臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第3072號
原 告 財團法人臺中市私立慈光圖書館
法定代理人 許欽鐘
輔 佐 人 許欽潔
被 告 莊明富
訴訟代理人 高秀麗
上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國108 年4月15
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○區○○○路○段○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬元。
被告應自民國一○七年七月二十一日起至返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求： （一）被告應將門牌號碼臺中市○區○○○路0 段0 號房屋 （下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。（二）被告應給付 原告新臺幣（下同）420,000 元。（見本院107 年度中簡字 第2754號卷第5 、6 頁）。嗣後，原告於民國107 年10月12 日提出「民事訴之變更追加聲請狀」（見本院107 年度訴字 第3072號卷第7 頁），並於108 年3 月4 日本院言詞辯論期 日變更聲明請求：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予 原告。（二）被告應給付原告420,000 元，及自107 年7 月 21日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告7,000 元（見本院107 年度訴字第3072號卷第86頁背面），核屬擴 張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：（一）系爭房屋（門牌整編前為柳川西路61號） 於54年2 月22日辦理第1 次登記於原告名下，屬原告所有。 而兩造於87年12月19日簽訂房屋租賃合約書（下稱系爭租賃 契約），並約定由被告向原告租用系爭房屋，租賃期限自88 年1 月1 日起至90年12月31日止，每月租金7,000 元，且原
告已依約將系爭房屋交予被告使用。詎被告自88年10月起未 依約給付租金，原告遂於90年11月29日以臺中郵局第9225號 存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告應於文到10日內繳 清所積欠租金，並向被告表明租約到期不再續租之意思表示 ，系爭存證信函已於同年月30日送達被告，然被告仍未清償 上開積欠租金。嗣於90年12月31日租約到期後，因被告迄未 將系爭房屋返還予原告，為此提起本訴訟，請求被告應將系 爭房屋騰空遷讓返還予原告，先位請求為民法第767 條規定 ，備位請求為民法第455 條前段規定。（二）被告於前開租 賃期限屆滿後，仍繼續占用系爭房屋，因而獲有相當於租金 之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害。為此爰依民 法第184 條、第179 條規定，請求被告給付自原告具狀提起 本件訴訟之日（即107 年7 月20日）起往前回溯5 年，即自 102 年7 月21日起至107 年7 月20日止相當於租金之利益合 計420,000 元（計算式：7000元×12個月×5 年＝420000元 ），及自107 年7 月21日起至返還系爭房屋予原告之日止， 按月給付原告7,000 元，請擇一判決原告勝訴。（三）系爭 租賃契約之租賃關係，於90年12月31日租賃期限屆滿時消滅 ，兩造間並未續約，原告亦未同意被告得繼續使用系爭房屋 等語。並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原 告。（二）被告應給付原告420,000 元及自107 年7 月21日 起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告7,000 元。 （三）請依職權宣告假執行。
二、被告則以：（一）訴外人即被告之母親莊郭花為私立慈光佛 教圖書館之創辦人之一，被告於64年間搬遷至系爭房屋居住 ，乃為陪伴訴外人莊郭花。而訴外人莊郭花往生後20多年期 間，原告之董事長已更換數回，且被告收受系爭存證信函後 ，已於90年12月8 日以水湳郵局第1024號存證信函回覆原告 ，被告願於慈光圖書館翻建大樓時配合搬遷，當時原告之董 事長許炎墩與館長朱家豊有表示同意。（二）因原告之董事 許炎墩與朱家豊有表示被告要住多久就住多久，被告才簽署 系爭租賃契約。嗣於90年後，被告向原告表示沒有租用系爭 房屋，僅為暫居，兩造未再簽訂租賃契約，一直相安無事， 形成借住。至於90年以前租金，依民法第126 條規定時效期 間為5 年，被告得主張時效抗辯，拒絕原告之請求。（三） 系爭房屋於89年間因九二一大地震受損嚴重，於90至93年間 無人居住。嗣後，被告於94年間以其妻高秀麗之勞退金整修 系爭房屋因而支出609,800 元，該筆整修費用本應由房東支 付，且被告整修系爭房屋時，當時原告之董事長許炎墩與館 長朱家豊並未表示異議。又被告之女莊始芳領有身心障礙證
明，本可向臺中市政府申請房租補助3,000 元，但因沒有房 屋租約，致無法申請。從而，原告向被告追討5 年房租，應 依民法第424 條規定扣除房屋整修費用609,800 元及房租補 助180,000 元（計算式：3000元×12個月×5 年＝180000元 ）等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張：系爭房屋（門牌整編前為柳川西路61號）於 54年2 月22日辦理第1 次登記於原告名下，屬原告所有。 且兩造於87年12月19日簽訂房屋租賃合約書（即系爭租賃 契約），約定由被告向原告租用系爭房屋，租賃期限自88 年1 月1 日起至90年12月31日止，每月租金7,000 元，而 原告已依約將系爭房屋交予被告使用，並於90年11月29日 以臺中郵局第9225號存證信函（即系爭存證信函）向被告 表明租約到期不再續租之意思表示，系爭存證信函已於同 年月30日送達被告等情，業據其提出與所述相符之法人登 記證書、建物登記謄本、門牌證明書、房屋租賃合約書、 郵局存證信函、掛號函件收據等影本為證（見本院107 年 度訴字第3072號卷第11至13頁、第16至18頁及本院107 年 度中簡字第2754號卷第7 頁），參以，被告於107 年11月 28日本院言詞辯論期日陳稱：有簽房屋租賃合約書，時間 是87年12月19日；收件回執上面印章是伊的等語（見本院 107年度訴字第3072號卷第36頁背面至第37頁），綜上， 本院依調查證據之結果，堪信前開原告主張為真正。（二）又被告固辯稱：因原告之董事許炎墩與朱家豊有表示被告 要住多久就住多久，被告才簽署系爭租賃契約，嗣於90年 後，被告向原告表示沒有租用系爭房屋，僅為暫居，兩造 未再簽訂租賃契約，一直相安無事，形成借住。且被告收 受系爭存證信函後，已於90年12月8 日以水湳郵局第1024 號存證信函回覆原告，被告願於慈光圖書館翻建大樓時配 合搬遷，當時原告之董事長許炎墩與館長朱家豊有表示同 意等情，惟查：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。查被告所辯前情， 已為原告所否認，則被告就其前開所辯有利於己之事實， 應負舉證責任。
2.觀諸被告所提水湳郵局第1024號存證信函影本第2 頁固記 載「…，將來慈光要重建蓋大樓時，無條件遷出配合。」 等語，惟依該存證信函第1 頁記載「敬啟者：貴館台中郵 局存證信函9225號函悉特函覆如下：…」等語（見本院 107 年度訴字第3072號卷第45、46頁），足見該存證信函
乃用以回覆系爭存證信函，尚難據此逕行推論原告曾表示 同意被告得繼續占用系爭房屋至慈光圖書館翻建大樓為止 。
3.此外，被告復未就其所辯前情，提出其他證據以實其說， 自難信為真實。從而，被告所辯前情，尚非可採。（三）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租 賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第450 條第1 項、第451 條分別定有明文。而此種出租人 之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使 用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示 更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願 繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年 臺上字第410 號民事判例意旨參照）。查兩造於87年12月 19日簽訂系爭租賃契約，約定由被告向原告租用系爭房屋 ，租賃期限自88年1 月1 日起至90年12月31日止，且原告 於90年11月29日以系爭存證信函向被告表明租約到期不再 續租之意思表示，系爭存證信函已於同年月30日送達被告 等情已如前述，足見於系爭租賃契約之租賃期間將屆滿之 際，原告已向被告預為表示不願繼續契約，揆諸前揭說明 ，應認原告已有反對意思之表示，系爭租賃契約之租賃關 係應於90年12月31日租賃期限屆滿時消滅。（四）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有 生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第 455 條定有明文。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有 物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去 之，民法第767 條第1 項前段及中段分別定有明文。查系 爭租賃契約之租賃關係已於90年12月31日租賃期限屆滿時 消滅乙節已如前述，揆諸前揭說明，被告於租賃關係終止 後，應返還系爭房屋。而原告本於所有權人之權能，請求 被告返還系爭房屋，係為求回復對於系爭房屋得自由使用 、收益、處分之權利，被告既未能舉證證明其占有系爭房 屋具有正當權源，自屬無權占用。從而，原告主張依民法 第767 條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原 告，為有理由，應予准許。又本院既認為原告之先位請求 有理由，即毋庸就原告之備位請求另為裁判，附此敘明。（五）又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179 條定有明文。再按依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其
要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年臺上字第1695號民事判例意旨參照）。再查： 1.系爭租賃契約之租賃關係已於90年12月31日租賃期限屆滿 時消滅，而被告仍繼續占用系爭房屋，核屬無權占有，且 被告因該占用行為而獲取相當於租金之不當得利，致原告 受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179 條 規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。
2.原告於107 年7月20日向本院具狀提起本件訴訟，有原告 所提「民事訴狀」上本院收發室之收件戳章可稽（見本院 107 年度中簡字第2754號卷第5 頁），自堪信為真實。而 本院審酌被告承租系爭房屋期間之每月租金為7,000 元， 及被告現仍占用系爭房屋等情，有原告所提出之房屋租賃 合約書影本在卷可稽，參以，被告於108 年4 月15日本院 言詞辯論期日陳稱：伊有時候住在柳川西路3 段9 號房屋 ，有時候住伊兒子家，兩邊會來來去去；伊的東西放在柳 川西路3 段9 號房屋，包含伊母親留下來遺物等語（見本 院107 年度訴字第3072號卷第128 頁背面至第129 頁）， 本院認為原告主張以每月7,000 元計算相當於租金之不當 得利，尚屬相當。
3.自起訴日起往前回溯5 年，即自102 年7 月21日起至107 年7 月20日止共計5 年，以每月7,000 元計算相當於租金 之不當得利共計420,000 元（計算式：7000元×12個月× 5 年＝420000）。
4.從而，原告主張依民法第179 條規定，請求被告給付原告 自起訴日起往前回溯5 年，即自102 年7 月21日起至107 年7 月20日止共計5 年，相當於租金之不當得利420,000 元，及自107 年7 月21日起至被告返還系爭房屋予原告之 日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000 元，為有理 由，應予准許。又原告依民法第179 條規定所為請求既屬 有理由，則其另依其他法律關係為同一之請求即無審酌之 必要，附此敘明。
（六）另被告雖辯稱：被告於94年間以其妻高秀麗之勞退金整修 系爭房屋因而支出609,800 元，該筆整修費用本應由房東 支付，且被告整修系爭房屋時，當時原告之董事長許炎墩 與館長朱家豊並未表示異議。又被告之女莊始芳領有身心 障礙證明，本可向臺中市政府申請房租補助3,000 元，5 年合計180,000 元 （計算式：3000元×12個月×5年＝ 180000元），但因沒有房屋租約，致無法申請。從而，原
告向被告追討5 年房租，應依民法第424 條規定扣除房屋 整修費用609,800 元及房租補助180,000 元等情，然查： 1.按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及 承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已 知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約， 民法第424條定有明文。
2.系爭租賃契約之租賃關係，於90年12月31日租賃期限屆滿 時消滅乙節已如前述，而被告辯稱其於94年間整修系爭房 屋，因而支出609,800 元等情，既於租賃關係消滅後，顯 無適用民法第424 條規定之餘地，則被告辯稱應依民法第 424 條規定扣除房屋整修費用609,800 元等情，尚非可採 。
3.參以，被告於108 年1 月17日提出「民事答辯狀」記載「 …。二、我方主張至中華民國90年後早已跟慈光告知沒有 要租…。」等語（見本院107 年度訴字第3072號卷第67頁 ），足見被告本無意與原告續訂租約，則被告辯稱因沒有 房屋租約，致無法向臺中市政府申請房租補助乙節，自非 可歸責於原告，從而，被告辯稱應依民法第424 條規定扣 除房租補助180,000 元等情，尚非可採。（七）綜上所述，原告主張依民法第767 條規定，請求被告應將 系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及依民法第179 條規定， 請求被告給付原告自起訴日起往前回溯5 年，即自102 年 7 月21日起至107 年7 月20日止共計5 年，相當於租金之 不當得利420,000 元，及自107 年7 月21日起至被告返還 系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利 7,000 元，均有理由，應予准許。
（八）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
（九）至原告主張本件應依職權宣告假執行乙節，末查： 1.依民事訴訟法第389 條規定：「下列各款之判決，法院應 依職權宣告假執行：一、本於被告認諾所為之判決。二、 （刪除）三、就第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決。四、（刪除）五、所命給付 之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。計算前項第五 款價額，準用關於計算訴訟標的價額之規定。第一項第五 款之金額或價額，準用第四百二十七條第七項之規定。」 。
2.查本件前經本院臺中簡易庭於107 年8 月13日以107 年度 中補字第2045號民事裁定核定訴訟標的價額為504,800 元 （計算式：參見卷附房屋稅籍證明書記載系爭房屋現值
84800 元＋原告請求被告給付420000元＝504800元），且 該民事裁定於107 年8 月16日送達兩造後，兩造均未提出 抗告而告確定等情，有該民事裁定及送達證書在卷可稽（ 見本院107 年度中簡字第2754號卷第16至18頁），自堪信 為真實，足見本件所命給付之價額已逾500,000 元。 3.參以，本件係適用通常程序所為判決，亦非本於被告認諾 所為判決，顯無適用民事訴訟法第389 條規定之餘地。從 而，原告主張本件應依職權宣告假執行，容有誤會，併予 敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 5 日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 5 日
書記官 李噯靜