臺灣花蓮地方法院刑事判決 108年度易字第53號
公 訴 人 臺灣花蓮地方檢察署檢察官
被 告 李佳秦
選任辯護人 李文平律師
張照堂律師
上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（107 年度偵字第4918
號），本院判決如下：
主 文
李佳秦犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
未扣案之犯罪所得新臺幣參拾伍萬陸仟柒佰肆拾玖元沒收之，如全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。 犯罪事實
一、李佳秦於民國105年5月間，原打算自前手高佑禎（另經檢察 官為不起訴處分）處購入門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路00號 之房屋及坐落之土地（下合稱系爭房屋），並自高佑禎及鄰 居處得知系爭房屋內曾發生屋主燒炭自殺之情事，該屋於房 屋交易市場上屬內發生非自然身故之房屋，即俗稱之「凶宅 」，並以此為由向高佑禎之配偶羅奎麟將系爭房屋之價金砍 價至新臺幣（下同）400萬元。然嗣李佳秦給付130萬元訂金 後，因資金不足，無法購入該屋，爰與高佑禎約定在 3個月 內，代理高佑禎將該屋出售第三人，高佑禎即將李佳秦前述 訂金返還。李佳秦復於委託中信房屋出售系爭房屋時，於口 頭詢問高佑禎後，就「不動產說明書現況調查表」上「本建 物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一 氧化碳中毒或其他非自然死亡情形」一欄中勾選「否」。李 佳秦為求能將上開房屋順利銷售以賺取差價，並如願取得先 前支付之訂金及整修房屋之費用，恐凶宅之事會影響購屋者 締約之意願或主張降低價格，為達順利成交之目的，故意隱 瞞系爭房屋內原屋主燒炭自殺構成凶宅之重大事由，竟意圖 為自己不法之所有，於105年7月23日與張晏瑱簽訂系爭房屋 買賣契約書時，未依契約告知張晏瑱系爭房屋內曾發生燒炭 自殺事件，致張晏瑱陷於錯誤，在中信房屋加盟店與李佳秦 簽立系爭房屋之不動產買賣契約書，以452萬元之價格，購 買系爭房屋，並依約交付買賣價金完迄。迄至107年3月間， 張晏瑱輾轉於鄰居口中得知系爭房屋內曾有人燒炭自殺，始 知受騙。
二、案經張晏瑱訴由臺灣花蓮地方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、程序部分：
一、證人高佑禎、羅奎麟於檢察事務官詢問時所為之陳述，係被 告以外之人於審判外之陳述，且經被告李佳秦及辯護人於本 院準備程序時爭執該等陳述之證據能力，本院審酌證人高佑 禎、羅奎麟業於本院審理時到庭作證，且其等於本院審理時 就本案構成要件事實所述，與檢察事務官詢問時所為之陳述 內容並無明顯不符，即無刑事訴訟法第159條之2、第 159條 之 3所定情形存在，並無引用其於檢察事務官詢問時所為陳 述之必要，是依刑事訴訟法第159條第1項規定，認其等於檢 察事務官詢問時之陳述，無證據能力。
二、次按，被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第 159條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意 作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況， 認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院 調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於 言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第15 9條之5第1項、第2項有明文規定。茲查本判決所引用關於供 述之卷證資料，除原已符同法第159條之1至第159條之4規定 及法律另有規定等傳聞法則例外規定，而得作為證據，及證 人高佑禎、羅奎麟於檢察事務官詢問時之供述，不符合同法 第159條之1至第159條之4規定，並經辯護人爭執其證據能力 ，而不具證據能力外，其餘關於供述之卷證資料，業經檢察 官、被告、辯護人於審理中，表示對本判決所引本屬傳聞證 據部分，均不爭執，本院審酌上開證據資料製作時之情況， 尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，亦認為以之作為證 據應屬適當，應有證據能力。
三、本判決其餘所依憑判斷之非供述證據，本院亦查無有何違反 法定程序取得之情形，且各該證據均經本院於審判期日依法 進行證據之調查、辯論，被告於訴訟上之防禦權，已受保障 ，故該等證據資料均有證據能力。
貳、實體部分：
一、訊據被告固坦承其知悉系爭房屋內曾有屋主燒炭自殺之非自 然死亡事故，且與告訴人張晏瑱簽訂買賣契約時未告知上情 等事實，然矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：我相信羅 奎麟說他有查過系爭房屋不是凶宅，我才因住屋需求跟他買 房子，也有花錢整理房子，是因為之後貸款不足，才跟他們 商量將系爭房屋出售，就不會沒收我之前付的訂金，並拿回 我整修房屋的錢，是羅奎麟跟我保證沒有人死在屋內；及我 依照羅奎麟開的金額跟他購買該屋，沒有殺價，我從來不知
道他開價多少，也沒有墊高價錢出售；另仲介只有要我仔細 看屋況說明書，所以我沒有仔細去讀跟告訴人簽訂的不動產 買賣契約書，我沒有詐欺取財的故意云云；辯護人則為被告 辯稱：被告以市價購買系爭房屋，並自費整修，該屋出售之 價金扣除仲介費、裝修費後，被告並無獲利，可見本案與一 般凶宅買低賣高之情形不同；且依內政部 97年7月24日函釋 指出凶宅之認定標準，稱該部 92年6月公告修正之不動產標 的現況說明書所載之本建築改良物專有部分，於賣方產權期 間內是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有 期間於其建築改良物之專有部分曾發生兇殺或自殺而死亡之 事實，系爭房屋中燒炭自殺之屋主是在送醫途中死亡，而非 於屋內死亡，依據內政部上開函釋，系爭房屋非屬凶宅，被 告並相信羅奎麟、高佑禎稱系爭房屋並非凶宅，亦未查詢到 相關資料，被告始以市價400萬元購買該屋；又系爭房屋非 於被告產權持有期間內發生非自然身亡事故，被告自無告知 義務，故本件被告無詐欺取財之故意、動機與犯罪所得云云 ，惟查：
（一）系爭房屋原為許○○（為死者隱，姓名、年籍詳卷）所居 住，其於99年7月5日23時20分許在系爭房屋內燒炭自殺， 並於翌日 0時40分許身亡之事實，有花蓮縣警察局吉安分 局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書、財團法人佛教慈 濟綜合醫院診斷證明書、刑案現場圖、照片、臺灣花蓮地 方檢察署相驗筆錄、相驗屍體證明書、檢驗報告書、花蓮 縣警察局吉安分局99年7月14日吉警偵字第09900015477號 函暨相驗照片、相驗報告書、花蓮縣警察局吉安分局 107 年10月5日吉警偵字第1070023839號函及附件存卷足憑（ 見相字卷第2頁、第9頁至23頁、第26頁至33頁、第35頁至 45頁、交查字卷第27頁至28頁），是該屋於交易市場上屬 內發生非自然身故之「凶宅」甚明。又系爭房屋嗣於 102 年7月5日間經法院拍賣程序由高佑禎購得，高佑禎再於10 5年5月間欲出賣予被告，嗣被告由高佑禎及鄰居處得知系 爭房屋屋主曾在內燒炭自殺後，向羅奎麟表示欲購買該屋 。被告支付130萬元訂金後，因資金不足，故代理高佑禎 委託中信房屋出售系爭房屋，並在填寫系爭房屋「不動產 說明書現況調查表」時，於詢問高佑禎後，在該現況調查 表上「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇 殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形」一欄中 勾選「否」，復於105年7月23日與告訴人簽訂系爭房屋買 賣契約書時，被告未告知告訴人系爭房屋內曾發生屋主燒 炭自殺事件，旋由告訴人於同日與被告簽訂不動產買賣契
約書，以452萬元之價格購入系爭房屋，並支付價金完畢 等事實，業經被告所供承在卷，核與告訴人張晏瑱、證人 蔡東宏、證人吳小妹、證人吳沛育於檢察事務官詢問時之 陳述（見交查字卷第7頁至8頁、第10頁至11頁、第22頁至 23頁、第40頁至41頁），及證人高佑禎、證人即高佑禎之 配偶羅奎麟於審理中所證述之情節相符（見本院卷第59頁 至80頁），並有不動產買賣契約書、房屋交易安全制度專 戶收支明細表、房屋交易安全保證書、仁光小築不動產說 明書及不動產說明書現況調查表、支票影本、證人羅奎麟 帳戶交易明細、被告與高佑禎簽訂之買賣契約書翻拍截圖 照片、花蓮縣花蓮地政事務所 108年4月2日花地所登字第 1080002908號函暨檢附之地籍資料、中信房屋仲介股份有 限公司 108年4月23日中信仲字第108042301號函暨所附專 戶收支明細表在卷可查（見他字卷第13頁至25頁、本院卷 第 43頁至48頁、第81頁、第82頁至84頁、第97頁至122頁 、第126-4頁至126-5頁），是被告在明知系爭房屋內曾發 生非自然身故之情事，即俗稱之「凶宅」，然未告知告訴 人系爭房屋為「凶宅」之情形下，將系爭房屋出賣予告訴 人之事實，堪予認定。
（二）被告代理證人高佑禎出售系爭房屋予告訴人時，明知原屋 主曾在屋內燒炭自殺，並曾以此為由向證人羅奎麟商議減 價50萬元，再以市價452萬元出售系爭房屋以獲利： 1.查證人高佑禎於本院審理中證述：我向法院以183萬6,000元 拍定系爭房屋後，有聽到鄰居說前屋主在裡面燒炭自殺，我 們有問過屋主先生，他說原屋主是送去醫院幾天後過世，後 來因為房間不夠用，想要換房子，就去委託21世紀的房仲出 售該屋，房仲幫我出價398萬元，羅奎麟想出價450萬元，當 時被告有來看房子，我就跟被告說這間房子有發生過事情， 就是前屋主有在房子內燒炭自殺，送到醫院死亡，但我沒有 跟被告說這是凶宅，被告當場決定不簽。後來被告隔一陣子 後有找羅奎麟購買系爭房屋，價錢是談400萬元，我們在吳 沛育代書那裡簽約。契約中記載被告是「投資客」，係因知 道楊先生（即被告之配偶）投資很多房子買賣，是投資客。 被告想購買這間房子自住，是羅奎麟要求代書記載被告為「 投資客」以求保障，其中約定實價登錄價格為495萬元是被 告怕貸款成數不夠，才如此記載。之後因為被告北埔的房子 沒賣掉，資金不夠，就沒有跟我們購買系爭房屋，是委請仲 介公司賣掉該屋，並叫我簽名。我只賣被告400萬元，其他 的我想說尾款拿回來就好，當初訂金被告一共給了130萬元 ，都是支票，也都有兌現。系爭房屋賣出後，我拿了400萬
元，扣掉代書費用、仲介手續費後，給了被告3、40萬元等 語明確（見本院卷第60頁反面至69頁）。
2.又證人羅奎麟於本院審理時結證：我向法院以180多萬元拍 定系爭房屋後，有聽到鄰居說前屋主在屋內燒炭自殺，後來 送去醫院，不知道在哪裡死亡，我當時想說法院怎麼沒有註 記，去問管區也沒有紀錄，但我沒有介意，後來我有去找前 屋主的先生，他跟我說前屋主是送去醫院才過世。之後因為 房子空間不夠，我找21世紀仲介出售系爭房屋，其中一位仲 介人員建議我先開價450萬元，被告有來看房子，因為價錢 沒談成就離開了，我沒有跟被告說系爭房屋是凶宅的事情， 高佑禎有沒有講我不清楚。後來被告私底下來找我，扯了一 堆看能不能減價，並跟我說他有聽鄰居說系爭房屋內曾有人 燒炭自殺，被告就利用這個理由跟我從450萬元砍價，多少 折一點價賣她，說她沒有那麼多錢，又提到如果跳過仲介差 幾十萬元，我們可以私下找代書賣房子，要我降價到400萬 元，我想說就賣給她，之後我們就找吳沛育代書處理。在我 們跟被告簽訂的買賣合約中約定「賣方知悉買方為投資客， 買方出售他人時，賣方會配合交付證件資料」的意思是，若 時間到了被告沒有將房屋賣出去，她會過戶到自己的名下， 她有說她會賣賣看，整理之後賣出，及合約中記載提高買賣 價金的部分，是因為房子沒有一定的價格，我想說她有本事 賣更高是她的事，若被告將房屋以更高價格賣出，怕有房屋 稅的問題，加上銀行貸款成數會比較高，就如此記載等語至 明（見本院卷第70頁至79頁）。
3.勾稽前揭2位證人之證詞，足證被告於初次向證人2人表示欲 購買系爭房屋時，證人高佑禎曾向被告說明系爭房屋之前屋 主在屋內燒炭自殺，送醫後不治死亡之情事，被告因房屋定 價450萬元太高而未簽約。嗣後被告又私下找證人羅奎麟， 向其稱有自鄰居聽聞系爭房屋內曾有人燒炭自殺之事故，並 以此為由要求降低價金至400萬元，雙方並以該價格簽訂房 屋買賣契約書。然被告因資金不足，故另委託中信房屋代理 證人高佑禎出售系爭房屋，上開各情，證人高佑禎、羅奎麟 之證詞互核相符，並無明顯瑕疵，倘非親身經歷，實無可得 ，參以證人高佑禎、羅奎麟於本院審理時已具結擔保其等證 詞之憑信性，且證人 2人與被告間並無仇隙，應無甘冒偽證 罪之風險，蓄意構陷被告入罪，另其等之證述內容，包含對 於被告有利（詳後述）、不利之事項，可見其等之立場中立 、客觀，而無偏頗之虞，是證人前開證詞，堪認可信。佐以 被告於本院審理時自承：在21世紀時因為價錢談不下來，過 些時候我聽到一些消息，才想說能否據此議價，看能不能壓
價錢等語（見本院卷第79頁反面），由此可徵，被告自證人 高佑禎、鄰居處得知系爭房屋內曾發生燒炭自殺之非自然身 故事件，即一般俗稱之「凶宅」後，明知系爭房屋為凶宅， 更以此為理由向證人羅奎麟砍價，將房屋買賣價金自450萬 元降低至400萬元，亦認為房屋為凶宅之情事將影響房屋之 價格，為交易之重大事項等節，堪予認定。是被告辯稱其依 證人羅奎麟所定價金購屋，並未殺價，亦不清楚其開價多少 云云，與事實未洽，顯屬無稽。至證人高佑禎證稱當時出售 房屋之定價為398萬元，證人羅奎麟則證述其開價450萬元出 售系爭房屋等語，2 人之證詞雖略有不同，然觀以證人高佑 禎亦證陳：在21 世紀確定是398萬元，後來羅奎麟怎麼跟被 告談，我就不知道了，因為不會經過我。又第一次跟被告沒 談成，被告之後有找羅奎麟，後來也都找他，談那種東西不 會是我去談。開價398萬元的合約撕毀了，當時我剛生產完 沒多久，很多事情都是我老公在用等語（見本院卷第62頁反 面至63頁），足認證人 2人與被告交易磋商時，均由證人羅 奎麟負責與被告接洽與商談，證人高佑禎對於細節、交易過 程並非清楚，故證人羅奎麟之證詞應較為可採，可認當初系 爭房屋出售定價應為450萬元，併此陳明。
4.次以，細譯證人高佑禎與被告所簽訂之系爭房屋買賣契約書 ，其中記載：「賣方（即高佑禎）知悉買方（即被告）為投 資客，買方再出售他人時，賣方需配合提供證件資料，無異 議；本件買賣雙方議定成交價新台幣肆佰萬元賣清，賣方不 負擔移轉過戶費用，及土地增值稅及其他因移轉過戶所產生 之費用，但代書費雙方負擔；雙方約定最遲於105 年8月5日 前過戶完成，105年5月10日提前交屋於買方；因提高買賣價 金所產生之稅費由買方負擔，無異議；實價登錄為新台幣肆 佰玖拾伍萬元。」等節，有該買賣契約書翻拍照片存卷足憑 （見本院卷第82頁），亦與證人高佑禎、羅奎麟前開所證述 其等認知被告為投資客，被告可能於約定期間內出售系爭房 屋，倘未出售成功，始過戶至自己名下，故約定上開條款， 避免被告提高系爭房屋買賣價金售出該屋後，需負擔額外之 稅賦等情節相合，足認證人2 人之證詞，信而有徵，而可信 實。益徵被告於向證人2人購買系爭房屋時，係以400萬元之 價格購買，並約定被告若將系爭房屋出售予他人時，額外之 稅金由被告負擔，此足以推論被告與證人高佑禎簽訂系爭房 屋買賣契約時，即有再轉手出售系爭房屋之念頭，至為灼然 。
5.再關於被告是否以市價出售系爭房屋乙節，質諸證人即中信 房屋仲介曾心慈於本院審理時證稱：被告曾委託我出售系爭
房屋，該屋是建物，但土地好像是40幾坪，土地很大，一般 建物很久就沒什麼價值，它又是加強磚，所以我們一般都是 用地去賣，那邊的行情加上土地452萬元是合理的，並且符 合市價，算蠻便宜的。又依一般市場行情，房屋若是凶宅， 大約會被砍8折、6折，我也有遇過只減價20萬元的，這都因 人而異等語（見本院卷第145頁反面至146頁），準此，被告 係以452萬元之價格將系爭房屋出售予告訴人，該價格係合 於當時該地一般正常房屋之售價，又若買方知悉房屋為凶宅 ，一般會砍價6折至8折，或減少價金乙節，均業經證人曾心 慈結證明確，可證被告係以一般市價出售系爭房屋予告訴人 ，更由其原本與證人高佑禎約定購入之金額400萬元提高至 452萬元，且未告知告訴人系爭房屋曾發生非自然死亡事故 ，使告訴人得以請求減少價金之事實，應可認定；復參以被 告於本院中供稱：系爭房屋賣出後，高佑禎只有把之前90萬 元的頭期款與整理房屋的錢給我，我也是希望他不要沒收我 的訂金，整修的錢就多少拿一點回來等語（見本院卷第23頁 、第153頁），顯見被告與證人高佑禎約定以400萬元購入系 爭房屋後，被告為取回訂金及整修房屋之費用，將價格提高 至452萬元出售予告訴人，藉此獲利，是不論被告整修房屋 之費用為何，被告既已調升系爭房屋之買賣價金，以確保自 己得以拿回訂金與房屋裝修費用，即屬獲利，否則被告以相 同價金400萬元出售房屋即可，何須將價金提高至452萬元， 更與400萬元足足相差高達52萬元？足徵被告有藉由出售系 爭房屋獲取相當利益之不法所有意圖甚明。故被告辯稱其未 墊高價格出售系爭房屋、辯護人辯稱被告並未透過出售房屋 獲利云云，亦難憑採。
（三）被告於出售系爭房屋時，未將原屋主於該屋內燒炭自殺之 事告知購屋之告訴人，致告訴人因此陷於錯誤，並因而以 452萬元購入系爭房屋：
1.系爭房屋之不動產說明書現況調查表上關於「本建物（專有 部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中 毒或其他非自然死亡之情形」一欄係經勾選「否」一節，有 不動產說明書現況調查表在卷可稽（見本院卷第48頁）；又 告訴人向被告承買系爭房屋之不動產買賣契約書內重大瑕疵 要點說明第c點記載：「指該標的之主建物、附屬建物（不 含公共設施）有自殺或兇殺致死之情事；發生於所有人持有 期間或所有權人事先已明知者皆應據實告知，若為兇宅買賣 雙方同意無條件解除買賣契約」等語；再關於「第九條」之 擔保責任說明亦載明：「六、乙方保證本買賣標的主建物及 附屬建物內（不含公寓大廈之共用部分）於乙方所有權期間
，絕無自殺或兇殺致死之情事；如於乙方取得所有權之前有 上述情事且乙方明知，乙方應據實告知甲方。否則，甲方得 主張解除契約，乙方絕無異議，且解除契約後回復原狀之費 用由乙方負擔」等節，亦有該買賣契約書在卷可參（見他字 卷第15頁至19頁），而上揭文件均經被告親筆簽名之事，為 證人曾心慈所證述在卷（見本院卷第144頁反面至145頁）， 堪為認定。
2.第以，上開「不動產說明書現況調查表」係賣方仲介曾心慈 對被告以一問一答之方式予以填寫勾選並交由被告簽名，及 代書曾就「不動產買賣契約書」中約定條款逐一向被告說明 等情，業據證人曾心慈於本院審理時證述：「（檢察官問： 依你當仲介的經驗，就你們仲介的房地所交易的買賣企業之 條款和現況說明書之事項，你是否會向賣方解釋清楚？）會 ，一條一條解釋。（檢察官問：你是否也會向賣方確認？） 會。（檢察官問：契約書上重大瑕疵要點說明記載所謂凶宅 指的是在標的物主建物和附屬建物有自殺或兇殺致死之情事 ，發生在所有人持有期間或所有權人事先已明知者皆應事前 告知，若為凶宅買賣，雙方同意無條件解除買賣契約。又記 載賣方保證主建物和附屬建物內在賣方所有權期間沒有發生 自殺或兇殺致死的情事，若賣方在所有權取得之前有發生上 述情事且賣方已明知皆應據實告知，有無約定這些條款？） 是。（檢察官問：簽上開買賣契約時雙方有無在場？）簽這 個約時都有在場，還有代書。（檢察官問：合約上有這樣的 規定，你當時有無把這些條文解釋給被告聽？）有，我們簽 委託書都會逐一問她。（檢察官問：你當時跟被告簽約時， 你有無解釋買賣契約書記載所謂凶宅之意思？）當初買賣的 買賣契約書都是代書在場簽的，我們最主要是委託書，委託 書簽這個房子時要簽來賣，跟賣方逐一問是不是凶宅。（檢 察官問：你當時怎麼問被告？）我們公司規定一條一條都要 問她，我說這是不是凶宅，她說不是凶宅，所以我就打勾， 她有簽名。（受命法官問：你方才稱代書在讓他們簽契約時 條文會一條一條跟他們說明，契約裡面重大瑕疵要點說明部 分，還有包含放射性污染、漏水等，代書是否會特別跟簽契 約書的人說明？）有，代書有特別講到漏水、放射性污染、 氯離子檢測。（受命法官問：凶宅這一點代書是否會提到？ ）凶宅會講，可是沒有一個字一個字講，但會提到。（受 命法官問：代書是否會講到瑕疵擔保的部分？）瑕疵擔保會 講，可是他沒有針對凶宅講的特別清楚。（受命法官問：『 不會講得特別清楚』意思是會講還是完全不講？）有講，就 照我們的屋況產權調查表去講，因為有那一條，買賣雙方都
會簽名。（受命法官問：當時是被告自己填還是她有跟高佑 禎聯繫？）聯繫我沒有印象，可是我有問她並逐一打勾然後 她簽名。（受命法官問：是你問被告然後她打勾？）對，她 有看，我一條一條的問。」等語屬實（見本院卷第143頁至1 47頁反面），是以，可見被告於與告訴人在代書處簽訂「不 動產買賣契約書」時，代書就契約書上「重大瑕疵要點說明 」、「瑕疵擔保責任」中提及系爭房屋是否為凶宅，或提及 「系爭房屋內有兇殺或自殺致死情事發生於所有人持有期間 或所有權人事先已明知者，皆應據實告知」、「賣方保證系 爭房屋內絕無自殺或兇殺致死之情事；如於賣方取得所有權 之前有上述情事且賣方明知，賣方應據實告知買方」等事項 之際，被告均未據實告知告訴人原屋主在該屋內燒炭自殺之 事，自屬明知而未告知無訛。據此，被告明知該屋為一般民 眾認知中之凶宅，竟未在與告訴人簽訂系爭買賣契約時就此 重要之點進行揭示、告知，即屬隱匿，被告雖辯稱其只有看 屋況說明書，就不動產買賣契約書中條文未詳讀云云，解其 隱匿此等房屋交易中依常情對買方屬於重要之點之行為，委 無可採，況證人曾心慈已證述於簽約時，代書均會說明不動 產買賣契約書中「重大瑕疵要點說明」、「瑕疵擔保責任」 部分，並進而詢問系爭房屋是否為凶宅，業如前述，故被告 辯稱其對於買賣契約書中條款並不知情云云，自無足取。 3.按有人「非自然身故」情事之房屋，即一般所稱之「凶宅」 ，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介業之規範即內政部所頒 「房地產委託銷售契約範本」，泛指「曾發生兇殺或自殺致 死案件」之房屋。此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「 物理性」之損傷，惟就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面 的嫌惡狀況，對於居住於內之住戶而言，除對於居住品質會 發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當之負面影響，因此 在房地產交易市場及實務經驗中，有此種狀況之房屋，均會 嚴重影響購買及居住意願，其個別條件自產生負面評價，造 成經濟性之價值減損，進而影響其交易價格。是交易之房屋 內有無「非自然身故」之情形，為一般人決定購買與否之重 要判斷資訊，此資訊應列入不動產交易（仲介或拍賣）應揭 露之事項。亦即一般購買者若知有上情，多心生畏怖而無購 買意願，就供給與需求之角度觀察，足以影響系爭房地之交 易價值甚鉅，應認屬交易上之重大瑕疵。申言之，住宅乃係 提供平靜、安穩之舒適生活空間，即如本案之情形，證人蔡 東宏即告訴人之配偶係於購買系爭房屋後將近兩年，經由其 他住戶處聽聞系爭房屋曾於6、7年前發生非自然身故死亡乙 事，業據證人蔡東宏陳述在卷（見他字卷第 7頁反面），顯
見該事件對鄰近居民所留下之強烈陰影，經過數年仍為鄰居 傳聞之對象，且發生非自然身故事件之場所係於系爭房屋屋 內，於臺灣地區一般國民感情而言，仍然會在心理層面產生 恐懼 感，生活起居於此種空間，顯然無法享受平靜、安穩 之舒適生活。此外，對於房屋是否曾有人在屋內發生非自然 身故事件，為買方願意購買或買方決定以多少價金購買之重 要關鍵，若房屋有非自然身故原因，買方會砍價6折、8折， 也有減價情形乙節，亦據證人曾心慈於審理中證述綦詳，已 如前述，足證房屋曾發生非自然身故死亡情事，不論是否發 生於產權所有人持有期間，均會影響買受人之購買意願及購 買價格，且為買賣時易產生糾紛之事項，自屬締結買賣契約 重要之點，是被告既已知悉系爭房屋曾發生非自然身故此一 不動產買賣交易上重要之點及易產生糾紛之事項，基於上開 買賣契約約定，被告當應據實相告，而不得故意隱瞞，其情 甚明。
（四）辯護人前開辯詞不可採之理由：
1.辯護人辯稱：依據內政部 97年7月24日函釋「凶宅」之認定 標準，稱該部 92年6月公告修正之不動產標的現況說明書所 載之本建築改良物專有部分於賣方產權期間是否曾發生兇殺 或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間於其建築改良物 之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺 而死亡之事實，及在專有部分有求死或致死，但不包括在專 有部分遭砍殺而陳屍他處之行為而言（見本院卷第56頁至57 頁），系爭房屋之原屋主在屋內燒炭自殺後，於送醫途中死 亡，非於屋內死亡，故非屬內政部所定義之凶宅云云。茲查 ：
（1）經本院函詢內政部針對「凶宅」之定義為何，該部函覆 略以：「查現行相關法令對於『凶宅』並無定義，且因 個人信仰、心理因素及社會風俗觀念不同而有認知差異 。惟為避免建物於產權持有期間發生非自然死亡案件， 影響承購人作成交易決定，本部公告之『成屋買賣定型 化契約應記載及不得記載事項』之附件『建物現況確認 書』規定，除應揭露本建物（專有部分）於賣方產權持 有期間是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死等非 自然死亡之情事外，並將產權持有前，賣方是否知悉曾 發生上開情事列為選項，但本部對於『凶宅』尚無定義 。」等節，有內政部108 年4 月3日內授中辦地字第1080 113116號函附卷可按（見本院卷第125頁），依此，內政 部對於「凶宅」一詞實無作出任何定義，然為使買方得 以知悉房屋內曾發生非自然死亡事故，並加以考量，賣
方應揭露於產權持有期間是否曾發生非自然死亡情事， 亦就賣方是否知悉於產權持有期間前曾發生此類情事， 作為選項，以保障承買人，顯非對於凶宅有所定義，亦 未解免出賣人之據實告知義務；況原屋主燒炭自殺後雖 經人發現送醫院急救，然其到院時仍無生命跡象、心電 圖無收縮乙情，有花蓮縣警察局吉安分局處理相驗案件 初步調查報告暨報驗書、財團法人佛教慈濟綜合醫院診 斷證明書足佐（見相字卷第2頁、第9頁），是原屋主於 送醫時已無生命徵象，即無從率論其係於送醫後在醫院 內死亡，亦無法排除其於系爭房屋內身亡之可能性存在 ，是被告及辯護人辯稱原屋主非於系爭房屋內死亡，故 該屋非屬凶宅云云，實乏所據。
（2）再者，基於保障房地產交易之公平安全性及發展性，本 院認上開內政部97年7月24日函釋僅係考量一般屋主對於 前屋主或前前屋主產權持有期間發生何事，並無法清楚 確知，倘要求賣方就歷任屋主持有期間（即非其產權持 有期間）發生任何事均需逐一查明告知，恐有強人所難 之情形，此顯與本案被告明知系爭房屋內曾發生非自然 身故死亡情事，以400萬元價格向證人高佑禎簽訂買賣契 約後，被告為求順利出售予他人，以回收整修房屋費用 及訂金，即於3個月內委託仲介人員再次出售，並隱匿系 爭房屋曾發生非自然身故之重要交易事項，而得以452萬 元出售系爭房屋予告訴人之情形有別。從而，辯護人辯 稱依據內政部函釋認定凶宅之標準，該事故非在證人高 佑禎產權持有期間內發生，被告並無告知義務云云，自 非可採。
2.另證人高佑禎雖於本院審理時具結：填寫現況調查表時，被 告問我持有期間有無人在裡面自殺，我當然寫沒有，因為我 持有期間沒有，仲介認為死在醫院應該不算凶宅，但應該跟 買主說。我跟被告不是很理解凶宅的定義，我若害怕那間房 子，我不會住進去還生小孩等語（見本院卷第65頁至66頁反 面）；及證人羅奎麟於本院審理時證稱：當時在21世紀房仲 有簽委託書，有一條是持有期間有無發生過不好的事情，我 有跟21世紀房仲說鄰居講過前屋主有發生過不愉快的事情， 去查的時候沒有，他們就說先勾持有期間沒有發生，所以我 認為系爭房屋不是凶宅等語（見本院卷第71頁反面、第76頁 反面），縱證人高佑禎、羅奎麟主觀上認為系爭房屋非屬凶 宅，惟證人高佑禎與被告接洽時，主動告知被告原屋主於系 爭房屋內燒炭自殺，可見其未糾結於對凶宅之定義，仍將上 情據實告知被告；證人羅奎麟雖未告知被告系爭房屋為凶宅
，然被告已自證人高佑禎及其他住戶處得知上情，是被告既 明知系爭房屋曾發生非自然身故事件，而該屋是否曾發生此 類事件，將嚴重影響買方之購買與居住意願，並影響其交易 價格，屬於交易房屋之重要判斷資訊，亦屬買賣契約之重要 之點，誠如前述，故被告自難執證人高佑禎、羅奎麟對其稱 系爭房屋非凶宅之詞，即脫免其據實告知之義務。又被告雖 於詢問證人高佑禎後，始在前開現況調查表上「本建物（專 有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳 中毒或其他非自然死亡情形」一欄內勾選「否」，但其於與 告訴人簽訂買賣契約時仍應據實告知，不因證人高佑禎告知 被告如何填寫現況調查表，而免除被告之告知義務；遑論被 告乃具有相當社會、生活經驗之人，其亦曾以原屋主在屋內 燒炭自殺之理由，要求證人羅奎麟降低該屋買賣價金，被告 自無可能就系爭房屋為「凶宅」乙事將嚴重影響房屋承購人 之承買意願、購買價格等節毫不知情。準此，本件被告自始 至終未將系爭房屋曾發生非自然身故死亡事件此一買賣交易 重要事項據實告知告訴人，復利用前揭不動產說明書現況調 查表中僅顯示「產權持有期間」是否發生過兇殺自殺等非自 然身故情事之漏洞，刻意隱匿此情，顯見被告確有故意隱瞞 系爭房屋曾發生非自然身故之情事，並致告訴人因而陷於錯 誤而購買房屋，進而交付財物，是被告有詐欺取財之主觀犯 意及客觀行為，洵堪認定。故被告及辯護人徒憑證人高佑禎 、羅奎麟之說詞即辯稱被告無據實告知之義務，要屬臨訟畏 罪卸責之詞，更與常理相悖，洵非可採。
（五）綜上所述，本件事證已臻明確，被告之犯行洵堪認定，應 予依法論科。
二、論罪科刑：
（一）按具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤 而交付財物，亦可成立詐欺罪；消費者購買房屋暨土地時 ，均將停車位列為重要考慮因素，是故停車位究屬法定停 車位或獎勵停車位，自亦成為買賣契約之重要事項，其價 格認知自有不同，隱匿而不告知承購人，使有研判機會以 決定購買與否，自屬施用詐術甚明（最高法院87年度台非 字第 100號判決要旨參照）。次按一個欺罔行為先取得金 錢債權，嗣而交付現金者，應構成詐欺取財罪（最高法院 25 年非字第119號判例參照）。本件被告與告訴人簽訂買 賣契約時，依該契約對告訴人負有告知系爭房屋內曾發生 非自然身故事件之義務，被告竟隱匿不告知，致使告訴人 陷於錯誤，誤認系爭房屋並非凶宅，而未行使解除買賣契 約或減少價金之權利，進而依原訂買賣契約內容，如數交
付按市價所約定之買賣價金，本件被告所為自應構成刑法 第339條第1項之詐欺取財罪。
（二）爰審酌被告未能以誠信之態度與告訴人進行交易，僅為求 能順利託售俗稱「凶宅」之系爭房屋，並取回整修房屋費 用及訂金，竟隱匿交易上足以影響購買意願或交易價值之 重大事項代理高佑禎出售該屋，致告訴人因而陷於錯誤購 入系爭房屋，其犯罪之動機、目的、手段均無足為採，且 其犯後非但未能坦承犯行，反而一再飾詞狡辯，無視於告 訴人購入系爭房屋後心理上所承受之痛苦及住居上之不悅 ，其犯後態度無從對其為有利之認定，並考量被告與告訴 人因賠償金額無法達成共識，故未能成立調解，以賠償告 訴人之損失，獲取其諒解，兼衡被告自陳高中畢業之智識 程度、從事工地工作、月收入約 2萬多元、經濟狀況還過 得去、須扶養3名子女（見本院卷第160頁）及其犯罪之動 機、手段、目的、獲利程度等一切情狀，量處如主文所示 之刑，並諭知易科罰金之折算標準，以示懲儆。三、沒收
（一）按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；前二項之沒收 ，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額 ，刑法第 38條之1第1項前段、第3項分別定有明文。次按