臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第一○四號
原 告 東光鋼鐵機械股份有限公司
法定代理人 甘建成
訴訟代理人 甘義平律師
姚念林律師
複 代 理人 劉中薇 住台北市○○○路○段五九號八樓
李漢鑫律師
被 告 乙○○ 住台北縣汐止市○○街十六巷十一樓
甲○○ 住台北縣汐止市○○街十六巷十一樓
共 同
訴訟代理人 石芳玲律師
右當事人間返還房屋等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○、甲○○應自坐落於地號台北市○○區○○段三小段０二二五 ─００００之其上建物（即門牌號碼台北市○○區○○街一００號之建物 ）（面積以地政機關鑑定後之確定面積為準）遷出，並將上開建物返還予 原告。
（二）被告乙○○、甲○○應給付原告新台幣（下同）八十七年三月一日起至返 還前揭建物之日止，按每月二十萬元計算，相當於租金之不當得利暨自本 起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查坐落於地號台北市○○區○○段三小段０二二五─００００之其上建物 （即門牌號碼台北市○○區○○街一００號之建物）（下稱系爭建物）， 該系爭建物之起造人係為原告，雖尚未辦理建物所有權第一次登記，但既 為系爭建物之原始起造人，即為該系爭建物之所有權人，對該建物擁有合 法之使用權源，此部分並有地籍謄本及土地稅單應本可稽，先予敘明。 （二）惟查被告乙○○、甲○○未經原告之同意，自八十七年三月起無權占有原 告所有前開系爭建物，原告曾多次催告請求被告遷離該建物，惟被告等均 置若罔聞，尤有甚者，被告竟於系爭建物內經營海產店以賺取暴利，原告 爰依民法第七百六十七條規定請求被告將前開系爭建物返還予原告。 （三）次查無權占有他人房屋可獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年台上 字第一六九五號判例可稽，被告無法律上之原因而受利益，且使原告受損 害，其間有因果關係，是故原告自得依民法第一百七十九條規定，請求被 告返還其無權占有期間相當於租金之使用利益。另按依民法第一百八十四
條第一項前段規定因故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。 故請求被告就無權占有原告之系爭建物期間，原告不能行使所有權之損害 加以賠償，按此種建物遭他人占用期間原所有權人使用權能被剝奪之侵害 ，並不能回復原狀，僅得依金錢賠償損害，上述損害賠償金錢計算，以一 個月相當於租金二十萬元為計算標準。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、查坐落台北市○○區○○段三小段二二五地號之土地係原告所有，於八 十四年四月二十六日租予訴外人公子育樂事業有限公司，定有土地租賃 契約書，並經法院公證在案。依該土地租賃契約第九條約定「乙方如須 於租賃土地上建築房屋或其他工作物，應將設計圖樣及施工說明書等有 關建築資料，提向甲方書面同意後，始得興建。前項房屋或工作物應以 甲方之名義為起造人申請建築執照，並登記為甲方所有。但一切建造費 用應由乙方負擔，乙方不得藉任何理由向甲方請求償還」，其後於該土 地上興建之系爭建物（門牌號碼台北市○○區○○街一００號）即以原 告為起造人，該建物依前開第九條第二項約定，自應登記為原告所有， 後雖未辦理建物所有權第一次登記，原告仍應為系爭建物所有權人，殆 無疑義。
２、被告未經原告同意，自八十七年三月起，無權占有原告所有前開建物， 原告曾多次催告其搬離該建物，被告均不理會。至被告於抗辯伊係向訴 外人同安府育樂有限公司承租，並非無權占有云云，惟查同安府公司就 系爭建物並無合法權源，如何得以轉租予被告？被告係無權占有，不辯 自明。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。併陳明如受不利判決，被告等願供 擔保，請准免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）本事件被告等並無無權占有之情事：
１、被告等就台北市○○區○○街一００號土地及地上物A廳、B廳二棟鐵屋（ 下稱系爭建物）具有合法使用權，蓋前開土地及系爭建物前由訴外人李錦 美向出租人同安府育樂有限公司（下稱同安府公司）承租，經營寶島漁港 餐廳，嗣於八十六年底李錦美將該餐廳營業讓渡予被告乙○○外，並將前 開土地及系爭建物之租賃權讓與被告乙○○，被告乙○○並與出租人同安 府公司簽訂房地使用合約書，由出租人同安府公司將前開土地及系爭建物 出租予被告乙○○，被告乙○○並依約支付租金予出租人，此有房地使用 合約書足資為證。
２、原告於起訴狀中主張其為系爭建物之起造人，故亦為系爭建物之所有權人 云云，惟查原告就其係起造人之說，並未舉證證明，縱算原告係起造人， 亦不能證明其即係原始所有權人，原告非但未能證明其係系爭建物之所有 權人，反而提出與系爭建物無關之地籍謄本及土地稅單影本，企圖魚目混 珠、掩人耳目，殊不足取。查原告所舉上開資料不足以證明其為系爭建物
所有權人，蓋「納稅義務人即稅籍記載，在法律上縱可證明納稅人之所有 意思，尚難以證明所有權之存在或移轉之完成」此有台北地院五十四年十 一月份司法座談會見解可稽。原告既未舉證證明其係系爭建物之所有權人 ，要不能本於所有權人之地位對被告等提起本件訴訟。 ３、縱退萬步言，假設原告為系爭建物之所有權人，原告應證明出租系爭建物 予被告乙○○之出租人就系爭建物為無權占有，否則，原告自不得主張被 告等無權占有甚明。
４、八十八年八月間，原告曾委請律師來函主張被告等無權占有系爭建物，惟 原告並未提出系爭建物為其所有之證明，況系爭建物乃被告乙○○向同安 府公司承租，被告等為釐清責任，隨即委請律師去函原告說明原委，非若 起訴狀所指：「... 原告曾多次催告請求被告遷離該建物，惟被告等均置 若罔聞..... 」云云。
５、被告乙○○向出租人承租系爭建物之初，就系爭建物有法律糾紛乙事毫不 知情，否則被告縱使至愚亦不致以四百五十萬元之高價受讓寶島漁港餐廳 ，花費數百萬元裝潢系爭建物，並每月支付十幾萬元租金，被告直至八十 八年十月接獲原告來函、繼而遭原告提出竊佔罪之告訴後，被告始知悉系 爭建物存有法律糾紛。惟被告乃合法承租人，就系爭建物有合法使用權源 ，若原告就系爭建物具有所有權，則原告應與將系爭建物出租予被告之出 租人釐清法律關係，而與被告無涉。蓋假設系爭建物為原告所有，若原告 將系爭建物出租予第三人，則不論該第三人係合法轉租或違法轉租，原告 皆不得以所有權人之地位對輾轉承租系爭建物之被告主張任何權利；又若 第三人非原告之承租人而係私擅出租系爭建物予被告，則原告應向該第三 人主張權利，方屬正辦，否則被告豈非陷於承租一建物卻必須支付二筆租 金之窘境？
（二）原告並無不當得利返還請求權或侵權行為之損害賠償請求權： １、就不當得利返還請求權部分：
⑴被告等占有使用系爭建物，乃基於租賃關係，具有法律上之原因，且被告 乙○○依約支付租金，並未受有利益，在在皆與民法第一百七十九條關於 「無法律上之原因而受有利益」之規定不符，縱原告受有損害亦與被告等 無涉，其間更無因果關係之可言，彰彰明甚！
⑵縱退萬步言，假設系爭建物為原告所有，若原告將系爭建物出租與第三人 ，則不論該第三人係合法轉租或違法轉租，原告率皆不得以所有權人之地 位對輾轉承租系爭建物之被告等主張任何權利；又若第三人非原告之承租 人而出租系爭建物予被告等，則原告應向第三人主張不當得利返還請求權 ，方屬正辦。
２、就侵權行為之損害賠償請求權部分：
民法第一百八十四條之侵權行為，以「因故意或過失，不法侵害他人之權 利者」為要件，本件被告等本於租賃之法律關係占有使用系爭建物，並無 「故意或過失」，更無「不法」之可言，原告對被告等並無損害賠償請求 權，昭然若揭。
理 由
一、原告起訴主張：坐落於地號台北市○○區○○段三小段０二二五─００００地號 之其上建物即門牌號碼台北市○○區○○街一００號之建物（下稱系爭建物）， 起造人係為原告，雖尚未辦理建物所有權第一次登記，但既為系爭建物之原始起 造人，即為該系爭建物之所有權人，被告乙○○、甲○○未經原告之同意，自八 十七年三月起無權占有原告所有前開系爭建物，爰依民法第七百六十七條規定請 求被告將前開系爭建物返還予原告，並請求被告依侵權行為、不當得利之規定按 月給付相當於租金之損害金二十萬元云云。被告則以：原告並非系爭建物之所有 權人，且設若原告為系爭建物所有權人，其既將系爭建物出租他人，被告向訴外 人同安府育樂有限公司轉承租，則被告就系爭建物有合法使用權源，原告不得率 以所有權人之地位對被告主張任何權利等語，資為抗辯。二、查坐落台北市○○區○○段三小段二二五地號上，門牌號碼台北市○○區○○街 一００號建物，並未辦理所有權第一次登記，而上開建物現由被告占有之事實， 為兩造所不爭執，堪信為真實。本件兩造之主要爭執，厥為原告是否為上開建物 之所有權人，茲分述如後：
（一）按房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人（最高法院四十年台上字第一二 六號判例、七十年台上字第三七六０號判例參照）。本件原告提出之系爭建 物八十八年度台北市稅捐稽徵處房屋稅繳款書上，雖記載納稅義務人為原告 ，依前開說明，仍不足以證明原告即為系爭建物之所有權人。 （二）查建物於辦妥所有權第一次登記前，應由其原始建築人取得其所有權（參見 最高法院四十一年台上字第一０三九號判例意旨）。至於建照執照或使用執 照，乃行政主管建築機關為實施建築管理而依建築法規規定所核發准許建築 或使用之證照，此與建物建築完成後，該建物所有權之歸屬，應屬二事，自 不得僅憑建造執照或使用執照記載之起造人名義，遽認其係建物之原始建築 人，可原始取得建物之所有權（最高法院八十八年度台上字第一七一六號判 決參照）。本件原告主張其為系爭建物起造人，縱令屬實，依前開說明，亦 非當然可原始取得建物所有權。原告謂其為起造人即為建物所有權人云云， 尚非可採。
（三）原告另謂：系爭建物乃訴外人公子育樂事業有限公司（下稱公子公司）所興 建，依其與訴外人公子公司之約定，系爭建物由原告取得所有權云云，並提 出與訴外人公子公司簽署之土地租賃契約書影本一份，惟查該契約第九條約 定「乙方（即公子公司）如須於租賃土地上建築房屋或其他工作物，應將設 計圖樣及施工說明書等有關建築資料，提向甲方（按即原告）書面同意後， 始得興建。前項房屋或工作物應以甲方之名義為起造人申請建築執照，並登 記為甲方所有。但一切建造費用應由乙方負擔，乙方不得藉任何理由向甲方 請求償還」等語，依該契約明文可知系爭建物乃訴外人公子公司出資興建。 原告又謂，原告向公子公司收取之土地租金較少，形式上看似由公子公司出 資建屋，實際應屬原告出資建屋云云，查原告該等主張亦為被告所否認，原 告復未能舉證以實其說，自非可採。從而，系爭建物既係訴外人公子公司出 資興建，依法應由訴外人公子公司不待登記即原始取得所有權。至於原告與
訴外人公子公司之契約雖約定，該建物應登記為原告所有云云，惟按「不動 產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」 ，民法第七百五十八條有明文規定，準此，原告於未辦妥所有權登記前，仍 非系爭建物所有權人。
三、綜上所述，原告並非系爭建物所有權人，至堪認定。從而，原告主張其為系爭建 物所有權人，依民法第七百六十七條物上請求權之規定請求被告遷讓房屋及主張 所有權受侵害，依侵權行為、不當得利之規定請求被告給付相當於租金之損害金 ，均屬無理，不應准許。又，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。
四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 六 月 十五 日 臺灣士林地方法院民事第一庭
~B法 官 洪慕芳
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 六 月 十七 日~B法院書記官 周雵蘭
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