因氯離子含量過高所致之市場合理交易價格減 損金額為144 萬元，計算市場合理交易價格之減損價值比例 為18.73%等情，有永大不動產估價師事務所105 年9 月23日 105 年永估字第00000000號估價報告書可按（見234 號事件 一審卷二第122 至197 頁）。已詳細說明就系爭房地比參價 格之因素、出處、遵循之規範等，自具相當之專業及可信度 ，上訴人空言抗辯為234 號事件所為估價而不可作為本件減 價依據云云，尚無可採。而系爭房屋高氯離子含量之原因與 前陽台漏水無關，而係建物本身混凝土材質所致，業如前述 ，則此瑕疵並不會隨時間而有明顯改變，且所推估103 年5 月8 日之交易價格，與實際簽約之785 萬元，亦不相同；而 距離兩造於102 年8 月25日簽訂買賣契約時，僅約半年，市 場波動尚無特殊起伏因素，是被上訴人主張以上開對於系爭 房屋正常出售價格與氯離子含量過高所致之合理價格間之減 損比例即18.73%，作為兩造契約價金應為減價之金額，應認 尚屬合理而可採。且被上訴人已表示不再送估價，上訴人亦 認應由被上訴人舉證，而未再請求送估價（見本院卷第159 頁），自無再為估價之必要。是基此計算其減損比例之結果 ，其減少價金之金額以121 萬7,450 元（計算式：6,500,00
0 ×18.73 % ＝1,217,450 元）為適當。 ⒉上訴人雖抗辯：縱系爭房屋有氯離子含量之瑕疵，不及於土 地，無從一併為減價云云。惟按一般公眾週知之房地產交易 觀念，建物如有混疑土氯離子含量過高之瑕疵，則建物及其 坐落土地應有部分之交易價值顯較未有前開瑕疵為低；且在 計算交易價值時，係以建物所登記之總面積換算為建坪後， 再以每建坪之單價計算買賣總價金（含土地）為據，不會刻 意分別計算建物及土地之交易價值為何。是本件計算系爭房 屋因混凝土氯離子含量過高之瑕疵造成交易價值貶損時，即 應以兩造於102 年8 月25日簽訂系爭契約時，系爭房地無混 凝土氯離子含量過高之瑕疵交易價值，與有混凝土氯離子含 量過高之瑕疵交易價值相比較，始能真實反應一般市場房地 產之交易價格。況查上開估價報告，其估價之方法，就理論 面、實務面分析，並綜合分析說明：「…考量本次勘估標的 情況，僅是一般民間單一區分所有建物之不動產買賣，並非 如都市更新或整體開發之情況，已有明確的土地再開發利用 時程。是故除了該區分所有建物之建築物受高氯離子影響而 有價格之減損外，該區分所有建物之基地價格亦因地上建築 物之效用降低，隨實際地租（資本化地租）之降低而減少。 亦即勘估標的之建築物受高氯離子之直接影響，而基地受高 氯離子之間接影響。致勘估標的之建築物價格與基地價格均 會有減損之情事發生…」等語，有上開估價報告書可按（見 234 號事件一審卷二第124 頁、第147 頁反面至150 頁反面 ）。足證上開減價金額之估算，亦認就本件區分所有建物之 特性為實際、理論等之分析考量，無從將土地抽離為判斷， 上訴人抗辯應僅就系爭房屋為估算減價云云，即無可採。四、綜上所述，被上訴人依民法第359 條規定，得請求減少價金 121 萬7,450 元，則上訴人受領此部分溢領價金之法律上原 因，即已失其存在，並使被上訴人受有此部分損害（最高法 院96年度台上字第2929號判決意旨參照），被上訴人主張依 民法第179 條規定請求返還，洵屬有據。又此屬無確定期限 之給付，是被上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日，即106 年 7 月21日（見原審卷一第125 頁送達證書）起至清償日止， 按年息5%計算之利息，亦屬有據。從而，被上訴人請求上訴 人給付121 萬7,450 元，及自106 年7 月21日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審 為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請分別為准、免假執行之 宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，
經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦
法 官 陳筱蓉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
書記官 陳珮茹