臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第855號
原 告 徐肆鈞（原名徐建一）
訴訟代理人 尚君懿
賴林呈
被 告 鍾雅萍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年6 月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告主張：伊於民國105 年2 月2 日與被告簽訂房屋租賃契 約書，將伊所有門牌號碼高雄市○○區○○路000 巷0 弄0 號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期3 年，自105 年 2 月2 日起至108 年2 月1 日止，每月租金新臺幣（下同） 12,000元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告自行負擔。 詎料被告僅支付105 年2 月至106 年4 月之租金，其餘各期 房租均未支付，迄107 年3 月31日止，被告遲付租金已達10 個月（未付月份為106 年5 月、6 月、7 月，106 年9 月至 107 年3 月），共計欠繳租金120,000 元，扣除2 個月保證 金24,000元及被告於105 年7 月補繳之租金5,000 元，被告 尚積欠伊91,000元。伊已於107 年3 月6 日以高雄地方法院 郵局308 號存證信函，通知被告限期繳清，如逾期未繳清， 則終止租賃契約，惟被告收受上開通知後，仍置之不理。爰 依民法第440 條第1 項及第2 項、第767 條第1 項、第179 條、系爭租賃契約第6 條第2 項等規定，請求被告遷讓返還 系爭房屋，並給付租金及違反租約約定之違約金等語。聲明 ：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告 91,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。㈢被告應自107 年4 月1 日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月賠償原告12,000元之違約金。 ㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋原為伊所有，因伊積欠債務致系爭房屋 遭法拍，伊始與原告協商委託原告協助清理債務，雙方約定 系爭房屋借名登記予原告名下，並簽立房屋租賃契約，由原 告以系爭房屋貸款，由伊以租金名義繳納貸款利息。伊雖無 力支付利息，然就系爭房屋仍為有權占有，原告不得訴請伊 遷讓等語置辯。聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張原告於105 年2 月2 日與被告簽訂房屋租賃契約書 ，租約記載原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路000 巷0 弄0 號房屋（系爭房屋）出租予被告，租期3 年，自105 年 2 月2 日起至108 年2 月1 日止，每月租金12,000元，水、 電、瓦斯及管理等費用均由被告自行負擔。原告嗣於107 年 3 月6 日以高雄地方法院郵局308 號存證信函，通知被告逾 10個月為繳清房租，金額124,600 元，扣除105 年7 月補租 金5,000 元，餘119,600 元限期繳清，如逾期未繳清，則終 止租賃契約等語，經被告於107 年3 月7 日收受該存證信函 ，被告尚未依該存證信函內容付款予原告等情，為被告所不 爭執，並有租賃契約書、存證信函在卷可佐（橋補卷第8 至 12頁），堪信為真實。原告主張被告應予遷讓返還系爭房屋 ，並繳納租金等語，為被告所否認，並以前詞置辯，是以本 件之爭點為：㈠原告主張為系爭房屋之所有權人，被告辯稱 兩造間就系爭房屋存有借名登記契約有無理由？㈡原告主張 被告積欠房租已達2 期以上，經合法催告終止租約，被告應 遷讓返還系爭房屋予原告、給付欠繳之租金91,000元、自10 7 年4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償原告 12,000元違約金，有無理由？
五、原告主張為系爭房屋之所有權人，被告辯稱兩造間就系爭房 屋存有借名登記契約有無理由？
㈠按借名登記契約，乃當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關 係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁 止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並 類推適用民法委任之相關規定。
㈡原告主張系爭房地為其所有，固據其提出土地房屋買賣契約 書、本票、借款協議書、借據、繳款證明書、土地房屋稅款 繳款書為佐，然為被告所否認，主張兩造間有借名登記等語 。經查：
⑴本件被告於104 年8 月21日因積欠中國信託銀行債務，遭中 國信託銀行聲請拍賣系爭房屋，經臺灣高雄地方法院（下稱 高雄地院）以104 年度司執字第60224 號強制執行後，經被
告與原告及所屬皇家世紀有限公司簽立委任書，由賴林呈、 原告為被告處理撤銷執行程序，辦理銀行轉增貸等事務。原 告遂於104年8月31日匯款28,000元至匯豐銀行被告帳戶、73 ,902元、143,085元至中國信託銀行被告帳戶（匯款單，本 院卷第81至82頁）代償被告債務後，系爭房地嗣於104年9月 10日塗銷查封。嗣被告於104年11月16日書立借款協議書、 本票（票面金額100萬元），借款協議書記載被告借款100萬 元，借款期間3個月，被告應提供系爭房地設定抵押權等語 。兩造再於105年1月22日書立系爭房地買賣契約書，買賣價 金部分記載：系爭房地由原告以400萬元向被告購買系爭房 地，買賣價金給付則記載：契約成立同時原告以價款一部分 2,198,229元為定金給付被告外，另參買賣附約等語，並交 付原告收執。附加契約則記載：房屋買賣完成時，原告需將 系爭房地租賃予被告，被告應於約定日期內按月繳交租金， 遲付一期租金超過兩個月，則喪失買回權利，並同意立即終 止租約。倘被告違反本契約之租賃契約條款，原告得拒絕被 告行使買回權利，且被告同意將交屋尾款作為損壞賠償之總 額等語。被告復於105年2月1日書立借據、本票（票面金額 329,600元），借據記載被告借得329,600元，以系爭房地供 設定擔保，並開立同額本票等語，並交付原告收執。兩造令 於105年2月2日簽立系爭房地租賃契約，記載原告將系爭房 地出租予被告，每月租金12,000元，原告即於105年2月2日 以兩造於105年1月22日買賣為原因，將系爭房地辦理所有權 移轉登記予原告名下。原告並以系爭房地向玉山銀行辦理抵 押貸款，經玉山銀行於105年2月2日設定最高限額380萬元抵 押權後，於105年2月4日放款3,160,000元匯入原告玉山銀行 帳戶，原告即於同日提領現金2,997,000元，嗣被告每月轉 帳12,460元至原告上開玉山銀行帳戶，原告即以該金額扣繳 一部份貸款本息等情，為被告所不爭執，並有委任書、房屋 租賃契約書、土地房屋登記謄本及異動索引、土地買賣契約 書及附加契約、借款協議書、本票、借據、存提款交易憑證 、土地增值稅繳款書、原告玉山銀行帳戶內頁交易明細表（ 橋補卷第8至10頁、審訴卷第32頁、本院卷第18頁、第33至 48頁、第64至74頁、第75至93頁），堪信為真實。 ⑵兩造間就系爭房地所有權移轉之原因，係被告委託原告以原 告名義代為向銀行貸款供被告使用，被告按期繳納貸款本息 ，並支付原告服務費等情，業據被告於本院審理時自承：系 爭房地是伊父親留給伊，約十幾年前就繼承登記在伊名下， 伊因積欠銀行債務無法清償要被法拍，於104 年9 月委任原 告借名登記暫時幫我處理，請原告幫伊清償中信銀行債務24
萬元，之後有增貸至二百萬元，因此把房屋過戶到原告名下 ，過戶時，原告有扣除手續費、借名費，兩造間就系爭房地 有借名登記關係等語明確（本院卷第11至12頁背面）。而原 告雖主張被告出售系爭房屋予伊後，兩造另成立租賃契約等 語。本院審酌：本件原告因系爭房屋買賣契約交付被告之款 項為何，原告於本院審理時先稱交付被告200 萬元價金，向 玉山銀行貸款280 萬元，應繳納每個月的本息即還玉山的金 額就是被告每個月要繳的錢，金額是一萬二千多，匯入原告 帳戶，買賣系爭房地之價格為440 萬元，280 萬元是扣除被 告的債務後的差額等語（本院卷第52至54頁）。再稱：已支 付原告2,263,775 元，明細包含給被告現金1,329,600 元、 向玉山銀行辦理房貸貸款，玉山銀行要求要伊要投人壽保險 ，如伊發生事故要保障該筆房貸，所以以伊為要保人投保南 山人壽壽險躉繳156,900 元、清償被告積欠匯豐銀行28,000 元、中國信託銀行216,987 元債務、繳納地方稅、行政規費 、房屋稅292,288 元、被告應支付原告服務費240,000 元。 房屋貸款280 萬元每月還款金額17,476元，貸款款項於清償 被告欠款及稅費後，剩餘貸款款項用於被告買回房屋時買賣 價金之一部等語（本院卷第72頁、第96至97頁），對於兩造 間就系爭房地買賣價金交付之重要部分，已無法明確說明。 又本件買賣契約訂立之時間記載為105 年1 月22日，原告以 2,198,229 元為定金給付被告，被告如數領迄等語。而被告 又於105 年2 月1 日簽立借據、本票，記載向原告借款329, 600 元，以系爭房地設定抵押權予原告為擔保等語，有上開 買賣契約書、借據在卷可參。依原告之主張，兩造間於105 年1 月22日已簽立系爭房地買賣契約，被告已該時將系爭房 地出售予原告，則被告即須依買賣契約將系爭房地所有權移 轉登記予原告，卻於105 年2 月1 日再表示以系爭房地設定 抵押權予原告供被告向原告借款329,600 元之擔保等語，足 見兩造間就系爭房地是否確有買賣之真意，確非無疑。再者 本件系爭買賣契約記載買賣價金400 萬元，然原告本院審理 時先稱交付被告200 萬元價金，向玉山銀行貸款280 萬元， 應繳納每個月的本息即還玉山的金額就是被告每個月要繳的 錢，金額是一萬二千多，匯入原告帳戶，買賣系爭房地之價 格為440 萬元，280 萬元是扣除被告的債務後的差額等語（ 本院卷第52至54頁）。又稱：已支付原告2,263,775 元，明 細包含給被告現金1,329,600 元、向玉山銀行辦理房貸貸款 ，玉山銀行要求要伊要投人壽保險，如伊發生事故要保障該 筆房貸，所以以伊為要保人投保南山人壽壽險躉繳156,900 元、清償被告積欠匯豐銀行28,000元、中國信託銀行216,98
7 元債務、繳納地方稅、行政規費、房屋稅292,288 元、被 告應支付原告服務費240,000 元。房屋貸款280 萬元每月還 款金額17,476元，貸款款項於清償被告欠款及稅費後，剩餘 貸款款項用於被告買回房屋時買賣價金之一部等語（本院卷 第72頁、第96至97頁）。依買賣契約上所載已支付被告之金 額為2,198,229 元，與原告提出之已支付款項明細總金額為 2,263,775 元，兩者已有出入。又系爭租賃契約記載租金為 每月12,000元，然被告每月匯款至原告帳戶之金額為12,460 元 ，原告亦自承被告匯入款項係繳納系爭房屋貸款之一部 等語。則兩造間是否確有訂立之租賃契約之意，亦非無疑。 又系爭房地如已出售予原告，則原告向玉山銀行貸款時經玉 山銀行要求辦理投保人壽保險時，該保險費之支出156,900 元應係原告自己的成本，然原告將該款項列入已支付被告之 款項內，並收取服務費240,000 元，顯見原告向玉山銀行貸 款之目的為受被告委託以原告名義代被告向玉山銀行貸款交 付被告使用，被告支付原告報酬2,400,000 元無誤。另觀諸 原告向玉山銀行貸款之金額為2,800,000 元、200,000 元、 160,000 元，合計3,160,000 元，原告並未全數交付予被告 ，稱剩餘貸款款項用於被告買回房屋時買賣價金之一部等語 。如被告行使買回權，係被告需支付原告買賣價金，非原告 需支付價金予被告，是原告此部分所述，並無可採。另依玉 山銀行存摺之放款紀錄顯示，系爭房地可向銀行貸款3,160, 000 元，可見系爭房地之市值至少有3,160,000 元，非如原 告所交付被告之200 餘萬元。是如非被告前已有信用不良之 紀錄，被告自行以系爭房地向銀行貸款即可，實無出售系爭 房屋予原告，取得不相當之房屋200 餘萬元對價，並約定高 達180 餘萬元之違約金之理。被告稱兩造間就系爭房地有借 名登記法律關係，應與事實相符，堪以採信。
㈢從而，原告僅係系爭房地之借名登記名義人，被告為系爭房 地之實質所有權人，堪以認定。
六、原告主張被告積欠房租已達2 期以上，經合法催告終止租約 ，被告應遷讓返還系爭房屋予原告、給付欠繳之租金91,000 元、自107 年4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 賠償原告12,000元違約金，有無理由？
按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律 行為之規定，民法第87條第2 項定有明文。兩造間就系爭房 地固定有買賣契約及租賃契約之書面，然事實上存有借名登 記法律關係，被告始為系爭房地之實質所有權人，業經認定 如前。被告委任原告代向銀行申請房屋貸款供被告使用，乃 兩造間另訂之委任契約法律關係，被告縱未依委任契約支付
必要之委任費用，原告亦僅能依委任契約法律關係向被告請 求損害賠償，尚不得依租賃契約法律關係請求被告給付租金 ，並請求被告遷讓返還房屋，並請求給付相當於租金之不當 得利，是原告此部分請求，均為無理由，洵堪認定七、綜上所述，原告依據民法第440 條第1 項、第2 項、第767 條、第179 條之規定，請求被告給付租金、遷讓返還系爭房 屋及給付相當於租金之不當得利，均非有據，均不應准許。 原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 25 日
民事第一庭 法 官 謝文嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 25 日
書記官 許琇淳
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