臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2957號
原 告 祭祀公業王嘉瑚
法定代理人 王萬來
訴訟代理人 黃進祥律師
黃建雄律師
蔡志宏律師
被 告 王雲潭
王廷原
王廷全
王廷偉
王廷倉
王廷國
王廷嘉
王廷賢
共 同
訴訟代理人 蘇千祿律師
複 代理人 林冠憲
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國108年5月24日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。本件租佃爭議事件，經臺中市 政府耕地租佃委員會調處不成立，經臺中市政府移送本院， 此有臺中市政府民國106年9月29日府授地權一字第10602160 03號函及隨函檢送之臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆 錄及相關資料可憑（見本院卷一第1頁至第29頁），原告提
起本件訴訟，核與前開規定相符，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張:
(一)原告與被告等8人就如附表所示6筆土地（下合稱系爭土地或 僅列地號）訂定臺灣省臺中縣梧綜字第275號耕地三七五租 約（下稱系爭租約），最近一次續約租期為104年1月1日起 至109年12月31日止。
(二)被告承租系爭土地後，具有下列未自任耕作之事實，依據耕 地三七五減租條例第16條規定，系爭土地租約全部應歸於無 效：
1.643地號土地原承租人王耀東（被告王廷原、王廷全、王廷 偉之父即被繼承人）將643地號土地如附圖即臺中市清水地 政事務所107年1月25日複丈成果圖編號B部分出借予訴外人 王文珍。
2.被告王雲潭同意借用643地號土地編號F部分予訴外人王子修 。
3.訴外人何秀桂曾向訴外人何玉珠（被告王廷倉、王廷國、王 廷賢、王廷嘉等4人之母）承租643地號土地如附圖編號C部 分，用以鋪設水泥，並交付租金予何玉珠，足認被告有出租 643地號土地之一部予何秀桂。
4.訴外人王肇蒼曾向何玉珠承租643地號土地如附圖編號D部分 ，用以鋪設水泥、搭設鐵皮建物，每年租金新臺幣（下同） 6,000元交付何玉珠，足認被告有出租643地號土地之一部予 王肇蒼。
(三)216-2地號土地於80年間遭傾倒廢棄物，被告任其荒蕪未耕 作，足認被告已有繼續一年以上不為耕作之情形，依據耕地 三七五減租條例第17條第1項第4款規定，自得終止系爭租約 ，並以民事準備（七）狀之送達作為終止系爭租約之意思表 示。
(四)216-2、216-3、643地號土地無人申報公糧，僅有31、167、 216地號土地有申報公糧，依其面積占系爭土地總面積比例 為40.23%，依此申報面積占比計算被告應繳交之金額為58萬 1830元，惟被告僅有繳交5萬6626元，尚欠缺52萬5204元， 故被告積欠租金已達2年之總額以上。原告於106年10月16日 以高雄中都郵局第60號存證信函催告被告於函到後7日繳納 租金，如不繳交，即以該函為終止租約之意思表示，並於 106年10月17日合法送達，惟被告並未依限繳租，故系爭租 約已於106年10月24日終止。
(五)綜上所述，被告未自任耕作、繼續一年以上不為耕作、積欠 2年以上租金，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭租
約有無效之情形，且另依同條例第17條第1項第3款、第4款 ，系爭租約經原告合法終止。故原告民法第767條第1項前段 規定，請求被告返還系爭土地。
(六)並聲明：如主文所示。
二、被告抗辯：
(一)被告王雲潭將643地號土地出借予王子修，已獲當時原告管 理人王進喜之同意，故原告不得據此主張系爭租約無效。(二)被告並未收受王肇倉、何秀桂所給付之租金，對其二人與何 玉珠如何約定並不知情；又被告王雲潭發現何秀桂鋪設水泥 地之情事後曾自費剷除水泥地，惟何玉珠又未經被告同意私 自再鋪設。
(三)216-2地號土地於84年11月24日因部分遭徵收為道路用地， 而與其他土地分隔，四周為工廠且第三人排放汙水及廢棄物 傾倒於此，被告王廷原在分割後仍有繼續種植稻米一段時間 ，但因工業區排放汙染，且無水源灌溉，於100年間停止耕 作，故被告不為耕作有不可抗力之原因。
(四)原告並未至承租人處收取租金，而以高雄中都郵局第60號存 證信函催繳租金，而其催繳時並未附上任何帳戶以供繳納， 後原告於106年12月11日才提供帳號重新發函催繳租金，而 被告於催繳期限7日內繳納完畢，故並無遲延繳納之事實。 系爭租約自104年1月1日起至109年12月31日止，故計算租金 總額之基準應以104年起算，又三七五減租計算標準為定額 制，而依耕地租約書約定每年繳2,203台斤為定額制之計算 標準，並應換算為當時稻穀市價金額給付租金，則被告於 105年、106年共匯款給原告租金為5萬6626元，而租金額應 為5萬5076元【計算式為:2,203台斤×13.5元(每台斤市價價 格)+2,203台斤×11.5元(每台斤市價價格)＝55,076元】， 並無積欠2年以上租金之情事。
(五)並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告祭祀公業王佳瑚之管理人王金火死亡後，100年間尚未 選出新管理人，經臺中市梧棲區公所104年7月30日梧區民政 字第1040012704號函，依臺中高分院103年度上易字第164號 確定判決核發派下員全員證明書，並由派下員選任王萬來為 管理人，經臺中市梧棲區公所104年8月6日梧區民政字第 1040013139號函同意備查。
(二)系爭土地為原告所有，被告與原告就系爭土地訂立耕地三七 五租約，最近一次續約租期自104年1月1日起至109年12月31 日止。
(三)依梧棲區公所會勘及研商會議紀錄表記載，31、167、216、
216-3地號土地現況為翻耕；31地號土地由被告王雲潭耕作 ；167、216、216-3地號土地由被告王廷原耕作；216-2地號 土地於84年徵收分割後仍有繼續耕作一段時間，於100年後 休耕。
(四)原承租人王耀東於80年2月11日將643地號土地出借予王文珍 ；被告王雲潭於77年5月21日將643地號土地出借予王子修。(五)原告除於106年10月16日以高雄中都郵局第60號存證信函催 告被告給付租金外，未曾於其他時間、以其他方式向被告催 討租金，且被告等人於105年、106年共匯款給原告5萬6626 元。
四、兩造爭執事項：
(一)原告主張被告就系爭土地未自任耕作，請求被告返還系爭土 地，有無理由？
(二)原告主張被告等人積欠地租達2年總額，終止系爭租約請求 被告返還土地，有無理由？
(三)原告主張被告等人就系爭土地非因不可抗力繼續一年不為耕 作而終止租約，而請求被告等人返還系爭土地，有無理由？五、得心證之理由：
(一)按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、 第2項定有明文。復按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂 承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事 耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其 他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項 所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判 例意旨參照）；減租條例第16條所定承租人不自任耕作，係 指承租人未將承租耕地供耕作使用，或轉租、借與他人使用 、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言（最 高法院102年度台上字第2477號判決意旨參照）；耕地三七 五減租條例第16條第2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉 租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全 部租約無效而言（最高法院46年台上字第57號判例意旨參照 ）。耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效， 係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂 租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因 而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照 ）。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返 還之，民法第767條第1項前段定有明文。基上，承租人將耕 地借予他人使用，亦屬耕地三七五減租條例第16條第1項之
不自任耕作，原訂租約即因而全部無效，無待於另為終止表 示，租賃關係因而全部歸於消滅，土地所有人自得於租賃關 係消滅後，依據民法第767條第1項前段請求返還土地。(二)王耀東、被告王雲潭未經原告同意將643號地號土地出借第 三人王文珍、王子修：
1.原承租人王耀東於80年2月11日將643地號土地出借予訴外人 王文珍；王雲潭於77年5月21日將643地號土地出借予訴外人 王子修（見上開不爭執事項四）；又王子修於643地號土地 如附圖編號F部分興建石棉瓦建物、如附圖編號B部分建有鐵 皮工廠之情，有臺中市清水地政事務所土地複丈成果圖、被 告王雲潭、王子修借用同意書在卷可憑（見本院卷一第180 之1頁、第194頁），且經本院勘驗屬實（見本院卷一第98頁 至第101頁），亦與證人王溪塗、王瑞麟之證述互核相符（ 見本院卷二第58頁至第60頁反面），亦堪認定為真實。基上 ，故被告王雲潭、原承租人王耀東將643地號土地如附圖編 號B、編號F部分出借王文珍、王子修，且分由王文珍用以興 建鐵皮工廠，由王子修興建石棉瓦建物之事實，應堪認定。 2.被告雖辯稱：出借時有經當時原告管理人王進喜同意云云， 並提出民生段30地號地價稅款書、借用同意書、切結書為證 ，惟原告否認曾同意借用，並主張係由原承租人王耀東、被 告王雲潭自行借予王文珍、王子修。經查：原告所有之民生 段30地號、和平段717地號土地之地價稅，依90至103年間臺 中縣稅捐稽徵處或臺中市政府地方稅務局之地價稅繳款書所 載：「祭祀公業王佳瑚管理人：王進喜，代納人：王文傳」 ，係由臺中縣稅捐稽徵處或臺中市政府地方稅務局通知王文 傳繳納；104年地價稅，臺中市政府地方稅務局之地價稅繳 款書已變更為：「祭祀公業王佳瑚管理人：王萬來」，通知 王萬來繳納等情，有民生段30地號土地地價稅繳款書、臺灣 高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）106年度上字第109號 判決在卷可憑（見本院卷一第63頁至第67頁、第148頁至第 154頁反面），且為兩造所不爭執（見本院卷二第83頁反面 ），應堪信為真實。惟原承租人王耀東、被告王雲潭分別係 於80年2月11日、77年5月21日將643地號土地出借於王文珍 、王子修，與王進喜於地價稅繳款書記載為原告管理人之期 間不符，實難以此認定王進喜即為77年、80年間原告之管理 人，而有權於當時同意出借643地號土地。
3.再者，被告提出之王子修借用同意書僅記載：「茲將王家瑚 先生名下土地，現為王雲潭及王進喜所管理，因王子修急需 借用，管理人同意借用。」（見本院卷一第194頁）另參以 證人王溪塗於本院證述：王子修說被告王雲潭要借給他使用
，如果他需要隨時可以取回，當時王子修說這些土地是王進 喜在管理，但我草擬同意書時王進喜沒有出面，我不知道王 進喜是否有同意（見本院卷二第59頁正反面）。基此，上開 借用同意書，並無王進喜之簽名或印文，亦無原告之印文， 且證人王溪塗於撰擬上開同意書時，亦不知悉王進喜是否同 意出借643號土地予王子修，故難以此推認原告確有同意出 借643號土地予王子修；另依被告所提王文珍出具之切結書 記載：「其座落於梧棲鎮和平段643號之土地，原為王家瑚 之祭祀公業土地，現有代理人為王進喜。而現有土地之租約 耕作人為王耀東，其中一部分現由本人王文珍無償使用。」 並無王進喜之簽名或印文，亦無原告之印文（見本院卷一第 195頁），更無從據以認定有經過原告同意出借，被告上開 所辯，並不可採。
4.綜上，王耀東、被告王雲潭未經原告同意，分別將643號地 號土地如附圖編號B、F部分出借第三人王文珍、王子修之情 ，應可認定。
(三)原告得依民法第767條第1項前段規定請求返還系爭土地： 原告為系爭土地之所有權人，被告為系爭土地之承租人，被 告就所承租643號地號土地未自任耕作而借予他人，已違反 耕地三七五減租條例第16條第1項規定，系爭租約依據同條 第2項規定而無效，且依照前揭說明，系爭租約無待原告另 為終止表示，即全部歸於無效。故兩造間就系爭土地既已無 租賃關係存在，則原告依民法第767條第1項前段之規定，請 求被告返還系爭土地，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返 還系爭土地，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
八、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
民事第七庭 法 官 黃 杰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
書記官 王素珍
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│編│地號 │地目│面積 │
│號│ │ │ │
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│1 │臺中市○○區○○段00地號 │田 │1,860平方公尺 │
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│2 │臺中市○○區○○段000地號 │田 │1,862平方公尺 │
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│3 │臺中市○○區○○段000地號 │田 │69平方公尺 │
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│4 │臺中市○○區○○段00000地號 │田 │532平方公尺 │
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│5 │臺中市○○區○○段00000地號 │田 │472平方公尺 │
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│6 │臺中市○○區○○段000地號 │田 │1,707平方公尺 │
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