臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第1279號
原 告 維瓦第有限公司
法定代理人 郭進安
訴訟代理人 黃勃叡律師
被 告 楊曜聰
訴訟代理人 廖國竣律師
王思穎律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國108年5月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國105年11月12日向被告購買坐落彰化縣○○市○ ○段0000○0000○0000○000000○地號土地（下稱系爭土地 ），及同段200建號房屋（門牌號碼彰化市○○路000○000 ○000號，下稱系爭建物）、203建號房屋（門牌號碼彰化市 ○○路000巷00○00號），土地價金為新台幣（下同）1億 800萬元，房屋價金為200萬元，總價1億1千萬元。 ㈡然上開買賣標的物之系爭建物，經彰化縣政府有形文化資產 審議委員會決議登錄為歷史建築，登錄面積為187.5平方公 尺，依法若日後建築物需要新建、增建、改建、修繕、遷移 、拆除或其他外型及色彩變更，均須經主管機關核准，等同 已無法建築使用，原告甚至須負擔修復費用。而依通常交易 觀念，建地是否可供建築使用，乃計算土地價值之關鍵因素 ，上開土地面積無法建築使用，將影響其價值及效用，且減 少之程度，非無關重要，被告之給付顯然並不完全符合債務 之本旨，屬物之瑕疵。原告爰依民法第359條瑕疵擔保責任 主張減少價金，並依民法第179條不當得利返還請求權及民 法第277條債務不履行之損害賠償，請求被告應給付原告360 萬1,375元【計算式：每平方公尺12萬5,874元×無法建築使 用面積187.5平方公尺，再扣除原告尚未給付之尾款2,000萬 元】，並聲明：被告應給付原告360萬1,375元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息； 原告願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：
買賣土地動機眾多，遭行政機關認定為歷史建物並非屬於瑕 疵。又被告於106年1月14日原告拆除系爭建物之前，已將系
爭土地、建物點交原告，此時危險負擔已移轉予原告，嗣後 系爭建物於107年1月10日經彰化縣政府決議登錄為歷史建築 ，即便認此屬物之瑕疵，亦係發生於「危險移轉」之後，被 告毋須負瑕疵擔保責任。再者，原告於106年3月16日與被告 簽定協議書之前，已知悉系爭建物被指為暫定古蹟，依民法 365條之規定，原告價金減少請求權已罹六個月之除斥期間 等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔； 如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、法院之判斷：
㈠原告主張其於105年11月12日向被告買受系爭土地、建物， 惟系爭建物經彰化縣政府有形文化資產審議委員會決議登錄 為歷史建築之事實，業據提出買賣契約書、彰化縣政府登錄 歷史建築之公告等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實 。
㈡原告雖主張被告交付之系爭土地上有歷史建築，該部分無法 建築使用，為有瑕疵，惟此為被告所否認。按民法第354條 第1項明定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百 七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。 準此，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以 該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規 定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應 負物之瑕疵擔保責任範疇。經查，被告將系爭土地、建物交 付原告後，原告於106年1月14日將系爭建物拆除，彰化縣政 府獲報始展開將系爭建物列為暫定古蹟、公告為歷史建築之 行政程序，此為原告所自己承認。既然，系爭土地係於交付 原告而為危險轉移後，始發生系爭建物遭公告為歷史建築情 事，無論此是否為瑕疵，被告就此並毋須負物之瑕疵擔保責 任。故原告主張因物之瑕疵，請求減少價金，於法即屬無據 。
㈢次按買賣契約所約定出賣人應給付之標的物，係以交付特定 物為標的者，應以契約成立時之現狀交付之。縱使該特定物 於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，而出賣人 於締約時，非因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，仍屬依 債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。本件被告交付系 爭土地、建物予原告時，尚無行政機關指定系爭建物為歷史 建築之情事，被告以契約成立時之現狀交付系爭土地及建物 ，已依債務本旨而為給付，並無債務不履行情事。故原告請 求被告賠償債務不履行之損害，亦屬無據。
㈣綜上所述，原告依物之瑕疵擔保、不當得利、債務不履行損
害賠償法律關係，請求被告給付360萬1,375元及法定遲延利 息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請即失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 6 月 5 日
民事第一庭 法 官 施錫揮
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 5 日
書記官 顏麗芸
, 台灣公司情報網