臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第一五四號
原 告 東雲股份有限公司
法定代理人 乙○○ 住同右
訴訟代理人 羅惠民律師
林家駿律師
被 告 動力科技股份有限公司
設台北縣汐止市○○○路○段九六號十四樓
法定代理人 甲○○○
訴訟代理人 丙○○
右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落台北縣汐止市○○段下寮小段九九八地號之建物門牌號碼為台北縣汐止市○○○路○段九十二號十四樓之房屋遷讓交還原告。前項交還房屋之履行期間為貳個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰萬元為被告預供擔保後，得假執行。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除交還房屋之履行期間外，如主文所示。 二、陳述：
㈠緣台北縣汐止市○○○路○段九十二號十四樓房屋（下稱系爭房屋）為原告所 有，原告與被告間並無任何租賃或使用借貸之法律關係，惟被告於民國八十八 年間未經原告同意擅自占用系爭房屋供營業使用，屢經原告催促遷讓交還系爭 房屋，均未置理，迄今仍為被告無權占有中。爰依民法第七百六十七條前段之 規定，訴請被告返還系爭房屋予原告。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
系爭房屋雖曾出租予訴外人陽端電腦股份有限公司（下稱陽端公司），雙方間 租賃契約第九條第三項明定：「乙方（即陽端公司）未獲甲方（即原告）同意 ，不得將租賃標的物以任何方式頂讓、出租、分租予第三人」，因陽端公司違 約將系爭房屋頂讓予第三人，原告已依法以公示送達方式向陽端公司表示終止 雙方間租賃契約在案。因陽端公司無權轉租系爭房屋，且其與原告間之租賃契 約亦告終止，被告自應將其占有之系爭房屋返還予原告。 三、證據：提出房屋稅繳款書、台北縣汐止鎮戶政事務所通知函、建築改良物所有 權狀、公司執照、變更事項登記卡、使用執照、建物登記謄本、房屋租賃契約 書、公式送達登報報紙、民事裁定確定證明書各一件，相片四張為證。乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，據其先前到庭所為之陳述略稱： 一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
㈠系爭房屋及同址九十六號房屋係被告向陽端公司轉租而得，被告並不知道陽端
公司無權轉租系爭房屋，基於誠信原則，應有權使用系爭房屋。 ㈡由於目前被告與陽端公司共同經營生產線，無法立即搬遷，請求給予一段期間 搬遷。
三、證據：提出房屋租賃契約書一件為證。
理 由
一、被告未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張系爭房屋為其所有，原告與被告間並無任何租賃或使用借貸之法律 關係，惟被告於八十八年間未經原告同意擅自占用系爭房屋供營業使用，屢經原 告催促遷讓交還系爭房屋，均未置理，迄今仍為被告無權占有中。系爭房屋雖曾 出租予訴外人陽端公司，然雙方間之租賃契約明定不得轉租，前因陽端公司違約 將系爭房屋頂讓予第三人，原告已依法以公示送達方式向陽端公司表示終止雙方 間租賃契約，則被告自應將系爭房屋返還予原告，爰依民法第七百六十七條前段 之規定，訴請被告返還系爭房屋予原告。被告則以系爭房屋及同址九十六號房屋 係被告向陽端公司轉租而得，被告並不知道陽端公司無權轉租系爭房屋，基於誠 信原則，應有權使用系爭房屋等語資為抗辯。
三、原告主張系爭房屋為其所有，原告與被告間並無任何租賃或使用借貸之法律關係 ，系爭房屋現為被告占有使用，系爭房屋雖曾出租予訴外人陽端公司，然雙方間 之租賃契約明定不得轉租，前因陽端公司違約將系爭房屋頂讓第三人，原告已依 法以公示送達方式向陽端公司表示終止雙方間租賃契約等情，被告對此並不爭執 ，復有原告提出之台北縣汐止鎮戶政事務所通知函、建築改良物所有權狀、使用 執照、建物登記謄本、房屋租賃契約書、公式送達登報報紙、民事裁定確定證明 書、現場相片等為證，此部分之主張堪信為真實。緣因被告辯稱系爭房屋係其向 陽端公司合法承租，並非無權占有，是以本件應審究者即為被告據以抗辯其有正 當占有權源之租賃關係是否有效成立，其能否對抗所有權人即原告之爭點。四、經查：
㈠經查被告曾稱：「系爭標的物是頂讓承受全部的房屋，是向原屋主買下九十號、 九十二號房屋」、「九十二、九十號房屋是向陽端公司買受全部房屋有打通，但 兩間房屋有支付價金取得所有權」（見本院八十九年四月十一日言詞辯論筆錄） ，嗣則改稱：「房屋是向陽端公司轉租的：：：房屋是全部租賃含九二號、九六 號」（見本院八十九年四月二十七日言詞辯論筆錄），前後不一之抗辯，已非無 疑；且自被告用以證明占有權源之房屋租賃契約書第一條載明：「甲方（指陽端 公司）房（店）屋所在地及使用範圍台北縣汐止鎮○○○路○段九六號十四樓陽 端電腦（股）有限公司營業場所全部」，核與原告訴請返還之坐落於台北縣汐止 市○○○路○段「九二號」十四樓房屋之標的不同，就此自無法證明被告有何占 有系爭房屋之正當權源。
㈡退步以言，縱令本件如被告自承系爭房屋及同址九十六號房屋均係被告向陽端公 司承租而來，惟按：
⒈「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除 有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租他人」、「承租人違反前開規定
，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約」，民法第四百四十三條定有明 文。租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該 特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意 轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。又次承租人之使用租賃 物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人。職是，未經出租人或 租賃物所有人之承諾，所為轉租，該次承租人，不僅不能對抗出租人，亦不能 對抗租賃物所有人。
⒉「乙方（指陽端公司）未獲甲方（指原告）同意，不得將租賃標的物以任何方 式頂讓、出租、分租予第三人」，業經原告與陽端公司兩造明定於系爭房屋之 租賃契約第九條第三款，因陽端公司違約，前經原告依公示送達方式向陽端公 司合法送達終止雙方系爭房屋之租賃契約之意思表示，該准予公示送達之民事 裁定業於八十九年二月十九日確定，則因租約已告終止，陽端公司自無合法使 用系爭房屋之權源。且依上開租賃契約之規定，陽端公司未得原告同意即將系 爭房屋轉租予被告，本屬違約，次承租人即被告因不得享有大於陽端公司之權 利，則原告基於所有權人之地位，訴請被告返還系爭房屋，即無不合。五、從而，原告主張基於所有權人地位，依民法第七百六十七條物上請求權之法律關 係訴請被告返還系爭房屋，核屬正當，應予准許。六、本件系爭房屋，被告係供開設公司之用，其遷讓返還非立時可就，爰斟酌實際情 況，酌定履行期間為二個月，以資兼顧。
七、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額， 准予宣告假執行。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七 十八條，第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十七 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
~B法 官 陳麗芬
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 六 月 三十 日~B法院書記官 黃建新
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