臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第1628號
原 告 蘇茂雄
訴訟代理人 沈宏裕律師
陳福龍律師
被 告 蔡陳相而
訴訟代理人 郭芳宜律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國108年5月22日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國103 年11月11日與被告簽訂停車 位買賣合約書，向被告購買位於臺北市○○區○○○路0 段 00號、71號新添成大廈（下稱系爭大廈）地下室編號20、21 、25、27、28、32、35、36號共計8 個平面式停車位，每個 車位售價新臺幣（下同）145 萬元，買賣價款共1,160 萬元 （計算式：145 萬元×8 ＝1,160 萬元）。被告明知其所出 售原告上揭8 個平面式停車位之其中編號35、36號2 個停車 位（下稱系爭停車位），係多年前由興建系爭大廈之建商為 增加停車位，未按照建築圖施作合格樓梯並違法設置簡易不 占空間之鐵製樓梯充數，而增設系爭停車位使用，故係屬違 法增設之停車位，然被告於兩造簽訂買賣契約時，完全未告 知原告系爭停車位為違法增設之停車位。詎106 年4 月6 日 臺北市政府都市發展局發函系爭大廈管理委員會，要求重新 按圖施作，故管理委員會遂拆除該違規簡易鐵製樓梯，並重 新按原建築圖施作合格正式樓梯，並於同年6 月底完工，此 時原告始知悉系爭停車位為違法增設之始末，且系爭停車位 因遭管理委員會新建之合格正式水泥鋪設之樓梯所阻隔，致 車輛無法進出系爭停車位，已完全失去停車功能，則被告既 為出賣人，依民法第354 條第1 項規定，自應負瑕疵擔保責 任，原告業於106 年11月13日委由律師發函解除系爭停車位 之買賣契約，並請求返還已付之系爭停車位價金290 萬元（ 145 萬元×2 ＝290 萬元），詎被告置之不理，為此依民法 第259 條第1 項第2 款規定，請求被告如數返還290 萬元。 並聲明：1.被告應給付原告290 萬元及自103 年11月11日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告則以：被告之先夫蔡明成與合夥人陳隨明共有系爭大廈
地下1 層建物，嗣經規劃為平面式車位停車場，且於87年7 月2 日即與從事土地代書及房地租售業務之原告訂立車位委 託銷售合約書，委託原告代為出售或出租。嗣蔡明成於92年 3 月4 日逝世後，其全體繼承人於102 年12月間達成繼承分 割協議，始由被告單獨繼承並取得蔡明成上述地下停車場車 位之所有權，並與訴外人陳隨明繼續共有該停車場之17個停 車位之權利。嗣原告曾多次向被告表達購買停車位之意願， 故於103 年11月6 日出具其願向被告購買與陳隨明共有之17 個停車位中編號20、21、25、27、28、32、35、36號共計8 個平面停車位，經陳隨明同意後，原告遂於103 年11月11日 與被告訂立上述8 個平面停車位之買賣合約書，被告並依現 況交付原告。上開8 個平面停車位中之系爭停車位於交付原 告後，雖於106 年7 月6 日因系爭大廈管委會修改樓梯後， 無法使用，然此係在原告於受領交付系爭停車位後發生不能 使用之瑕疵，應由原告自行負擔，不得解除契約請求被告返 還買賣價金。又系爭停車位並無違規設立之瑕疵，依卷內臺 北市政府都市發展局函文，係要求將地下1 層至地面層樓梯 出口封閉予以改善，與地下層之系爭停車位毫無關係，可見 系爭停車位確無違規設立之瑕疵。且兩造訂立包含系爭停車 位在內之上述8 個平面停車位之買賣合約時，被告並未保證 系爭停車位無瑕疵，況原告為從事房地產銷售等業務，並曾 擔任系爭大廈管委員會主任委員，則原告對系爭停車位是否 違規設立應有專業知識，依民法第355 條第1 項規定，被告 自不負瑕疵擔保責任。尤以原告已常年受被告及蔡明成之委 託處理上述地下停車位出租、出售業務，倘其購買未予查明 ，亦屬有重大過失，則被告亦不負瑕疵擔保責任。倘若鈞院 認定原告解除契約有效，則被告行使同時履行抗辯，故原告 請求被告返還系爭停車位買賣價金290 萬元，應先將系爭停 車位之持分返還移轉登記予被告之同時為履行等語，資為抗 辯。並答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁。2.如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證理由：
㈠被告所交付之系爭停車位有無構成民法第354條第1項所規定 物之瑕疵？
按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文 。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交 易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或
品質而不具備者，即為物有瑕疵。故物之瑕疵擔保責任之成 立要件有：物之瑕疵須於危險移轉時存在；須買受人善意且 無重大過失，例外於出賣人特別保證無瑕疵或故意不告知瑕 疵，則縱買受人有重大過失，仍應負責；買受人就受領之物 須為檢查通知，但出賣人故意不告知瑕疵者，不在此限。次 按所謂權利瑕疵擔保責任，謂出賣人不能將買賣標的物之財 產權全部或一部，移轉於買受人時，所生之擔保責任，民法 第349條及第350條亦有明文。首者，由原告主張因被告出售 之系爭停車位係違法增設，且因系爭大廈管理委員會新建合 格正式水泥鋪設樓梯後，阻擋原告系爭停車位之出入而無法 使用，故被告應負瑕疵擔保責任等語以觀，自當係就系爭停 車位之價值、效用受有減損為主張，應屬物之瑕疵擔保問題 ，與權利瑕疵擔保問題無涉，原告另又主張被告應負權利瑕 疵擔保責任，應非可採。再者，原告主張系爭停車位存有上 開瑕疵，且被告係故意不告知瑕疵等情，為被告所否認，原 告自應就此負舉證責任。經查：
⒈原告於103 年11月11日與被告簽立停車位買賣合約書，向被 告購買含系爭位車位在內之上開門牌號碼為臺北市○○區○ ○○路0 段00號、71號（建物建號：2317號、2314號）系爭 大廈地下室編號20、21、25、27、28、32、35、36號共計8 個平面式停車位，且原告所購得之各該停車位現況，其面積 、位置，均與該停車位買賣合約書之附圖（本院卷第25頁） 所約定者相符，並已完成所有權移轉登記及交付，有停車位 買賣合約書1 份在卷為佐（本院卷第21至25頁），亦為兩造 所不爭執，應堪信為真實。又原告於103 年11月11日購得系 爭停車位起，迄106 年6 月底系爭大廈管理委員會新建施作 水泥樓梯前，系爭停車位均能提供停放汽車之效用各節，亦 為原告所不否認，足認被告業依系爭停車位買賣合約書內容 而交予原告與約定相符之各該停車位，且已依該約定將系爭 停車位現狀點交予原告，則被告給付尚難謂有何瑕疵存在。 ⒉至原告主張被告明知其出售系爭停車位，係多年前由興建系 爭大廈之建商，未按照建築圖施作合格樓梯並違法設置簡易 鐵製樓梯，而違法增設之停車位云云，無非係以臺北市政府 都市發展局發函通知系爭大廈管理委員會之106 年4 月6 日 北市都建字第10636387000 號函為據（本院卷第31至33頁） 。惟觀諸前揭函文，係稱「新添成大廈地下1 層至地面層直 通樓梯遭封閉之改善期限」等語，並有臺北市建築管理工程 處108 年1 月14日北市都建使字第1076067884函檢送本院上 開函文之全卷資料影本在卷可憑（本院卷第229 至293 頁） 。足見上開函文僅係針對系爭大廈地下1 層至地面層應有直
通樓梯並命限期改善，惟並無隻字片語指摘系爭停車位及簡 易鐵製樓梯之設置有何違法或需限期改善之情。是原告以此 函文為據逕認系爭停車位及簡易鐵製樓梯設置均係違法云云 ，已屬無稽，不足憑採。
⒊又經本院發函調閱臺北市建築管理工程處關於本件系爭停車 位所屬系爭大廈之地下1 層平面圖，經臺北市建築管理工程 處於107 年10月31日函覆：該建物使照卷內並無地下1 層平 面圖可供參辦，並檢送系爭大廈建物立視圖等情，此有臺北 市建築管理工程處107 年10月23日北市都建秘字第10760452 31號函1 份在卷可稽（見本院卷第173 至175 頁）。嗣臺北 市建築管理工程處則另於108 年1 月3 日檢送系爭大廈建物 之相關圖說，有臺北市建築管理工程處108 年1 月3 日北市 都建寓字第1076051735號函1 份在卷可稽（見本院卷第201 至207 頁）。復經本院傳喚臺北市○○○○○○○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○○○區○○○路○段0000 0 號新添成大廈地下一層至地下一樓之地面層，遭封閉樓梯 ，改善案件，你是否是承辦人？〈提示本院卷第229 至293 頁〉）我們因為人員不足，所以有調整調動，但是此部分我 有經手。（請說明此案件的承辦經過情形？）在105 年11月 24日接到電話陳情〈本院卷第287 頁〉，我們接到電話，就 必須到現場了解，有無違規的情形，收到案件之後當時的承 辦人員，就會去現場了解〈本院卷第291 至294 頁〉，當時 的承辦人員知道建物的使用執照是65年度使字第1456號，本 來要用使用執照來調閱相關的竣工平面圖，但是因為年代太 久遠，市政府所保存的圖，部分老舊欠完整，民國70幾年之 後才有電腦檔案，65年度沒有電子檔案，所以才會去現場看 並請管委會提供圖說，管委會有提供一樓的竣工平面圖，從 該平面圖可以看出來，一樓跟地下一層之間應該有樓梯，所 以我們在105 年12月7 日就發函請管委會改善〈本院卷第28 3 至285 〉因為該函只記載61號為求明確所以我們又在106 年1 月13日又發函將該建物的門牌號碼標明應該是57-71 號 〈本院卷281 至282 頁〉，後來大廈管委會在106 年3 月23 日管委會發函請求延展，而且有附大樓管委會正在施工的照 片〈本院卷263 至279 頁〉，後來我們在106 年4 月6 日〈 本院卷251 至256 頁〉有發函管委會要求在106 年6 月30日 之前改善完成，後來管委會在106 年6 月27日有發函檢附照 片說明改善的狀況，表示他們已經在期限完成〈本院卷233 至249 頁〉。（你剛才說管委會有提供管委會保存的一樓竣 工平面圖，可否提供法院參考？）可以的。我另外也有印到 建築執照圖，也有參考原來的建造圖，我比對管委會提供的
一樓竣工平面圖，所以確認應該是有樓梯。《法官諭知請庭 務員影印》（這是什麼圖說？〈本院卷第173 至176 頁〉這 是立面圖，可以看出各面的形狀，立面圖可以看出來兩側有 地下室上來的出口，樓梯的位置是看不到的。（樓梯的寬度 ，有要求管委會要如何施工？）按照原來現況的樓梯施工， 樓板蓋住了，把蓋住的部分打開，樓梯就會呈現出來，讓地 下室可以順利逃生，萬一需要防空避難的時候，人可以逃脫 出來。（大樓樓梯的樓板是否保留？）原來的樓梯有在，但 走不出去，因為被封住了，變成管委會的門廳，有的變成店 面，所以管委會把遮住的樓板打掉。南側的部分變成空地， 向停車場一樣，恢復原狀樓梯的開口就做出來。（下去地下 室的樓梯的寬度是否可以變小？）必需符合法規容許的寬度 ，因為地下室原本的用途是停車場，有些是店舖使用，現在 地下室沒有做店舖，請建築師幫忙變更，必需要區分所有權 人同意，但是可能會有人會不同意，因為公設是共用的，我 們當初發函請管委會改善，是為了符合逃生的要件，樓梯要 保持暢通。（從一樓平面圖可以看出樓梯的寬度？）因為60 幾年建築法還沒有修正之前，法規沒有嚴格的規定，有部分 面積可以做小型的超商，早期的樓梯的寬度，可能有這樣子 的規劃，建物會比較長，所以樓梯就會寬。（從平面圖可以 看出樓梯的寬度？）現場樓梯一定會在結構的柱子的範圍， 而且從一樓竣工平面圖就可以看出樓梯間的位置。（請大廈 改善的樓梯共有幾處？）我印象中有四個樓梯。」「（你剛 才提供給法院的一樓竣工平面圖，是否可以指出影響原告停 車位位置的改善樓梯？）《請證人當庭在平面圖上面圈起來 並標示（見本院卷第329 頁）》建築物最北側的位置。」等 語（本院108 年3 月13日言詞辯論筆錄，本院卷第313 至31 8 頁），並經證人柯建勛庭呈系爭大廈1 樓竣工平面圖影本 附卷為佐（見本院卷第329 至331 頁），另證人柯建勛庭呈 之建築執照圖影印後附於外放證物袋內，且經比對臺北市建 築管理工程處於108 年1 月3 日檢送之相關圖說，二者核屬 相同資料，均為新添成大廈建築執照圖無訛。
⒋是由證人柯建勛上開證述可知，主管機關即臺北市建築管理 工程處係因接獲民眾陳情稱系爭大廈有地下1 層至地面直通 樓梯封閉情事而立案處理，又系爭大廈於65年間取得65年度 使字第1456號使用執照並興建完工，然因年代久遠，故目前 已無完整圖說資料，而僅有建築執照圖（本院卷第201 至20 7 頁，同外放證物袋圖說資料）、1 樓竣工平面圖（本院卷 第329 至331 頁）、立視圖（本院卷第173 至176 頁）等相 關資料，故主管機關承辦人員經檢視該等圖說資料，判斷系
爭大廈有地下1 層至地面直通樓梯封閉之情事，隨即發函通 知該大廈管理委員會應限期改善。足見本件主管機關臺北市 建築管理工程處隸屬之臺北市政府都市發展局，僅係發函通 知並要求系爭大廈管理委員就地下1 層至地面直通樓梯不得 封閉各情，至為明確。且依目前僅存之系爭大廈相關圖說資 料，至多僅能確認系爭大廈地下1 層至地面有直通樓梯，惟 該直通樓梯延伸至地下1 層時，究應施作寬度大小尺寸如何 之樓梯，因欠缺該大廈地下1 層之竣工圖及平面圖，自無明 確之相關圖說資料足資參照等情甚明。則系爭大廈管理委員 會於接獲上開主管機關發函就地下1 層至地面直通樓梯封閉 應限時改善之通知，固應回復封閉之樓梯開口，惟是否得逕 自決定該直通樓梯延伸之地下1 層之寬度為何並貿然新建水 泥樓梯，乃至於造成阻擋原告所有系爭停車位之進出而妨害 原告就系爭停車位所有權之圓滿行使狀態，申言之系爭大廈 管理委員會前述所為施作新建水泥樓梯事務之執行，是否妥 當適法，實有可議。從而，原告指稱因系爭大廈管理委員會 施作新建水泥樓梯，致其無法使用系爭停車位等語，核與被 告無關，自應無由令被告負瑕疵擔保責任，堪以認定。 ⒌至原告主張系爭停車位為違法增設之停車位云云，惟系爭大 廈地下1 層核發之使用執照，究係規劃幾個停車位？系爭停 車位是否確屬違法增設？凡此均未見原告舉證以實其說，已 難憑採。況且，關於停車空間，依建築技術規則建築設計施 工編第59條類別第二類規定：「住宅、集合住宅等居住用途 建築物超過五百平方公尺部分，都市計劃內區域，每一百五 十平方公尺設置一輛停車空間，都市計劃內區域，每三百平 方公尺設置一輛停車空間」，另依該條說明，「第二類所列 停車空間之數量為最低設置標準，實施容積管制地區起造人 得依實際需要增設至每一居住單元一輛」。準此，就大樓核 發之使用執照，縱僅核准該大樓地下1 樓設置法定車位數量 ，然此為停車空間之最低設置標準，依上述說明，並非不得 增加。則系爭停車位縱有增設，亦未必即有違法情事甚明。 是以，原告主張系爭停車位為違法云云，自不足取。 ㈡原告依民法第359 條規定，請求解除系爭停車位買賣契約並 返還買賣價金，有無理由？
本件系爭停車位並無原告所指之瑕疵，業如前述，被告自無 需對原告負物之瑕疵擔保責任。原告主張被告應負物之瑕疵 擔保責任，並請求解除契約及返還買賣價金云云，洵屬無據 。
四、綜上所述，原告依民法第259條第1項第2款及第359條規定， 請求被告給付原告290萬元，並自103年11月11日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 21 日
民事第二庭 法 官 林禎瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 21 日
書記官 鄭玉佩