臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1882號
原 告 連英米
訴訟代理人 連憶婷律師
被 告 沈亞蓁
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國108年5月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊於民國102年6、7月間向被告購買坐落於新北市○○區○ ○段○○○段○000000地號土地及其上同小段816建號即門 牌號碼為新北市○○區○○路0段00巷00號房屋（下稱系爭 房屋，與其坐落之上列基地下合稱系爭房地），價金為新臺 幣（下同）750萬元，兩造並簽訂買賣契約書（下稱系爭契 約），系爭房地係於102年7月底辦理所有權移轉登記，嗣於 102年8月20日辦理交屋。伊購買系爭房地後因工作需求並未 入住，直至近來欲出賣系爭房地，始偶然聽聞鄰居向伊委託 之仲介告知系爭房屋早在7、8年前，曾發生住戶兒子在屋內 上吊自殺之事故。依系爭契約書第13條約定：「一、乙方（ 即被告）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事 發生，甲方（即原告）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不 實，乙方仍需負法律上責任。」，被告當初出賣系爭房地予 原告時，除其賣價已高於一般行情外，更未告知系爭房屋係 凶宅。一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大 多存有嫌惡畏懼之心理，在房地產交易市場及實務經驗中， 具有此類非自然身故情事之不動產，會嚴重影響購買意願及 價格，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發 生有人自殺致死之情事，屬房屋交易之重要資訊，影響系爭 房地之交易價值甚鉅，被告於簽訂系爭契約時，顯然刻意隱 瞞此房屋交易之重要資訊，致使伊以高於一般市價之行情購 買系爭房地，致受有系爭房地財產價值不如購買價格之損害 ，伊應得請求被告減少價金300萬元即以原告購屋價格750萬 元之40%計算之損害賠償。
㈡爰依民法第359條、第227條第1項規定，聲明求為判決：⒈ 被告應給付原告300萬元。⒉原告願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：
㈠系爭房屋之前原有建物及其基地原為訴外人即伊二嫂許清玉
買受，並登記於訴外人即伊二哥沈鴻展名下，伊於買受上列 房地尚未辦理所有權移轉登記前，鑒於系爭房屋之前原有建 物曾因「違建」遭新北市政府執行拆除二、三次，伊與沈鴻 展洽定買受尚未辦理所有權移轉登記之前，乃雇請包商謝福 生將面向系爭房屋之前原有建物之該建物頂樓屋頂、一樓左 側牆壁、二樓左側牆壁則全數拆除，僅餘面向該建物與右側 隔鄰房屋之共同壁牆面（一、二樓）、一至二樓間與二至三 樓間樓地板、一樓通往二樓與二樓通往三樓樓梯、支撐樓地 板之柱子，並重新建築，伊並於102年3月7日登記取得系爭 房地所有權。依建築法4條規定，系爭房屋之前原有建物已 拆除屋頂全部，且僅餘一面牆壁及結構樑柱，實已無法供居 住使用，亦難謂係建築法所稱之建築物。
㈡依網路Google公司於98年9月系爭房屋之前原有建物拆、建 前及101年10月系爭房屋之前原有建物拆、建後之系爭房屋 所拍攝之街景圖像正面外觀顯示，門窗、樑柱位置均不同， 且若原有賴以支撐承重之樑柱既經打除，原有牆面將何所依 附，而有不打除重建之理？又依100年及102年林務局農林航 空測量所臺灣地區航攝影像比較，100年所拍之影像屋頂與 隔鄰屋頂平整，而102年所拍之影像因重建，系爭房屋之樓 高與隔鄰不同，兩戶之間有高低差之差異，由上可證系爭房 屋與系爭房屋之前原有建物不同。證人黃月桃與張鴻謨之證 詞縱然屬實，亦僅係陳述過往之事實，而與伊新建之系爭房 屋無涉。伊曾經和原告說過系爭房屋係重建而來，系爭房屋 重建後仍為超蓋的違建，當初是以合法坪數10幾坪委託仲介 出賣原告，伊以200萬元左右價款買受系爭房屋之前原有建 物及其基地，重建工程約400-500萬元，故合計系爭房地總 價將近700萬元等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之 訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：
系爭房屋之前原有建物（1至2樓均為磚造房屋，有辦理所有 權登記，但3樓則為鐵皮屋及面向該建物之全棟後與左均為 違章建築，未辦保存登記，為有內梯之3樓透天厝）係訴外 人陳沛姍（原姓名為陳玉唇，即吳昇璉之母）因買賣而於71 年4月13日登記取得所有權，復於100年8月16日因買賣而將 系爭房屋之前原有建物辦理所有權移轉登記為沈鴻展所有。 又沈鴻展係於102年3月7日因買賣而將系爭房屋（1至3樓均 為磚造，柱子鋼筋混凝土，僅1至2樓房屋有辦理所有權登記 ，3樓及面向該房屋之前、後、左則均為違章建築，未辦保 存登記，為有內梯之3樓透天厝）辦理所有權移轉登記為被
告所有；原告於102年6、7月間向被告購買之系爭房屋及其 基地，價金為750萬元，兩造並簽立系爭契約，原告於102年 7月22日登記取得系爭房屋所有權，被告於102年8月20日辦 理交屋。此有系爭契約、新北市政府違章建築拆除大隊違章 建築結案通知單、系爭房屋之所有權狀及異動索引、附卷可 稽（見本院卷第25-31頁、第67頁、第155-1 57頁、第109-1 11頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋之前原有建物是否為凶宅？㈡ 系爭房屋是否為凶宅？被告是否故意不告知系爭房屋係凶宅 ？㈢原告是否得依民法第359條、第227條第1項規定，請求 被告給付如訴之聲明？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分 述如下：
㈠系爭房屋之前原有建物是否為凶宅？
證人黃月桃稱：「目前居住新北市○○區00鄰○○路0段00 巷00號。知悉門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00號（ 下稱系爭不動產）內曾有吳昇連（應係吳昇璉，下同）自殺 身亡，他是我兒子王崇安的小學同學，死亡時間已經很久了 ，我只知道是吳昇連當兵回來以後才死亡。事發第二天自住 戶都知道，因為大家都在同一個社區裡面，吳昇連是33號， 我是住75號，所以左鄰右舍都會說，當時我在上班，有沒有 上報我不知道，我只是聽說。」等語（見本院卷第90-91頁 ），及證人張鴻謨稱：「目前居住新北市○○區00鄰○○路 0段00巷00號。知悉系爭不動產內曾有吳昇連自殺身亡，他 是我一個阿姨的兒子，差不多八年前發生，過世時吳昇連剛 退伍3-4個月就自殺，自殺原因我不清楚，因為我要問他們 又不喜歡跟我說。是別人去跟仲介講，仲介跟原告說原告系 爭房屋有問題裡面有人自殺，仲介去跟原告講，但仲介進一 步去問的時候，那個人說要去問隔壁鄰居，所以才問到我， 我那天心情不好，仲介跟原告夫妻三人來找我，我聽起來感 到很不舒服，那時候原告等人還有問當初是否有作法事，我 說吳昇連媽媽有請師公過來搖鈴（有做法事）。我是因為住 在隔壁而且還是親戚所以知道這件事情，屍體我沒有看到， 但我有看到被用擔架扛出來送上車。」等語（見本院卷第92 頁），且吳昇璉係於97年10月2日被發現死亡，97年10月8日 申請除戶登記等情，亦經本院依職權調得吳昇璉之除戶戶籍 謄本附卷可憑（見本院卷第115-117頁），又被告稱系爭房 屋係102年間建造的（見本院卷第148頁），足見吳昇璉係於 97年10月間在系爭不動產（即系爭房屋之前原有建物）內自 殺身亡。是系爭房屋之前原有建物即為俗稱曾發生非自然死 亡事故之凶宅。
㈡系爭房屋是否為凶宅？被告是否故意不告知系爭房屋係凶宅 ？
⒈查系爭房屋之前原有建物原為陳沛姍所有，陳沛姍於其子吳 昇璉於97年10月間在該建物內自殺身亡後，復於100年8月16 日因買賣而將系爭房屋之前原有建物辦理所有權移轉登記為 沈鴻展所有。另沈鴻展係於102年3月7日因買賣而將系爭房 屋辦理所有權移轉登記為被告所有；被告則於102年7月22日 因買賣而將系爭房屋辦理所有權移轉登記為原告所有，由上 足見系爭房屋之前原有建物雖為俗稱曾發生非自然死亡事故 之凶宅，惟被告係於102年3月7日登記取得系爭房屋所有權 ，並非取得系爭房屋之前原有建物所有權。
⒉按民法八百七十六條之建築物應與民法第六十六條第一項之 定著物為相同之解釋，尚未完全竣工之房屋，若已足以避風 雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產（最高法 院70年台上字第2221號判例意旨參照），亦即民法上之建築 物僅以足以遮蔽風雨，具經濟上使用之目的為要件。被告主 張其與沈鴻展洽定買受，尚未辦理所有權移轉登記之前，曾 雇請包商謝福生將面向系爭房屋之前原有建物之該建物頂樓 屋頂、一樓左側牆壁、二樓左側牆壁則全數拆除，僅餘面向 該建物與右側隔鄰房屋之共同壁牆面（一、二樓）、一至二 樓間與二至三樓間樓地板、一樓通往二樓與二樓通往三樓樓 梯、支撐樓地板之柱子（含樑），並重新建築，當初蓋新房 子時沒有申請建造執照及使用執照，當初是違建就已經有跟 原告說了。系爭建物一樓及二樓舊的樑柱都還在。被告並於 102年3月7日登記取得系爭房地所有權等情，業據證人謝福 生到庭結證稱：曾擔任建築包商，我有幫被告（沈亞蓁）蓋 這個房子，由鈞院卷第161頁照片的房子變為第159頁照片的 房子。我有先將鈞院卷第161頁的房子拆除後再重新建築鈞 院卷第159頁的房子。拆除是我及另外三人共四人共同拆的 ，拆除時間大概有半個月，牆壁全部拆除，原有房子的地基 也有挖掉重新做，新蓋的房子跟舊的房子比起來，是新的房 子範圍比較大，兩者之地基範圍完全不同，新的房子總共有 三層樓，原本是兩層加上第三層是鐵皮屋，後來改成牆壁磚 造、柱子鋼筋混凝土樓房。新的房子大概蓋了將近有半年之 久，共有四人共同建築，半年時間也不是每天都有蓋，就是 前後蓋了半年，拆除及重建的人都是同一批，我們只有出工 ，沒有帶料。是被告設計後請我做，我是拆除重建。中間的 共用牆壁我沒有拆，我只是挖舊房子的柱子而已，照片中左 邊的舊房子是整棟拆除重建，隔壁右邊的房子是別人的，所 以共同璧不能拆，左邊的舊房子拆除重建之後，就將共同壁
重新拉皮，讓左邊的房子全部變成新的。我們是挖地基，將 舊的全部打掉。外圍的地基全部挖除，舊的柱子還在，是將 牆壁全部拆除，做地基就是做外圍的，就是擴大原有的地基 ，舊的地基還在，加做新的地基，所以新房子的面積變大， 地坪大概差有10坪左右等語（見本院卷第174-177頁），並 有建物所有權狀、Goo gle公司街景圖像二張、林務局農林 航空測量所臺灣地區航攝影像二張、系爭房屋照片、建物平 面圖附卷可稽（見本院卷第155-166頁、第181頁、第195頁 ），堪可採信。本院審酌面向系爭房屋之前原有建物之該建 物頂樓屋頂、一樓左側牆壁、二樓左側牆壁則全數拆除，僅 餘面向該建物與右側隔鄰房屋之共同壁牆面（一、二樓）、 一至二樓間與二至三樓間樓地板、一樓通往二樓與二樓通往 三樓樓梯、支撐樓地板之柱子（含樑），已不足以遮蔽風雨 ，而不具經濟上使用之目的，而難認係「房屋」。故嗣後以 上列所餘之共同壁牆面、樓地板樓梯、樑柱為基礎，並擴大 基地範圍所重新建築之系爭房屋，即非系爭房屋之前原有建 物。又被告於買受系爭房屋之前原有建物，委請證人謝福生 將該建物拆除重建為系爭房屋期間及登記取得系爭房屋所有 權期間，系爭房屋之前原有建物及系爭房屋亦查均無任何俗 稱曾發生非自然死亡事故之凶宅等情，有新北市政府消防局 107年8月1日函及新北市政府警察局107年8月2日函、台灣凶 宅網資料附卷可稽（見本院卷第45-49頁），故本件應認系 爭房屋並非凶宅。
⒊承上，系爭房屋既非凶宅，則被告顯無「故意不告知系爭房 屋係凶宅」之情。況證人張鴻謨亦稱：「（被告：請問證人 我之前102年系爭房子買了以後，我也住了一段時間，當時 這個房子是隔壁，我們也認識，系爭房子是整個拆過重建， 證人是否從來沒有告訴過我上開事情？）這個事情我確實沒 有跟被告說。」等語（見本院卷第93頁），且被告係向沈鴻 展購買系爭房屋之前原有建物，再委請證人謝福生將該建物 拆除重建為系爭房屋如上，並自住一段時間，足見被告亦不 知系爭房屋之前原有建物為凶宅。
㈢原告是否得依民法第359條、第227條第1項規定，請求被告 給付如訴之聲明？
按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依 關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，民法第35 9條、第227條第1項定有明文。查原告向被告買受取得之系
爭房屋既非凶宅，即無原告主張系爭房屋為凶宅之瑕疵，被 告亦無故意不告知系爭房屋係凶宅之歸責事由。是原告自不 得對被告請求減少其價金300萬元，或依關於給付遲延或給 付不能之規定，請求被告給付原告所受相當於減少價金300 萬元（以原告購屋價格750萬元之40%計算）之損害賠償。五、從而，原告依民法第359條、第227條第1項規定，請求被告 給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事第六庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
書記官 郭德釧