臺灣臺北地方法院民事簡易判決 107年度北簡字第16263號
原 告 漢陽實業大樓管理委員會
法定代理人 黃維德
訴訟代理人 林明正律師
複 代理人 蔡金峰律師
被 告 余劉綉址
訴訟代理人 謝榮裕律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國108 年6 月
4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬貳仟壹佰參拾陸元，及自民國一百零七年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣參仟貳佰柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣貳拾萬貳仟壹佰參拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告原起訴聲明為：被告應給付 原告新臺幣（下同）617,483 元，有支付命令聲請狀可稽（ 見本院107 年度司促字第14640 號卷第5 頁，下稱支令卷） ，嗣於訴訟中變更為：㈠被告應給付原告202,136 元，及自 支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。㈡願供擔保請准宣告假執行，亦有訴之變更聲明狀可憑（ 見本院1 卷第99頁），核其所為，係屬減縮應受判決事項之 聲明，依上開規定，應予准許。又原告法定代理人原為詹金 枝，嗣於訴訟中變更為鉅揚國際顧問股份有限公司，並指派 黃維德為代表人執行管理委員會主任委員職務，並聲明承受 訴訟，亦有聲明承受訴訟狀、107 年臨時區分所有權人會議 紀錄、107 年第六次管理委員會會議紀錄可憑（見本院1 卷 第51、59-65 頁）可考，亦應予准許，合先敘明。二、原告主張：被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 號10樓之5 房屋及同門牌號11樓之6 房屋（下稱10樓之5 房 屋、11樓之6 房屋，合稱系爭房屋），均位於原告所管理之 漢陽實業大樓（下稱系爭大樓）內，負有按月向原告繳納管
理費之義務，在管理委員會成立前，管理費之收費計算方式 有三：⑴住戶管理費每坪90元（即主建物面積＋陽臺面積＋ 共有部分持分面積）⑵公共電費分攤每坪22元⑶公共水費每 戶每偶數月分攤200 元，各住戶均未有異議，管理委員會成 立後，於民國106 年12月1 日召開區分所有權人會議，決議 自107 年1 月1 日起管理費按每戶建物專有部分每平方公尺 收費50元，不另收取公共水費及電費，又10樓之5 房屋面積 為16.9坪【計算式：（主建物面積41.77 ㎡＋陽臺面積1.93 ㎡＋共有部分持分面積12.19 ㎡＝55.89 ㎡，55.89 ×0.30 25≒16.9坪】，舊制管理費奇數月為1,893 元【計算式：管 理費16.9×90＋公共電費16.9×22＝1893，元以下四捨五入 】，偶數月為2,093 元【計算式：1893＋公共水費200 ＝20 93】，新制管理費為每月2,185 元【計算式：（主建物面積 41.77 ㎡＋陽臺面積1.93㎡）×50＝2185】；11樓之6 房屋 面積為12.11 坪【計算式：主建物面積26.21 ㎡＋陽臺面積 6.05㎡＋共有部分持分面積7.79㎡＝40.05 ㎡，40.05 ×0. 3025≒12.11 坪】，舊制管理費奇數月為1,356 元【計算式 ：管理費12.11 ×90＋公共電費12.11 ×22＝1356，元以下 四捨五入】，偶數月為1,556 元【計算式：1356＋公共水費 200 ＝1556】；新制管理費為每月1,613 元【計算式：（主 建物面積26.21 ㎡＋陽臺面積6.05㎡）×50＝1613】。詎被 告自92年3 月起未給付10樓之5 房屋之管理費、自90年12月 起未給付11樓之6 房屋之管理費，爰請求被告給付102 年9 月至107 年6 月之10樓之5 房屋管理費116,746 元、11樓之 6 房屋管理費85,390元，合計202,136 元，為此提起本件訴 訟，並聲明：㈠被告應給付原告202,136 元，及自支付命令 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供 擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：原告係於106 年10月11日經臺北市都市發展局核 備成立，於同年7 月21日訂立漢陽實業大樓住戶管理規約（ 下稱系爭規約），又107 年臨時區分所有權人會議紀錄第11 項選舉下屆委員，其選舉結果有紀錄之總票數為184 票，已 超過該次會議出席人數（含委託出席）65人之票數，亦超過 全體區分所有權人總數115 人，違反系爭規約第12條第1 款 第2 目、第2 款第1 目規定，因此該次選任結果應為無效， 故鉅揚國際顧問股分有限公司無權聲明承受訴訟；又系爭規 約未見實施日期，亦未記載社區管理費之收費標準，依系爭 規約第17條第2 項第1 款管理費之分擔基準：「各區分所有 權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算以每坪 每月定額分擔，定額之標準由區分所有權人會議決議訂定，
…」，然原告自成立至今均未合法依上開規定訂定管理費之 收費標準，舊制管理費之單、雙月收費金額不同，與上開規 約之規定明顯不符，原告固提出原證7 之第一屆第五次區分 所有權人會議紀錄主張管理費收費標準經區分所有權人決議 通過，然查該次會議之所有議案均係第一次提出於區分所有 權人會議，且參與會議之人數僅54人（含委託書），出席人 數未達區分所有權人數之二分之一即58人，違反系爭規約第 7 條規定，故原告提出之第一屆第5 次區分所有權人會議之 決議內容無效，則自102 年9 月至106 年10月11日止，原告 並未繼受前管理負責人之權利，其無權收取此期間之管理費 ，自106 年10月11日至107 年6 月止，因原告迄未按系爭規 約規定合法訂定管理費計算基準及實施日期，且未依法定程 序進行公告或核備而不生效力即區分所有權人會議尚未授權 原告得收取管理費，原告主張有權收取102 年9 月起至107 年6 月止之管理費，於法無據。縱認原告有繼受前管理負責 人之權利，故得收取102 年9 月起至107 年6 月止之管理費 ，然關於舊制管理費，證人沈恩浪及徐淑嫆之證述不一，又 與原告提出之計算方法不同，仍賴原告舉證證明之，新制管 理費之收費標準，除未經區分所有權人會議合法通過外，且 其計價基準以平方公尺計算，明顯違反系爭規約第17條第2 項第1 項「以每坪每月定額分擔」之規定，應類推民法第56 條第2 項規定，該決議無效。再原告持有2 戶，均為單純住 定使用，如依上開管理費每坪45元計算，及水費每2 月收20 0 元及電費每坪收22元方式計算，10樓之5 房屋之每月管理 費為761 元【計算式：16.9×45＝761 ，元以下四捨五入】 ，每月電費372 元【計算式：16.9×22＝372 ，元以下四捨 五入】，每2 月水費200 元，則原告成立前（102 年9 月至 106 年10月，共計50個月）之管理費為61,650元，原告成立 後之管理費（106 年11月至107 年6 月，共計8 個月）為9, 864 元；11樓之6 房屋之每月管理費為545 元【計算式：12 . 11×45＝545 ，元以下四捨五入】，每月電費266 元【計 算式：12.11 ×22＝266 ，元以下四捨五入】，每2 月水費 200 元，則原告成立前（102 年9 月至106 年10月，共計50 個月）之管理費為45,550元，原告成立後之管理費（106 年 11月至107 年6 月，共計8 個月）為7,288 元，以上合計12 4,352 元【計算式：61650 ＋9864＋45550 ＋7288＝124352 】，亦即原告得收取之管理費金額亦僅124,352 元，逾此部 分則無權收取等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、得心證之理由：
㈠原告有繼受舊管理委員會之權利義務部分：
被告辯稱原告並未繼受前管理負責人之權利云云，然依證人 沈恩浪結證稱：我於87年至89年擔任社區的管理負責人，當 時社區有管理委員會，但沒有報備，71年建商交付房屋後， 我們是每層樓派1 個代表選出主委及財委等語（見本院1 卷 第90、91頁）；證人徐淑嫆結證稱：我從78年至91年間都有 擔任財委或主委，71年大樓建好就由每層樓選出1 個委員組 成管理委員會互相推選主委財委，106 年管理委員會成立後 我是擔任副主委，舊的主委跟財委有跟管理委員會做交接等 語（見本院1 卷92、93頁）；證人江陽毅結證稱：我是第2 屆的財務委員，第1 屆擔任監察委員，舊的管理委員會跟新 的管理委員會有做部分的交接，因有些帳有缺漏，是依現有 的帳冊做交接，我有簽收106 年1 至8 月的財務報告，其他 的資料因為有缺漏，所以沒有簽收，但都是在手上，我手上 有存摺影本，管理委員會有做交接的動作，舊管理委員會有 移交500 多萬元給新的管理委員會，106 年9 月以前跟106 年9 月以後，管理委員會的工作都相同等語（見本院卷第26 2 、263-265 頁），是依證人上開證述，106 年9 月管理委 員會成立前，該社區大樓即有依每層樓10戶派1 個代表開會 選出主委及財委並成立管理委員會，且於106 年9 月向主管 機關報備成立管理委員會後，舊管理委員會有與新管理委員 會即原告做交接並移交帳冊及500 多萬元存款（見本院1 卷 第289-465 頁），則原告即確實有承受舊管理委員會之權利 義務，故被告辯稱原告並未繼受前管理負責人之權利云云， 尚非可採。
㈡鉅陽國際顧問股份有限公司（下稱鉅陽公司）係經系爭大樓 107 年臨時區分所有權人會議決議、原告第6 次管理委員會 議（見本院1 卷第59-65 頁）選任之新任主任委員，得依法 聲明承受訴訟部分：
⒈按區分所有權人會議，是指區分所有權人為共同事務及涉及 權利義務的相關事項，召集全體區分所有權人所舉行的會議 ，為公寓大廈住戶之最高意思表示機關，其性質與社團總會 相似，公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程序或 決議內容有違反法令時，其效力如何並無規定或準用之規定 ，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定本條例未規定者， 適用其他法令之規定，應回歸適用民法之規定。是區分所有 權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條 之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時， 社員得於三個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程 序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內
容違反法令或章程者無效，民法第56條亦有明文。依此，如 主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者 之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違 法，並非決議內容之違法（最高法院63年台上字第965 號判 例要旨參照），如有上述情形，各區分所有權人自應依前揭 法律之規定，於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議。該項 決議，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，自不得主張 該決議無效。又當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其 代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之 本人承受其訴訟以前當然停止；第一百六十八條至第一百七 十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承 受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項亦定有明 文。
⒉被告辯稱107 年臨時區分所有權人會議之選舉票數為184 票 ，已超過全體區分所有權人總數之115 票，決議無效，鉅陽 公司無權聲明承受訴訟云云，然依證人江陽毅結證稱：當時 是約定1 戶有3 票，讓委員會的組成可以多樣化，不會集中 在少數人身上，沒有注意到法規上規定1 人1 票等語（見本 院卷第264 頁），是依證人上開證述，區分所有權人會議中 就選舉下屆委員部分每戶有3 票，而選舉人票數為184 票， 而該次出席之區分所有權人為65人，並無選舉人票數超過區 分所有權人總數之情事，況被告所稱選舉票數為184 票，超 過全體區分所有權人數之115 票，縱令屬實，亦僅係決議方 法之違法，並非決議內容之違法，依上開說明，被告應類推 適用民法第56條之規定，於決議後3 個月內請求法院撤銷其 決議，然被告並未提出任何證據證明已對107 年臨時區分所 有權人會議決議向法院請求撤銷之事實，且已經過3 個月得 請求撤銷之除斥期間，107 年臨時區分所有權人會議決議既 未經法院撤銷，被告自不得主張無效。是鉅陽公司為經107 年臨時區分所有權人會議決議、原告第6 次管理委員會議選 任之新任主任委員，鉅陽公司指派黃維德執行主任委員職務 （見本院1 卷第57頁），並經臺北市政府都來發展局108 年 2 月27日北市都建字第1083006016號函准予備查（見本院1 卷第469 頁），則鉅陽公司具狀聲明承受訴訟（見本院卷1 第51頁），應予准許，被告辯稱鉅陽公司無權聲明承受訴訟 云云，亦非可採。
㈢系爭大樓第1 屆第5 次區分所有權人會議決議有效部分： 被告辯稱管理費是第1 屆第5 次區分所有權人會議決議訂定 的，但該次會議之開會人數僅54人，出席人數未達區分所有 權人人數之1/2 ，決議無效云云，縱令屬實，亦僅係決議方
法之違法，並非決議內容之違法，依前揭㈡之說明，被告應 類推適用民法第56條之規定，於決議後3 個月內請求法院撤 銷其決議，然被告並未提出任何證據證明已對第1 屆第5 次 區分所有權人會議決議向法院請求撤銷之事實，且已經過3 個月得請求撤銷之除斥期間，第1 屆第5 次區分所有權人會 議決議既未經法院撤銷，被告自不得主張無效，故該次會議 關於管理費新制之決議，應屬有效。
㈣系爭大樓之管理費，於106 年12月31日前按每坪90元、公共 電費分攤每坪22元、公共水費每戶每偶數月分攤200 元，自 107 年1 月1 日起改按每戶建物專有部分每平方公尺收費50 元部分：
⒈被告辯稱對於106 年管理委員會正式成立前之相關收費方式 ，沒有意見，但被告為單純住家，應僅繳納半價云云，然按 證人沈恩浪結證稱：71年成立後就開始收管理費，在管理委 員會成立前，我們是依照坪數計算，我87年至89年擔任主委 時每坪是收取90元，水電費是2 個月收1 次，收取標準每坪 90元，是之前主委調整的，我接的時候沒有調整過，相關的 收費有經過開會，我們1 層有10戶派1 個代表，大家推舉， 總共12層樓，開會大部分是12個人，有時候不足12個月人， 最早開始並無區分做辦公室或住戶不同之收費標準，後來有 人反應因為辦公室使用的房子出入的人比較多，所以單純住 家減半收取，在我當主委之前就已經有不同的收費標準，住 戶收一半等語（見本院1 卷第90-92 頁）；證人徐淑嫆結證 稱：71年大樓建好就由每層樓選出1 個委員組成管理委員會 互相推選主委跟財委並且收取管理費，78年至91年間的收取 標準，剛開始每坪65元，後來收取90元，之後管理委員會正 式成立後改用平方公尺收費，單純住戶管理費是半價，如果 以90元計住戶收45元，辦公室使用收90元，水電的部分就沒 有區分等語（見本院1 卷第92、93、95頁）；證人江陽毅結 證稱：管理費以坪數乘以90元，公共水費是2 個月收200 元 ，電費是坪數乘以22元，有用中央空調的戶數的電費是坪數 乘以30元，從96年之後都是上開的收費標準，沒有區分單純 住宅及商業使用等語（見本院1 卷第262 、263 頁），是依 證人上開證述，系爭大樓於95年之前之管理費收取，有區分 商業用為每坪按90元計算，及純住宅半價收取為每坪按45元 計算，但自96年以後不區分商業用與住宅用，均按每坪90元 計算，而本件係請求102 年9 月以後積欠之管理費，故不分 商業用與住宅用，均按每坪90元計算，故被告辯稱其2 戶均 為純住宅，應按半價收取云云，亦不足採。。
⒉被告陳稱：對106 年管理委員會正式成立前的相關收費方式
，沒有意見，確實在102 年9 月至107 年6 月間均未繳納管 理費等語（見本院卷第96頁），另管理費新制按50/ 平方公 尺* 所有權狀（含陽臺）面積計算，亦有第1 屆第5 次區分 所有權人會議紀錄可考（見本院卷第117 頁），則原告得請 求之管理費為202,136 元：
⑴10樓之5 房屋面積為16.9坪，106 年12月31日前之管理費奇 數月為1,893 元【計算式：管理費16.9×90＋公共電費16.9 ×22＝1893，元以下四捨五入】，偶數月為2,093 元【計算 式：1893＋公共水費200 ＝2093】，新制管理費為每月2,18 5 元【計算式：（主建物面積41.77 ㎡＋陽臺面積1.93㎡） ×50＝2185，見本院1 卷第115 頁】，102 年9 月至107 年 6 月之為116,746 元【計算式：（1893×2 ＋1893×6 ×4 ）＋2093×2 ＋2093×6 ×4 ＋2185×6 ＝116746】。 ⑵11樓之6 房屋面積為12.11 坪，106 年12月31日前之管理費 奇數月為1,356 元【計算式：管理費12.11 ×90＋公共電費 12.11 ×22＝1356，元以下四捨五入】，偶數月為1,556 元 【計算式：1356＋公共水費200 ＝1556】；新制管理費為每 月1,613 元【計算式：（主建物面積26.21 ㎡＋陽臺面積6. 05㎡）×50＝1613，見本院卷第113 頁】，102 年9 月至10 7 年6 月之管理費為85,390元【計算式：（1356×2 ＋1356 ×6 ×4 ）＋（1556×2 ＋1556×6 ×4 ）＋1613×6 ＝85 390】。
⑶則系爭房屋102 年9 月至107 年6 月應繳納之管理費合計為 202,136 元【計算式：116746＋85390 ＝202136】。 ㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第 229 條第2 項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確 定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責 任。準此，原告請求被告給付自支付命令送達翌日即107 年 10月26日（見支令卷第67頁）起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，核無不合，併予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣 告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依聲請宣告被告 如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第2 項所示金額。
中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2,210元
第一審證人旅費 1,060元
合 計 3,270元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 18 日
書記官 林錫欽
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