臺灣臺北地方法院民事判決 108年度訴字第300號
原 告 祭祀公業高佛成
法定代理人 高清雲
訴訟代理人 呂其昌律師
被 告 財團法人台北市教會聚會所
法定代理人 吳有成
訴訟代理人 楊擴擧律師
上列當事人間請求給付不當得利等事件，本院於民國108 年5 月
29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、祭祀公業條例於民國97年7 月1 日施行後，未登記為法人之 祭祀公業，具「非法人團體」之性質，提起訴訟或應訴，應 列其管理人為法定代理人合法代理。經查，原告之管理人原 為高清雲、訴外人高德三、高明來、高兆銘、高泉萬、高呈 祥、高成賢、高泉吉、高清松、高泉發、高鵬州、高亮一、 高宏基（下稱高德三等13人），嗣高德三等13人於100 年9 月3 日選任高清雲為原告代表人，有臺北市文山區公所同年 8 月30日北市文文字第10032143200 號備查函、原告同年9 月3 日第2 屆管理人第1 次會議議事錄在卷可憑（本院卷第 71、363 至364 頁）。準此，原告列其代表人高清雲為法定 代理人而提起本件訴訟，應屬適法，茲先敘明。二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明：（一）先位聲明 ：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）65萬4,871 元，及自10 7 年4 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉ 被告應自107 年11月13日起至返還臺北市○○區○○段○○ 段000 ○000 ○0 地號土地（重測前為臺北縣○○鎮○○段 ○○○○段000 地號土地之一部，下稱系爭土地）125 坪特 定部分（下稱系爭125 坪土地）止，按月給付原告9 萬3,55 3 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：⒈ 被告承租系爭125 坪土地租金，應自108 年起按年調整為每 年蓬萊稻穀5 萬789 台斤。⒉願供擔保，請准宣告假執行等
語（本院卷第13至14頁）。嗣於本院108 年2 月21日準備程 序期日，以言詞撤回備位聲明假執行之聲請（本院卷第348 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）系爭土地為伊所有，被告所有門牌號碼臺北市○○區○○ 街0 巷0 號房屋及附屬地上物（臺北市○○區○○段○○ 段0000○號，下稱系爭房屋）坐落於系爭土地。伊管理人 前對被告提起調整租金等民事訴訟（歷審案號：本院90年 度訴字第6415號、臺灣高等法院92年度上字第637 號、最 高法院95年度台上字第787 號、臺灣高等法院95年度上更 （一）字第78號，下稱90年前案訴訟），雙方乃於98年8 月19日，在臺灣高等法院更審程序中成立訴訟上和解（下 稱系爭訴訟上和解），內容略為：被告向伊承租系爭房屋 坐落之系爭土地上之系爭125 坪土地，租金則參考51年3 月間訴外人胡衡、唐懋良所訂立「建築土地承租權讓渡契 約書」（下稱51年讓渡書）之內容，由被告給付伊租金及 地價稅。以故，兩造間關於系爭125 坪土地之租賃契約（ 下稱兩造間租約），目前係以系爭訴訟上和解之內容為依 據。
（二）系爭房屋係於55年間興建並辦理登記，原登記為加強磚造 2 層樓地上物，坐落面積共143.11平方公尺（1 樓面積11 0.92平方公尺、走廊面積32.19 平方公尺；另2 樓登記面 積為47.92 平方公尺），約僅占系爭125 坪土地面積之1/ 3 ，是兩造間租約應解為：系爭125 坪土地面積之1/3 ， 得供被告所有之系爭房屋坐落使用；然其餘2/3 部分，非 得供被告搭建其他地上物使用。詎則，經伊調取68年、78 年、87年、94年、104 年系爭土地之航測空照圖，發見被 告未經伊同意，屢次變更系爭房屋原加強磚造之材質結構 ，甚將系爭房屋加蓋至3 樓，茲與系爭房屋原法定登記之 狀態不同。又系爭125 坪土地其餘2/3 面積，亦經被告違 法增建地上物，是以，被告顯有建築法第25條所定「無執 照而擅自建造建築物」之情事。又被告逕將系爭房屋改建 、增建至占地100 坪以上，依其坐落基地僅125 坪以觀， 亦違反臺北市土地使用分區管制自治條例第10條之第3 種 住宅區建蔽率45% 、容積率225%規定，對公共安全造成危 害。再則，系爭房屋未設有法定消防安全設備（如滅火、 警報、避難逃生設備等），遑論定期檢修，更有違反消防 法規，危害公共安全之情事。伊於107 年4 月10日，以土
地法第103 條第2 款、第5 款規定為據，發函終止兩造間 租約，併向被告表明收回系爭125 坪土地之意，該函件於 同年月11日送達。另則，系爭房屋為加強磚造結構，建築 完成日為55年9 月24日，依臺北市政府地政局之「建築改 良物耐用年數及每年折舊率表」，建物主體構造為加強磚 造結構者，耐用年數為52年，是系爭房屋業逾建物耐用年 數，兩造間租約年限應已於107 年9 月24日屆滿，伊亦另 依土地法第103 條第1 款規定，以起訴狀繕本之送達，為 終止兩造間租約之意思表示。
（三）伊業合法終止兩造間租約，被告自107 年4 月12日起占用 系爭125 坪土地，即屬無權占有，受有相當於租金之不當 得利，茲以系爭土地申報價額之年息6%為計算基準，請求 被告返還107 年4 月12日至同年11月12日期間之相當租金 不當得利65萬4,871 元，被告並應自107 年11月13日起至 返還系爭125 坪土地止，按月給付伊9 萬3,553 元。（四）退步言之，縱認伊不得終止兩造間租約，系爭土地所位之 臺北市景美地區，50餘年來蓬勃發展，地價已有當年無法 預期之大幅漲昇（地價自50年間之每平方公尺52元，漲昇 至107 年間公告現值每平方公尺20萬5,000 元），應有情 事變更之情形發生，伊得備位依民法第442 條、227 條之 2 第1 項規定，訴請法院調整租金。因原租約之租金種類 為「蓬萊種乾谷」，於租金增減須同種類之限制下，系爭 125 坪土地合理租金，應調整為以申報地價年息6%換算年 租金為蓬萊稻穀5 萬789 台斤為當。
（五）爰先位之訴依民法第179 條規定、備位之訴依民法第442 條、227 條之2 第1 項規定，提起本件訴訟等語，（一） 先位聲明：⒈被告應給付原告65萬4,871 元，及自107 年 4 月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被 告應自107 年11月13日起至返還系爭125 坪土地時止，按 月給付原告9 萬3,553 元。⒊願供擔保，請准宣告假執行 。（二）備位聲明：被告承租系爭125 坪土地租金，應自 108 年起按年調整為每年蓬萊稻穀5 萬789 台斤。二、被告則以：
（一）系爭土地為原告所有，於44年12月間，由原告代管人訴外 人高火生、高火煉、高水土（下稱高火生等3 人），與訴 外人周君旺訂立土地租用契約，由周君旺給付「現銷金」 而永久承租系爭125 坪土地（下稱44年租約）。於46年10 月24日，周君旺與訴外人林文耀訂立土地承租權讓渡契約 書，將承租權轉讓於林文耀（下稱46年讓渡書）。於49年 5 月23日，林文耀將系爭125 坪土地承租權讓渡予胡衡，
雙方訂立「建築土地承租權讓渡契約書」，而原告以地主 身分，由代管人高火生於該讓渡契約書上簽章同意，因約 定地價稅改由承租人負擔，乃約定永不得再為調整提高租 金，以保護承租人權益（下稱49年讓渡書）。於51年3 月 間，胡衡再將系爭土地承租權轉讓予唐懋良，雙方訂有51 年讓渡書，於該契約第4 條、第5 條分別約定：「土地租 金：乙方（即唐懋良）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷叁臺斤 總計每年應繳叁佰柒拾伍臺斤…地主祭祀公業高佛成代管 理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」、「土 地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地 乙方租用壹佰貳拾伍坪之地價稅自五十一年第二期起由乙 方繳納」，並經原告之代管人高火生等3 人在其上簽名蓋 章。55年3 月17日唐懋良在系爭125 坪土地上興建系爭房 屋作為聚會所，於57年6 月10出具捐助證明書，連同系爭 房屋與永久承租權捐贈於伊使用迄今。是兩造間租約應以 原告簽認之51年讓渡書內容為依據，此亦於兩造間所涉調 整租金事件，經本院102 年度重訴字第846 號判決、臺灣 高等法院104 年度重上字第659 號判決、最高法院105 年 度台上字第1349號裁定所認定在案（下稱102 年前案訴訟 ），對兩造應生爭點效之拘束力。
（二）原告所指伊改建、增建行為，多年來均為其所明知，未見 異議，當未違反兩造間租約之何等限制，是其主張依土地 法第103 條第5 款規定終止租約，顯屬無據。又縱系爭房 屋有違建情事，亦與土地法第103 條第2 款規定「承租人 以基地供違反法令之使用」非合，是原告依土地法第103 條第2 款規定終止租約，亦無所憑。更況，臺北市土地使 用分區管制自治條例之制定時間為72年4 月25日，各類場 所消防安全設備設置標準則於78年7 月31日制定，均晚於 系爭房屋之起造時間即55年間甚久，是系爭房屋除無違反 上開法令之情形外，依法令不溯及既往之基本法理，亦無 適用上開條例、標準之餘地。再者，兩造間租約並無契約 年限，而係承租為永久建築用地，是原告依土地法第103 條第1 款規定終止兩造間租約，不生終止效力，其請求不 當得利亦無理由，則原告先位訴訟上請求，均非有憑。（三）關於原告備位之訴依情事變更原則請求調整租金部分： １、首則，民法第442 條、第227 條之2 第1 項情事變更原則 ，非屬強行規定性質，得以契約排除。兩造間租約之約定 ，業已預見系爭125 坪土地價值上升，所可能產生調整租 金之爭議，故於歷來系爭土地之承租權讓渡契約書中均特 約約定「永不得再為調整租金」，兩造應同受拘束，原告
主張依民法第442 條、第227 條之2 規定請求調整租金， 並無理由。
２、再者，系爭土地所在之臺北市景美地區，係具「具大租性 質的地基租」交易習慣之所在地。該契約類型為：需用建 地者（欲建屋者）以近乎購地價格之「現銷金」向地主借 用該地，永久承租、使用於建築之房屋，但原地主因仍須 繳納稅賦，故需用建地者尚需按年繳付一定租金，作為使 用土地之對價，而雙方預見土地價值日後會有上升之可能 ，為免租金爭議，遂特別約定「租金永不得再為調整」。 是以，本件49年、51年讓渡書中，關於原告不得再為租金 提高調整之約定，係因原告已於締約當時實質受領相當土 地價值之「現銷金」，並將原告所應負擔之地價稅賦轉嫁 予承租人，故為維土地承租人之權益，為免日後土地價值 上升所可能產生調整租金之爭議所為，以故，本件既有永 不得調整租金之約定，即應排除民法第442 條、第227 之 2 條之適用，否則違反兩造間租約之真意與目的。再者， 系爭土地於53年第1次規定地價為每平方公尺52元，即1坪 約172元，對照51年讓渡書第3項讓渡權利金之約定，包括 土地永久租用權讓渡金及現銷金，計每坪260 元，顯然高 系爭土地當時之地價，是以，本件原告實質收受近乎買斷 土地之現銷金，並有永不得調整租金之約定，兩造自應受 此限制。
３、另則，伊受讓系爭房屋及系爭土地承租權後，即做為教堂 聚會使用，非以營利為目的，具高度之社會公益性，而原 告對於使用方式、用途從未爭執。系爭土地價值固有調昇 ，但伊所負擔之地價稅，亦逐年隨之增加，是雙方並無權 義失衡之情形，原告自不得請求調整租金，此經90年前案 訴訟第二審判決認定在案，益徵原告備位之訴並無理由。（四）爰聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二） 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，系爭土地為原告所有，被告所有系爭房屋坐落於系爭 125 坪土地。兩造曾因調整租金事件等涉訟（即90年前案訴 訟），即原告管理人訴請被告給付代繳地價稅與租金，並請 求調整租金，雙方嗣於98年8 月19日成立訴訟上和解（即系 爭訴訟上和解）。原告另於102 年提起訴訟，請求被告給付 自99年起至103 年止5 年間之相當租金不當得利，暨訴請調 整租金，經駁回訴訟確定在案（即102 年前案訴訟）。而原 告曾於107 年4 月10日寄發存證信函，表明依土地法第102 條第2 款、第5 款規定終止租約（下稱系爭存證信函），翌 日送達被告。原告另以本件起訴狀繕本，表明依土地法第10
3 條第1 款規定終止租約，107 年12月17日送達被告等情， 有系爭土地、房屋登記謄本、系爭訴訟上和解筆錄、系爭存 證信函、送達回執、本院送達證書等件可憑（本院卷第18、 25至39、55至61、85頁），另據本院調取90年前案訴訟、10 2 年前案訴訟全卷核閱屬實。而51年讓渡書之租金種類「蓬 萊種乾谷」，與原告聲明請求之「蓬萊稻穀」相同，為兩造 所不爭執（本院卷第480 至481 頁），則此部分基礎事實， 首堪確認。
四、原告另主張：兩造間就系爭125 坪土地之租賃法律關係（即 兩造間租約），應以系爭訴訟上和解為準，且業經伊依土地 法第103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止，被告自107 年4 月12日起，無權占有系爭125 坪土地，應返還相當租金 之不當得利。又縱認伊不得終止兩造間租約，伊另得於原約 定之租金種類內，訴請法院調整租金等情，為被告所否認， 並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：
（一）兩造間租約之內容，是否應以「系爭訴訟上和解」或「51 年讓渡書」為準？
（二）原告依土地法第103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止 兩造間租約，有無理由？
（三）原告依民法第179 條規定，請求被告給付自107 年4 月12 日起至返還系爭125 坪土地日止之相當租金不當得利，有 無理由？倘有理由，原告得請求之金額為若干？（四）原告得否依民法第442 條規定，請求調整租金？應調整提 高租金至若干為當？
（五）原告得否依民法第227 條之2 規定，請求調整租金？應調 整提高租金至若干為當？
五、茲就爭點分別論述如下：
（一）兩造間租約之內容，應以「51年讓渡書」為準： １、經查，原告為系爭土地所有人、被告為坐落系爭125 坪土 地上系爭房屋之所有人，系爭125 坪土地經被告以未定期 限之兩造間租約所租用等情，為兩造所未爭執（關於原告 依土地法第103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止租約 是否有據，另於下（二）認定）。然就兩造間租約之內容 ，乃據多所爭議（詳上一、二說明），則本件首應探究兩 造間租約之內容為何，俾為權利義務關係之判斷。 ２、關於系爭房屋對系爭125 坪土地取得租賃權源之沿革，第 查，系爭土地為原告所有，①於44年12月間，由原告之代 管人高火生等3 人與周君旺訂立44年租約，約定周君旺永 久承租系爭土地，該租約第2 條、第3 條、第6 條分別約 定「因永久租用關係茲議定每坪現銷金新台幣柒拾元（一
二五坪）即計新台幣捌仟柒佰伍拾元正，於簽約成立同時 由乙方（即承租人周君旺）一次付清，甲方（即原告）日 後無論如何乙方不得請求退還」、「前條現銷金以外，乙 方每年每坪繳納乾粟（蓬萊谷）3 台斤，規定於每年第二 期收穫後十天內一次付清，若無稻谷時以照時價付款。倘 日後稅賦提高之時得經雙方協議調整租谷」、「基地一切 稅賦由甲方負擔，房屋及地上物一切稅賦由乙方負擔」。 ②周君旺與林文耀於46年10月24日，訂立46年讓渡書，將 系爭125 坪土地承租權讓與林文耀承租為建築用地，其第 4 條租金約定「每坪每年要付租金標準蓬萊乾粟3 台斤計 算額為蓬萊粟375 台斤」。③林文耀與胡衡於49年5 月23 日訂立49年讓渡書，將系爭125 坪土地承租權讓與胡衡承 租為永久建築用地，重行約定租約內容，第4 條約定「土 地租金：乙方（即胡衡）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷3 台 斤總計每年應繳375 台斤，規定於每年第二期收穫後壹個 月內一次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高 佛成代管理人等，但該地主祭祀公業高佛成代管理人高火 生等對於租金永不得再為調整提高租金」、「土地稅賦： 本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地乙方租用 壹佰貳拾伍坪之地價稅自49年第2 期起由乙方繳納」，將 地價稅改由承租人胡衡負擔，然相應增訂永不得調高租金 之旨，載明土地承租權之讓渡已徵得原告代管理人高火生 3 人同意等語，由高火生在其上簽名同意。④胡衡與唐懋 良於51年3 月間訂立51年讓渡書，重行約定租約內容，將 系爭125 坪土地承租權讓與唐懋良承租為永久建築用地， 另於該契約第4 條約定「土地租金：承租人每年每坪繳付 蓬萊種乾谷三台斤，總計每年應繳三百七十五台斤，規定 每年第二期收穫後一個月內一次繳付實物或按時價折付代 金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人。但該地主祭祀公業 高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租 金」、第5 條約定「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐 由乙方（即唐懋良）負擔外，該基地乙方租用壹佰貳拾伍 坪之地價稅自五十一年第二期起…由乙方繳納」，並經祭 祀公業高佛成之代管理人高火生等3 人在其上「地主同意 簽章」簽名並蓋用原告大、小印。⑤唐懋良嗣於55年3 月 7 日，向改制前臺北縣建設局申請建造執照，在系爭125 坪土地上興建系爭房屋作為聚會場所使用，經祭祀公業高 佛成之代管理人高火生等3 人同意，而唐懋良再於57年6 月10日出具捐助證明書，將系爭房屋及系爭土地承租權一 同捐贈予被告之前身「財團法人景美教會聚會所」等情，
有44年租約、46年、49年、51年讓渡書、土地使用權利證 明書、捐助證明書在卷可參（102 年前案訴訟司北調字卷 第13至23頁、第一審卷第23至34頁、第二審卷第265 至26 6 頁、本院卷第197 至211 頁）。則關於唐懋良對原告， 就系爭房屋對系爭125 坪土地取得租賃權源之內容，應以 其受讓承租權，並由原告共同簽署，明定租賃權利義務關 係之51年讓渡書為準。又租地建屋之契約如無相反之特約 ，可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為 移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於 基地出租人仍有租賃關係之存在（最高法院48年度台上字 第227 號判決意旨參照，另參88年4 月21日民法修正增訂 第426 條之1 規定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有 權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存 在」之意旨），則唐懋良將系爭房屋及其土地承租權捐贈 被告之際，前開租賃契約對於被告應繼續存在，是兩造間 就系爭125 坪土地之租約內容，應以51年讓渡書為準，茲 屬明確。
３、原告雖主張：兩造間於90年前案訴訟第二審更審程序中， 在98年8 月19日成立訴訟上和解（即系爭訴訟上和解）， 而就租金計收標準、由被告負擔地價稅等節均加以約定， 故兩造之租約內容，應以系爭訴訟上和解為斷，系爭訴訟 上和解應評價為兩造間新成立之租賃法律關係云云。然按 ，和解之範圍，應以當事人相互間欲求解決之爭點為限， 至於其他爭點，或尚未發生爭執之法律關係，雖與和解事 件有關，如當事人並無欲求一併解決之意思，要不能認係 和解之範圍（最高法院57年台上字第2180號判例意旨參照 ）。第查，原告管理人於90年前案訴訟中，起訴請求被告 給付系爭125 坪土地之租金，及依51年讓渡書應由被告負 擔之地價稅，另訴求調整系爭125 坪土地之租金（90年前 案訴訟第一審卷一第6 至15頁）。迭經歷審審理，原告管 理人與被告於98年8 月19日，在90年前案訴訟第二審更審 中成立系爭訴訟上和解，全文係為：「被上訴人（即被告 ）願給付上訴人（即原告管理人）自民國77年起至97年止 ，依51年3 月間訴外人胡衡與唐懋良所訂立建築土地承租 權讓渡契約書約定之地價稅及利息共計新臺幣（下同）貳 佰貳拾萬貳仟貳佰壹拾元，及自85年起至90年止按租谷折 算之租金共計貳萬伍仟壹佰壹拾肆元，並於民國98年9 月 10日前匯入祭祖公業高佛成於永豐銀行景美分行第122-00 4-0011510-3 號存款帳戶」（本院卷第35至36頁）。依系 爭訴訟上和解之和解內容，兩造顯僅係在原告管理人起訴
請求之租金、地價稅範圍內成立和解，而給付租金及地價 稅之數額，仍以51年讓渡書約定之租金及地價稅為計算基 礎。審之原告管理人、被告於同日準備程序共同陳稱：「 兩造同意就91年起調整租金事宜，留待祭祀公業高佛成新 管理人選出後，另行洽商」，原告復陳稱：「就和解筆錄 所載以外之訴撤回」（90年前案訴訟更一審卷二第233 頁 ），堪認兩造於98年8 月19日成立訴訟上和解之際，顯無 就調整租金一事成立和解，或另訂新租約以取代51年讓渡 書之意。質言之，系爭訴訟上和解之內容，僅再次確認、 重申51年讓渡書之租約內容，由被告同意依此給付租金及 地價稅，並非兩造有何另行成立租約之意。原告空言主張 於98年8 月19日成立系爭訴訟上和解時，兩造已成立新租 約，僅租約內容參考51年讓渡書，故兩造間租約之內容應 以系爭訴訟上和解為斷云云，顯與系爭訴訟上和解明顯之 文義、體系、背景事實相悖，委無足採。
４、況則，原告102 年7 月12日提起102 年前案訴訟，起訴意 旨略以：44年12月間，伊代管理人高火生等3 人與周君旺 就系爭125 坪土地訂立土地租約，後於51年3 月間，由胡 衡轉讓予唐懋良，並訂有51年讓渡書，約定每年每坪繳納 蓬萊稻種谷3 台斤總計375 台斤。唐懋良於55年3 月7 日 在系爭土地上興建系爭房屋作為教堂使用，並於57年6 月 10日出具捐助證明書，連同上開建物與系爭土地承租權一 同捐贈予被告之前身「財團法人景美教會聚會所」，由被 告向原告承租使用至今。…被告承租系爭土地租金目前仍 依前揭租約（即51年讓渡書）所定，以租谷每年每坪蓬萊 谷3 台斤共計375 台斤計算，102 年之年租金僅4,952 元 ，…租金數額過低，顯非合理公平等語（102 年前案訴訟 司北調字卷第4 至6 頁），對於兩造間租約以51年讓渡書 為其內容，並無異議，並執為起訴主張之依據，茲徵兩造 間租約之內容，應以51年讓渡書為準，至為明灼。而兩造 間另涉之102 年前案訴訟第二審確定判決，判決理由中亦 採相同之認定（本院卷第226 至235 頁）。 ５、原告雖另主張：被告為其清償提存104 年8 月20日至105 年8 月19日、同年月20日至106 年8 月19日、同年月20日 至107 年8 月19日期間之租金、地價稅及利息每年19萬5, 862 元之際，均於提存原因及事實欄載明：「提存人財團 法人台北市教會聚會所前經臺灣高等法院92年度上字第63 7 號民事判決暨臺灣高等法院95年度上更（一）字第78號 和解筆錄，確認提存人向受取權人承租下列土地作為建築 基地興建建物（臺北市○○區○○段○○段0000○號）之
用，提存人與受取權人即土地所有權人祭祀公業高佛成間 存有租賃關係，應給付…租金（含地價稅、利息等），因 受取權人受領遲延，依法辦理提存，1 年給付1 次。土地 坐落：臺北市○○區○○段0 ○段000 地號」等詞，顯見 被告自承兩造於98年8 月19日以系爭訴訟上和解成立新租 約云云，並以本院提存所105 年度存字第10803 號、106 年度存字第5323號、107 年度存字第2179號提存書為據（ 下合稱系爭提存書，本院卷第247 至257 頁）。然則，細 繹被告於系爭提存書所載之提存原因及事實，僅係陳明兩 造曾因租金、地價稅及利息發生紛爭（即90年前案訴訟） ，經臺灣高等法院以92年度上字第637 號為判決，暨於臺 灣高等法院95年度上更（一）字第78號更審程序中成立訴 訟上和解之背景事實，殊無自承兩造間租約應以系爭訴訟 上和解為內容之意，原告摭拾系爭提存書上之一、二語為 任意推解，並不可取。又原告另陳稱：51年讓渡書為胡衡 與唐懋良間訂立，本於契約之相對性，對伊不生拘束力云 云，然51年讓渡書乃經祭祀公業高佛成之代管理人高火生 等3 人於「地主同意簽章」欄簽章，並蓋用大、小印等情 ，有該讓渡書附卷可參（本院卷第209 頁），原告為51年 讓渡書之簽署人，其諉稱51年讓渡書僅拘束胡衡與唐懋良 ，對其不生拘束力云云，當不可採。
６、綜上，兩造間租約之內容，應以51年讓渡書為準，應可確 認。
（二）原告依土地法第103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止 兩造間租約，均無理由：
１、租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收 回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令 之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積 欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。五、承 租人違反租賃契約時，土地法第103 條定有明文。而土地 法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築 房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租 人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋 為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手 之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立 法意旨（最高法院74年台上字第2562號判例、104 年度台 上字第247 號判決意旨參照）。
２、原告雖主張：系爭房屋係於55年9 月24日建築完成，據臺 北市政府地政局之「建築改良物耐用年數及每年折舊率表 」（下稱耐用年數表）所載，建物主體構造為加強磚造結
構者，耐用年數為52年，是以，系爭房屋現已逾建物之耐 用年數，兩造間租約之契約年限應於107 年9 月24日屆滿 ，伊得依土地法第103 條第1 款規定，以起訴狀繕本之送 達為終止兩造間租約之意思表示云云。惟按，土地法第10 3 條第1 款所稱「契約年限屆滿」，係指契約定有租用期 限者而言，故惟於契約定有期限者始適用之（司法院院解 字第4075號解釋、最高法院42年台上字第1094號判例參照 ）。又所謂契約定有期限，不僅指契約明定租賃之期限而 言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已 達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所 有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。而土地租賃契 約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期 限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約 之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪 使用時為止之期限（最高法院107 年度台再字第39號判決 意旨參照）。另所謂房屋不堪使用，係指房屋因正常使用 ，自然毀損至不堪利用而言，此應依社會通常一般人客觀 之觀念，在安全、市容、衛生各方面就實際屋況為具體觀 察，判斷房屋是否尚堪使用，苟房屋已超過耐用年數許久 ，且實際情形已甚為破舊，即應認已不堪使用（最高法院 87年度台上字第839 號、95年台上字第1407號判決論旨參 照）。原告雖執臺北市政府地政局之耐用年數表，作為系 爭房屋已於107 年9 月24日耐用年數屆滿而不堪使用之論 據（本院卷第63頁）。然前開臺北市政府地政局訂定之耐 用年數表，僅係該管地政機關進行地價調查估計時，計算 建物現值等之估計標準，茲與系爭房屋之實際屋況是否業 不堪使用，非必相關，要不得執此逕為不堪使用之推論。 而系爭房屋於本院言詞辯論終結時止，僅逾耐用年數8 月 許；原告復未提出何等事證，證明系爭房屋之實際屋況已 達不堪使用之情形，則原告主張依土地法第103 條第1 款 規定，終止兩造間租約，當屬無據。
３、原告復主張：系爭房屋於55年間辦理登記時，原登記為加 強磚造2 層樓地上物，坐落面積共143.11平方公尺（一樓 面積110.92平方公尺、走廊面積32.19 平方公尺；另登記 二樓面積47.92 平方公尺），僅占系爭125 坪土地面積1/ 3 ，是兩造間租約應解為：系爭125 坪土地面積之1/3 ， 雖得供系爭房屋坐落使用，然系爭125 坪土地其餘2/3 ， 並非得供被告搭建其他地上物使用。惟經伊調取系爭土地 歷年航測空照圖，發見被告未經伊同意，屢次變更系爭房 屋原加強磚造之材質結構，將系爭房屋加蓋至3 樓，茲與
系爭房屋原法定登記狀態不同；又系爭125 坪土地其他2/ 3 面積，亦遭被告違法增建地上物，顯違反兩造間租約之 約定，伊乃於107 年4 月11日依土地法第103 條第5 款規 定，終止兩造間之租約云云。惟按，一般基地租賃，承租 人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，惟如雙方當事 人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使 用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第10 3 條第5 款規定，並參照民法第438 條規定，出租人非不 得終止租約，請求收回土地（最高法院59年台上字第4423 號判例意旨參照）。經查，被告向原告租用建築房屋之系 爭125 坪土地，未就租賃物之使用方法為明文約定，亦未 明文限制被告就系爭房屋加、改建，或於其餘空地搭蓋工 作物等情，為原告所自承（本院卷第349 頁）。而原告復 未提出何等事證，證明前開限制或禁止約定乃屬存在，則 被告於承租系爭125 坪土地後，縱有加建、改建系爭房屋 ，或於系爭125 坪土地其餘空地搭蓋地上物情形，亦與兩 造間租約之約定，或該租約基地租賃之性質無違，則原告 主張依土地法第103 條第5 款規定終止兩造間租約，洵非 有憑。
４、原告再主張：系爭125 坪土地之使用狀況、系爭房屋之結 構外形，均與系爭房屋最初坐落系爭125 坪土地時之登記 狀態不同，被告顯有建築法第25條所定無執照而擅自建造 建築物之違反法令情事。而被告逕將系爭房屋改建、增建 至占地100 坪以上，亦違反臺北市土地使用分區管制自治 條例第10條之第三種住宅區建蔽率45% 、容積率225%之土 地使用分區管制規定，將對公共安全造成危害。另系爭房 屋未設有法定之消防安全設備如滅火、警報、避難逃生設 備等，遑論定期檢修，更有違反消防法規並危害公共安全 之情事，伊乃業依土地法第103 條第2 款規定，於107 年 4 月11日終止兩造間租約云云。惟按，土地法第103 條第 2 款所謂「承租人以基地供違反法令之使用」，係指承租 人以基地或基地上房屋供違反法令之使用，且致危害於公 共安全或有違反公序良俗之情形，諸如：開設娼寮、賭場 等是。而租用基地建築房屋，未依建築法領得建築執照， 或違反使用分區規定建築，或未符消防法規之要求，僅係 建築自身違反行政法規之規定，並非以基地或基地上房屋 「供違反法令之使用」，而致危害於公共安全，或有違反 公序良俗之情形，自難認為與該條款所定情形相符（最高 法院41年台上字第95號判例、41年度民庭庭長會議決議、 86年度台上字第1691號、100 年度台上字第947 號判決類
此論旨）。是被告建築、增建系爭房屋，縱有違反建築管 理、土地使用分區、消防法令等相關行政法規，亦難認係 以基地或基地上房屋供違反法令之使用，原告主張依土地 法第103 條第2 款規定終止兩造間租約，並不可採。 ５、綜上，原告主張依土地法第103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止兩造間租約，均無理由。
（三）原告依民法第179 條規定，請求被告給付自107 年4 月12 日起至返還系爭125 坪土地日止之相當租金不當得利，為 無理由：
１、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179 條定有明文。
２、經查，兩造間租約之內容，應以51年讓渡書為準，且屬不 定期租賃之性質，已於上（一）論述。而原告依土地法第 103 條第1 款、第2 款、第5 款規定終止兩造間租約，均 無理由，亦於上（二）說明。準此，兩造間租約既未經終 止，現尚合法存續，則被告對原告即非無權占有系爭125 坪土地，而無法律上原因獲有占用利益。以故，原告依民 法第179 條規定，請求被告給付自107 年4 月12日起至返 還系爭125 坪土地日止之相當租金不當得利，為無理由。