臺灣新北地方法院民事判決 107年度重訴字第825號
原 告 太初建設股份有限公司
法定代理人 黃文陽
訴訟代理人 蔡尚樺律師
高亘瑩律師
上 一 人
複代理 人 陳逸融律師
被 告 吳品霏
訴訟代理人 劉文瑞律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國108 年6 月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時，基於兩造間之不動產買賣 契約（下稱系爭契約），原聲明請求被告應於原告給付其新 臺幣（下同）680 萬元之同時，將其所有坐落於新北市○○ 區○○段000 ○000 地號土地（權利範圍4 分之1 ），暨其 上同區段319 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街00巷 0 號房屋（權利範圍全部，以下與坐落土地合稱系爭不動產 ）所有權移轉登記予原告（見本院卷第11頁）。嗣以民事準 備一狀將上開聲明增列「並將上開土地及建物交付原告」等 字，並聲明願供擔保請准宣告假執行等語（見同上卷第87頁 ），惟其請求之基礎事實仍屬同一，均依系爭契約而為請求 ，應認原告上開所為訴之追加，合於前揭規定，應予准許， 先予敘明。
二、原告起訴主張：兩造於民國106 年7 月19日簽訂系爭契約， 約定由被告將其所有系爭不動產出賣予伊，買賣價金為730 萬元。伊已於簽約日給付被告50萬元，被告卻未依約於106 年10月5 日前完成交屋手續，爰依系爭契約第1 條第5 項約 定，請求被告於伊給付尾款680 萬元同時，履行交付系爭不 動產之義務，並聲明：㈠被告應於伊給付其680 萬元之同時 ，將系爭不動產所有權移轉登記並交付予伊。㈡願供擔保， 請准宣告假執行等語。
三、被告則辯以：原告為整合系爭不動產之區域公寓，以透過都 更改建為大廈，然當時尚未整合多數住戶，乃與伊特別約定
如日後無法完成整合，則買賣契約終止，因此於系爭契約第 17條其他事項另行約定，原告如於106 年9 月30日前，未能 繳納完稅款（即剩餘款項680 萬元），伊即可沒收原告給付 之簽約款50萬元，並由承辦之地政士將權狀等文件返還伊。 嗣原告屆期未將完稅款匯入履保帳戶，承辦地政士即訴外人 欒中文代書於106 年10月5 日寄發存證信函通知原告，應伊 之要求及系爭契約約定，將買賣相關書類寄還予伊，且伊主 張沒收簽約金等字，伊另於同年10月11日寄發存證信函予原 告，主張依系爭契約第17條約定終止契約（應為解除之誤） ，依約沒收50萬元等字，原告先後收受上開存證信函，從未 表示異議，上述完稅款繳納期限未經兩造合意展期，且原告 係可歸責而未遵期繳納，況第17條約定為第8 條之特別約定 ，本無須經催告後始能解除系爭契約，是系爭契約業經合法 解除，原告請求伊履行契約為無理由等語，並聲明：㈠原告 之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
四、本院整理並補充兩造不爭執事項，並依判決格式修正或刪減 文句，或依爭點論述順序整理內容（見本院卷第290-292 頁 ）：
㈠兩造於106 年7 月19日簽訂系爭契約，有該契約書可稽（見 本院卷第15-26 頁）。
㈡系爭不動產即坐落新北市○○區○○段000 ○000 地號土地 （應有部分均為四分之一）暨其上319 建號建物（應有部分 為全部）為被告所有，有土地暨建物第一類登記謄本為憑（ 見本院卷第27-31 頁）。
㈢兩造以系爭契約約定由原告向被告買受系爭不動產，買賣價 金為730 萬元，原告已於簽約日給付被告50萬元（見本院卷 第16、21頁）。
㈣兩造以系爭契約約定買賣標的物之交付日期為106 年10月5 日（見本院卷第291 頁）。
㈤兩造就系爭契約所約定之完稅款即剩餘價金680 萬元，以系 爭契約第17條其他約定條款約定原告應於106 年9 月30日前 繳納至履保帳戶，此即為繳納期限（見本院卷第21、77、79 及292 頁）。
五、原告主張被告依系爭契約第1 條第5 項約定，應於106 年10 月5 日前完成交屋手續，其於簽約日已依約給付50萬元予被 告，被告卻拒不履行，爰依兩造系爭契約約定，請求被告於 其給付680 萬元尾款即完稅款同時，將系爭不動產所有權移 轉登記並交付予其等語，然為被告所否認，並以前詞置辯， 是本件首要爭點，厥為系爭契約是否業經被告合法解除。經
查：
㈠按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證 據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語 ，任意推解致失真意，最高法院著有19年上字第28號判例可 資參照。
㈡關於買賣價金之給付，兩造約定原告應於簽約日給付第一期 款50萬元，第三期款（第二期款未約定，經刪除）680 萬元 ，於土地增值稅、契稅單核下後，經承辦地政士通知日起3 個工作日內，原告應將該款項存匯入履保專戶，買賣雙方同 時繳納各應負擔之稅費，繳稅後稅單收據交付承辦地政士辦 理產權移轉作業，此觀系爭契約第3 條第2 項即明（見本院 卷第16、17頁）。
㈢又兩造於系爭契約第17條其他約定事項約定：「一、簽約款 雙方合意不入履保，倘買方（即原告）無法於106.9.30前繳 納完稅款，則已付價金由賣方（即被告）沒收，並由承辦地 政士返還移轉文件予賣方，惟買方得隨時提前交付完稅款， 賣方及承辦地政士應配合過戶移轉手續。二、簽約當日賣方 交付地籍建物權狀，完稅款前交付印鑑證明，印鑑章予承辦 地政士辦理移轉登記。……」等字（見本院卷第21、77、39 0 頁），證人欒中文結稱：伊為不動產估價師及地政士，因 原告多次透過第3 人與被告接觸，伊為被告台大法律學分班 同學，被告因公職繁忙，所以找伊代為處理，系爭契約是伊 協助雙方擬定，因為被告自始不相信原告，所以簽約金50萬 元約定不入履保帳戶，由原告交付被告，被告可以保有於原 告違約時之掌控權，在原告違約時逕行沒收，此經原告同意 ，雙方真意就如字面上的意思等語（見本院卷第370 、371 、374 頁）。核與被告辯稱簽約時原告尚未整合多數住戶， 兩造乃特別約定如原告無法整合即契約終止，因此有上述原 告應於106 年9 月30日前繳納完稅款，否則其得沒收原告已 付50萬元，並取回已交付用以辦理過戶手續之相關權狀書類 之約定等語相符，應可採信。而上開相關權狀書類是辦理系 爭不動產過戶予原告所必需，既經被告取回，原告已無從辦 理所有權移轉登記，且被告依約沒收原告已付第一期50萬元 ，依上開約定內容觀之，其效果已等同於契約解除，該約定 內容自屬被告依約得以解除系爭契約之依據，不因上開約定 中沒有明載「契約解除」之文字而有異，此應為兩造簽約時 之真意，是原告稱被告不得依上開約定解除契約云云，並非 可取。
㈣次查，依上開約定可知，原告雖係於土地增值稅、契稅單核 下後，經承辦地政士通知日起3 個工作日內，將第三期款即
680 萬元存匯入履保專戶，然此一約定核屬原告履行該義務 之始期，而前揭系爭契約第17條其他約定事項約定之106 年 9 月30日則為履行該義務之期限，兩者不可混為一談，況證 人欒中文證稱稅單在106 年9 月26日核下，已通知原告等語 明確（見本院卷第375 頁），對照新北市政府稅捐稽徵處中 和分處108 年5 月6 日新北稅中四字第1084651565號函覆稱 「……二、查旨揭申報案於106 年9 月19日由代理人欒中文 君透過網路申報向本分處申報契約及土地增值稅，經本案核 定稅額後，因逾滯納期滿而仍未繳納，本處依規定分別於10 6 年12月1 日及107 年1 月10日逕予註銷原契稅、土地增值 稅申報案及核定稅案在案……」等字（見同上卷第347 頁） ，及原告所提出於106 年9 月27日繳納契稅之存款回條（見 同上卷第353 、359 頁），堪信原告至遲於106 年9 月27日 前已受本件承辦地政士通知土地增值稅、契稅單核下，依約 自應於3 日內即106 年9 月30日前將第3 期款680 萬元繳納 至履保專戶，此為原告所是認（見同上卷第291 頁），則原 告陳稱其係未受承辦地政士通知上情，致未能於106 年9 月 30日前繳納完稅款，並非全部可歸責於原告之事由云云，與 事實不符，不足採信。惟原告逾期未履行上開義務，經欒中 文以承辦地政士名義於106 年10月5 日以存證信函通知原告 ，其應被告要求，並遵兩造契約之約定，將買賣書類（含權 狀、印鑑證明、印鑑章、鑰匙等），掛號郵寄被告，同時被 告主張沒收原告之簽約金等情，原告已於同年月12日收到該 信函（見本院卷第370 頁）；被告亦於同年月11日以存證信 函通知原告，因原告未履行系爭契約第17條之約定而違約， 系爭契約已終止（應為解除之誤）並失其效力，依約沒收第 1 期款50萬元等語（見同上卷第115 、117 頁），上情為原 告所不爭執（見同上卷第294 頁），揆諸前揭說明，堪認被 告已依約向原告為解除契約並沒收第一期款之意思表示，而 原告既未依系爭契約第17條兩造特約事項之約定於106 年9 月30日前繳納完稅款680 萬元，業已違反該條約定，則被告 依該約定解除系爭契約，自屬合法，並生契約解除之效力。 ㈤原告雖陳稱被告未依系爭契約第8 條第2 項約定，於解除契 約前以書面限期催告，應不生解除契約之效力云云，然為被 告所否認。經查，系爭契約第8 條第2 項之約定，觀其以電 腦打字及排版之形式，可知屬定型化或制式化之契約內容， 而系爭契約第17條之約定內容，則是以手寫文字完成，復依 前揭證人欒中文之證述，可知系爭契約第17條內容乃兩造特 別磋商而成立之約定，此為兩造所不爭執（見本院卷第292 頁），其效力自高於系爭契約內原已存在之約定，如有觝觸
，自應以特別約定為優先，否則即失其意義，而兩造既以系 爭契約第17條約定「倘買方（即原告）無法於106.9.30前繳 納完稅款，則已付價金由賣方（即被告）沒收，並由承辦地 政士返還移轉文件予賣方」等字，應解釋如原告未能遵期繳 約完稅款，被告即得解除系爭契約，毋庸再行催告，始符前 述兩造為此特別約定之真意，是原告此部分主張，亦非可採 。
㈥原告復稱兩造已合意延後完稅款給付時間云云，然為被告所 否認。查原告雖提出Line截圖，證明其公司承辦人員與欒中 文代書助理對話中，原告人員於106 年9 月27日稱：「徐小 姐早安，吳小姐這件銀行明天會來對保，所以銀行作業時間 有5 個工作天，大約10月初的時間銀行作業完成。」等語， 欒中文代書助理則回覆OK貼圖（見本院卷第165-168 頁）， 為其論據。然觀之上開對話內容，原告人員全無提及系爭契 約第17條所定期限請求予以展期之文義，充其量僅能認係回 報作業進度之通知，原告人員既未提出展期要求，欒中文助 理當無從同意展期，是欒中文之助理所回覆OK貼圖，應認僅 屬表示知悉之意。參諸證人證稱原告的葛總都知道本件的情 形，當初他也向我表示，太初公司就是錯了，錢沒有依約入 帳，雙方都知道契約已經結束了等語明確（見本院卷第377 頁），觀之被告係於106 年10月11日寄發存證信函表示沒收 第一期款50萬元，然原告遲至107 年11月13日始提起本件履 行契約訴訟（見本院卷第11頁），堪信證人所述屬實。此外 ，原告未能證明兩造就變更系爭契約第17條所定期限已有意 思表示合致之事實，是原告徒以告知欒中文代書助理銀行作 業時程等情，稱被告已知悉並同意延後原告之付款期限，被 告不得依系爭契約第17條解除契約云云，洵非可採。 ㈦綜上，系爭契約業經被告依第17條之約定合法解除，已失其 效力，則原告依系爭契約請求被告於其給付680 萬元同時， 將系爭不動產所有權移轉登記並交付予原告，自屬無據，而 非可採。
六、從而，原告依兩造間系爭契約之約定，請求被告應於原告給 付其680 萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記並交付 予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。再本件事證已臻明確 ，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後， 認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明 。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 26 日
民事第二庭 法 官 范明達
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 7 月 1 日
書記官 蘇哲男
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