臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度訴字第350號
原 告 洪明綺即旺旺不動產企業社
林大鵬
共 同
訴訟代理人 吳秋樵律師
被 告 廖勝煌
訴訟代理人 陳鈺林律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國108 年5 月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告洪明綺即旺旺不動產企業社新臺幣肆拾肆萬元，及自民國一百零七年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告林大鵬新臺幣貳佰貳拾萬元，及自民國一百零七年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項如原告洪明綺即旺旺不動產企業社以新臺幣壹拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾肆萬元為原告洪明綺即旺旺不動產企業社預供擔保，得免為假執行。本判決第二項如原告林大鵬以新臺幣柒拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾萬元為原告林大鵬預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告前於民國106 年12月23日與原告洪明綺即旺旺不動產 企業社（下稱旺旺不動產）簽訂不動產專任委託書（下稱 系爭委託書），委託原告旺旺不動產以新臺幣（下同） 32,912,000元之價額，居間仲介被告所有坐落花蓮縣○○ 市○○段0000地號土地，及坐落其上之門牌號碼花蓮市○ ○街00號建物（下稱系爭房地），期間自106 年12月23日 起至107 年3 月31日止。嗣與被告於107 年5 月25日另簽 立委託契約內容變更書，變更委託銷售總價為25,918,200 元並延長委託期間至107 年8 月30日，復於107 年8 月21 日元延長委託期間至107 年9 月18日，再於107 年9 月24 日變更委託銷售總價為22,000,000元，延長期間至107 年 10月31日。於本件委售期間內，原告林大鵬有意購買系爭 房地，與被告於107 年9 月25日簽署土地／房屋買賣契約
書（下稱系爭買賣契約），約定買賣之總價金為22,000,0 00元，並於當日開立3,500,000 元簽約金支票乙紙交付被 告，而成立系爭房地買賣關係。
（二）詎被告竟藉故毀約不賣，於107 年10月15日以存證信函通 知原告2 人稱：系爭買賣契約涉及定型化契約之濫用，有 違背誠信原則、內政部公告之規定等事由而無效，對林大 鵬為解除系爭買賣契約之意思表示等語，並另開立花蓮第 一信用合作社（下稱花蓮一信）支票退還上開金額之簽約 金予原告林大鵬。則本件實屬可歸責於被告之事由而有債 務不履行之情事，依系爭買賣契約第9 條之約定，原告林 大鵬自得請求被告給付3,500,000 元之違約金。另依系爭 委託書第6 條第2 項規定及107 年9 月24日簽訂之委託契 約內容變更書約定：「服務費為成交總價百分之三」，被 告應賠償原告旺旺不動產成交價3%之違約金660,000 元（ 計算式：22,000,0000.03＝660,000 ）。此外，依民法 第216 條規定，被告亦應賠償因其拒絕出售系爭房地，使 旺旺不動產損失對林大鵬本可收取成交價1%之仲介服務報 酬220,000 元之預期利益。
（三）參酌內政部公告之成屋買賣定型化契約範本，所訂違約金 為房地總價15% ，而本件成交價為22,000,000元，原告林 大鵬依該定型化契約範本所示，應得請求3,300,000 元（ 計算式：22,000,00015% ＝3,300,000 ），故原告林大 鵬依兩造所定契約請求3,500,000 元違約金（約為總價之 15.9% ），仍屬相當，並無顯然過高之情。另依不動產仲 介經紀業報酬計收標準第1 條規定，不動產經紀業或經紀 人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取 報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六 或一個半月之租金。兩造原約定之服務報酬為4%，嗣於 107 年9 月24日再減為3%，並承諾招待被告赴日旅遊6 日 ，並未逾越上揭報酬計收標準，且業已酌減一次報酬。另 因被告拒絕出售致原告旺旺不動產無法對原告林大鵬收取 成交價1%之仲介服務報酬220,000 元部分，是屬原告旺旺 不動產無法取得之預期利益，非屬原告旺旺不動產與被告 間報酬或違約金範圍，被告應不得請求酌減。
（四）爰依系爭買賣契約及系爭委託書之法律關係提起本件訴訟 等語，並聲明：1 、被告應給付原告旺旺不動產企業社 880,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。2 、被告應給付原告林大鵬3,50 0,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。3 、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告對於原告所主張之違約情事，均不爭執。然係因系爭 房地乃被告先祖所留下，被告之父母至遲在37年間即已在 該屋內設籍，被告所有兄弟姐妹均在該處出生成長，故對 系爭房地之感情十分濃厚。迄96年間被告因分割繼承而取 得系爭房地所有權，雖有權出賣系爭房地，惟在被告簽訂 系爭買賣契約後，被告之兄姐均出面極力反對，甚至以死 相逼，被告承受極大之壓力，無奈之下只得向原告請求解 除系爭買賣契約並願給付相當之違約金，然因彼此間差距 甚大未能和解，被告並非欲另賣他人而故意違約。（二）系爭買賣契約第9 條係引民法第250 條規定，應屬損害賠 償總額預定之違約金，被告確實應給付原告林大鵬違約金 。惟被告因智慮淺薄，簽約當時即貿然收受高達3,500,00 0 元之簽約金，且就原告林大鵬而言，其所受損害僅有20 天不能使用之利息收入，如以週年利率5%計算，金額尚未 足10,000元，此外實未見有何其他損失。衡諸社會經濟狀 況及其所受損害程度，相當於在20天內即獲取百分之百暴 利，自屬過高，應予大幅酌減，始稱公允。另依系爭委託 書第6 條第1 項及第2 項之約定，應係指被告違反重大瑕 疵告知義務導致買方拒絕履約時，被告仍應給付旺旺不動 產約定之居間報酬，至於被告如拒絕出賣系爭房地時，則 應依委託書第8 條規定，而依第6 條第2 項計算被告應賠 付之違約金，亦即第6 條第2 項為違約金之計算方式，並 非請求權基礎，系爭委託書並無特約除得請求違約金外， 尚得請求損害賠償，足見系爭委託書第8 條之規定確屬損 害賠償約定之性質，是原告除主張依該條援用第6 條計算 之違約金外，即不得再請求其他損害賠償，從而其另依債 務不履行請求被告賠償因本件無法成交，致無法取得原告 林大鵬之居間報酬220,000 元，於法無據。且被告起初並 無出售系爭房地之意，故委託之金額為3,291,200 元之高 價，其後經原告旺旺不動產一再遊說而逐次降價，迄107 年9 月24日降價至22,000,000元，甚至主動降低居間服務 費為3%，且同意招待被告至日本遊玩，被告不堪遊說同意 後，原告旺旺不動產旋於次日即107 年9 月25日帶同原告 林大鵬與被告簽約。換言之，原告旺旺不動產在被告同意 降價後僅花1 日時間即尋得買主，其得以居間成功是否因 其付出相當之心力亦或因被告大幅降價所致，實值懷疑。 另在被告降價前，原告旺旺不動產僅有在報紙刊登數月極 簡陋之廣告，未見其有何其他積極之推銷作為，只是一味 要求被告降價。故原告旺旺不動產對於居間成功並未耗費
大量之金錢及精神，其因被告違約所致之損害相當有限， 詎竟請求高達660,000 元之違約金，實屬過高，亦應予大 幅酌減。又原告旺旺不動產曾同意招待被告至日本旅遊之 50,000元費用，亦應自被告應給付原告之違約金數額加以 扣除。
（三）並聲明：1 、原告之訴駁回。2 、如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、經查，被告前於106 年12月23日與原告旺旺不動產簽訂系爭 委託書，委託原告旺旺不動產以32,912,000元之價額，居間 仲介被告所有之系爭房地，期間自106 年12月23日起至107 年3 月31日止。嗣與被告於107 年5 月25日另簽立委託契約 內容變更書，變更委託銷售總價為25,918,200元並延長委託 期間至107 年8 月30日，復於107 年8 月21日元延長委託期 間至107 年9 月18日，再於107 年9 月24日變更委託銷售總 價為22,000,000元，延長期間至107 年10月31日。於本件委 售期間內，原告林大鵬與被告於107 年9 月25日締結系爭買 賣契約，約定買賣之總價金為22,000,000元，並於當日簽立 3,500,000 元簽約金支票1 紙交付被告，而成立系爭房地買 賣關係。嗣被告於107 年10月15日以存證信函通知原告2 人 稱：系爭買賣契約涉及定型化契約之濫用，有違背誠信原則 、內政部公告之規定等事由而無效，對林大鵬為解除系爭買 賣契約之意思表示等語，並另簽立票面金額為3,500,000 元 之花蓮第一信用合作社本社支票1 紙，退還上開金額之簽約 金予原告林大鵬，而拒絕履行系爭買賣契約。原告林大鵬即 於107 年10月18日以存證信函催告被告履行系爭買賣契約， 並應依約給付違約金，被告猶未履行，被告就系爭買賣契約 及系爭委託書確有違約未履行之情事等情，有不動產專任委 託書影本、委託契約內容變更書影本、土地房屋買賣契約書 影本、被告寄送之吉安宜昌郵局107 年10月15日000101號存 證信函影本、花蓮一信本社支票影本、原告林大鵬寄送之花 蓮府前路郵局107 年10月18日000194號存證信函影本等件附 卷可稽（見本院卷第8 頁至第25頁），且為兩造所不爭執， 自堪認定為真實。
四、得心證之理由：
另就原告主張被告應分別給付原告旺旺不動產880,000 元、 原告林大鵬3,500,000 元等情，乃為被告否認，並以前詞置 辯。是以本院應審酌者係：（一）原告林大鵬請求被告給付 違約金，及原告旺旺不動產請求被告給付違約金及未能收取 預期利益之損害賠償金額，是否有理由？（二）被告抗辯原 告請求給付之金額過高，請求酌減，是否有理由？原告分別
得請求被告給付之金額為何？茲分述如下：
（一）原告林大鵬請求被告給付違約金，及原告旺旺不動產請求 被告給付違約金及未能收取預期利益之損害賠償金額，是 否有理由？
1、原告林大鵬部分：
（1）按系爭買賣契約第9 條約定：「違約條件：…乙方（按 ：即被告）如不賣或另自出售與他人，以及不照約履行 移交，或因發生糾葛不能出賣經由甲方限期催告，尚不 克如期辦理產權移轉登記而違約者，除將經收價款退還 外並應賠償已收價款同額之違約金與甲方，始得解除本 契約」。前揭約定既明示其為違約金之性質，又無另約 定屬懲罰性違約金，則此違約金之性質依民法第250 條 之規定，應屬損害賠償總額預定之違約金。
（2）經查，被告前以存證信函通知原告林大鵬其拒絕履行買 賣契約，並退還原告林大鵬已給付之簽約金3,500,000 元，經原告林大鵬以存證信函催告被告履行契約並給付 違約金，被告猶未履行及給付違約金，係可歸責於被告 之事由有債務不履行情事，確有前揭系爭買賣契約第9 條所約定「不賣」之違約情形等情，已如前述，亦為兩 造所不爭執。是被告確有可歸責於被告而違反系爭買賣 契約之債務不履行情事，原告林大鵬依系爭買賣契約第 9 條之約定請求被告給付違約金，自屬有據。
2、原告旺旺不動產部分：
（1）請求被告給付違反系爭委託書違約金部分： ①按系爭委託書第8 條約定：「賣方違約之處理：甲方（ 按：即被告）若有違約之情事發生，按第6 條第2 項之 約定辦理」；第6 條第2 項約定：「本不動產買賣成交 ，乙方（按：即原告旺旺不動產）收取之服務報酬為成 交價之4%，甲方不願意履行擔保責任致買方不願意購買 或違約，甲方仍應支付乙方成交價4%之服務報酬…」。 又按原告旺旺企業社與被告間107 年9 月24日委託契約 內容變更書之備註欄第1 點另約定：「服務費為成交總 價百分之參（按：原文如此）」。則綜合解釋上開契約 之約定，應解為被告就系爭委託書所約定委託原告旺旺 企業社居間出售系爭房地，如被告未依約履行出賣系爭 房地時，即屬違約。原告旺旺不動產得依系爭委託書第 8 條之約定請求被告給付之金額，即應屬違約金之性質 ，其金額計算方式係依系爭委託書第6 條第2 項之計算 ，並應參酌兩造嗣後以委託契約內容變更書合意變更之 約定，其計算方式為系爭房地成交價格3%。
②被告未履行與原告林大鵬間系爭買賣契約，而有違約之 情事，已如前述。則被告亦未履行系爭委託書之契約義 務，核屬可歸責於被告之債務不履行之違約情事，此亦 為兩造所不爭執。則原告旺旺不動產依上開契約條款約 定，請求被告給付違約金，自屬有據。
（2）請求被告就原告所失利益部分負損害賠償責任部分： ①按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 ；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損 害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適 當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請 求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當 方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有 明文。又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定 於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之 違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠 償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀 同法第二百五十條之規定及其修正理由自明（最高法院 102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。又按賠償總 額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不 履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損 害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當 時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務 人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付 或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第二百 五十條第二項之規定甚明（最高法院102 年度台上字第 889 號判決意旨參照）。
②經查，原告旺旺不動產上開得對被告依系爭委託書第8 條、第6 條第2 項及委託契約內容變更書請求依系爭房 地成交價3%計算之違約金，於系爭委託書及委託契約內 容變更書內並無特別約定其為懲罰性違約金，則依民法 第250 條之規定，應視為損害賠償總額預定性質之違約 金。揆諸前揭解釋，原告旺旺不動產與被告間之違約金 約定既屬損害賠償之預定，原告旺旺不動產自不得另就 被告違反系爭委託書之契約內容所致其所失預期利益之 損害，請求債務不履行之損害賠償。是原告旺旺不動產 請求被告給付其未取得原告林大鵬居間報酬之預期利益 220,000 元之損害，為無理由。
（二）被告抗辯原告請求給付之金額過高，請求酌減，是否有理 由？原告分別得請求被告給付之金額為何？
1、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法
第252 條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即 得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給 付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦 得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號 判例意旨參照）。當事人約定之違約金是否過高，須依一 般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務 人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準 ；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少 其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌 債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定 之違約金是否過高（最高法院96度台上字第107 號判決意 旨參照）。
2、原告得分別對被告請求違約金等情，業經本院認定如前。 惟被告抗辯稱原告分別請求之違約金數額過高，請求本院 酌減等語。則揆諸前揭規定及解釋，上開違約金之約定固 均屬損害賠償額預定性質之違約金，本院仍得審酌是否酌 減。而查：
（1）原告林大鵬部分：
被告因違反系爭買賣契約，原告林大鵬得依系爭買賣契 約第9 條約定請求被告給付違約金，已如前述。原告請 求被告給付之違約金金額，乃依系爭買賣契約第9 條之 約定，以被告「已收價款同額」計算，即3,500,000 元 ，相當於系爭房地成交價格之15.9% （計算式：3,500, 000 ÷22,000,000＝15.9% ）。而原告林大鵬給付簽約 金後，被告違約未履行，除原告受有已付簽約金利息損 失外，原告並未主張尚受有其他損害。又被告本件固屬 故意違約，然其違約之原因，依證人即被告之兄廖勝國 到庭具結證稱，意旨略為：因系爭房地為被告家族祖產 ，雖由被告單獨繼承，然係被告家族情感維繫之基礎， 故本件買賣關係遭被告之兄弟姊妹反對，被告始違約等 情（見本院卷第114 頁至第117 頁背面），本院綜合審 酌上開情狀及當時一般客觀事實、社會經濟狀況及當事 人所受損害情形各項，認本件原告請求之違約金數額尚 屬過高，應核減為按系爭買賣契約約定買賣總價10% 計 算始屬允當，是原告林大鵬請求被告給付違約金2,200, 000 元（計算式：22,000,000×10% ＝2,200,000 ）， 洵屬有據；逾此範圍之請求，為無理由。
（2）原告旺旺不動產部分：
被告因未履行系爭買賣契約，因而就系爭委託書之契約 未履行，而有違約情事，原告旺旺不動產得對被告請求
給付違約金，已如前述。原告旺旺不動產請求被告給付 之違約金金額，乃依系爭委託書第8 條、第6 條第2 項 及委託契約內容變更書，以系爭房地成交價之3%計算， 為660,000 元，（計算式：22,000,000×3%＝660,000 ）。本件兩造間約定之房屋仲介居間報酬660,000 元， 固未超過不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條所 定6%之上限，且原告旺旺不動產確已受託處理出賣系爭 房地之事宜，居間斡旋並成立系爭買賣契約，並協助被 告交付簽約金予原告，已有相當勞務之付出，然衡其情 節，因被告嗣後拒絕履行系爭買賣契約，而未完成嗣後 付款、系爭房地所有權移轉登記、點交等工作，其此部 分亦尚未有勞務之付出，其所受損害尚屬有限，是原告 旺旺不動產請求之違約金金額，倘依原約定之成交價3% 額計算，仍屬過高，被告依上開規定請求酌減之，核屬 有據。本院審酌原告旺旺不動產所付出之勞力、時間、 成本，及系爭房地之成交價格與被告違約情形（詳如前 述）等一切情狀，認原告旺旺不動產之請求應酌減為系 爭房屋成交價金之2%即440,000 元（計算式：22,000,0 00元×2%＝440,000 元）為適當。是原告旺旺不動產之 請求於上開範圍內，為有理由；逾此範圍之請求，洵屬 無據。
五、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第 2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者， 仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233 條第1 項、 第203 條亦定有明文。本件原告對被告之違約金債權，核屬 無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給 付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告之 翌日即107 年11月2 日起（見本院卷第29頁）至清償日止， 按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。六、綜上所述，原告依系爭買賣契約及系爭委託書之法律關係， 據以請求：（一）被告給付原告旺旺不動產440,000 元，及 自107 年11月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；（二）被告給付原告林大鵬2,200,000 元，及自107 年11 月2 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息洵屬有據，
應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、假執行之宣告：
本判決原告勝訴部分，乃均陳明願供擔保聲請宣告假執行， 核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。原告就敗訴 部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，均因訴之駁回而失所依 據，不予准許。被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣 告免為假執行，核無不合，爰均酌定相當之擔保金額分別宣 告之。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 6 月 26 日
民 事 庭 法 官 陳裕涵
得上訴。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 26 日
書記官 陳姿利