臺灣桃園地方法院民事判決 104年度重訴字第512號
原 告 承泓資產管理有限公司（下稱承泓公司，即澔翰
開發有限公司之承當訴訟人）
法定代理人 洪瑜婷
訴訟代理人 杜英達律師
陳怡秀律師
被 告 黃政宏
訴訟代理人 楊正評律師
李淑寶律師
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國108 年5 月21日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按「訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響」、「前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代 移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或 第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟」，民事訴訟法 第254 條第1 項、第2 項定有明文。查訴外人即前原告澔翰 開發有限公司（下稱澔翰公司）依不動產專任委託銷售契約 書（下稱系爭銷售契約）第11條第1 項第2 款約定，起訴請 求被告給付違約金新臺幣（下同）3,000 萬元暨法定遲延利 息，嗣澔翰公司於民國107 年9 月27日將向被告請求違約金 之權利讓與承泓公司（見本院卷二第108 頁、第121 頁）， 承泓公司復於107 年10月1 日向本院聲請承當訴訟（見本院 卷二第106 頁正反面），惟被告不同意承泓公司承當澔翰公 司之原告地位（見本院卷二第115 頁、第122 頁），本院即 依上開規定，於107 年11月14日以裁定准許承泓公司承當本 件訴訟（見本院卷二第125 頁至第126 頁），是澔翰公司已 脫離訴訟，由承泓公司續為本件訴訟之原告，先予敘明。二、原告主張：澔翰公司與被告於103 年12月13日簽立系爭銷售 契約，由被告委託澔翰公司銷售被告及華利全來科技股份有 限公司（下稱華利公司）所有、坐落桃園市觀音區金湖段之 土地41筆暨地上物（下稱系爭不動產），委託銷售期間為10 3 年12月13日至104 年2 月17日，委託銷售金額為5 億4,00 0 萬元。後澔翰公司覓得訴外人日禕紡織企業股份有限公司 （下稱日禕公司）買受系爭不動產，被告遂身兼華利公司代 理人於104 年2 月11日就系爭不動產與日禕公司簽立不動產
買賣契約（下稱系爭買賣契約），故澔翰公司已完成仲介服 務，應得向被告請求服務報酬。詎被告竟於系爭買賣契約成 立後，無故不履行賣方義務，遭日禕公司於104 年9 月15日 以中壢南園郵局存證號碼第2560號存證信函（下稱系爭存證 信函）解除系爭買賣契約，故原告自得依系爭銷售契約第11 條第1 項第2 款約定（下稱系爭違約金條款），請求被告給 付委託銷售金額6%之違約金即3,240 萬元（計算式：5 億4, 000 萬元6%），其中240 萬元違約金債權，澔翰公司已轉 讓予澔翰公司法定代理人蕭文通，是澔翰公司尚餘3,000 萬 元違約金債權，原告於107 年9 月27日自澔翰公司處受讓上 開3,000 萬元之違約金債權，依約續行向被告請求等語。並 聲明：⑴被告應給付原告3,000 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息、⑵願供擔保，請 准宣告假執行。
三、被告則以：系爭不動產於買賣當時有農地變更問題，被告、 訴外人華利公司與日禕公司於系爭買賣契約係約定待被告於 104 年3 月15日回國後，再就價款給付及其餘履約條件議定 ，且系爭銷售契約另以特約條款約定：「現有農牧用地若可 變更為丁種建築用地，差額部分買賣方共享，簽約前協議」 ，然被告與日禕公司就履約條件多次協商未達共識，華利公 司之法定代理人黃月卿復於104 年4 月12日親與日禕公司法 定代理人莊隆乾就履約條件為協商，被告亦委託華利公司監 察人陳義雄與日禕公司協商，後日禕公司與被告持續溝通協 商下，日禕公司找來莊隆乾之妻莊蕭美玲擔任系爭不動產中 農牧用地之買受人，被告遂於106 年3 月2 日與日禕公司、 華利公司、莊蕭美玲就系爭不動產簽立履約條件完備之買賣 契約（下合稱系爭最後買賣契約），且被告已依系爭銷售契 約給付澔翰公司服務報酬1,320 萬元、日禕公司亦給付澔翰 公司服務報酬1,000 萬元，被告既與日禕公司成功簽約，自 無任何給付遲延，日禕公司所發系爭存證信函之解除意思表 示不生效力，被告無給付違約金之義務。縱鈞院認被告應給 付違約金，系爭違約金條款之約定金額亦屬過高，應予酌減 等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請駁回、⑵如 受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、原告主張被告於103 年12月13日委託澔翰公司出售系爭不動 產並簽立系爭銷售契約、澔翰公司為被告覓得日禕公司買受 系爭不動產、被告及華利公司與日禕公司於104 年2 月11日 簽立系爭買賣契約、日禕公司於104 年9 月15日寄發系爭存 函給被告欲解除買賣契約等情，業據原告提出系爭銷售契約 、土地清冊、同意出售承諾書、系爭買賣契約、買賣標的物
清冊、本票、系爭存證信函等附卷為證，且為被告所不爭執 ，自堪信為真實。另被告辯稱：被告、華利公司嗣後於106 年3 月2 日就系爭不動產與日禕公司、莊蕭美玲簽立系爭最 後買賣契約，浩瀚公司於106 年8 月31日開立金額1,320 萬 之統一發票給華利公司等情，亦據被告提出系爭最後買賣契 約、統一發票等在卷為憑，且為原告所不爭執，亦堪信為真 實。
五、得心證之理由
本件應審究者為：㈠日禕公司是否已合法解除系爭買賣契約 ？㈡原告得否依系爭違約金條款請求被告給付違約金？ ㈠日禕公司是否已合法解除系爭買賣契約？
⒈按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任」、「契約當 事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其 履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，民法第229 條第2 項前段及第254 條定有明文。準此，在給付無確定期 限之情形，須契約當事人之一方催告他方給付，他方不於期 限內給付，始陷於給付遲延，此時須再定相當期限，催告他 方履行而不履行，始得解除契約（最高法院90年度台上字第 2216號、90年度台上字第1352號、103 年度台上字第2406號 民事判決意旨參照）。
⒉查被告、華利公司與日禕公司於104 年2 月11日簽立總價款 為54,000萬元之系爭買賣契約，而觀諸系爭買賣契約第3 條 第2 項、第4 條第5 項約定：「因適逢農曆新年，乙方黃政 宏先生將前往美國，其餘各期價款給付方式，待黃政宏先生 返國後，於104 年3 月15日前雙方議定之」、第6 條第3 項 約定：「日後雙方另行協議之內容如與本約不同，除買賣標 的物、總價款不變外，以日後協議效力為準」（見本院卷一 第39頁至第40頁），可知日禕公司雖與被告、華利公司就系 爭不動產之土地部分買賣達成標的與價金之合意，然就系爭 買賣契約之標的是否包含地上物乙節，則因系爭買賣契約未 記載，尚有爭議，且系爭買賣契約之其餘重要權利義務及相 關履約細節，包括被告、華利公司二人各可取得多少價金？ 原告各期價金給付之方式，不動產何時、如何點交等契約均 付之闕如，有待另為商議。又觀諸系爭銷售契約末土地清冊 附表下方另記載「特約條款，現有農牧用地若可變更為丁種 建築用地，差額部分買賣方共享，簽約前協議」( 見本院卷 一第8 頁) ，衡情均足見系爭買賣契約之履行期不明，有待 另為商議。次查，原告主張被告未依系爭買賣契約第3 條第 2 項約定於104 年3 月15日前與日禕公司就買賣契約之權利
義務議定完成，然被告辯稱其與日禕公司於104 年3 月15日 前有見面，只是無法達成協議。而原告就104 年3 月15日前 日禕公司有與被告見面議定，惟議定結果並無共識乙節並不 爭執（見本院卷二第264 頁），足見被告非不為議定，而係 議定無結果。系爭買賣契約既未就買賣雙方議定無結果如何 處理為約定，日禕公司進而解除契約，顯不合法。再查，證 人蔡棨棟即介紹日禕公司購買系爭不動產之人證稱：「…日 禕公司於簽立系爭買賣契約後有以催告函催告華利公司與被 告前來履行系爭買賣契約，後華利公司之法定代理人黃月卿 收到催告函後，於104 年4 月12日受被告委託與日禕公司協 商，黃月卿並代理被告與華利公司簽立鈞院卷一第57頁至第 61頁之買賣契約特別條款（下稱104 年4 月12日特約），… 」等語（見本院卷一第86頁反面）；證人黃月卿亦到庭證稱 ：「伊在簽立104 年4 月12日特約前，有告知被告伊會到場 與日禕公司洽談」等語（見本院卷一第120 頁），益見被告 並未拒絕議定。綜上，系爭不動產買賣之簽約義務因兩造無 法議定買賣契約之細節，而屬未有確定期限之給付。 ⒊原告主張日禕公司已合法解除系爭買賣契約及104 年4 月12 日之特約，無非以系爭存證信函所載內容為憑，惟日禕公司 、被告與華利公司就系爭不動產買賣之簽約義務既屬未有確 定期限之給付，則原告須先證明被告應為給付之期限為何時 ？如何屆至？又日禕公司若欲取得因給付遲延之解除權，依 上開最高法院判決意旨必須經兩次催告，即第一次催告使被 告與華利公司陷於給付遲延，方得於第二次定相期限催告後 解除契約，但原告並未提出日禕公司對被告及華利公司催告 兩次之證據資料，則原告主張被告或華利公司已陷於履行簽 約義務遲延云云，顯屬無據。雖日禕公司於本院105 年度訴 字第101 號案中出具105 年5 月27日函，表明其與被告、華 利公司之系爭買賣契約、104 年4 月12日特約已依系爭存證 信函而解除（見訴字卷一第167 頁），然日禕公司於該函僅 泛稱經多次催告被告與華利公司履約，並未提出被告與華利 公司已於收受系爭存證信函前即陷於給付遲延狀態之證據資 料，自無從僅憑日禕公司單方之存證信函遽認系爭買賣契約 、104 年4 月12日特約已合法解除。
⒋至原告主張被告與華利公司於104 年3 月15日即陷於給付遲 延，無非以黃月卿於訴訟中否認其於104 年4 月12日特約之 代表性（見本院卷二第265 頁），然黃月卿斯時本為華利公 司之法定代理人（見本院卷第62頁），而系爭買賣契約之當 事人本有華利公司，是黃月卿本得代表華利公司與日禕公司 協商，使系爭買賣契約於104 年4 月12日後繼續協商，故原
告主張被告與華利公司已於104 年3 月15日陷於給付遲延， 並不可採。
⒌綜上，日禕公司寄發系爭存證信函予被告及華利公司，並不 生合法解除買賣契約之效果。
㈡原告得否依系爭違約金條款請求被告給付違約金？ ⒈系爭違約金條款約定：「委託人（即被告）如有於買賣契約 成立後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，視為 受託人（即澔翰公司）已完成仲介之義務，委託人仍應全額 一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格 百分之二計算之違約金予受託人」（見本院卷一第6 頁）。 查日禕公司並未合法解除系爭買賣契約已如前述，且日禕公 司、莊蕭美玲與華利公司、被告嗣後已於106 年3 月2 日就 系爭不動產簽立具完整權利義務內容規範之系爭最後買賣契 約（見本院卷二第68頁至第84頁反面），澔翰公司亦已領取 1,320 萬元之仲介報酬，此見澔翰公司於106 年8 月31日開 立1,320 萬元之發票予華利公司即明，且此金額與澔翰公司 於104 年4 月17日以蘆竹大竹郵局存證號碼第131 號存證信 函（下稱131 號存證信函）所請求被告給付之系爭銷售契約 服務報酬相符（見本院卷一第216 頁、本院卷二第85頁）， 顯見澔翰公司已因系爭不動產之最後買賣契約成立取得仲介 報酬，系爭買賣契約既無解除情事，且已簽訂履約完畢則澔 翰公司自不得再依系爭違約金條款請求被告給付違約金3,00 0 萬元，原告亦無從於107 年9 月27日自澔翰公司處受讓3, 000 萬元違約金債權。
⒉至原告主張106 年8 月31日僅收受956 萬元報酬，而其中50 0 萬元係給付由被告找來之新仲介訴外人傳邦國際土地開發 股份有限公司（下稱傳邦公司）；且系爭買賣契約、104 年 4 月12日特約已經日禕公司解除，故系爭最後買賣契約為澔 翰公司與被告間之第二次居間契約之服務云云。然查，日禕 公司未合法解除系爭不動產之買賣契約已如上述，且原告亦 自承澔翰公司除與被告簽立系爭銷售契約外並未另外簽立仲 介契約，參以澔翰公司於106 年8 月31日開立之發票金額與 系爭131 號存證信函所請求之金額相符，顯見並無第二次仲 介契約之存在，而澔翰公司僅收取956 萬元卻願開1,320 萬 元之發票，亦徵956 萬元之金額確依澔翰公司及被告未完成 簽立之和解契約書所載計算得出（見本院卷二第87頁至第88 頁）。綜上，原告前開主張，均非可採。
六、從而，原告依系爭違約金條款請求被告給付3,000 萬元暨法 定遲延利息，為無理由，應予駁回，而原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請已失所附麗，亦應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提證據 ，經核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 林曉芳
法 官 姚葦嵐
法 官 葉作航
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
書記官 邱佑儒
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網