臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3851號
原 告 興塑利建設有限公司
法定代理人 陳優利
訴訟代理人 張慶達律師
被 告 黃書堂
訴訟代理人 黃勝雄律師
參加訴訟人 劉月
訴訟代理人 曾彥錚律師
複 代理人 林佳貞
廖偉辰律師
上列當事人間請求履約等事件，本院於民國108年5月7日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用及參加訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關 係而生之訴訟為限。民事訴訟法第24條第1項定有明文。兩 造所簽定之不動產買賣契約書第11條第3項約定：「因本契 約所生之訴訟，雙方同意以臺灣臺中地方法院為第一審管轄 法院。」此有不動產買賣契約書（本院卷第21頁）為證，堪 認兩造就原告依據上開不動產買賣契約書起訴時，有合意以 本院為管轄法院，而本件請求履約等事件，復非屬專屬管轄 或有排除合意管轄之情形，本院自有管轄權，合先敘明。二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。而所謂法律上利害關係，係指第三人在私法上之 地位，因其所輔助之當事人一造敗訴，將受直接或間接之不 利益；惟若該當事人獲勝訴判決，則可免受不利益之情形而 言。原告依兩造所簽訂之不動產買賣契約書，起訴請求被告 履行買賣契約，將坐落南投縣○○鎮○○段0000地號土地、 權利範圍3/10（下稱系爭土地應有部分）移轉登記予原告。 參加人為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1第4項規定 ，參加人有優先承買權，且經被告於民國107年10月16日以 存證信函通知參加人後，參加人於同月19日以存證信函回覆 表示願意行使優先承買權，復與被告簽立不動產買賣契約書
，則本件訴訟結果，將影響參加人得否自被告受讓取得系爭 土地應有部分。參加人有因被告敗訴而受有法律上不利益之 風險，就本件訴訟確有法律上利害關係，其為輔助被告而聲 明參加訴訟，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠兩造與參加人於104年間原同意在系爭土地合建，並同意原 告在系爭土地上先行搭設8呎高之甲種安全圍籬，為合建做 準備。後來被告、參加人要求要出售系爭土地，但因價格一 夕數變，未能談成，被告同意先將其所有系爭土地應有部分 出售予原告，兩造即於107年9月18日簽訂不動產買賣契約書 ，被告於簽約當日將土地所有權狀交付予代書，並收取簽約 款新臺幣（下同）72萬元。兩造於不動產買賣契約書附註條 款載明「若共有人劉月主張需和黃書堂辦理分割，則劉月及 黃書堂可先行辦理共有分割，但辦理共有物分割，黃書堂必 需跟買方徵求同意分割方案，方可執行，不可擅自主張自行 同意處理。」嗣參加人知悉被告已將系爭土地應有部分出售 予原告，參加人篤定不買被告之系爭土地應有部分，言明自 行放棄優先購買權，主張系爭土地以分割方式將被告分得土 地移轉登記給原告，被告即毋須通知參加人優先購買系爭土 地應有部分，參加人亦不得再主張優先購買權。詎料被告與 參加人未能合意具體之分割方案，於簽約後近1個月，被告 企圖毀約，竟與參加人通謀於107年10月16日發出優先購買 通知函，參加人亦虛應表示購買系爭土地應有部分，被告亦 來函撤銷兩造間系爭買賣契約，被告與參加人通謀表示自屬 無效，被告仍應依約將系爭土地應有部分移轉登記予原告。 被告自107年10月16日發函給原告之日起，已明示違約，依 不動產買賣契約書第8條第2項、第3項約定，被告至履約為 止，每日應給付7,208元之遲延罰金。
㈡聲明：
⒈被告應將系爭土地應有部分移轉登記予原告。 ⒉被告應自107年10月16日起迄履約之日止，每日支付遲延罰 金7,208元。
二、被告答辯：
㈠系爭土地係被告與參加人所共有。被告於107年9月18日與原 告簽訂不動產買賣契約書，以總價7,207,500元將系爭土地 應有部分出售予原告，並收到簽約款72萬元。惟不動產買賣 契約書第14條第2項約定：「二、賣方負責通知共有人，優 先購買權人放棄優先購買權，則繼續進行本買賣契約。若主 張優先購買權，則撤銷本買賣契約，無息退回已付價款。」
嗣經被告於107年10月16日以存證信函，通知參加人於文到7 日內，以書面通知被告表示是否願以相同價金優先購買系爭 土地應有部分，參加人於107年10月19日即以存證信函回覆 ，聲明願以相同價金行使優先承購權，並與被告於107年12 月7日簽訂不動產買賣契約書，且給付簽約款72萬元。被告 即於107年11月19日以存證信函將參加人主張願以同一價金 優先承購系爭土地應有部分之事告知原告，並聲明依不動產 買賣契約書第14條第2項約定，撤銷兩造間之買賣契約，請 原告前來取回簽約金72萬元，惟原告不願取回。兩造間系爭 買賣契約，業依不動產買賣契約書第14條第2項約定撤銷而 消滅，原告再依買賣之法律關係，請求辦理移轉登記，於法 無據。
㈡兩造所簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為7,207,500 元，並於第3條定有付款方法。原告僅給付簽約金72萬元， 其餘價金均未依約給付。原告在未依約付清價金之情形下， 請求被告辦理移轉登記，與民法第369條規定有違，亦無理 由。被告未辦理系爭土地應有部分移轉登記，於法並無不當 ，亦無違約遲延可言。原告請求被告應依不動產買賣契約書 第8條第2項、第3項約定給付每日7,208元之遲延罰金，並無 理由。
㈢優先承購權之法律關係，係存在於出賣之共有人與有優先購 買權之他共有人之間，為維護他共有人之權益，故於土地法 第34條之1第2項、第4項規定，應由出賣之共有人以書面通 知詢問他共有人是否行使優先承購權，始為合法之通知，如 未以書面通知，而僅以口頭通知，均不發生通知之法效，對 於他共有人而言為無效，他共有人不受其拘束，自不待言。 證人吳彥興並非共有關係之當事人，縱其有以口頭或電話詢 問參加人是否主張優先承購權之情事，其身分不符法律規定 ，與法定程式不合，不發生通知之法效，且吳彥興證稱：「 我有告訴她已經簽了合約，但是沒有跟她講買賣契約的價錢 ，因為她連聽都懶的聽」，不合通知之要件。
㈣聲明：
原告之訴駁回。
三、參加人陳述：
㈠參加人為系爭土地共有人，依土地法第34條之1第4項規定， 參加人有優先購買權，經被告以107年10月16日存證信函通 知，參加人旋以同月19日以存證信函回覆，表示願行使優先 購買權之意，參加人並與被告簽立不動產買賣契約書，原告 不得再請求被告依買賣契約為土地所有權移轉登記甚明。 ㈡原告在系爭土地上搭設安全圍牆，雖經被告同意，然參加人
當時已加以拒絕，詎其仍以土地內有墓地需遷築為由，擅自 搭建安全圍牆，參加人曾多次要求被告須請原告拆除，惟原 告置之不理，現原告竟以自己之侵權行為，當成與參加人間 有所謂「合建、買賣」之合意證據，顯係顛倒是非之語。 ㈢被告與吳彥興於107年10月5日來參加人家中，當時參加人在 住家廳外看店，被告與吳彥興則入廳內與參加人兒子商談， 參加人並未與吳彥興直接對談，且由參加人在廳外店內之聽 聞，當時彼等所談內容係被告欲與參加人協議分割系爭土地 ，完全未提及被告之應有部分已立約出售予原告，又何來參 加人表示放棄優先購買權之餘地？原告書狀所述「劉月向吳 彥興表示不主張優先購買」等語，顯然不實，參加人否認之 。
㈣依兩造間不動產買賣契約書附註條款可知，兩造當時顯係欲 先以被告與參加人辦理共有物分割方式，以隱瞞、規避參加 人主張優先購買之權利，故吳彥興與被告於107年10月5日前 來時，均隻字未提彼等已就被告名下應有部分立約買賣之事 ，僅就分割土地事宜為商討。至於原告所提出107年10月12 日訊息，並稱參加人與被告已達成協議，同意辦理系爭土地 分割，更係子虛烏有；該訊息內容為「依吳董意思，我已告 知對方選角間位置，對方也已同意」，足見「選角間位置」 乃被告轉述吳彥興之話而來，縱認參加人就此表示同意，然 兩造對於系爭土地實際如何分割，其細節如分割土地形狀、 面寬、甚至相關費用等，均尚未達成合意，最終因被告與參 加人就分割土地事宜遲遲無法達成共識，參加人乃決定不同 意分割，此由被告所提出通話訊息內容即得知悉。原告徒以 參加人與被告間正在討論分割土地事宜，即逕認參加人已不 主張優先購買，實屬過度之臆測，自不可採。
四、本院之判斷：
㈠兩造確有簽訂系爭土地應有部分之買賣契約： 兩造於107年9月18日簽訂不動產買賣契約書，約定原告以7, 207,500元之價格，向被告買受系爭土地應有部分，被告於 簽約當日將土地所有權狀交付予代書，並向原告收取簽約款 72萬元，此有不動產買賣契約書、支票、土地所有權狀（本 院卷第17至25頁）為證，且為兩造所不爭執，堪信為真正。 ㈡參加人為系爭土地共有人依法有優先承買權： 系爭土地為被告與參加人所共有，應有部分各3/10、7/10， 此有土地登記謄本（本院卷第26頁）可佐，且為兩造所不爭 執。按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共 同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。是被 告將系爭土地應有部分出賣予原告，參加人依法有優先承買
權。
㈢參加人有無拋棄系爭土地應有部分之優先承買權： 原告主張：參加人曾表示抛棄優先承買權，不得再主張優先 承買權等語，然為被告及參加人所否認。經查： ⒈證人即原告公司顧問吳彥興於本院雖證稱：「被告在簽約前 ，就講劉月不會行使優先購買權」、「我有確認過，大約是 簽約前的1個月，劉月直接跟我回答他不會行使優先承買權 。」等語（本院卷第153頁）。然兩造於107年9月18日所簽 訂之不動產買賣契約書（本院卷第22頁）第14條第2、3項載 明：「二、賣方負責通知共有人，優先購買權人放棄優先購 買權，則繼續進行本買賣契約，若主張優先購買權，則撤銷 本買賣契約，則無息退回已付價款。」「三、以上依照土地 法第34條之一執行要點時間完成後，共有人未提出優先購買 權等，即為雙方用印日，完稅日為用印日之後一個月支付， 尾款為完稅之後一個月支付。」且其中第3項係以手寫方式 所增列。倘若參加人於兩造簽訂不動產買賣契約前，即已分 別向兩造明確表示拋棄優先承買權，兩造何須在不動產買賣 契約書內再約定由被告負責通知參加人，且特別以手寫方式 增列第3項，約定以參加人未於土地法第34條之1執行要點規 定期間內表示優先承買，作為兩造用印日？可見兩造簽訂系 爭買賣契約時，參加人並未拋棄優先承買權至明。證人吳彥 興此部分證述，顯不可採。
⒉證人吳彥興於本院雖證稱：「雙方簽完約後，我打電話給劉 月，劉月很清楚的跟我告知，她不會優先購買，她已經說好 要分割，沒有優先購買的問題。」「劉月是簽約後大約9月2 0日左右，我第1次打電話給劉月，第2次是10月5日15點時， 在劉月家，他當著全家的面，講說不會優先購買，當時被告 也在場。」等語（本院卷第152、153頁）。然被告及參加人 均否認參加人曾於上開時間、地點表示要拋棄優先承買權（ 本院卷第158頁）。而證人吳彥興係原告公司顧問，且受原 告委託處理土地開發案，系爭土地開發案亦由吳彥興負責主 導，此經證人吳彥興於本院證述明確（本院卷第150、151頁 ），可見吳彥興與原告之關係相當密切，與兩造買賣系爭土 地應有部分亦有利害關係，足認其證述內容有偏頗之虞，不 能遽信。況且，證人吳彥興於本院另證稱：「（你說在簽約 後，在107年9月20日有打電話給劉月，是談什麼事？）我先 告知她有簽這合約，因為我是幫兩造斡旋去跟劉月談。」「 （有無告訴劉月買賣契約的條件？）我有告訴她已經簽了合 約，但是沒有跟她講買賣契約的價錢，因為她連聽都懶的聽 。」「（108年10月5日你們去劉月家，你說當著她全家的面
說她不行使優先承買權，那時候有無告訴劉月買賣契約的價 錢、交款的條件？）沒有。」等語（本院卷第155頁），證 人吳彥興既從未告知參加人系爭買賣契約之價金、付款方式 等契約重要內容，復無其他證據足資證明參加人當時業已知 悉系爭買賣契約之內容，則參加人豈會於不知系爭買賣契約 內容之情形下，即向吳彥興或被告表示拋棄優先承買權之理 ？堪認證人吳彥興此部分證述，亦不可採。
⒊被告於107年9月20日、10月1日、10月12日、10月14日曾先 後傳送訊息予吳彥興，此有兩造所提出之訊息內容（本院卷 第99至101、141至143頁）可佐，且為兩造所不爭執，固堪 信為真正。然觀其訊息內容分別為：被告將參加人聯絡電話 告知吳彥興；被告詢問吳彥興可否於107年10月5日前往參加 人家中與參加人商討事宜；被告告知吳彥興經與對方確認後 ，選擇角間位置，且獲對方同意，並安排於107年10月15日 至代書處辦理；被告告知吳彥興因三方互相尚存某些疑慮， 原定107年10月15日行程中止。又被告傳送予吳彥興之上開 訊息內容，係有關被告與參加人商談系爭土地分割事宜，此 經證人吳彥興於本院證述明確（本院卷第154頁）。亦即， 上開訊息至多僅能證明被告與吳彥興曾於107年10月間與參 加人商談系爭土地分割事宜，且被告與參加人曾對分割方案 達成共識，然並不能證明參加人業已知悉兩造簽有系爭買賣 契約，更不能證明參加人有拋棄系爭土地應有部分優先承買 權之事實。何況，倘若參加人確已拋棄系爭土地應有部分之 優先承買權，僅要求協議分割系爭土地，則兩造自可先依系 爭買賣契約履行，由被告將系爭土地應有部分移轉登記予原 告後，再由原告以系爭土地共有人身分，直接與參加人協議 系爭土地分割事宜，何需經由被告與參加人協議系爭土地分 割事宜？可見參加人所述：兩造當時欲先以被告與參加人辦 理共有物分割方式，以隱瞞、規避參加人主張優先購買之權 利，且吳彥興與被告於107年10月5日前來時，隻字未提彼等 已就被告名下應有部分立約買賣之事，僅就分割土地事宜為 商討等語，並非無據。因此，縱使參加人曾與被告就系爭土 地分割事宜進行協議，亦不能證明參加人業已拋棄系爭土地 應有部分優先承買權之事實。
⒋此外，原告復未能提出其他證據足資證明參加人確有拋棄系 爭土地應有部分優先承買權之事實，則原告主張：參加人曾 表示抛棄優先承買權，不得再主張優先承買權等語，並不可 採。
㈣參加人對被告所為系爭土地應有部分優先承買之意思表示是 否屬通謀虛偽而無效：
⒈被告於107年10月16日以存證信函，通知參加人於文到7日內 ，以書面通知被告表示是否願以相同價金優先購買系爭土地 應有部分，參加人於107年10月19日以存證信函回覆，聲明 願以相同價金行使優先承買權，嗣參加人與被告於107年12 月7日簽訂不動產買賣契約書，參加人並給付簽約款72萬元 ，此有存證信函、不動產買賣契約書、支票（本院卷第59至 69頁）為證，且為兩造所不爭執，可見參加人對被告聲明行 使優先承買權後，確實以同一價格與被告成立買賣契約，並 已依約給付簽約款。
⒉原告雖主張：參加人係虛應表示購買系爭土地應有部分，被 告與參加人通謀表示自屬無效等語，然為被告及參加人所否 認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又第三人主張表意 人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之 責（最高法院48年臺上字第29號判例意旨參照）。原告就參 加人對被告所為系爭土地應有部分優先承買之意思表示屬通 謀虛偽之事實，既未能提出任何證據以實其說，則原告此部 分主張，即不可採。
㈤原告得否請求被告辦理系爭土地應有部分移轉登記及給付遲 延罰金：
按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法 第99條第2項定有明文。又附有解除條件之法律行為，於條 件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示，此觀於民 法第99條第2項之規定極為明顯（最高法院31年上字第3433 號判例意旨參照）。經查，兩造間不動產買賣契約書（本院 卷第22頁）第14條第2項約定：「二、賣方負責通知共有人 ，優先購買權人放棄優先購買權，則繼續進行本買賣契約， 若主張優先購買權，則撤銷本買賣契約，則無息退回已付價 款。」該條項後段雖記載「撤銷本買賣契約」，然其後既接 續記載「則無息退回已付價款」，綜觀該條項文義，堪認兩 造應係以參加人行使優先承買權作為系爭買賣契約解除條件 之意。參加人既已於107年10月19日以存證信函向被告行使 優先承買權，按諸前揭說明，系爭買賣契約即因解除條件成 就而當然失其效力。原告再本於已失效之系爭買賣契約，請 求被告辦理系爭土地應有部分移轉登記及給付遲延罰金，自 屬無據。
五、綜上所述，原告基於買賣之法律關係，請求：㈠被告應將系 爭土地應有部分移轉登記予原告；㈡被告應自107年10月16 日起迄履約之日止，每日支付遲延罰金7,208元；均無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一 論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項但 書。
中 華 民 國 108 年 6 月 4 日
民事第一庭 法 官 鄭舜元
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 4 日
書記官 李國敬
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