臺灣屏東地方法院民事判決 八十九年度訴字第九五號
原 告 甲○○
訴訟代理人 吳麗珠律師
被 告 乙○○ 住
訴訟代理人 許銘春律師
右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告應給付原告新台幣（下同）四百萬元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：
㈠ 原告於民國八十八年三月四日向被告購買坐落屏東縣里港鄉○○段五二─一、五 三地號土地及其上建物建號一四八號即門牌編號里港鄉○○路三五號之陸層樓房 ，約定總價金為二千四百五十萬元，原告並依雙方之買賣契約第二條規定，於簽 定買賣契約同日簽發第一銀行新興分行面額一百萬元之支票交付被告充作定金， 並於同月五日再以支票給付前款一百萬元，均經兌現；至本件買賣之尾款，兩造 原約定以貸款給付，若有不足，得以支票分十二期給付。嗣原告與簽訂本件契約 之代書何美緣持系爭不動產之所有權狀及土地登記謄本等前往台灣銀行屏東分行 及彰化銀行九如分行辦理核估，惟最高僅台灣銀行可貸得一千八百萬元，原告乃 向被告表示欲以支票分十二期給付不足之四百五十萬元，詎被告以移民國外為由 ，要求縮短期數，並指示代書倘原告不同意縮短給付期數，即不得辦理系爭不動 產之過戶，就此，雙方雖經協調，然未成立，被告遂以原告違約不辦貸款及支付 尾款為由解除契約，並沒收已給付之價金二百萬元。然本件實係被告違反兩造契 約中就貸款不足額部分，得簽發十二期支票之約定，違約在先；且原告之未能給 付尾款，係因被告不同意辦理系爭不動產之過戶，以致未能辦理貸款之可歸責於 被告之事由，原告並無違約，被告之解除契約應不生效力，而依兩造契約第十三 條約定，被告違反契約約定時，除應返還原告已付款二百萬元外，並應再給付違 約金即收到款項同額之二百萬元予原告。
㈡ 被告於約定辦理手續前夕，曾致電原告洽談買賣標的物移交事宜，原告即表示因 醫院事務繁忙，故全權委由訴外人謝醫師處理，然因其出國中，故俟其六月初返 國即辦理移交，倘屆時謝醫師未辦妥手續，原告願負責辦理，並經被告同意，是 被告既已同意原告將移交日期延後至六月初，則原告未於八十八年五月三十一日 前往辦理移交手續實無違約可言。且若八十八年六月七日被告偕同調解委員梁耀 崑前往惠生醫院係為協調違約事宜，何以於同月十二日復偕同該員前往惠生醫院 ，並委託代書同往欲辦理移交手續？足見被告確曾同意原告延期辦理買賣標的物 移交手續，否則依雙方之約定，於原告違約時，得不經催告逕行解除契約，被告 為何未為解除契約之意思表示？又何須二度前往與原告洽商？且兩造洽商內容，
係就買賣標的物移交事宜之協商而非違約之協商，被告已默示拋棄原告於八十八 年五月三十一日未交付尾款及交屋等違約之契約解除權，自不得再以同一事由行 使解除權。
三、證據：提出不動產買賣契約書一件、存證信函三件為證，並聲請訊問證人何美緣 。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決㈠如主文第一項所示。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。二、陳述：
㈠ 被告於八十八年三月四日與原告簽立不動產買賣契約書，約定將現由被告經營普 生醫院之系爭不動產出售予原告，依該買賣契約第二條約定，系爭不動產應於同 年五月三十一日移交，原告則應同時支付尾款二千二百五十萬元。是被告於次日 原告所給付之前款一百萬元支票兌現時，即將系爭不動產過戶所需之一切文件， 交付原告所指定之代書何美緣，原告並曾於同年五月十五日及二十七日，分別派 代表與被告及任職普生醫院之鄭曦分別商議交付尾款及點交系爭不動產等事宜， 且保証付款方面絕無問題；詎屆期被告雖依約備妥移交上開不動產之諸多事宜， 惟原告卻未出面交付尾款辦理移交，顯已違反雙方買賣契約。經被告於同年六月 一日請代書何美緣與原告連絡請其出面解決，惟何代書表示聯絡不上原告，遲至 該月三日原告方致電被告要求再談解決方案，嗣該月十一日被告偕同屏東縣里港 鄉公所調解委員會調解委員梁耀崑至高雄縣岡山鎮惠生醫院與原告協商，原告則 表明因無人可經營被告醫院，要求被告受僱經營；另因無法向銀行確認可貸額度 ，而要求將尾款分期給付，惟均為被告所拒，雙方乃未能達成協議。被告為此於 同年六月十六日以存証信函知會原告，爰依不動產買賣契約書第十三條約定，解 除雙方買賣契約並沒收原告已付金額二百萬元。嗣雖原告委託鄭國安律師於同年 七月八日回覆被告欲以十二期支票支付尾款，惟兩造買賣契約第二條，係約定原 告於八十八年五月三十一日移交買賣標的物前，需向銀行辦妥貸款事宜以支付尾 款新台幣二千二百五十萬元，若所貸款項不足支付尾款，就該不足額部分方得開 立十二期支票作為買賣價金之支付；且依約定，八十八年五月三十一日係交付尾 款及點交買賣標的物之期日，然原告該日並未出面交付尾款辦理移交，遑論交付 被告十二期支票。故原告先行違反雙方買賣契約甚明，被告並無任何違約情事。 ㈡ 原告以倘被告主觀上認為原告違約，何以當初未為解除契約之意思表示，反於八 十八年六月七日及十一日復前往與原告協商，且迄未提及違約損害賠償之事宜等 情，而主張被告已默示拋棄契約解除權一節，按依兩造所訂之不動產買賣契約第 十三條規定：乙方（即原告）違反本契約各條之一者，甲方（即被告）得沒收乙 方既付之全部金額，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議；據此，當原告違約 時被告是否為解除契約之意思表示，乃被告之權利而非義務，原告無權要求被告 於其違約之當時即為解約之意思表示，更不能以被告未即為解約之意思表示，逕 認被告已默示拋棄契約解除權。且被告於八十八年六月一日聯絡代書何美緣時， 即已對之明確表示原告已違約，依契約已付之二百萬元應予沒收，並請其聯絡原 告出面解決；同月三日，原告來電邀請被告商談解決方案時，被告仍明確告知其 已違約，被告之所以於該月七日及十一日復前往與原告協商，係基於尊重原告並
欲瞭解其有何解決之誠意，非可謂被告已默示拋棄契約解除權。又原告既已違約 ，依兩造買賣契約第十三條之規定，被告自得不待與原告協商而沒收其已付之全 部金額作為損害賠償，此何以被告未於八十八年六月七日及十一日協商時提及該 違約損害賠償事宜之故。
㈢ 否認原告所稱因被告不同意將系爭不動產過戶違約在先，致其無從辦理貸款而未 能給付尾款。按依系爭不動產買賣契約第二條已明定，貸款不足支付尾款時，原 告本得就不足部分，以支票分十二期支付，無庸再徵詢被告意見，被告亦無拒絕 之餘地，而被告於八十八年三月五日，即將系爭不動產過戶所需之一切文件，交 付原告所指定之代書何美緣，且何美緣代書亦已辦理過戶移轉手續，並經開立房 屋契稅單，此可由被告於系爭不動產解約後，向何美緣代書支付代辦費及代墊費 一萬三千零七元，以取回前所交付之過戶文件可知，乃原告竟謂其於獲悉台灣銀 行之貸款額度後，曾央請何美緣代書轉達對於貸款不足部分，欲分十二期支票給 付之意思，惟遭被告拒絕云云，顯不足採。又原告於書狀中主張其於八十八年五 月三十一日約定辦理移交手續前夕，曾告知被告全權委由謝醫師處理不動產移交 手續，唯因謝院長現出國中，須六月初方返國，俟謝醫師返國即辦理移交，倘屆 時謝醫師未辦妥移交手續，原告願負責辦理，並經被告同意；然於鈞院八十九年 四月二十一日審理時，又主張其係於八十八年五月三十一日之後，經被告電話告 知才知謝醫師未辦理移交手續，並承諾六月十五日之前一定付款交接，其主張前 後歧異，顯均非事實。至原告以被告書狀所載：「原告乃表示要將尾款分期給付 被告，惟為被告所拒，雙方為此未達成協議」等語，主張所謂協商，係指就買賣 標的物移交事宜之協商，並非違約之協商，並謂依此可見被告已默示拋棄原告於 八十八年五月三十一日未交付尾款及交屋等違約事由之契約解除權，僅屬原告斷 章取義，殊無足取。而原告既一再主張被告默示拋棄契約解除權，姑不論被告對 該項主張一再否認，惟顯堪認定原告對於其有八十八年五月三十一日未交付尾款 及交屋之違約事由，業已自認。
三、證據：提出存證信函一件，並聲請訊問證人鄭曦、楊琇惠、許秀靜、梁耀崑。 理 由
一、本件原告主張其於八十八年三月四日向被告購買坐落屏東縣里港鄉○○段五二─
一、五三地號土地及其上建物建號一四八號即門牌編號里港鄉○○路三五號之陸 層樓房，總價金為二千四百五十萬元，雙方並約定本件買賣之尾款於同年五月三 十一日以貸款給付，若有不足，得以支票分十二期給付；嗣因原告醫院事務繁忙 ，遂經被告同意委由訴外人謝醫師於六月初始辦理移交。而因台灣銀行最高僅可 貸得一千八百萬元，原告乃向被告表示欲以支票分十二期給付不足之四百五十萬 元，詎被告以移民國外為由，要求縮短期數，並指示代書倘原告不同意，即不得 辦理系爭不動產之過戶，雙方就此經協調未成，被告竟以原告違約為由解除契約 ，並沒收已給付之價金二百萬元；然本件實係被告違反兩造契約中就貸款不足額 部分，得簽發十二期支票之約定，違約在先，且原告之未能給付尾款，係因被告 不同意辦理系爭不動產之過戶，以致未能辦理貸款，原告實無違約，故爰依兩造 契約第十三條約定，訴請被告返還原告已付款之二百萬元，並再給付同額之違約 金。而被告則以：原告所主張經被告之同意延後辦理移交，並非事實，又依兩造
買賣契約之約定，貸款不足支付尾款時，原告本得就不足部分，以支票分十二期 支付，無庸再徵詢被告意見，被告亦無拒絕之餘地，被告於原告所給付之前款支 票兌現時，即將系爭不動產過戶所需之一切文件，交付原告指定之代書何美緣， 且何美緣代書亦已辦理過戶移轉手續，並經開立房屋契稅單，詎屆期被告依約備 妥移交上開不動產之事宜，原告卻未出面交付尾款辦理移交，遑論交付被告十二 期支票，顯已違反雙方買賣契約；同年六月一日被告與代書何美緣連絡時，即明 確表示原告已違約，依契約已付之二百萬元應予沒收，並請原告出面解決，惟何 代書表示聯絡不上原告；同月三日，原告來電時，被告仍明確告知其已違約，嗣 雖被告於該月七日及十一日前往與原告協商，惟係基於尊重原告並欲瞭解其有何 解決之誠意，非可謂被告已默示拋棄契約解除權，而因雙方未能達成協議，被告 乃於同月十六日以存証信函知會原告，解除雙方買賣契約並沒收原告已付金額二 百萬元，被告並無任何違約情事等語，資為抗辯。二、查原告主張兩造於八十八年三月四日簽立不動產買賣契約書，約定將系爭不動產 以二千四百五十萬元之價金出售予原告，該買賣契約第二條並約定於八十八年五 月三十一日移交買賣標的物，同時交付尾款二千二百五十萬元，該款項以貸款交 付，若貸款不足支付時，得以支票分十二期分十二個月支付；嗣於八十八年五月 三十一日當日，原告並未出面辦理移交，被告遂以原告違約為由解除契約，並沒 收已給付之價金二百萬元等事實，業據其提出不動產買賣契約書為證，並據證人 何美緣證述屬實，復為被告所同陳，自堪信為實在。至原告雖主張曾經被告同意 將移交日期延後至六月初，及本件被告欲縮短給付期數，違反兩造契約中就貸款 不足額部分得簽發十二期支票之約定，並因此不同意辦理系爭不動產之過戶，以 致原告未能辦理貸款給付尾款云云，然既為被告所否認，依法自應由原告就此負 證舉責任。惟查原告就兩造同意延後移交日期至六月初一節，其先則主張其於約 定辦理移交手續前，即曾告知被告已全權委由訴外人謝醫師處理，因其適出國中 ，須俟其六月初返國始行辦理，並經被告同意；嗣又主張其係於約定辦理移交手 續後，經被告告知才知謝醫師未辦理移交手續，並承諾六月十五日之前一定付款 交接，其主張前後歧異，是否可採，已非無疑。復衡諸證人即原任職被告所營普 生醫院之醫師鄭曦結證稱：八十八年五月二十七日原告之陳秘書前來，說付款絕 對沒問題，三十一日等伊來即可；及證人即普生醫院職員許秀靜、楊琇惠亦均證 稱：五月三十一日已準備好移交，但他們沒有來等語（見本院八十九年三月十七 日言詞辯論筆錄），原告所為被告曾同意延後移交日期之主張，尚難採信。而原 告另謂被告欲縮短給付期數，並因此不同意辦理系爭不動產之過戶，致原告未能 辦理貸款給付尾款一節，查兩造買賣契約第二條已約定：系爭不動產之尾款二千 二百五十萬元以貸款交付，若貸款不足支付時，得以支票分十二期分十二個月支 付，且被告於八十八年三月五日即將系爭不動產過戶所需之一切文件交付原告指 定代書何美緣等情，為兩造於審理時所同陳，復經證人何美緣結證屬實，則原告 依契約自得逕向銀行辦理貸款，並就不足額部分以支票分十二期以為價金之給付 ，被告本無從拒絕，且辦理不動產之過戶與申請貸款間，非必有直接且定式之先 後關連，原告之委託人何美緣既業代書，自應知之甚稔，乃原告於約定之移交日 期屆至時，未辦妥貸款以清償價金及過戶事宜，自屬違約，被告沒收原告已付之
金額二百萬元，尚非無據。至兩造嗣後雖就系爭不動產再為協商，然此尚不生影 響於本件契約業因原告違約而得予解除。綜上，本件原告所為主張，均非可採， 應予駁回，而其假執行之聲請亦因失所附麗，併駁回之。據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十一 日 臺灣屏東地方法院民事第二庭
~B審判長法官 洪有川
~B法 官 黃義成
~B法 官 王幸華
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。~B法院書記官 張文俊
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十一 日