臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第85號
原 告 楊碧銀
訴訟代理人 陳大俊律師
被 告 洪香蜜
兼
訴訟代理人 洪佳妏
上二人共同
訴訟代理人 王德凱律師
複 代理人 曾慶崇律師
被 告 楊四海
洪有仁
洪宗淵（兼洪震坤之承當訴訟人）
被 告 洪堯東
上三人共同
訴訟代理人 黃茂松律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年5月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號、面積638.95平方公尺土地，同段829地號、面積142.05平方公尺土地，應合併分割如附圖一（甲案）即彰化縣二林地政事務所收件日期文號民國107年9月6日二土測字第1704號土地複丈成果圖所示：同段822地號土地編號甲、面積247.23平方公尺，由被告洪有仁、洪宗淵、洪堯東共同取得，並依序按其應有部分比例19分之12、19分之4、19分之3維持共有；編號乙、面積109.08平方公尺，由原告取得；編號丙、面積141.32平方公尺，由被告洪佳妏取得；編號丁、面積141.32平方公尺，由被告洪香蜜取得；同段829地號土地、面積142.05平方公尺，由被告洪有仁、洪宗淵、洪堯東共同取得，並依序按其應有部分比例19分之12、19分之4、19分之3維持共有；各共有人並應依附表二所示金額互為補償。訴訟費用由兩造按附表三所示比例負擔。
事實及理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉 之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三 人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。民事訴訟法第254 條第1項、第2項定有明文。經查：
㈠本件原告起訴後，原共有人洪震坤所有坐落彰化縣○○鄉○
○段000地號土地（下稱系爭822地號土地）、所有權應有部 分24分之1，同段829地號土地（下稱系爭829地號土地）、 所有權應有部分24分之1（下就此兩筆土地合稱系爭兩筆土 地），於民國106年5月4日由被告洪宗淵以拍賣為原因取得 洪震坤上開應有部分，並已辦理所有權移轉登記完畢，有土 地登記第三類謄本為證（本院卷二第103至108頁），被告洪 宗淵聲請承當訴訟，經原共有人洪震坤及原告同意（本院卷 二第110頁），與法相合，自應准許。
㈡共有人楊四海將其所有系爭兩筆土地、應有部分均16分之1 全部移轉予第三人，其中應有部分48分之1以買賣為原因， 於106年4月7日移轉登記予訴外人洪堯南，其中應有部分24 分之1以買賣為原因，於106年4月7日移轉登記予訴外人洪堯 順，然未經楊四海同意由訴外人洪堯南、洪堯順承當訴訟， 故上開訴訟標的物之移轉於楊四海無影響，楊四海仍為本件 被告。
㈢共有人洪堯東將其所有系爭兩筆土地、應有部分均16分之1 ，其中應有部分均48分之1，於106年4月7日以贈與為原因移 轉登記予訴外人洪堯南，洪堯東既未將訴訟標的物全部移轉 ，無從脫離本件訴訟，故訴外人洪堯南自無從聲請承當洪堯 東之訴訟。
二、被告楊四海經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
三、原告主張：系爭兩筆土地為兩造共有，各共有人應有部分比 例如附表一所示。系爭兩筆土地無因物之使用目的不能分割 情形，兩造間亦無不分割期限之約定，惟無法協議分割，爰 依法訴請合併分割，請求依附圖一即彰化縣二林地政事務所 收件日期文號107年9月6日二土測字第1704號土地複丈成果 圖（下稱甲案）所示分割方法分割，並依華聲科技不動產估 價師事務所106年12月29日檢送之鑑定報告（下稱華聲估價 報告）所為之鑑估金額互為找補等語。
四、被告洪堯東、洪有仁、洪宗淵（下稱洪堯東等三人）則以： 系爭兩筆土地上現有洪堯東等三人所有之房屋，並由共有人 及其家屬居住使用，其中附圖三即彰化縣二林地政事務所收 件日期文號106年3月3日二土測字第365號土地複丈成果圖（ 下稱現況圖）所示編號A2部分之東半部一樓磚造房屋（下稱 A2房屋）現由洪堯東父母居住使用中，如採原告之甲案分割 ，將使A2房屋有遭拆除之可能，洪堯東父母將無處可居住， 故請求依附圖二即彰化縣二林地政事務所收件日期文號107 年9月6日二土測字第1703號土地複丈成果圖（下稱乙案）所
示方案分割。另本件被告洪堯東三人分割後同意繼續保持共 有，然其所受分配之系爭829地號土地為部分住宅區、部分 商業區，與系爭822地號土地為商業區使用分區不同，從兩 筆土地之公告現值相差3倍之多即可知兩筆土地價值差異甚 大，然華聲估價報告所鑑估出之土地價值竟相差不遠，顯然 有所違誤等語。
五、被告洪香蜜、洪佳妏則以：採甲案、乙案均無意見，對於華 聲估價報告亦無意見等語。
六、被告楊四海未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯 。
七、系爭兩筆土地為兩造共有，兩筆土地共有人均相同，各共有 人應有部分如附表一所示；系爭兩筆土地並無因物之使用目 的不能分割情形，兩造間亦無不分割期限之約定，惟無法協 議分割之事實，有土地登記謄本及地籍圖謄本為證。茲兩造 無法協議分割，原告依民法第823條第1項及第824條第2項、 第5項之規定，請求裁判合併分割，即屬正當。八、又法院裁判分割共有物，應斟酌共有人之意願、土地之價值 、各共有人應有部分之比例、土地上現使用狀況、建物性質 及經濟效用、對外通行問題、各共有人所分得之土地能否為 適當之利用及各共有人間有無符合公平之原則等因素為通盤 考量，以決定適當公允之方法為分割。經查：
㈠系爭829地號土地使用分區為部分住宅區、部分商業區，系 爭822地號土地使用分區為商業區，有彰化縣芳苑鄉公所函 在卷可查（本院卷二第204至205頁）。系爭兩筆土地相毗鄰 ，兩筆土地東側均臨芳漢路芳2段、系爭822地號土地南側則 臨斗苑路，土地上現坐落數棟建物，由北至南分別為：被告 洪有仁所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○0段00號、13號 二層樓房屋，被告洪堯東所有門牌號碼同段11號二層樓房屋 ，被告洪宗淵所有門牌號碼7號二層樓房屋（上三屋為現況 圖B1、A1部分建物），臨路部分為洪有仁、洪宗淵、洪堯東 及訴外人洪震坤所共有無門牌之一樓瓦頂建物、後方另有2 層樓鐵皮房屋（現況圖A2部分），原告所有興建中之水泥建 物（現況圖A3部分），被告洪佳妏所有門牌號碼同段5號三 層樓房屋（現況圖A4部分）、洪香蜜所有門牌號碼彰化縣○ ○鄉○○路000號二層樓房屋（現況圖A5部分）等情，經本 院會同彰化縣二林地政事務所人員履勘現場，製有勘驗筆錄 （本院卷一第107頁、本院卷二第227頁）及附圖三現況圖。 ㈡原告所提甲案分割方案與被告洪堯東等三人所提之乙案分割 方案，兩者就共有人分配之土地位置大致相同，兩者之差異 在於就系爭822地號土地中，原告部分與被告洪堯東三人部
分之分割線基準應以何處為界為適當。依原告之甲案，將使 其所分配之編號乙部分土地形狀較為完整，然致被告洪堯東 與洪宗淵所共有，現由洪堯東之父居住使用之A2房屋約3分 之1分配至原告土地，而有受拆除之可能；而被告所提之乙 案，則以上開A2房屋界線作為分割線，雖得保留上開A2房屋 ，然將使原告所分配到之土地北側邊界凹陷，令原告分得之 土地呈現不規則形狀。本院審酌本件土地之一切情況，認為 被告所提之乙案，造成原告受分配之土地形狀不規則，有礙 於土地未來之利用發展，並違反原告意願而使原告所受分配 面積較其應有部分面積為少，對原告顯失公平。而採甲案雖 致上開A2房屋有受拆除之可能，然A2房屋及後方鐵皮建物均 屬未保存登記建物，屋齡久遠，房屋價值較低，保留該屋亦 無助於公共利益；且本件被告洪堯東三人於起訴時就系爭兩 筆土地之應有部分僅佔48分之17（約35.4％），縱使納入洪 鴻民部分亦僅佔48分之19，於本件言詞辯論終結前，就系爭 土地之應有部分僅佔48分之22（約45.8％），然三人實際占 用系爭土地之面積比例超過52.2％，其餘共有人僅使用42.2 ％（其餘部分為空地），故被告洪堯東等三人使用部分早已 超出其應有部分比例，本件為保留洪堯東等三人現況圖B1、 A1之較有經濟價值之房屋，分配予洪堯東等三人超出其應有 部分所得分得之面積，已屬顧及地上物之利用而調整其餘共 有人之權益；且A2房屋為1樓磚造瓦頂房屋，建築年代久遠 ，內雖放置生活起居物品，然面積狹小，無獨立衛浴設備， 系爭土地上亦另有洪堯東所有之門牌號碼彰化縣○○鄉○○ 路○0段00號房屋，難認如被告洪堯東等三人所述A2房屋拆 除後原房屋使用人即無處居住，更何況洪堯東之父母並非系 爭土地之共有人，自無須考量非共有人利用土地之情形。故 本院審酌一切情況，認被告所提之乙案對原告顯失公平，應 採原告所提之甲案較為妥當。
㈢又以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有 明文。系爭土地依前揭方法分配結果，各共有人分配之面積 較其應有部分有所增減，且因各坵塊位置使用分區、臨路條 件不同，致價值有所差異，就不能按其應有部分之價值受分 配人之共有人，自當以金錢補償之。經本院囑託華聲科技不 動產估價師事務所鑑定，由洪振剛不動產估價師依其專業鑑 估土地價值後，製成華聲估價報告（外附），認依甲案分配 後，各共有人所分得土地面積、價值較其原應有部分有所增 減如估價報告所示，而應相互補償如附表二所示之金額。上 開鑑定報告，係鑑定人親赴現場勘察標的現況、臨路情形與
區域環境，本其專業知識，針對一般因素、區域因素、個別 因素、最有效使用分析，採用比較法及收益法進行評估而得 ，其中針對比較標的之交易日期與勘估標的價格時間有所差 異部分，本件鑑定人已參酌106年消費者物價總指數及第49 期都市地區地價指數，依不動產估價技術規則第19條規定， 將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格；而系爭 829地號土地及系爭822地號土地因使用分區不同造成將來興 建房屋有建蔽率不同可能致土地價值有所差異之情形，亦經 鑑定人斟酌上開因素後予以調整（外附華聲估價報告第49頁 、本院卷三第115頁反面），上開鑑定方法及鑑定依據均經 鑑定人完整載明予上開華聲估價報告中，並經鑑定人洪振剛 不動產估價師於108年4月23日準備程序期日到庭說明（本院 卷三第115至117頁），自屬公正、客觀，而得與作為本件共 有人間互為補償之參考依據。
㈣被告洪堯東等三人固稱：系爭822地號土地、系爭829地號土 地有使用分區不同之差異，且兩筆土地公告現值差異甚大， 然估價結果卻相近，鑑定人未審酌公告現值，並以104年間 之交易市價作為參考，其估價結果有誤等語。然時間因素及 使用分區不同所致之價格差異，業經鑑定人以其專業評估後 予以調整而如上述；另依不動產估價技術規則，估價師所參 酌之價額為適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值， 無須亦不應參酌公告現值，故本件鑑定人挑選同段附近土地 之成交價，再依不動產估價技術規則就各方面為適當之調整 ，自無不當。被告洪堯東等三人聲請函詢彰化縣二林地政事 務所查明系爭兩筆土地公告現值核定之依據為何等情，與本 件鑑定所需考量之因素無關，自無調查之必要。 ㈤綜上，本院審酌系爭兩筆土地之性質、分割後土地之利用價 值、使用情形、經濟效用暨各共有人意願及其利益均衡等一 切情況，認為以附圖一即甲案所示之方案為分配，並由各共 有人互相補償如附表二所示之金額，堪稱允當。爰為判決分 割如主文第1項所示。
九、本件為請求共有物分割事件，如由敗訴之被告負擔全部訴訟 費用，顯失公平，併依民事訴訟法第80條之1規定，酌量情 形命勝訴之原告負擔訴訟費用之一部。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第 85條第1項但書。
中 華 民 國 108 年 6 月 17 日
民事第四庭 審判長法官 陳瑞水
法官 歐家佑
法官 陳怡潔
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 17 日
書記官 陳雪鈴
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│附表一 │
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│編號 │ 共有人 │應有部分（兩筆│ 備註 │
│ │ │土地應有部分均│ │
│ │ │相同） │ │
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│1 │洪有仁 │8分之2 │ │
├───┼───────┼───────┼──────────┤
│2 │洪宗淵 │24分之2 │ │
├───┼───────┼───────┼──────────┤
│3 │洪香蜜 │1000分之201 │ │
├───┼───────┼───────┼──────────┤
│4 │洪佳妏 │1000分之201 │ │
├───┼───────┼───────┼──────────┤
│5 │楊碧銀（原告）│3000分之419 │ │
├───┼───────┼───────┼──────────┤
│6 │洪堯東 │16分之1 │其中應有部分48分之1 │
│ │ │ │贈與予洪堯南 │
├───┼───────┼───────┼──────────┤
│7 │楊四海 │16分之1 │其中應有部分48分1出 │
│ │ │ │賣予洪堯南、應有部分│
│ │ │ │24分之1出賣予洪堯順 │
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┌────────────────────────────────┐
│附表二（新臺幣） │
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│ 應補償人 │ 洪有仁 │ 洪堯東 │ 楊碧銀 │ 合計 │
│ │ │ │ │ │
│受補償人 │ │ │ │ │
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│洪宗淵 │ 160,508 │ 40,127 │ 3,942 │ 204,577 │
├───────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│洪佳妏 │ 105,643 │ 26,411 │ 2,594 │ 134,648 │
├───────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│洪香蜜 │ 94,223 │ 23,555 │ 2,314 │ 120,092 │
├───────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│楊四海 │ 387,444 │ 96,861 │ 9,515 │ 493,820 │
├───────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│ 合計 │ 747,818 │ 186,954 │ 18,365 │ 953,137 │
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│附表三 │
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│編號 │ 被告 │訴訟費用負擔│
│ │ │之比例 │
├───┼───────┼──────┤
│1 │洪有仁 │8分之2 │
├───┼───────┼──────┤
│2 │洪宗淵 │24分之2 │
├───┼───────┼──────┤
│3 │洪香蜜 │1000分之201 │
├───┼───────┼──────┤
│4 │洪佳妏 │1000分之201 │
├───┼───────┼──────┤
│5 │楊碧銀（原告）│3000分之419 │
├───┼───────┼──────┤
│6 │洪堯東 │16分之1 │
├───┼───────┼──────┤
│7 │楊四海 │16分之1 │
└───┴───────┴──────┘