臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第967號
原 告 洪幸枝
訴訟代理人 郭俊廷律師
被 告 葉秀美
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國108
年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告對於本院106 年度司執字第3417號強制執行事件所拍賣如附表所示二筆土地之優先購買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年台上 字第316 號判例要旨參照）。本件原告主張其係本院106 年 司執字第3417號強制執行事件拍賣土地之共有人，依法有優 先承買權，被告亦主張有優先承買權（見兩造不爭執事項㈥ ），則原告優先承買權之存否並不明確，其在私法上之地位 即有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除 去，是其提起本件確認之訴即有確認利益存在，合先敘明。乙、實體方面：
一、原告主張：如附表所載坐落臺南市○○區○○段000 地號及 397-1 地號2 筆土地（下稱系爭土地），為原告與訴外人洪 里及洪文裕所共有，原告與洪里之應有部分均為6 分之1 ， 洪文裕之應有部分為3 分之2 。因洪文裕積欠訴外人羅淑美 債務，前經羅淑美聲請本院106 年度司執字第3417號強制執 行拍賣洪文裕之系爭土地持分，並於民國（下同）107 年2 月26日進行拍賣，而由被告投標拍定。嗣原告與洪里於107 年3 月9 日向本院民事執行處具狀聲明行使共有人之優先承 買權；然被告亦於同日具狀主張其有土地法第104 條第1 項 規定之基地承租人優先承買權，而聲明優先購買，並提出其 與洪文裕於104 年1 月1 日簽立之土地租賃契約書（下稱系 爭租約）。惟被告所提出之租賃契約並不實在，且造成原告 之優先購買權有遭侵害之危險，故對被告起訴請求確認原告 之優先購買權存在等語。並聲明：如主文第1 項所示。二、被告則以：依土地法第104 條第1 項規定，基地出賣時，地 上權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使基地與
基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭 。被告與洪文裕於104 年1 月1 日簽立土地租賃租約書，向 其承租系爭土地耕種（含同段366-8 地號土地3 筆），當時 原告尚未取得系爭土地之持分，應無法律之規定可介入、阻 撓、妨礙或侵害他人租約，系爭租約之合法性已相當明確。 另本院106 年度司執字第3417號強制執行事件公文已函知土 地共有人及公告周知，共有人均未到場投標，而被告為避免 承租地之作物遭他人損毀，所投資之金錢無法回收，特於10 7 年2 月26日第三拍投標而得標，於法定期間聲明依原拍定 價格為優先購買，其程序並無不當，原告在拍定後才出面阻 撓，其用意何在令人不解。從而，被告與洪文裕所簽立之土 地租賃契約書，係在雙方同意下所簽立，與原告或其他共有 人之權利無關，原告或其他共有人未在法定期間前往投標， 已視同放棄權益等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事實（訴卷第220頁）：
㈠本院106 年度司執字第3417號強制執行拍賣債務人洪文裕所 有如附表所示之系爭土地，於107 年2 月26日由被告得標拍 定。（訴卷第111-115 頁本院民事執行處107 年2 月7 日通 知及不動產拍賣筆錄影本）
㈡原告與洪里為系爭土地之共有人，應有部分各為6 分之1。 （新調卷21-27頁登記謄本）
㈢系爭土地為山坡地保育區之農牧用地，屬農業發展條例第3 條第11款規定之耕地。
㈣系爭土地拍賣時有未保存登記建物數棟及雞舍坐落，部分雜 草空地、道路、種植雜竹雜樹及零星果樹。地上建物分屬原 告及洪文裕所有。（訴卷第91、93、185 頁照片） ㈤本院拍賣期間，洪文裕於106 年8 月14日具狀陳報系爭土地 由其兄洪文隆承租耕種及使用，一部分提供原台南縣南庄發 展協會造景使用。（訴卷第63-64頁陳報狀影本） ㈥系爭土地拍定後，原告及洪里於107年3月9日向本院民事執 行處具狀聲明行使共有人之優先承買權；被告亦於同日具狀 主張有土地法第104條第1項規定之基地承租人優先承買權， 聲明優先購買，並提出其與洪文裕於104年1月1日簽立之土 地租賃契約書。原告因而提起本件訴訟（本院卷117-125頁 ）
四、兩造爭執事項：
㈠被告有無土地法第104條第1項基地承租人優先承買權之適用 ？
㈡原告請求確認其對於系爭土地有優先承買權存在，有無理由 ？
五、得心證之理由：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104 條第1 項定有明文。此規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人 之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出 賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人 所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須房屋與基地分 屬不同之所有人，房屋所有人與基地所有人間，具有地上權 、典權或租賃關係，始發生優先承買權之問題。而所謂基地 係指建築用地而言，基地租賃指承租人租用基地，以在該基 地上自行建築房屋為目的之租賃。
㈡經查，依兩造不爭執事項㈥所示，系爭土地拍定後，原告及 洪里於107 年3 月9 日向本院民事執行處具狀聲明行使共有 人之優先承買權；被告固亦於同日具狀主張有土地法第104 條第1 項規定之基地承租人優先承買權，聲明優先購買，並 提出其與洪文裕於104 年1 月1 日簽立之土地租賃契約書， 然其向洪文裕承租系爭土地作為農作使用，除據租賃契約書 載明，並經被告自陳其承租系爭土地耕種，種植果樹花卉等 語（新調卷第43頁；訴卷第152 、167 頁）；另證人洪文裕 亦到場證述：被告承租系爭土地做一般有機農作，種水果類 、花類等情（訴卷第198 頁）。足認被告非屬土地法第104 條第1 項租用基地建築房屋之承租人，自無該條項之適用， 洵甚明確。則其以與洪文裕間之租約，向本院民事執行處具 狀主張有土地法第104 條第1 項規定之優先購買權，於法即 有未合，自無可採。故被告對於系爭土地並無土地法第104 條第1 項之優先承買權，應堪認定。
㈢另按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。而依 兩造不爭執事實㈡所示，原告與洪里既為系爭土地之共有人 ，則其等共同向本院民事執行處具狀聲明行使共有人之優先 承買權，即屬有據。故原告對於系爭土地有優先承買權存在 ，亦堪認定。
六、綜上所述，被告非屬土地法第104 條第1 項租用基地建築房 屋之承租人，並無該條項之優先購買權；反之原告與洪里則 為系爭土地之共有人，於洪文裕出賣其應有部分時，其2 人 依土地法第34條之1 第4 項規定，得以同一價格共同或單獨 優先承購，故原告請求確定其對於附表系爭土地之優先購買 權存在，即有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 17 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 17 日
書記官 謝璧卉
【附表】:
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│編號│ 土地坐落 │ 面 積 │權利範圍│備 考│
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│1 │臺南市南化區 │ 4855平方公尺 │ 3分之2 │ │
│ │中坑段397地號 │ │ │ │
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│2 │臺南市南化區 │ 445平方公尺 │ 3分之2 │ │
│ │中坑段397-1地號 │ │ │ │
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