臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第417號
原 告 盧俐萍
被 告 蔡長榮
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國108年5月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告盧俐萍為被告蔡長榮之母，且為門牌號碼基隆市○○區 ○○街0○0號房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，前於民國75 年間為躲避前夫之騷擾而在新北市板橋區工作並租屋居住， 遂將系爭房屋以每月新臺幣(下同)6,000元出租他人。嗣於8 4年間，被告未經原告之同意，擅自前往系爭房屋驅趕承租 人，向承租人表示其為原告之三子，欲使用系爭房屋，承租 人不堪其擾，乃與原告終止租賃契約。嗣經兩造多次協議， 乃合意由被告為原告繳納系爭房屋之貸款本息100萬元，作 為其居住使用系爭房屋之代價。
(二)嗣系爭房屋之貸款100萬元於100年間清償完畢，被告已無權 占有使用系爭房屋，經原告多次催討，被告仍占有使用系爭 房屋而拒不搬遷，甚且原告要求將系爭房屋其中一房間交予 原告使用，亦遭被告拒絕及驅趕，屢經多次協調，皆無結果 。原告復於108年3月22日以土城青雲郵局第70號存證信函( 下稱系爭存證信函)催告被告於文到1個月內搬遷，惟被告均 置之不理。若認兩造間存有不定期租賃關係，則被告自100 年間繳清貸款100萬元後即未曾給付原告租金，原告以起訴 狀繕本之送達，催告被告清償歷年所積欠之租金(租金至少 為每月6,000元)，否則即逕以起訴狀繕本之送達，作為終止 租約之意思表示。為此，爰依民法第767條之規定提起本訴 。
(三)併聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。二、被告求為判決:原告之訴駁回。其答辯意旨略以：被告於84 年間搬回系爭房屋居住之時，系爭房屋是空的，並未驅趕房 客。經兩造協商後，合意由被告為原告支付系爭房屋之貸款 餘額190萬元，原告則將系爭房屋過戶予被告(嗣改稱將系爭 房屋給被告居住使用)，原告並將系爭房屋之所有權狀交付 予被告。嗣於100年間，被告繳清系爭房屋之貸款餘額後， 原告則擅自取回系爭房屋之所有權狀，且系爭房屋十餘年之
房屋稅、地價稅均由被告支付等語。
三、得心證之理由：
原告主張其係系爭房屋之所有權人，兩造間就系爭房屋原有 租賃關係存在，因租賃關係業已屆滿，前經原告以系爭存證 信函為催告被告遷讓返還系爭房屋之意思表示，嗣後以起訴 狀繕本之送達為催告及終止租賃關係之意思表示，兩造間就 系爭房屋之租賃關係既經終止而消滅，被告已無繼續占有系 爭房屋之正當權源，然經催討，被告拒不搬遷等情，業據提 出系爭房屋之土地暨建物登記第三類謄本、基隆市稅務局10 7年全期房屋稅繳納證明書、基隆市七堵區調解委員會108年 民調證字第002號調解不成立證明書、土城青雲郵局第70號 存證信函等件為證，被告對於原告係系爭房屋所有權人，及 其現仍占有系爭房屋之情並不爭執，惟否認其係無權占有， 並以上開情詞置辯。是本件爭點即為被告有無占有使用系爭 房屋之正當權源？茲析述如下：
(一)按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收 益，他方支付租金之契約。」民法第421條定有明文，亦即 承租人依租賃契約之約定交付租金，與出租人依租賃契約之 約定交付租賃物供承租人使用收益，彼此間互有對價性質。 次按「稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給 與他方，他方允受之契約。」「贈與附有負擔者，如贈與人 已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履 行其負擔，或撤銷贈與。」民法第406條、第412條第1項前 段分別定有明文。又所謂附負擔之贈與，係指贈與人約定為 贈與時，得為自己、第三人或公益計而附加約款，使受贈人 負擔一定作為或不作為之給付義務，該負擔係一種附款，乃 贈與契約之一部，本質上仍為贈與，以贈與為主、負擔為從 ，屬於單務、無償契約，而非雙務或有償契約，此與契約當 事人雙方約定之給付債務，互為對價或兩相對酬之雙務或有 償契約不同。
(二)本件兩造口頭約定由被告代原告繳付系爭房屋之貸款190萬 元，原告同意系爭房屋由被告居住使用，彼此未提及被告可 居住使用系爭房屋至何時，亦未提及被告繳完貸款應即刻遷 出系爭房屋，亦非以被告每月繳納系爭房屋之貸款金額作為 使用系爭房屋之對價，且系爭房屋及基地之房屋稅及地價稅 歷年來均由被告繳付；另在10年前，原告欲以其領取之勞保 給付100萬元給付被告，讓被告另外去購買其他房屋，搬出 系爭房屋，但遭被告拒絕，被告亦拒絕受領100萬元等情， 此為兩造於本院審理時所不爭。兩造對於前揭約定，雖未有 明確之書面約定及條款，僅有簡單之口頭約定，然依兩造於
本院審理時之陳述，兩造約定由被告按月代原告繳付系爭房 屋之貸款，原告同意被告居住使用系爭房屋，但並未約定居 住使用系爭房屋之期限，亦未約定由被告繳付系爭房屋之貸 款以作為居住使用系爭房屋之對價，且系爭房屋及基地之房 屋稅及地價稅歷年來均由被告繳付，此衡以租賃契約一般均 有明確之租金數額及租賃期限之約定，及房屋稅、地價稅均 由所有權人繳付者，均已有所不同，甚且原告於系爭存證信 函中記載「無論『使用借貸』關係或『出租』關係均已完成 」等語，復於起訴時亦未能明確主張租金之具體數額究為若 干？又被告自陳：被告代原告繳付之系爭房屋貸款高達190 萬元，當時系爭房屋之價格尚不到190萬元等語，此亦與被 告因原告同意系爭房屋由被告居住使用所得減免之租金，彼 此價值顯不相當，亦難認被告代原告繳納系爭房屋之貸款， 與其取得系爭房屋之使用權間，有兩相對酬互為對價之關係 ，難認兩造間就系爭房屋存有租賃關係。尤其原告復自陳： 在10年前，我領取勞保給付100萬元，欲給付被告，要讓被 告另外去購買其他房屋，搬出系爭房屋，但遭被告拒絕，被 告亦拒絕受領100萬元等情，倘兩造間就使用系爭房屋一節 ，確如原告之主張係屬租賃關係，原告自得本於租賃契約之 約定或法律之規定，對被告主張其應有之權利，何以原告嗣 於10年前反而尚欲以其領取之勞保給付100萬元之高額給付 被告，以求被告遷出系爭房屋，但遭被告拒絕？此顯悖離常 理，亦絕非原告主張之租賃契約所可合理解釋。因此原告主 張兩造間就系爭房屋存有租賃契約一節，即非可採。(三)兩造間就系爭房屋並未存有租賃關係，業如前述。反觀被告 無償代原告清償原告積欠抵押權人關於系爭房屋之貸款餘額 (含歷年之地價稅、房屋稅)，在法律上應可定性為無償之贈 與行為，然其代償之目的乃在於使原告負擔同意被告使用系 爭房屋之義務，故兩造約定由被告無償代原告繳付190萬元 之系爭房屋貸款(含歷年之地價稅、房屋稅)，原告同意系爭 房屋由被告居住使用，且被告代償貸款之目的並非取得系爭 房屋之所有權，被告以幾乎可取得系爭房屋所有權之代償貸 款餘額190萬元及支付歷年之房屋稅、地價稅贈與原告，卻 僅取得系爭房屋之使用權，原告形同僅從所受贈之利益中提 出部分之給付，與贈與之價額顯非相當，在客觀上難認被告 繳納系爭房屋之貸款與其取得系爭房屋之使用權有兩相對酬 互為對價之關係，由此可真正地推知兩造之真意，其性質乃 屬附負擔之贈與，使用系爭房屋乃贈與契約之一部，本質上 仍為贈與，以贈與為主、負擔為輔，原告所附之負擔即為在 原告生存時同意被告使用系爭房屋之專屬義務，具有一定期
間之繼續性質(蓋負擔係屬贈與之一部，負擔之期間自應有 一定期限之限制，且原則上專屬於受贈人，而非毫無限制地 持續而永無終止之日，因此負擔之期間應解釋為以受贈人即 原告之生存期間為其存續期間，較為合理)，於該負擔期間 存續時，被告自得依附負擔之贈與契約，要求原告履行應負 擔之義務，即繼續使被告占有使用系爭房屋，由此始能合理 解釋為何原告於10年前欲給付100萬元予被告，其目的無非 欲藉此令兩造合意解除附負擔之贈與契約，或認100萬元加 計被告使用系爭房屋期間所得之利益，已與被告代償之貸款 餘額190萬元之價額相當甚或超過，其已完全履行應負擔之 責任，對被告已毫無積欠，然因被告拒絕而未果。因此被告 乃因其與原告間附負擔之贈與關係，且彼此均已互為履行， 而取得占有使用系爭房屋之正當權源，且附負擔之贈與契約 仍屬有效，被告自非無權占有原告所有之系爭房屋。故原告 本於租賃契約終止後之無權占有法律關係，請求被告遷出系 爭房屋，即非有據。
(四)退而言之，縱認原告主張兩造間就系爭房屋存有租賃契約等 語為真實。惟租賃期限於100年屆滿後，被告仍為系爭房屋 之使用迄今，原告提出之系爭存證信函係於108年3月22日寄 發，原告復未能證明其立即表示反對之意思，而為被告所拒 絕，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續租賃。原告 雖以起訴狀繕本之送達催告被告於10日內繳清歷年所積欠之 租金(租金額至少為每月6千元)，逾期未繳，逕以起訴狀繕 本之送達，為終止租賃契約之意思表示。然按民法「承租人 租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付 租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時 支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民 法第440條第1項、第2項定有明文。本件原告籠統催告被告 支付歷年來積欠之租金(每月至少6千元)，惟並未明確催告 被告應支付積欠原告之租金總額及其計算式，難認係屬符合 債之本旨之催告，自不生合法之催告效力，原告既未經催告 ，自無終止契約之可言。因此原告本於租賃契約終止後之無 權占有法律關係，請求被告遷出系爭房屋，亦屬無據。(五)原告雖又主張被告有同意其最小的小孩大學畢業後，就將系 爭房屋遷讓交還原告等語，然被告否認有同意將居住使用系 爭房屋之期限變更至被告最小的小孩大學畢業為止，此外原 告就此亦未能舉證以實其說，原告此部分之主張，亦無可採 。
四、綜上所述，原告依據系爭房屋所有權之法律關係，請求被告 騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。五、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與前開認定結論不生影響 ，爰不予一一論究，併予敘明。
六、訴訟費用即第一審裁判費1,330元由敗訴之原告負擔。七、據上結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 6 月 4 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 6 月 4 日
書記官 張雅婷