臺灣士林地方法院民事判決 105年度簡上字第118號
上 訴 人 呂佳螢
訴訟代理人 賴玉山律師
李俊德
謝明玉
張 傳
被上訴人 彭育霖
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105 年
5 月13日本院內湖簡易庭105 年度湖簡字第415 號第一審判決提
起上訴，本院於民國108 年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號八樓之房屋遷讓返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾貳萬元，並自民國一百零五年二月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣貳萬元。
第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依 到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第 385 條第1 項前段定有明文。又當事人就其是否於審理期日 到場，有程序上處分權，是在監所之當事人已具狀表明於審 理期日不願到場，法院自不必於期日借提該當事人。查被上 訴人現於法務部矯正署臺東戒治所執行中，其於民國108 年 5 月8 日具狀表明不願被提解到庭辯論（見本院卷第278 頁 ），本院因此未於最後言詞辯論期日借提到場，是被上訴人 未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列 各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：
一、上訴人在原審起訴主張：被上訴人與訴外人李俊德於104 年 7 月24日簽訂房屋租賃契約，由被上訴人向李俊德承租門牌 號碼為新北市○○區○○路000 號8 樓之房屋（下稱系爭房 屋），租賃期間自104 年8 月1 日起至106 年7 月31日止， 租金為每月新臺幣（下同）2 萬元（下稱系爭租約）。惟被 上訴人自始即未給付租金，迄至105 年1 月止已達6 個月之 租金未為繳付，欠租12萬元，上訴人業於104 年11月26日以 存證信函終止系爭租約。為此，爰依系爭租約及租約終止後 不當得利之法律關係，請求被上訴人遷讓房屋並給付上開欠
租，及按月給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被 上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人；㈡被上訴人應給付 上訴人12萬元，並應自104 年12月1 日起至遷讓系爭房屋之 日止，按月給付上訴人12萬元；㈢願供擔保，請准予宣告假 執行。
二、被上訴人則以：李俊德未依兩造協議繳交新光銀行貸款600 萬元，而該貸款債務人仍為被上訴人，故命被上訴人負擔系 爭房屋每月租金，並不合理。又李俊德並未將系爭房屋買賣 價金947 萬元交付予被上訴人，是被上訴人承租系爭房屋之 租金自應包含於947 萬元內等語置辯。並聲明︰上訴人於原 審之訴駁回。
三、原審對於上訴人之請求，以系爭租約係存在於李俊德與被上 訴人之間，依債之相對性，上訴人自不得依系爭租約而為請 求，判決駁回上訴人全部之訴。上訴人不服提起上訴，所陳 除與原審同外，另補陳：李俊德向被上訴人購買系爭房屋之 頭期款，其支付方式係為被上訴人清償民間貸款本息計342 萬元，復因被上訴人未繳納新光銀行之貸款致系爭房屋恐遭 拍賣，上訴人為此代償600 萬元予新光銀行，故業已付清系 爭房屋買賣價金。李俊德復將系爭租約之一切權利義務讓與 上訴人，並已通知被上訴人知悉，而系爭租約業經上訴人合 法終止，是被上訴人自應遷讓返還系爭房屋，並給付欠租及 相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠如主文第1 至4 項 所示；㈡願供擔保，請准予宣告假執行。（見本院卷第152 頁）。被上訴人則補稱：李俊德尚欠其234 萬3,400 元，主 張抵銷上訴人之租金債權等語（見本院卷第203 頁）。並聲 明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第204頁）： ㈠李俊德與被上訴人於104 年7 月24日簽立如原審卷第7 頁之 協議書（下稱系爭協議書，該協議書文字內容並包含系爭租 約），約定由被上訴人將系爭房屋以總價947 萬元出售予李 俊德，被上訴人並依李俊德之指示於104 年8 月3 日將系爭 房屋移轉登記予李俊德之配偶即上訴人；李俊德則將系爭房 屋出租予被上訴人，租賃期間自104 年8 月1 日起至106 年 7 月31日止，租金每月2 萬元。
㈡李俊德與上訴人於104 年7 月24日簽立如本院卷第17頁之債 權讓與契約書，將系爭協議書有關租賃之權利義務移轉於上 訴人。
㈢兩造簽有如本院卷第108 頁之房屋租賃契約，由上訴人將系 爭房屋出租予被上訴人，期間自104 年8 月1 日起至106 年 7 月31日止，租金每月2 萬元。
㈣被上訴人自104 年8 月1 日起均未給付租金予李俊德或上訴 人。
五、兩造之爭點為：㈠被上訴人對李俊德或上訴人有無債權存在 ？被上訴人得否以前揭債權對於本件租金或不當得利數額主 張抵銷？㈡上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋、給付租 金及相當於租金之不當得利，是否有理由？茲就兩造爭點及 本院得心證理由分述如下：
㈠被上訴人對李俊德或上訴人有無債權存在？被上訴人得否以 前揭債權對於本件租金或不當得利數額主張抵銷？ ⒈被上訴人抗辯李俊德向其購買系爭房屋，並未實際給付頭期 款342 萬元，亦未依系爭協議書約定繳交新光銀行貸款云云 ，惟查：
⑴上訴人主張李俊德購買系爭房屋買賣價金，其中自備款342 萬元部分，係因李俊德曾於102 年12月16日借款450 萬元予 被上訴人，其中包含以元大銀行為付款人、面額291 萬元支 票及部分現金，用以清償被上訴人之其他債權人之借款及塗 銷訴外人黃合淇之抵押權；嗣被上訴人於103 年5 月23日清 償160 萬元後，尚有290 萬元未清償，至104 年7 月24日簽 立系爭協議書之時，利息累計為52萬元等情，有上訴人所提 該紙面額291 萬元、票號AE0000000 、發票日102 年12月13 日之支票（本院卷第100 頁），嗣後自兆豐國際商業銀行敦 化分行之訴外人黃合淇帳戶內提示付款，此有上訴人所提兆 豐國際商業銀行106 年4 月5 日兆銀總票據字第1060016715 號函檢送之帳戶開戶基本資料在卷可佐（見本院卷第198 至 199 頁）；再參以系爭協議書第2 條記載：「甲方（即被上 訴人）在民國103 年5 月23日向乙方（即李俊德）借款新台 幣參佰肆拾貳萬元整。」；第3 條記載：「甲方同意將房屋 賣給乙方，買賣總價新台幣玖佰肆拾柒萬元整（新光銀行貸 款新台幣陸佰萬元整，自備款新台幣參佰肆拾貳萬元整，自 備款於103 年5 月23日一次全部付清。」（見本院卷第36頁 ），依前揭記載，顯見上訴人主張李俊德與被上訴人業於簽 立系爭協議書之時，將其2 人間之債務會算結果為本金尚欠 290 萬元並加計利息52萬元，總計為342 萬元，並合意以該 數額作為李俊德購買系爭房屋之部分價金等情，應堪採信。 ⑵又查李俊德於104 年7 月24日與被上訴人簽立系爭協議書後 ，被上訴人於104 年8 月3 日依李俊德指定，將系爭房屋移 轉至上訴人名下（見本院卷第38頁），李俊德先於105 年1 月22日為被上訴人清償新光銀行建成分行利息債務38萬3,30 8 元，上訴人復於105 年3 月10日向臺灣中小企業銀行中和 分行貸款600 萬元，由該行逕匯款560 萬5,830 元至新光銀
行建成分行代償被上訴人舊房貸，有上訴人提出新光銀行存 入憑條、臺灣中小企業銀行中和分行函文、新光銀行存款憑 條及貸款清償明細資料等件存卷可參（見本院卷第79頁、第 194 至197 頁）。顯見上訴人主張原新光銀行之貸款，係由 上訴人向臺灣中小企業銀行轉貸清償等情，亦可採信。 ⒉綜上所述，李俊德購買系爭房屋依系爭協議書所應付之買賣 價金均已付清，被上訴人抗辯李俊德未依系爭協議書給付自 備款及清償新光銀行貸款，尚欠伊234 萬3,400 元，惟就此 節並未舉證以實其說。是本件被上訴人對李俊德或上訴人並 無任何債權存在，自不得對於本件租金或不當得利數額主張 抵銷。
㈡上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋、給付租金及相當於 租金之不當得利，是否有理由？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物 者，得請求返還之；民法第440 條第1 項、第2 項前段、第 455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文。次按債權 人得將債權讓與於第三人；債權之讓與，非經讓與人或受讓 人通知債務人，對於債務人不生效力；復為民法第294 條第 1 項前段、第297 條第1 項前段所明定。另系爭協議書第5 條約定有「甲方（即被上訴人）若有二個月（兩期）未繳納 租金給乙方，甲方必須無條件搬離該不動產住處，甲方屋內 若有遺留物視同廢棄物願給乙方（即李俊德）自行處理」。 ⒉經查：
⑴李俊德與被上訴人簽立系爭協議書，除於系爭協議書第4 條 約定由李俊德將系爭房屋租予被上訴人，期間自104 年8 月 1 日起至106 年7 月31日止，復再由上訴人與被上訴人簽立 租賃標的、租賃期間均相同之租賃契約（前揭不爭執事項㈢ ，即本院卷第108 頁之房屋租賃契約），顯見李俊德與被上 訴人簽立系爭協議書之同時，已將前揭不爭執事項㈡之債權 讓與情事通知被上訴人知悉，則該債權讓與自已對被上訴人 發生效力，其抗辯該債權債與未通知伊而不生效力云云，並 不足採。從而，上訴人已受讓李俊德之權利而為系爭租約之 出租人。
⑵又被上訴人自104 年8 月1 日起迄今，均未給付租金予李俊 德或上訴人，為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項㈣），而 上訴人於104 年11月20日以板橋港尾郵局第155 號存證信函
（見本院卷第44至45頁，回執見湖簡卷第15頁）催告被上訴 人應於5 日內給付當時已積欠之4 個月租金，否則將終止租 賃契約，經催告後仍未獲給付，上訴人再於同年月26日以板 橋文化路郵局第3383號存證信函（見本院卷第46至47頁）表 示解除系爭租約（其真意應係終止系爭租約），並經被上訴 人於同年11月30日收受（湖簡卷第15頁下方回執影本），已 生終止租約之效果。從而，系爭租約業經合法終止，被上訴 人占有系爭房屋並無法律上權源，則上訴人依民法第455 條 前段及第767 條第1 項前段規定，請求被上訴人返還系爭房 屋，自有理由。
⒊被上訴人雖抗辯：李俊德並未依系爭協議書給付系爭房屋之 買賣價金云云，惟查：李俊德向被上訴人購買系爭房屋之買 賣價金已全數付清，業如前述，且縱李俊德未依系爭協議書 給付房屋價金，亦屬系爭協議書債務不履行而應另訴解決之 範疇，並不影響上訴人依系爭租約終止後之法律關係及民法 767 條第1 項前段，請求被上訴人返還系爭房屋之權利，故 被上訴人前揭抗辯，均不足採。
⒋本件被上訴人自104 年8 月1 日起均未給付租金予李俊德或 上訴人，則上訴人受讓系爭租約之債權後，依系爭租約請求 上訴人給付自104 年8 月1 日起至系爭租約終止之104 年11 月30日該期間所積欠之租金，自屬有理。另按無法律上原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條 定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之房 屋，可能獲得相當於租金之利益。經查：本件兩造於104 年 11月30日系爭租約終止後，被上訴人占有系爭房屋已無法律 上原因，自當依前揭規定給付上訴人此部分相當於租金之不 當得利，至其數額認定基準，認以兩造就系爭租約存續時所 約定之租金數額即每月2 萬元，應屬正當。則上訴人請求被 上訴人給付自104 年8 月1 日起至105 年1 月31日止，該段 期間之金額總計12萬元（計算式：2 萬元*6月=12 萬元）， 及自105 年2 月1 日起至返還系爭房屋之止日，按月給付2 萬元，均屬有據，應予准許。
六、綜上所述，上訴人本於系爭租約、民法第767 條第1 項前段 及不當得利等法律關係，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋， 並給付105 年1 月31日前所積欠之租金及不當得利數額總計 12萬元，及自105 年2 月1 日起至遷讓系爭房屋之日止，按 月給付2 萬元，均屬有據，應予准許。從而，原審未及審酌 上訴人與李俊德之債權讓與契約，而為上訴人敗訴之判決， 尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有 理由，爰廢棄改判如主文第2 、3 項所示。
七、本件係適用簡易程序所為被上訴人敗訴之判決，依民事訴訟 第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，上訴人 就該部分雖亦聲請供擔保後宣告假執行，然僅係促使法院為 職權之發動，爰不就此另為准駁之諭知。
八、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之 後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436 條之 1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 6 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 蔡子琪
法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 10 日
書記官 簡吟倫