臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第980號
原 告 陳繡葉
倪怡訓
共 同
訴訟代理人 蔡家豪律師
被 告 盧信沖
盧琪芳
盧琪瑛
共 同
訴訟代理人 黃旭田律師
複 代理 人 應宜珊律師
賴秉詳律師
共 同
訴訟代理人 翁翊華律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年6月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示不動產，應予變價分割，所得價金由兩造各依附表二所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造各依附表二所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1 項定有明文。本件原 告依民法第823條第1項規定，提起共有物分割之請求，核屬 因不動產分割涉訟，而如附表一所示坐落臺北市○○區○○ 段0○段000地號土地暨其上門牌號碼為臺北市○○區○○路 000號4層未辦理保存登記之建物（以下就土地部分稱「系爭 土地」、就建物部分稱「系爭建物」，並合稱系爭房地）， 位於本院管轄區域內，依首揭規定，本事件乃專屬本院管轄 。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊等於民國99年7月30日分別取得系爭房地1/4所 有權，被告等人則於102年4月18日辦理繼承登記而各自取得 系爭房地1/6 權利，兩造前於鈞院105年度訴字第842號返還 不當得利等案件審理過程中，就系爭房地之所有權變價移轉 、分割等事宜協商未果，顯見兩造對於系爭房地分割之方法 不能協議決定。而系爭建物並無內部電梯，各樓層間有一共
通樓梯可供上下樓，顯以變價分割方式為宜，且依臺灣高等 法院103 年法律座談會之實務見解，系爭建物雖為未辦保存 登記之建物，惟仍可為變價分割，爰依民法第823條、第824 條規定，訴請分割等語。並聲明：兩造所共有之系爭房地應 予變賣，所得價金並由兩造按應有部分比例分配。二、被告則以：系爭建物雖為未辦保存登記之建物，然系爭建物 具備使用執照及建築執照，為一合法建物，僅需兩造共同前 往地政事務所為所有權第一次登記即可取得建物所有權狀， 顯與一般違章建築僅具備事實上處分權之狀況有別，又分割 共有物性質上屬處分行為，自應於辦理保存登記後始得進行 ，今原告拒絕共同辦理系爭建物之保存登記，原告自不得依 民法第823 條之規定訴請分割。縱認系爭房地得分割，考量 系爭房地現存有原告所有之違建，原告又拒不配合辦理系爭 建物保存登記，均屬可歸責原告之事由，並因此嚴重影響系 爭建物之市場拍賣價格，故被告認系爭房地應採分割為原告 所有之分割方式，原告並按其他共有人之應有部分比例按估 價報告之市價補償，即原告應給付被告新臺幣（下同）34,6 82,336元等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：
㈠原告得訴請分割系爭房地：
⒈自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登 記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列（最高 法院41年台上字第1039號判例意旨參照）。又民法第759 條 固規定，因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登 記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。然 未辦理保存登記建物，由原始起造人取得所有權，其繼承人 仍得依繼承之規定，取得建物所有權，僅因未辦理保存登記 建物無從辦理繼承登記，而不得就建物所有權為分割之處分 權行為。然繼承人因繼承所取得未辦理保存登記建物之事實 上處分權，係所有權能之集合，得為讓與之標的，並具財產 權之性質，屬民法第831 條規定之「所有權以外之財產權由 數人共有或公同共有」情形，而得成為法院裁判分割之客體 （臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第5 號審查意見可資參考）。換言之，未辦保存登記建物雖因未 合法辦理所有權第一次登記，以致無法為所有權移轉登記， 然此等建物之移轉讓與交易，乃我國社會既存且常見之交易 行為，因此學界發展出「事實上處分權」之財產概念，實務 上亦肯認未辦保存登記建物得為交易讓與之標的，僅所讓與 者為事實上處分權，而非所有權。依此，未辦保存登記建物 之事實上處分權，因非法定不動產物權之一，應無民法第75
9 條所定應經登記始得處分之適用。倘若未辦保存登記建物 之事實上處分權（財產權）係由數人共有，得依民法第831 條準用民法第823條第1項、第824條第1項規定，訴請法院裁 判分割共有物，以使共有關係趨於單純化，俾利於全體共有 人之權益，是系爭建物雖為未辦理保存登記之建物，仍得為 裁判分割之標的，先予敘明。
⒉按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅 時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明 文。經查，系爭房地為兩造所共有，應有部分如附表二所示 ，系爭房地並無因使用目的而不能分割之情，共有人間亦未 訂有不分割之期限，兩造復經本院調解不成立，顯見迄今未 能達成分割系爭不動產之協議等情，有土地登記第二類謄本 、調解程序筆錄存卷可參（見107年度北司調字第407號卷第 4至5頁、107年度調補移字第369號卷第20頁），且為兩造所 不爭執，自堪信為真實。故原告依上開規定，請求分割系爭 房地，自無不合。
㈡系爭房地應以變價方式為分割：
⒈按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人，民法第824 條第1 、2 項定有明文。又按分割共有物之 訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共有關係為目的而予 以分割之形成訴訟，裁判上如何定分割之方法，法院有自由 裁量權，不受當事人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明 、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定 之（最高法院74年度台上字第2236號判決、84年度台上字第 1756號判決意旨參照）。是以，法院應斟酌共有物使用之具 體情形、共有物之性質及價值、各共有人之利害關係、當事 人之意見等，本於公平經濟原則，並考量社會利益，依民法 第824 條命為適當之分配。
⒉門牌號碼臺北市○○區○○路000 號鋼筋混凝土造四層建物 ，坐落在臺北市○○區○○段0○段000地號土地上，則系爭 土地及建物應併同分割，始符合經濟效益。又系爭建物為4
層建築物，建物內部只有1個內梯，且僅1樓處有出入口，惟 因目前全棟無水電，該正面之1 樓鐵捲門無法開啟，僅能持 鑰匙由後門出入等情，業經本院至現場履勘屬實，有勘驗筆 錄、現場照片在卷可參（見本院卷第205至209頁、第243 至 266頁）。又系爭建物1樓面積為79.19平方公尺（合約23.95 坪，即1樓室內61.36平方公尺＋騎樓為17.83平方公尺）；2 至4 樓面積各為83.85平方公尺（各合約25.36坪，均含附屬 建物陽台各4.66平方公尺）等情，有本院囑託臺北市中山地 政事務所鑑測繪製之複丈成果圖在卷足參（見本院卷第227 頁）。再者，共用樓梯建在室內，即各該樓層對外出入欲達 樓梯必須以該樓部分樓面為走道，經此走道始能到達樓梯， 對外聯絡等情，均如上所述業經本院勘驗明確。故本件若採 原物分割，則出入口動線、建築管線均需重新配置，必有維 修施工之花費，且各共有人按應有部分比例可分得之使用面 積狹小，除將破壞系爭房屋完整性，造成日後使用上困難及 減損居住品質外，分配系爭建物之方式、位置及其價值，亦 難期完全公平。縱兩造現時均未居住在系爭建物內，然兩造 倘欲以各該分配之應有部分就系爭建物為出租、出售等其他 利用，亦將面臨劃分共同使用之門廳或走道空間，並就該空 間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係僵局，此舉不 僅減少各共有人得有效利用之空間，更徒增法律關係之複雜 化，不僅有害系爭房地經濟效用，亦不合於全體共有人之利 益。從而，基於建築物本具難以細分之特性，如採原物分割 ，顯然減損系爭建物經濟效用及價值，並非妥適，故原告主 張系爭建物不適於原物分割之方法，堪為可採。 ⒊次查，若將系爭房地原物分配予部分共有人，則受原物分配 者，依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其 應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。然原告業已表明 請求變價分割，被告雖於審理過程中最終同意以2250萬元做 為承購價格，惟兩造就如何履行付款條件無法達成合意，綜 觀上情，審酌兩造既已因系爭房地無法達成分割協議而生本 件訴訟，為免再衍生金錢補償爭議，系爭房地亦不適於採行 以原物分配於部分共有人，而對他共有人以金錢補償之分割 方式為之。
⒋再查，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相 同條件優先承買之權，有2 人以上願優先承買者，以抽籤定 之，民法第824條第7項亦有明文，核其立法理由，乃共有物 變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權 利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資 規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特
殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買 之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰 仿強制執行法第94條規定，有2 人以上願優先承買時，以抽 籤定之。準此，採變價分割時，兩造自得依其對共有物之利 用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存 關係，暨評估自身之資力等各項，倘認有繼續持有所有權之 必要，仍得於變價分割之執行程序時，行使依相同條件優先 承買之權利。且如透過市場自由競爭之方式變價，應足使系 爭房屋之市場價值極大化，當可兼顧系爭房地之經濟價值， 並保障共有人間優先承買權利，而不致損及各共有人之利益 。是以，本件以變賣系爭房地分配所得價金之分割方式，應 屬公允適當。
四、綜上所陳，原告起訴請求分割系爭房地，應予准許，且審酌 系爭房地之利用型態、使用情形、經濟效益等節，認應予變 價分割，並將變價後所得價金依兩造按附表二應有部分之比 例分配，爰判決如主文第1 項所示。
五、又分割共有物具非訟事件之性質，分割共有物之方法，本應 由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共 有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不 同，故原告提起本件分割共有物之訴雖有理由，惟關於訴訟 費用之負擔，依民事訴訟法第80條之1 規定，仍應由兩造按 原應有部分比例負擔，始為公允，爰併諭知訴訟費用之負擔 如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 21 日
民事第五庭 法 官 楊承翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 21 日
書記官 蕭欣怡
附表一：
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│編號│土地部分 │
│ ├────────────────────┬─────┬──────┬──────────┤
│ │土地坐落 │地目 │面積 │權利範圍 │
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│ 1 │縣市 │鄉鎮市區│段 │地號 │ │平方公尺 │ │
│ ├───┼────┼───────┼───┼─────┼──────┼──────────┤
│ │臺北市│中山區 │榮星段二小段 │107 │建 │100 │全部 │
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│ │建物部分 │
│ 2 ├───┬────┬───────┬───────┬──────────────┬────┤
│ │建號 │建物坐落│建物門牌 │建築式樣主要建│建物面積（平方公尺） │權利範圍│
│ │ │地號 │ │築材料及房屋層│ │ │
│ │ │ │ │數 ├──────┬───────┤ │
│ │ │ │ │ │樓層面積合計│附屬建物主要建│ │
│ │ │ │ │ │ │築材料及用途 │ │
│ ├───┼────┼───────┼───────┼──────┼───────┼────┤
│ │ │臺北市中│臺北市中山區龍│4 層鋼筋混凝土│1 層：61.36 │陽台各4.66 │全部 │
│ │ │山區榮星│江路453 號（未│造 │2 層：79.19 │騎樓(1層)17.83│ │
│ │ │段二小段│辦保存登記） │ │3 層：79.19 │ │ │
│ │ │107 地號│ │ │4 層：79.19 │ │ │
│ │ │ │ │ │地下1 層： │ │ │
│ │ │ │ │ │21.16 │ │ │
│ │ │ │ │ │頂樓增建： │ │ │
│ │ │ │ │ │83.85 │ │ │
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│ │備註 │(1)未辦理建物第一次登記。(2)應有部分比例如附表二。 │
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附表二：
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│編號│ 共有人 │不動產部分應有部分比│
│ │ │例及訴訟費用負擔比例│
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│ 1 │ 陳繡葉 │ 4分之1 │
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│ 2 │ 倪怡訓 │ 4分之1 │
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│ 3 │ 盧信沖 │ 6分之1 │
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│ 4 │ 盧琪芳 │ 6分之1 │
├──┼────┼──────────┤
│ 5 │ 盧琪瑛 │ 6分之1 │
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