臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡上字第174號
上 訴 人 陳建州
魏宇承
邱莉晏
王應齡
江蘊泰
共 同
訴訟代理人 魏定宏
上 訴 人 陳瑾瑩
游季婷
游珮瑩
兼上三人共
同訴訟代理人蔡婕庭
複 代理人 魏定宏
被 上訴人 泉宇建設股份有限公司
兼法定代理人賴俊志
共 同
訴訟代理人 熊治璿律師
熊霈淳律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國107 年3
月26日本院臺中簡易庭106 年度中簡字第3090號第一審簡易判決
提起上訴，本院於108 年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、被上訴人泉宇公司建設股份有限公司（下稱泉宇公司) 之仰 沐社區分為A 、B 及C 、D 等3 個建案，而上訴人等9 人均 為仰沐社區之區分所有權人，蔡婕庭為A10 及C16 區分所有 權人、陳瑾瑩為A12 區分所有權人、陳建州為A17 區分所有 權人、游季婷為A18 區分所有權人、魏宇成（原名魏斡埕） 為A19 區分所有權人、邱莉晏為B5區分所有權人、王應齡為 B7區分所有權人、江蘊泰為C17 、游珮瑩（原名游淑惠）為 C19區分所有權人。仰沐社區建案於預售期間，被上訴人泉 宇公司之現場售屋人員向買方（即指上訴人）表示「紅竹巷 」之道路土地（即坐落於臺中市○○區○○段○○○段00 0 00○000000○000000地號土地，以下合稱系爭土地）為泉宇
公司一併向地主購得之土地，系爭土地規劃為仰沐社區住戶 公同共有之公共道路地，且依兩造所簽訂之「房地預定買賣 契約書」（下稱契約書）第2條約定（賣方對廣告之義務） ，賣方（指被上訴人泉宇公司）公開發送給買方之完整版彩 色廣告書頁內容，視同契約之一部分，而依該廣告書頁之「 仰沐全區1F平面圖」所示，可知系爭土地歸屬仰沐社區全體 住戶共有，若缺少臨路之352-29地號土地，仰沐社區建案之 法定空地比率或空地面積將不足建築法規所定之應佔該區建 築基地面積45％，故系爭土地確屬兩造買賣契約之標的範圍 ；惟被上訴人泉宇公司於交屋時，並未將系爭土地所有權移 轉登記予上訴人及住戶公同共有，造成仰沐A區社區共計17 戶（不含臨路4戶）中，除A13戶以外之其餘16戶買受人，其 等所領取之房地所有權狀上登載面積，與系爭契約第4條約 定之房屋面積，二者間有不合理之誤差值，各戶實際建築面 積較登記面積均短少6.5至7.5平方公尺，合計短少約110平 方公尺，恰與352-29地號土地面積一致，可見被上訴人泉宇 公司係隱瞞買受人，另變造竣工圖呈報臺中市政府都市發展 局，假借二次施工名義合理化，以竊取系爭土地為私有。 ㈡又仰沐A 區社區第一屆區分所有權人會議選任之主任委員卓 靜宜，任期自105 年7 月1 日起至106 年6 月30日止，為期 1 年，任期屆滿日起視同解任；惟於卓靜宜解任後，被上訴 人泉宇公司及法定代理人賴俊志仍於106 年8 月11日下午2 時，與卓靜宜進行公設點交事宜，雙方及見證方並簽定「公 設點交」，無視上訴人已在LINE群組中建議主任委員點交行 為應予暫停或暫緩或召開住戶大會，則被上訴人泉宇公司知 悉卓靜宜已解任，仍與卓靜宜進行公設點交，擅自為非法定 程序點交，剝奪上訴人要求被上訴人泉宇公司善盡售後修繕 責任及服務之權益，造成仰沐社區各戶頂樓及1 樓露台、外 牆之油漆斑駁、脫落，及社區公共道路因鋪設工程不夠嚴謹 而出現路面塌陷、裂紋，使得路面與圍牆交接處出現明顯裂 縫等嚴重瑕疵未獲妥善處理，亦未將系爭土地移轉予仰沐社 區全體住戶公同共有，其後拒不移轉並交付系爭土地，侵害 上訴人之權利，致受有損害。為此，依據民法第184 條第1 項前段、第185 條規定之侵權行為法律關係，提起本件訴訟 等語。
貳、上訴人則以：
一、被上訴人泉宇公司為仰沐A 區社區建案之出賣人，與仰沐A 區管理委員會均有共同移交仰沐A 區社區公共設施圖說維護 手冊及檢測公共設施功能是否正常之義務，被上訴人泉宇公 司委由訴外人莊明偉代表起造人，仰沐A 區管理委員會委由
卓靜宜為代表，臺中市不動產開發商業同業公會代表臺中市 都市發局，三方於106 年8 月11日依法就仰沐A 區社區之公 共設施進行移交，參以仰沐A 區社區第一屆區分所有權會議 紀錄，該會議中已決議辦理仰沐A 區管理委員會組織報備、 進行公設點交及公基金移轉，並於會議中推選卓靜宜為主任 委員，卓靜宜既獲仰沐A 區社區區分所有權人授權，並向臺 中市政府沙鹿區公所報備在案，卓靜宜自有權代理仰沐A 區 社區管理委員會點交公共設施。又依據仰沐A 區住戶規約第 17條第1 項公共基金是由起造人依法提撥，被上訴人泉宇公 司必須等住戶依法點交後，才能提撥公共基金，被上訴人泉 宇公司上開點交行為，並無不法性，亦未加損害於上訴人。二、系爭土地為既成巷道與既成巷道之退縮地，供公眾通行已久 ，具有公用地役關係，非屬私設道路或法定空地，因上訴人 對通行權持有疑慮，故被上訴人泉宇公司及訴外人陳舜智至 法院公證人黃賢婷處作成系爭土地之永久路權使用同意書， 上訴人及仰沐社區住戶均有無償通行之權利，縱使嗣後土地 所有權人因故變更，該通行權同意書仍有拘束系爭土地所有 權人之效力。上訴人與被上訴人泉宇公司簽署之系爭契約中 ，系爭土地並非買賣標的物，被上訴人並無義務移轉系爭土 地所有權予上訴人，至於海報上之紅竹巷早已存在且通行已 久，被上訴人泉宇公司於海報上標明道路位置，係供消費者 參考方位，此為一般建案銷售海報尋常格式，難以證明系爭 土地為買賣標的之一部；縱使被上訴人泉宇公司交付之房屋 面積有誤差為真，上訴人未向其要求找補，被上訴人泉宇公 司並無違反系爭契約；況且，系爭契約之締約人為被上訴人 泉宇公司與上訴人，上訴人僅能要求被上訴人泉宇公司依契 約履行義務，被上訴人賴俊志並非契約當事人，自無義務履 行契約。關於仰沐社區建案之建蔽率及容積率爭議，業經前 案即本院105 年度訴字747 號案件調查審酌過，實無必要再 行爭執，且與上訴人主張因點交行為所生之侵權行為爭議無 關等語，資為抗辯。
叁、原審經審理後，認上訴人之請求為無理由，而為上訴人敗訴 之判決。上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人10萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。被上訴 人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本件不爭執及爭執事項（見本院卷㈡第131 頁反面、第142 頁反面）：
一、不爭執事項：
㈠上訴人等均為仰沐社區之區分所有權人，蔡婕庭為A10 、C1
6 區分所有權人、陳瑾瑩為A12 區分所有權人、陳建州為A1 7 區分所有權人、游季婷為A18 區分所有權人、魏宇承（即 魏斡埕）為A19 區分所有權人、邱莉晏為B5區分所有權人、 王應齡為B7區分所有權人、江蘊泰為C17 區分所有權人、游 珮瑩為C19 區分所有權人。
㈡仰沐A 區社區第一屆區分所有權人會議於105 年6 月18日下 午15時30分召開，並選出主任委員卓靜宜，委員任期自105 年7 月1 日起至106 年6 月30日止，為期乙年。所有權人並 於會中無異議通過進行公設點交及公共基金移轉。上訴人蔡 婕庭、陳瑾瑩、陳建州、游季婷、魏宇承（即魏斡埕）均有 本人出席或委託他人代理出席（見被上證3 ）。 ㈢仰沐A 區社區之第一屆管理委員任期屆滿後，第一屆主任委 員卓靜宜於106 年8 月10日仰沐A 區住戶LINE群組中聲明： 「明天下午14：10將於泉宇且會同第三方進行公設點交部分 ，避免日後有人以此要脅，將以連署為主。同意公設點交之 住戶請一同連署」，並獲得住戶A6、A7、A8、A9、A11 、A1 3 、A15 、A16 、A21 、A22 、A23 共11戶住戶之連署同意 ，已取得仰沐社區A 區21戶住戶中11戶之同意（見本院卷㈠ 第185 至187 頁）。
㈣仰沐A 區社區至今並未選出第二屆管理委員（見被上證4 ） 。
㈤臺中市○○區○○段○○○段00000 ○000000○000000地號 等3 筆土地，並非上訴人等人買賣房地契約書約定之買賣標 的。
二、爭執事項：
㈠卓靜宜代表仰沐A 區社區與被上訴人泉宇公司進行公設點交 ，是否合法有效？
㈡被上訴人泉宇公司點交仰沐A 區社區公共設施之行為是否有 對上訴人構成侵權行為？
㈢如構成侵權行為，上訴人等請求之損害賠償有無理由？伍、得心證之理由：
一、爭點事項第㈠項：卓靜宜代表仰沐A 區社區與被上訴人泉宇 公司進行公設點交，是否合法有效？
㈠仰沐A 區社區於105 年6 月18日召開第一屆區分所有權人會 議，並成立仰沐A 社區管理委員會及選任第一屆管理委員， 該次會議同時決議辦理「仰沐A 社區管理委員會」組織報備 、申請國稅局統一編號配書、銀行開戶、進行公設點交及公 共基金移轉等事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈡項 ），並有臺中市沙鹿區公所107 年7 月16日沙區建字第1070 014988號函及所附仰沐A 社區管理委會初次成立申請報備案
相關文件資料等在卷可參（見本院卷㈠第118 至173 頁）， 堪認仰沐A 區社區之區分所有權人已決議與起造人即被上訴 人泉宇公司辦理公設點交及公共基金移轉事宜。 ㈡被上訴人泉宇公司委由訴外人莊明偉代表起造人，仰沐A 社 區管委會委由卓靜宜為代表，訴外人臺中市不動產開發商業 同業公會代表臺中市都市發局，三方於106 年8 月11日就仰 沐A 區社區之公共設施進行移交等事實，有臺中市不動產開 發商業同業公會於原審提出之委託契約書、仰沐A 區社區公 寓大廈（社區）共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備 點交表等在卷可佐證（見原審卷㈠第68至81頁），此部分事 實應堪信為真。
㈢仰沐A 區之第一屆管理委員任期屆滿（屆滿日：106 年6 月 30日）後，迄今尚未選出第二屆委員，為兩造不爭執（見不 爭執事項第㈣項），亦有臺中市沙鹿區公所107 年9 月21日 沙區建字第1070020953號函文在卷可佐（見本院卷㈡第2 頁 ）。本件上訴人主張卓靜宜於106 年8 月11日與被上訴人泉 宇公司就仰沐A 區社區之公共設施進行移交時，因其擔任第 一屆主任委員任期已屆滿，不具有代表仰沐A 區社區管委會 之資格，認上開點交不合法等語；然依據仰沐A 區社區集合 式住宅社區住戶規約第16條（管理負責人準用規定之事項） ：「㈠未成立管理委員會或管理委員會任期屆滿解職，未組 成繼任管理委員會期間，由區分所有權人推選住戶一人繼任 管理負責人，未推舉管理負責人，以區分所有權人依法互推 之召集人或申請指定之臨時召集人為管理人。㈡管理負責人 準用下列管理委員會應作為之規定：⒈管理負責人執行公寓 大廈管理條例第36條管理委員會職務規定事項。…。」（見 本院卷㈠第162 頁）；再佐以被上訴人提出之LINE通訊軟體 對話紀錄（見本院卷㈠第185 至187 頁），可知第一屆主任 委員卓靜宜於106 年8 月10日仰沐A 區住戶LINE群組中聲明 ：「明天下午14：10將於泉宇且會同第三方進行公設點交部 分，避免日後有人以此要脅，將以連署為主。同意公設點交 之住戶請一同連署」，足證仰沐A 區社區之A6、A7、A8、A9 、A1 1、A13 、A1 5、A16 、A2 1、A22 、A23 共11戶住戶 已同意與被上訴人泉宇公司進行公社點交，並已取得仰沐社 區A 區21戶住戶中11戶之同意等事實，為兩造所不爭執（見 不爭執事項第㈢項），足證卓靜宜於106 年8 月11日代表仰 沐A 區與被上訴人泉宇公司就仰沐A 區社區之公共設施進行 移交，已符合前揭仰沐A 區社區住戶規約第16條規定。從而 ，卓靜宜代表仰沐A 區社區與被上訴人泉宇公司於106 年8 月11日進行公設點交行為，自屬合法。
二、爭點事項第㈡、㈢項：被上訴人泉宇公司點交仰沐社區A 區 公共設施之行為，是否有對上訴人構成侵權行為？如構成侵 權行為，上訴人等請求之損害賠償有無理由？
㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證 明其行為無過失者，不在此限；為民法第184 條第1 項定有 明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。而侵權行為之成 立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人之 行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關 係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於 侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100 年度台上 字第328 號判決要旨參照）。
㈡次按公寓大廈管理條例第57條規定：「⑴起造人應將公寓大 廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使 用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、 機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責 人推選或指定後7 日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委 員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各 類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。⑵前項 公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過 檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得 報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負 責修復改善，並於1 個月內，起造人再會同管理委員會或管 理負責人辦理移交手續」。依此條文之立法意旨，乃因公寓 大廈區分所有權人與起造人間之各別房屋買賣法律關係具有 集體性，為免區分所有權人各自與起造人就公共設施進行移 交之繁瑣，故規定統由公寓大廈管理委員會或管理負責人代 表區分所有權人與起造人進行移交，俾免於起造人與區分所 有權人各自辦理易生混亂，是以公寓大廈管理委員會或管理 負責人就公共設施之所以得向起造人請求檢測及移交，係本 於各區分所有權人與起造人間之買賣契約而生之請求權，透 過法律規定由管理委員會或管理負責人統一行使；然除上揭 法律明定列舉事項外，其餘雙方之權利義務，仍應依個別買 受人即區分所有權人與起造人間之買賣契約關係定之，且依 上開條例第57條第2 項規定，倘起造人所交付之公共設施不 能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負 責人僅能報請主管機關命起造人修復改善，管理委員會或管 理負責人非得逕向起造人訴請修復改善或給付修復費用，顯
見就移交之公共設施發生瑕疵，仍應由起造人負責修繕或賠 償有爭議時，仍應依各區分所有權人與起造人間之買賣契約 關係為請求之依據，非得由管理委員會或管理負責人逕依公 寓大廈管理條例第57條規定請求。
㈢查，依據臺中市政府都發局104 中都使字第01385 、01495 、01159 號使用執照，可知仰沐建案之起造人為被上訴人泉 宇公司（見原審卷㈠第112 、124 、136 頁），是被上訴人 泉宇公司依公寓大廈管理條例第57條之規定，自負有移交仰 沐A 區社區公共設施圖說維護手冊及檢測公共設施功能是否 正常之義務；再參以上訴人提出之系爭契約（見本院卷㈠第 31至33頁），仰沐建案之出賣人為被上訴人泉宇公司，非被 上訴人賴俊志，則出賣人依債務本旨，自有向債權人（即由 管理委員會代表行使公寓大廈管理條例第36條第11款規定職 務）提出共用部分及其附屬設施設備之點收及保管職務，亦 屬有據，並非不法行為。況且，被上訴人泉宇公司為依公寓 大廈管理條例第18條規定，提列公共基金、辦理成立管委會 組織報備國稅局統一編號配書及銀行開戶後，再由管理負責 人或管理委員會負責保管公共基金專戶，並制定「仰沐A區 社區住戶規約」作為仰沐A區社區管理與使用等事項之準則 ，以增進全體住戶之共同利益，確保良好之居住環境為目的 ，基此，被上訴人泉宇公司點交公共設施設備之行為，並無 損及仰沐A區社區住戶之權益。
㈣綜上所述，被上訴人泉宇公司與代表仰沐A 區社區之管理負 責人卓靜宜，於106 年8 月11日就仰沐社區A 區共同移交仰 沐社區A 區之公共設施圖說維護手冊等之點交行為，被上訴 人泉宇公司乃是依據公寓大廈管理條例第57條規定履行給付 義務，而依債之本旨提出給付義務，並不具違法性；則被上 訴人泉宇公司於106年8月11日之點交仰沐A區社區公共設施 等之行為，核與民法第184條第1項前段、第185條規定之侵 權行為要件不合，自無成立侵權行為之可能，故上訴人依據 侵權行為之規定行使損害賠償請求權，洵無可採，不應准許 。
伍、綜上所述，上訴人之主張並不足採，則上訴人本於侵權行為 之法律關係，請求被上訴人連帶給付10萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為無理由 ，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意 旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果不生影響，爰不逐一論述。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 游文科
法 官 劉正中
法 官 吳昀儒
上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
書記官 許國慶
, 台灣公司情報網