臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第462號
原 告 徐群英
訴訟代理人 徐嘉樂
楊惠雯律師
被 告 櫻花沐然管理委員會
法定代理人 林秀蓉
訴訟代理人 張于憶律師
上列當事人間請求確認管委會規約無效等事件，本院於民國108
年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。民事 訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時訴之聲 明原為：「先位聲明：1.確認櫻花沐然社區於107年10月28 日修訂規約第2條第4項第2款之地下室停車場管理辦法無效 。2.被告不得干涉原告於坐落臺中市○○區○○段0000○號 地下第貳層停車編號094號、095號停車位，停放任何車種、 車數包括汽車、大型重型機車、普通重型機車、輕型機車、 腳踏車。3.訴訟費用由被告負擔。備位聲明：1.請求撤銷櫻 花沐然社區於107年10月28日修訂規約第2條第4項第2款之地 下室停車場管理辦法。2.被告不得干涉原告於坐落臺中市○ ○區○○段0000○號地下第貳層停車編號094號、095號停車 位，停放任何車種、車數包括汽車、大型重型機車、普通重 型機車、輕型機車、腳踏車。3.訴訟費用由被告負擔。」， 嗣原告於108年4月15日變更訴之聲明為「先位聲明：1.確認 櫻花沐然社區於107年10月28日區分所有權人會議通過第二 案修訂規約第2條第4項第2款之停車空間之使用訂定管理辦 法之決議無效或不生效力。2.被告不得干涉原告於坐落臺中 市○○區○○段0000○號地下第貳層停車編號094號、095號 停車位，停放任何車種、車數包括汽車、大型重型機車、普 通重型機車、輕型機車、腳踏車。3.訴訟費用由被告負擔。 備位聲明：1.請求撤銷櫻花沐然社區於107年10月28日區分 所有權人會議通過第二案修訂規約第2條第4項第2款之停車 空間之使用訂定管理辦法之決議。2.被告不得干涉原告於坐 落臺中市○○區○○段0000○號地下第貳層停車編號094號
、095號停車位，停放任何車種、車數包括汽車、大型重型 機車、普通重型機車、輕型機車、腳踏車。3.訴訟費用由被 告負擔。」，所為訴之變更，核與起訴主張之基礎事實相同 ，揆諸前開法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
原告於民國107年向訴外人櫻花建設股份有限公司購買坐落 於臺中市○○區○○段000地號土地上之櫻花沐然社區（下 稱系爭社區）1戶，門牌號碼為臺中市○○區○○路000號7 樓之1之房屋（下稱系爭房地），系爭社區房屋之格局分為 二房、三房、四房，購買二房、三房之區權人共132戶，於 購屋時須併同購買1個汽車停車位，購買四房之區權人共28 戶，須購買2個汽車停車位，原告買受之系爭房地屬四房格 局，於購屋時併同購買系爭社區地下室第貳層編號094、095 號汽車停車位（下稱系爭停車位），而依房屋土地預定買賣 合約書（下稱系爭合約書）共同使用部分分管特約書及停車 位分管同意書約定，系爭社區之汽車停車位屬於專有部分， 則依照公寓大廈管理條例第4條第1項規定，原告對於所購買 之汽車停車位，於分管範圍內應有自由使用、收益、處分， 並排除他人干涉之權利，上開分管契約既於全體區分所有權 人買受系爭社區房屋均已簽署，則非經全體區分所有權人同 意，不得藉由修改規約或區分所有權人會議決議之方式變更 ，否則應視為權利濫用而無效。茲被告於107年10月28日召 開臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議），出席之住戶中 ，擁有一車位之戶數約占85%，二車位之戶數約占15%，而訴 外人櫻花建設公司代表出席戶數為12戶，扣除該12戶後實際 出席戶數僅為86戶，占所有區分所有權人比例約49.42%，並 未過半，被告竟於如此懸殊之出席比例下，將規約第2條第4 項第2款地下室停車場管理辦法，修改為汽車停車格僅得用 以停放汽車或250C.C以上大型重型機車，致原告因尚未購入 第二輛汽車而停放於汽車停車格之二輛機車僅得停放於戶外 ，使得汽車停車位閒置，被告在未經全體區分所有權人同意 之情形下終止分管契約，侵害被告自由使用汽車停車位之權 利，顯屬權利濫用，依民法第56條第2項、公寓大廈管理條 例第33條第3款規定請求。如鈞院認被告上開修改規約第2條 第4項第2款之行為並未違反法律規定，則系爭會議修改後之 規約內容，係屬對停車位管理方法進行變更，已與分管契約 相牴觸，依民法第799條之1第3項之規定，對於原告顯失公 平，應予撤銷。並先位聲明：1.確認櫻花沐然社區於107年 10月28日區分所有權人會議通過第二案修訂規約第2條第4項
第2款之停車空間之使用訂定管理辦法之決議無效或不生效 力。
2.被告不得干涉原告於坐落臺中市○○區○○段0000○號地 下第貳層停車編號094號、095號停車位，停放任何車種、車 數包括汽車、大型重型機車、普通重型機車、輕型機車、腳 踏車。3.訴訟費用由被告負擔。備位聲明：1.請求撤銷櫻花 沐然社區於107年10月28日區分所有權人會議通過第二案修 訂規約第2條第4項第2款之停車空間之使用訂定管理辦法之 決議。2.被告不得干涉原告於坐落臺中市○○區○○段0000 ○號地下第貳層停車編號094號、095號停車位，停放任何車 種、車數包括汽車、大型重型機車、普通重型機車、輕型機 車、腳踏車。3.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
依系爭合約書第3條第3項第1款之規定，系爭停車位位於共 有部分且無獨立權狀，而共同使用部分分管特約書亦載明系 爭停車位屬於約定專用部分，並非原告之專有部分。系爭停 車位依使用執照核定之使用目的係專供汽車停放之用，且其 屬約定專用部分，自應依照約定專用部分之約定內容使用， 縱被告未召開會議修改規約，原告將機車停放於系爭停車位 亦與使用執照之使用目的相違，系爭會議決議修改規約內容 ，僅將比照汽車大型重型機車可停放至系爭停車場規定更詳 細，並未逾越系爭停車位之使用目的，亦無違反誠信原則而 有權利濫用之虞。原告於購買系爭房地之時，可自由選擇購 買房型及搭配之停車位，系爭社區每戶本僅有一機車停車位 ，原告多餘之機車停放於戶外係必然之結果，系爭會議決議 並未對原告造成損害或有顯失公平之處等語，資為抗辯，並 聲明：1.原告之先位聲明及備位聲明均駁回。三、本院之判斷：
原告於107年3月2日與訴外人櫻花建設公司簽訂房屋土地預 定買賣合約書，買受坐落於臺中市○○區○○段000地號土 地，門牌號碼為臺中市○○區○○路000號7樓之1之房屋一 戶，系爭合約書並載明原告購買系爭社區地下第貳層編號第 094、095號停車位，原告將其中一停車位作為停放機車使用 ，嗣後櫻花沐然管理委員會於107年10月28日召開區分所有 權人會議，決議第二案表決案二修改住戶規約第2條第4項第 2款停車空間之使用訂定管理辦法，規定每格汽車位擇一停 放汽車一輛或250CC以上大型重型機車一輛，業據原告提出 房屋土地預定買賣合約書、櫻花沐然公寓大廈（社區）區分 所有權人會議紀錄為憑（參本院卷第23頁至第83頁），且為 兩造所不爭執，堪信為真實。本件爭點厥為：㈠系爭停車位
係專有部分或約定專用部分；㈡系爭會議之決議內容是否構 成權利濫用？有無違反公寓大廈管理條例第33條第3款之規 定？㈢系爭會議之決議是否有顯失公平之情事？分述如下：㈠、系爭停車位屬於約定專用部分：
按本條例用辭定義如下：三、專有部分：指公寓大廈之一部 分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。五、約 定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人 使用者。公寓大廈管理條例第3條第3款、第5款定有明文。 依系爭合約書第3條第3款，系爭停車位係自行增設停車位、 該停車空間位於共有部分且無獨立使用權狀，第9條第1款亦 載明系爭社區之地下停車位係由賣方依法令以停車位應有部 分(持分)設定專用使用權售予本預售承購戶，又系爭合約書 所附共同使用部分分管特約書第2點明確將汽車停車位設定 為約定專用部分，依上所述，系爭社區將原屬共有部分之地 下室劃設停車格並編號，透過買賣之方式使特定區分所有權 人買受特定編號之停車位，取得該編號停車位之使用權限， 並使系爭社區所有住戶於購買房屋時皆簽署系爭合約書所附 停車位分管同意書，約定未購買停車位之住戶對地下停車位 無任何權利，不得持有及使用管理，應係將共有部分以約定 專用方式，使特定區分所有權人得對地下室停車位作專屬使 用，且系爭停車位既無獨立之權狀，屬於系爭社區共有部分 ，難認係公寓大廈管理條例所規定之專有部分，原告主張系 爭停車位屬於專有部分並無理由。
㈡、系爭會議之決議內容非權利濫用，亦無違反公寓大廈管理條 例第33條第3款之規定：
原告主張系爭停車位之使用方法，係訴外人櫻花建設公司與 全體住戶簽訂分管契約，約定由原告就系爭停車位得自由使 用、收益、處分及排除他人干涉，則如欲終止該分管契約之 約定，必須由全體住戶同意始得為之，然查，系爭停車位屬 於約定專用部分已如前述，故系爭合約書所附停車位分管同 意書約定之真意，係透過簽訂分管同意書，使住戶了解系爭 社區之地下停車位必須藉由另外購買之方式取得，並同意由 購買停車位之住戶取得特定停車位之使用權限，未購買停車 位之住戶，不得干涉購買特定停車位之住戶使用、管理、處 分停車位之權限，然就使用範圍及方式，分管同意書並無明 確約定，則基於公寓大廈住戶有遵守規約之義務，系爭社區 停車位之使用方式及範圍，仍必須依照系爭社區之規約約定 ，依系爭社區之住戶規約草約第4條第4項，約定專用部分應 依使用執照所載用途為之，而系爭合約書附件11之停車空間 平面圖，系爭社區之地下停車場規劃有自行車區、機車區、
法定車位、自設車位，故依據系爭社區地下室之使用規劃， 機車應停放於機車區，汽車應停放於法定車位或自設車位， 縱系爭會議未決議修改規約第2條第4項第2款，系爭社區之 住戶仍不得違反系爭合約書內所規定之地下停車場使用方式 ，系爭會議決議僅係將道路交通安全規則第99條之1大型重 型機車比照小型汽車之規定具體化至規約中，並未改變原先 取得系爭社區地下室停車位使用權之住戶相關權利義務，非 屬變更分管同意書之內容，且系爭會議決議通過後，購買系 爭社區地下室停車位之住戶，對於所購買之停車位仍然擁有 使用、收益、處分，排除他人干涉之權利，故系爭會議決議 並無終止住戶所簽分管同意書之意思，非民法第261條準用 第258條之情形，且未改變分管同意書之內容，與最高法院 96年度台上字第2025號、101年度台上字第1294號民事判決 之情形不同，原告上開主張並不可採。又原告主張系爭會議 一停車位出席之住戶約85%，二停車位之出席住戶約15% ， 比例相差懸殊，不得由僅一停車位之住戶決定擁有二停車位 住戶使用汽車停車位之方式，且訴外人櫻花建設公司代表12 戶，應予扣除，故實際出席系爭會議之人數並未過半，決議 應無效，然系爭會議決議並非針對二個停車位之用戶規範汽 車停車位使用方式，而係針對所有汽車停車位之使用方式作 統一之表決及規定，故不論擁有幾個停車位，均同受系爭會 議決議之拘束，並非僅限制原告對於系爭停車位之使用方式 ，所有住戶皆須遵守系爭會議之決議內容，不得將汽車停車 位作停放汽車及250CC以上重型機車以外之使用，非如原告 所述其餘85%之住戶不受影響，系爭會議決議並無自己所得 利益極少而他人及國家社會所受損失極大之權利濫用情形； 又各專有部分之區分所有權人有一表決權，於任一區分所有 權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上，或任一 區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數 總和之五分之一者，超過部分不予計算(參本院卷第67頁至 第69頁)，系爭社區之住戶規約草第7條定有明文，既訴外人 櫻花建設公司確係系爭社區174戶中12戶之區分所有權人， 即擁有12票表決權，計算上計算12戶符合規約之規定，系爭 會議之出席人數確實已過半，原告此部分主張並不可採，綜 上所述，系爭會議出席人數既已過半，且修改規約第2條第4 項第2款之決議並無權利濫用之情事，即無違公寓大廈管理 條例第33條第3款之規定，原告之主張並不可採。㈢、系爭會議之決議並無顯失公平之情事：
⑴、按民法第799條之1第3項規定「規約之內容依區分所有建築 物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的
、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情 形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月 內，請求法院撤銷之。」所謂「按其情形顯失公平者」，則 係指依規約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜 合判斷有顯失公平之情形而言。質言之，規約約款以該約款 恣意追求部分人之利益，而自始未兼顧全體住戶之正當利益 ，即應認為違反誠信原則而顯失公平。
⑵、系爭會議之出席人數已過半，且系爭會議之決議係針對所有 住戶使用地下室汽車停車位所為之統一規範，並非針對原告 使用系爭停車位之方式所為之限制已如前述，又系爭會議之 決議雖係就系爭社區地下室汽車停車位之使用、管理方法作 限制，然系爭合約書附件六之分管同意書本即未就系爭停車 位之使用管理方式及範圍作約定，所修改之規約第2條第4項 第2款亦僅係將系爭合約書之內容作具體化之規定，並非以 系爭會議決議限制系爭社區地下室汽車停車位之使用範圍及 管理方式，故系爭規約第2條第4項第2款之修訂，並無牴觸 系爭合約書附件六分管同意書之內容。另原告主張機車停放 汽車停車格並無影響停車秩序及安全，既同屬機車之250CC 以上之大型重型機車可停放，要無不能停放普通重型機車之 理。然250CC以上大型重型機車之權利義務依道路交通安全 規則第99條之1規定，比照汽車之規範，故大型重型機車必 須停放於汽車停車格內，僅係開放同一停車格可停放1輛大 型重型機車，普通重型機車則不得停放於汽車停車格內，故 系爭社區之規範僅係比照道路交通安全規則之規定，並非刻 意針對原告停放機車之行為作限制，再者，普通重型機車與 大型重型機車相較之下體積較小，停放於汽車停車格，於相 鄰汽車停車時，視線不易注意到機車停放位置，容易產生擦 撞之爭議，且因汽車停車格一格可容納多輛機車停放，難以 管控機車停放之秩序，臺中高等行政法院96年度簡字第401 號判決係就停車位屬於專有部分之情形作說明，與本案情形 不同，且系爭社區並非無提供機車停車格，每一戶綁定一格 ，又購買系爭房地時，訴外人櫻花建設公司並無向原告表示 汽車停車格可停放機車，因此原告如有多出之機車，不得停 放於系爭社區之地下停車場自屬當然，原告於購買系爭房地 時即已知悉，難認被告修改規約第2條第4項第2款剝奪原告 原有之權利，蓋原告本無將機車停放於汽車停車格之權，故 原告主張系爭會議之決議顯失公平應屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第56條第2項、第799條之1第3項，先 位請求確認櫻花沐然社區於107年10月28日區分所有權人會 議通過第二案修訂規約第2條第4項第2款之停車空間之使用
訂定管理辦法之決議無效或不生效力，被告不得干涉原告於 坐落臺中市○○區○○段0000○號地下第貳層停車編號094 號、095號停車位，停放任何車種、車數包括汽車、大型重 型機車、普通重型機車、輕型機車、腳踏車，備位請求撤銷 櫻花沐然社區於107年10月28日區分所有權人會議通過第二 案修訂規約第2條第4項第2款之停車空間之使用訂定管理辦 法之決議，被告不得干涉原告於坐落臺中市○○區○○段 0000○號地下第貳層停車編號094號、095號停車位，停放任 何車種、車數包括汽車、大型重型機車、普通重型機車、輕 型機車、腳踏車，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後 認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事第二庭 法 官 李立傑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 108 年 7 月 3 日
書記官 資念婷
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