臺灣臺北地方法院民事判決
107年度北簡字第15408號
原 告 張富連
被 告 蔡玉女
訴訟代理人 錢清祥律師(法扶律師)
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國108年6月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬玖仟壹佰玖拾陸元，及自民國一０七年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分之二十四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾玖萬玖仟壹佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張： 兩造前於民國105年10月22日簽訂房屋租賃 契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租坐落於臺 北市○○區○○○路○段00○0號房屋（下稱系爭房屋 ）， 租賃期間自105年11月1日起至110年10月31日止計5年，每月 租金為新臺幣（下同）2萬元，押租保證金為4萬元。詎料， 被告自106年10月起未依約繳交租金，經原告於106年11月20 日以臺北龍山郵局第000142號存證信函（下稱系爭存證信函 ）終止系爭租約，並起訴請求被告返還系爭房屋，經鈞院以 107年度北簡字第4621號判決原告勝訴確定， 原告並向鈞院 聲請強制執行，嗣於107年9月26日收回系爭房屋在案。惟被 告迄今尚積欠自106年10月1日起至107年9月26日止之租金合 計24萬元【計算式：2萬元×12個月＝24萬元】、電費6,416 元及水費404元， 扣除押租金4萬元後尚欠20萬6,820元（計 算式：24萬元＋6,416元＋404元－4萬元＝20萬6,820元）， 爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告20萬6, 820元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利 率5%計算之利息。
二、被告則以： 被告於106年6月及8月間分別經台大醫院診斷出 罹患腫瘤及癌症等疾病，並於106年8月14日接受切除手術， 故委請被告之子即訴外人崔承展與原告洽談終止系爭租約事 宜， 兩造並合意於106年9月1日起終止系爭租約並歸還系爭 房屋鑰匙， 原告請求自106年10月以後之租金及水電費並無 理由。又原告提出之電費單據中有門牌號碼「臺北市○○街
000巷0號」，並非系爭房屋地址，要求被告負擔並不合理。 另縱被告應給付上開租金等費用，被告承租期間因系爭房屋 老舊，被告曾僱工重設水、電管線、更換牆面、地板並安裝 天然瓦斯器材等計支出有益費用計20萬8,901元， 被告主張 抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，兩造前簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房 屋，租賃期間自105年4月5日起至108年4月4日止計3年， 每 月租金2萬元，押租保證金4萬元。 嗣原告於106年11月20日 以臺北龍山郵局第000142號存證信函（ 下稱系爭存證信函） 催告被告繳交租金，逾期即終止系爭租約，其後原告起訴請 求被告返還系爭房屋， 經本院以107年度北簡字第4621號請 求返還租賃物事件判決原告勝訴確定（下稱系爭勝訴確定判 決），被告並持系爭勝訴確定判決為執行名義聲請對被告強 制執行，經本院以107年度司執字第76146號返還房屋等強制 執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，於107年9月26日履 勘系爭房屋並將被告遺留物交由原告保管，復於同年10月30 日將系爭房屋點交原告等情，此有系爭租賃契約、執行筆錄 、遺留物清單、照片、系爭存證信函及收件回執等件為證（ 見本院卷第13至18頁、第27至53頁、第89至94頁），且為兩 造所不爭執，並經本院職權調閱系爭執行事件卷宗核閱屬實 ，自堪信為真實。
四、得心證之理由：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項及 第2項前段及第455條前段分別定有明文。經查，原告主張被 告已積欠租金逾2個月以上， 經原告以系爭存證信函催告被 告應於函到後7日內給付積欠租金， 如屆期不繳即終止系爭 租約，而被告於106年12月7日收受系爭存證信函後置之不理 ，原告前已向本院訴請被告遷讓返還系爭房屋並獲系爭勝訴 確定判決等情，業據提出之系爭存證信函及收件回執等件為 證（見本院卷第89至91頁），並有系爭勝訴確定判決在卷可 稽（見本院卷第149頁），是系爭租約已於106年12月14日合 法終止，應可認定。 被告固辯稱兩造前已合意於106年9月1 日起終止系爭租約，被告並已歸還系爭房屋鑰匙云云。惟觀 諸原告提出之系爭執行事件107年9月26日執行筆錄（ 履勘） 、遺留物清單及遺留物照片等件（見本院卷第27至53頁）顯 示，原告於107年9月26日會同本院民事執行處執行人員前往 系爭房屋履勘時，被告仍遺留包含電腦、數據機、錄放影機
、事務機及保險箱在內等大量物品並未移除，難認被告已於 106年9月1日與原告終止系爭租約， 並將系爭房屋騰空交還 原告，況被告復未能舉證確實已將房屋鑰匙交還原告，故被 告上開所辯，即難憑採。茲就原告請求被告給付租金20萬元 、電費6,416元及水費404元審究如下：（一）租金20萬元部分：
按系爭租約第3條約定：「 每月租金貳萬元整…。」（見 本院卷第17頁）。又無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不 存在者，亦同。民法第179條亦定有明文。 而無權占有他 人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀 念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利 之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號判決意旨參照。經查，系爭租約已於106年12月14日 終止，業如前述， 則被告自106年10月1日起至106年12月 14日止計2個月又14天，扣除押租金4萬元後尚積欠租金9, 032元【 計算式：（2萬元×2個月）＋（2萬元×14/31天 ）－4萬元＝9,032元，元以下4捨5入】未依約給付。又系 爭租約終止後被告已失去使用收益系爭房屋之權利，仍消 極不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受 利益， 則原告得另依不當得利法律關係請求被告自106年 12月15日起至執行之日即107年9月26日止， 計9個月又11 天相當於租金之不當得利18萬7,333元【計算式：（2萬元 ×9個月）＋（2萬元×11/30天）＝18萬7,333元，元以下 4捨5入】，是原告請求被告給付租金及不當得利合計19萬 6,365元（計算式：9,032元＋18萬7,333元＝19萬6,365元 ），即屬有據，逾此部分之請求，應屬無據。
（二）電費6,416元及水費404元部分： 按系爭租約第20條約定：「交付房屋日起，房屋之水電、 瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即被告）負擔。 」（見本院卷第18頁 ）。原告主張被告應給付電費6,416 元及水費404元，合計6,820元部分，固據提出臺灣電力公 司繳費憑證、臺北自來水事業處水費繳費憑證等件為證（ 見本院卷第19至26頁）。惟上開電費單中地址為臺北市○ ○街000巷0號、戶名為李長慶、金額分別為400元、441元 、1,925元、1,213元及10元， 電費合計3,989元部分，因 原告未能證明該址之電費為被告承租系爭房屋所使用，故 此部分之請求，不應准許。從而，原告請求被告賠償電費 2,427元（15元＋400元＋441元＋1,216元＋355元＝2,427 元）及水費404元，合計2,831元（ 計算式：2,427元＋水
費404元＝2,831元），應屬有據，逾此範圍，原告不得請 求。
（三）至被告辯稱承租期間因系爭房屋老舊，被告曾僱工重設水 、電管線、更換牆面、地板並安裝天然瓦斯器材等就系爭 房屋支出之有益費用計20萬8,901元主張抵銷云云， 固據 提出報價單為證（見本院卷第137至141頁）。按承租人就 租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人 知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還 其費用。民法第431條第1項前段定有明文。又系爭租約第 6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時， 除經甲方（ 即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原 狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…。」、 第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時， 乙方取得甲方 之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還 房屋時自應負責回復原狀。」。查被告並未舉說明其於裝 修前曾經原告同意抑或為原告所知悉，且被告雖提出上開 報價單，然亦無法證明被告確實已支出上開費用，是被告 以此主張抵銷，應屬無據。
（四）基上，原告得請求被告給付之金額為19萬9,196元（ 計算 式：19萬6,365元＋2,831元＝19萬9,196元）。五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利法律關係請求被告給 付19萬9,196元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年10月23日 （見本院卷第59頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回 。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決， 依同法第389條第1項第3款規 定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依 職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（ 須按他造當事人之人數附繕本 ）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 7 月 5 日
書記官 蘇炫綺