臺灣臺中地方法院民事簡易判決 108年度中簡字第1261號
原 告 馮伯均
訴訟代理人 涂朝興律師
被 告 陳俐娜
訴訟代理人 康存孝律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，經本院於民國108年6月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
原告於106年6月3日拍定取得臺中市○○區○○段000地號之 土地，及坐落於該土地上之3237建號，門牌號碼為臺中市○ ○區○○○○街00號6樓建物所有權人（下稱系爭建物）， 包括地下室編號12號之停車位（下稱系爭停車位），並為德 川家康社區大樓（下稱系爭社區）區分所有權人，原告拍定 系爭建物既包含系爭停車位，就系爭停車位即有所有及使用 權利，詎原告完成系爭建物移轉登記後，發現系爭停車位遭 被告車輛占用，幾經交涉，被告均不置裡，兩造經調解亦不 成立，爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定提起本 件訴訟。
(二)並聲明：
⒈被告應將其占用原告所有坐落於臺中市○○區○○段0000○ 號建物暨共有部分3244號建物，門牌號碼臺中市○○區○○ ○○街00號6樓，系爭停車位騰空並返還予原告。 ⒉被告應給付原告新臺幣（下同）4萬4,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至返還上開系爭停車位日止，按月給付2,000 元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
(三)對被告答辯之陳述：
原告拍定取得訴外人白錦雪之系爭建物，依據不動產權利證 明書暨所有權狀之記載，即包括債務人「白錦雪所有門牌號 碼臺中市○○區○○○○街00號6樓之土地及建物全部」， 「其中3237建號建物之共有基地435地號及共有部分3244建 號建物，均係拍賣所有部分，共有人無優先購買權」，雖車 位之有無，該公告囑應買人自行查證，惟系爭社區管理委員 會已告知系爭停車位為系爭建物所附，並出具證明，且被告
與訴外人白錦雪對系爭停車位之買賣為私下約定，並無移轉 共同使用部分之應有部分以為公示。又原告並就北屯區東山 段3244建號，門牌號碼為臺中市北屯區安順東九街系爭社區 共有部分之權利範圍（即應有部分）比例為10000之333，被 告就臺中市北屯區東山段3244建號共有部分之應有部分比例 僅有1000分之158，原告按持分狀態應有停車位之分管使用 收益之權，被告應有部分小於原告，自就系爭停車位有專用 權。
二、被告則以：
(一)被告為臺中市○○區○○段000地號之土地，及坐落於該土 地上之3223建號，門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號 4樓建物所有權人，亦為系爭社區之區分所有權人。系爭大 樓為訴外人創藝建設股份有限公司所起造，於出售系爭社區 時，即分別向買受人約定地下室停車位之使用權，應成立共 有物分管契約之約定，而系爭停車位依分管契約之約定，由 訴外人白錦雪取得停車位之使用權。且各區分所有權人之應 有部分雖有不同，但就其應有部分是否即係停車位所表彰之 權利，仍應視登記狀態而定，尚難逕以認定就公共設施之應 有部分比例較高者，即擁有停車位之使用權，而應藉由停車 位使用證明書及向管理委員會登記之方式，表彰分管契約內 容之約定，以證明享有停車位之約定專有使用權。被告於10 4年12月22日與訴外人白錦雪簽訂系爭停車位買賣契約書， 並向系爭社區管理委員會登記，有車位買賣契約書及車位使 用證明書可佐，足見被告確有系爭停車位之專有使用權。被 告自104年12月22日購買系爭停車位後即占有使用中，原告 於106年拍定系爭建物時，依據拍賣公告「使用情形」之記 載：「三、債務人……是否確實附有停車位及實際位置與債 務人之有無，因欠缺公示資料，應買人應自行查明」等語， 足見原告於購買系爭建物前，雖未知悉系爭社區就地下室停 車位有無分管契約，然由系爭社區地下室停車位之狀態，顯 然可見系爭停車位係由特定之部分共有人占用之事實，自應 認原告對系爭停車位分管契約之存在有可得知之情形，而應 受該分管契約之拘束。是原告主張其對系爭停車位有合法之 占有權源，應無理由，被告既非無權占有系爭停車位，原告 對被告請求相當於租金之不當得利，亦屬無據。(二)並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、得心證之理由：
(一)原告主張其為系爭大樓區分有權人，於拍定系爭建物時，即 包括系爭停車位，且就其對系爭大樓公共設施之應有部分比 例較被告多，自應取得系爭停車位之事實，業據其提出北屯 區東山段3237建號建物所有權狀、北屯區東山段3223建號建 物謄本、臺灣臺中地方法院105年度司執助卯字第1091號不 動產權利移轉證書、系爭大樓地下室車位平面圖、調解不成 立證明書為證，然被告以其向訴外人白錦雪買受系爭停車位 ，原告自應受分管契約之拘束等語置辯，是本件原告本於所 有權人地位請求被告返還系爭停車位是否有理，端視原告究 是否取得系爭停車位之約定專用權即使用權。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917號判例意旨參照）。對於現在占有人 告爭所有權者，應由告爭人提出確實憑證，以證明其主張之 真實，如果告爭人不能為切當之證明，則現在占有人自無須 提出何等反證，仍應維持現狀歸其管業，而駁回告爭人之訴 （最高法院18年上字第672號判例意旨參照）。又按各區分 所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方 式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人專用，業 經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人 即得專用該特定專用部分，自與其所持有之應有部分之多寡 無涉，最高法院90年度台上字第605號、89年度台上字第199 4號民事判決意旨闡釋甚明。
(三)再按所謂分管契約，係指共有人間約定各自分別佔有共有物 之特定部分而為管理之契約。由共有人全體劃分停車位分別 停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定， 最高法院81年度台上字第1060號判決要旨參照。再按公寓大 廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不與 其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設施共同編 列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有權人始取 得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共有 人；後者，因公共設施之範圍包括停車位在內，均編列在同 一建號，此時，各區分所有權人之應有部分雖有不同，但就 其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則仍應視登記之 狀態而定；若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車 位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編定 獨立建號者相同；至若未為任何加註者，縱區分所有（專有
）部分之面積相同，而在公共設施部分之應有部分不同，因 無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公共 設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內。而有關 登記方式情形，同一大廈之區分所有權人間若已依分管契約 ，得證明享有停車位之約定專有使用權，並參酌區分所有權 人間得相互轉讓使用停車位之現實情狀，故本院認在公共設 施與停車位均編列在同一建號之登記狀態下，各區分所有權 人間合意就地下室停車位成立分管契約，並有向管理委員會 辦理登記或註記，又基於管理委員會為依法執行區分所有權 人會議決議事項及管理維護工作所設立之組織，而為眾所周 知可向其查詢該公寓大廈之相關事項，其所為上開登記或註 記情形，自具有相當之公信力及公示性，並得據以拘束嗣後 受讓取得之區分所有權人。是若區分所有權人以上開方式受 讓停車位，在法所允許之情形下，應受推認得依分管約定而 享有停車位專用權。
(四)查本件被告為系爭社區區分所有權人，於104年12月22日與 訴外人白錦雪簽訂車位買賣契約書，並附有創藝建設股份有 限公司於83年2月21日所立之車位使用證明書，該證明書上 並註明車位編號為12號，即系爭車位（本院卷第53至55頁） ，本院參酌車位買賣契約書上及所附之車位使用證明書確實 載明停車空間及坐落於地下室之編號，可認被告與其他區分 所有權人間具分管契約，並約定就系爭停車位有專用使用權 ，應堪認定。
(五)而原告雖提出其所有房屋（即北屯區東山段3237建號）之建 物登記謄本，認其上所載之就北屯區東山段3244建號（即系 爭大樓共有部分）之應有部分比例為10000分之333較被告所 有房屋（即北屯區東山段3223建號）之建物登記謄本所載之 共有部分之應有部分比例為10000之158為高等語，然查系爭 大樓之共用部分，僅編列單一建號即北屯區東山段3244建號 ，並未將停車位使用空間另行單獨編號，且細察原告房屋之 上開建物登記謄本（本院卷第21頁）即北屯區東山段3237建 號之建物標示部，固有記載「共有部分東山段3244建號，93 6.29平方公尺，權利範圍：10000分之333」，惟並無關於系 爭停車位（即編號第12號停車位）之記載，則原告在共用部 分之應有部分比例，既僅係抽象地存在於公共設施之全部， 並非具體於特定之停車位上，即僅能證明原告有取得系爭大 樓公共設施所在建號之10000分之333，成為系爭大樓公共設 施之共有人之一，尚不能證明原告有取得系爭停車位之全部 所有權或專用約定之使用權；故原告建物就共用部分之應有 部分比例雖較被告建物就共用部分之應有部分比例為高，惟
因原告之權利範圍仍存在於全部共用部分上，且共用部分應 有部分比例之多寡，與其能否取得停車位約定專用使用權並 未存在必然關係，已如前述，故難僅以原告所有共用應有部 分比例之多寡，遽即認定原告為系爭停車位之專用權人，是 原告前揭主張自非可採。
(六)綜上所述，原告並未自法院拍賣取得系爭停車位之使用權或 專用約定權利，被告占有使用系爭停車位非無合法權源，應 屬有權占有，被告既因有法律上原因而有權占有系爭停車位 ，則原告依民法第767條前段所有物返還請求權、第179條不 當得利請求權，請求被告應將系爭停車位返還予原告並請求 被告給付相當於不當得利之租金，係屬無據，其無理由，應 予駁回，爰如主文第一項所示。
(七)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一 論述。
四、結論：
本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 108 年 6 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 曹宗鼎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 27 日
書記官 陳彥蓉