臺灣臺中地方法院簡易民事判決 108年度中簡字第1009號
原 告 陳照明
被 告 林青弘
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年5月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號5樓之1房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣119,800元，及自本判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自民國108年4月1日起至騰空返還前項房屋止，按月給付原告新臺幣4,800元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔5分之4，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣119,800元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時，原聲明第1項 係請求：「被告應將門牌號碼臺中市○區○○路0段000號5 樓之1房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付租 金新臺幣（下同）168,000元，及自民國108年1月6日起至遷 讓之日止，按月給付原告4,800元。」；嗣原告於本院108年 5月9日言詞辯論期日，以言詞將該項聲明變更為：「被告應 將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付租金119,800元，及 自108年4月1日起至遷讓之日止，按月給付原告4,800元。」 ；復於108年5月17日具狀將該項聲明變更為：「被告應將系 爭房屋全部遷讓返還原告，並給付租金119,800元，及自判 決確定日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨自108 年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,00 0元。」核其性質應係減縮、擴張應受判決事項之聲明，依 前開規定，自屬適法。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）其自104年1月1日起與被告簽訂房屋租賃契約書，出租系 爭房屋予被告，每月租金4,800元，應於每月1日給付，約 定租期自104年1月1日起至104年12月31日止，期滿前又續
約1年至105年12月31日止（下稱系爭第一次租約），系爭 第一次租約期滿兩造未簽訂書面租約，被告繼續使用系爭 房屋，原告未即時表示反對之意思，雙方租約變更為一不 定期限之租約（下稱系爭不定期租約），而原告並非無償 提供系爭房屋供被告居住，且有於106年1月間向被告催討 租金。嗣經被告建議，兩造又於107年6月1日簽訂租約， 約定租期自107年6月6日起至109年6月5日止，每月租金維 持不變（下稱系爭第二次租約），惟被告自106年1月起即 未繳交租金，迄至108年3月止共計積欠27個月租金，扣除 被告簽約當時多繳2個月租金及多繳200元，被告尚積欠11 9,800元租金未繳，屢經原告催討仍不獲給付，爰以本件 起訴作為終止租約之意思表示，請求被告騰空返還系爭房 屋，並給付積欠之租金119,800元及相關遲延利息。又被 告於系爭第二次租約終止後仍無權占有系爭房屋，致原告 受有無法使用收益之損害，故原告另依不當得利之規定， 請求被告自系爭第二次租約終止後至遷讓返還系爭房屋止 ，按月給付原告相當租金之不當得利6,000元。並聲明： 1.被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並給付原告119,800 元，及自判決確定日起至清償日止按年息百分之5計算之 利息；暨自108年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付原告6,000元。2.訴訟費用由被告負擔。3.請准 宣告假執行。
（二）對被告抗辯之主張：原告希望被告不要去調查伊的個人資 料，被告稱系爭房屋要賣多少錢，係被告自己的猜測，另 外被告提到保障弱勢，被告知悉原告之狀況，原告現在是 單親又帶一個多重智障的小朋友，原告扶養一個小孩，收 入是愈來愈少，小孩無法工作，原告得養小孩一輩子，原 告學歷不高，賺錢多不容易，存下來的錢係為一輩子扶養 無法工作之小孩，被告正值壯年只養一隻貓，原告才是弱 勢。而被告稱原告成功賣出房子要給被告5萬元，被告當 時已少繳2年租金，等於是要被告給半年租金收入，原告 並未承諾買賣成功要付給被告5萬元，原告在被告未繳租 金之2年內，有一直向被告催繳，但是目前確實拿不出相 關的證明。
二、被告則以：
（一）依卷附系爭房屋稅籍資料與土地登記第二類謄本所示，系 爭房屋每月租金上限應為1,445元（以土地及其建物申報 總價額年息10%計算），而系爭房屋每月租金為4,800元， 被告於103年12月25日已交付現金共24,000元予原告，嗣 並以轉帳方式給付原告共101,000元（104年3月10日起至
106 年1月5日止），已溢繳87,430元，倘自106年1月1日 至110年12月止，計算5年共計60個月之租金，亦僅86,700 元，故被告乃有權占有使用系爭房屋至110年12月止，並 無不當得利，原告請求105年2月至12月租金合計52,800元 ，顯無理由。
（二）原告獨子因患有思覺失調症，曾於105年期間住院，出院 後病況仍未改善，被告於106年2月間知悉後，即於原告之 子住院期間協助其處理事務，並辦理出院，嗣後改善至居 家治療，並定期注射長效性針藥，其子熟悉被告後再由被 告陪同返回醫院就診，原告之子狀況改善後，體重自住院 前約44公斤至出院前已有65公斤，足證住院療效對其身心 狀況有明顯幫助。原告因感謝被告幫助其子恢復健康，於 106年3月起至107年9月21日間，並未對被告進行任何催討 租金之行為或要求解除租約遷離系爭房屋。且原告因本院 臺中簡易庭107年度中簡字第969號民事判決之強制執行事 件，於107年8月期間，經被告建議原告清償管理費，避免 名下多棟不動產遭受法拍。被告於簽訂系爭第二次租約前 ，已上網查詢系爭房屋並非法拍標的，原告稱可以保障無 償租用至109年6月5日止，期間內倘有買賣成交，願意提 供5萬元予被告作為補償，俾便提前解約，期間原告且稱 系爭房屋要淨收220萬元。系爭第二次租約租金、租賃期 間等，均由原告自行決定，簽訂契約時，原告並未收取租 金及押租金，亦未針對先前其所指「被告積欠之租金」要 求被告出具借據或填寫本票等債權憑證，足認原告同意繼 續免除租金債務。原告於107年11月23日寄發存證信函催 討租金與終止租約，違反原告前已對被告為免除租金債務 之意思表示，蓋債務既經原告免除，縱嗣後撤銷，租金債 權仍消滅等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2. 訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其自104年1月1日起與被告簽訂房屋租賃契約書 ，出租系爭房屋予被告，每月租金4,800元，應於每月1日 給付，系爭第一次租約租期自104年1月1日起至105年12月 31日止，押租金為9,600元，系爭第一次租約期滿兩造未 簽訂書面租約，雙方租約變更為不定期限之租約，租期自 106年1月1日起至107年6月5日止，因兩造又於107年6月1 日簽訂系爭第二次租約，租期自107年6月6日起至109年6 月5日止，無押租金之約定或給付，最後一次被告給付租 金時，多付了200元，惟被告自106年1月起即未繳交租金
，迄至108年3月止共計積欠27個月租金，扣除被告簽約當 時2個月押租金及後來多繳的200元，被告尚積欠119,800 元（4,800×27－9,600－200＝119,800）租金未繳等情， 業據提出宿舍租住協議書、房屋租賃契約書、臺中中正路 郵局第459號存證信函、調解不成立證明書、歷史交易明 細查詢等件為證（見本院108年度補字第188號卷第17-27 頁、本院卷第43-48頁），堪認屬實，被告固對於其已依 租約給付租金至105年12月底止，共給付了125,000元（4, 800×24＋9,600＋200＝125,000）及上開文書形式上之真 正均不爭執，惟否認無權占有系爭房屋、亦否認有積欠租 金、應給付不當得利款項，並以上開情詞置辯。是本件應 審究者厥為系爭房屋租金計算是否須優先適用土地法之規 定？兩造於106年1月1日至107年6月5日間是否有租賃關係 存在？原告請求被告遷讓房屋有無理由？系爭第二次租約 簽訂後，原告是否對被告有免除租金之意思表示，並無償 提供系爭房屋予被告使用至109年6月5日止？若非無償使 用，被告積欠之租金數額為何？原告依不當得利之規定， 請求被告自遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告相當租 金之不當得利6,000元有無理由？
（二）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。是 租金之給付，為租賃契約之要素，約定租金之數額，雖不 得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經雙方意 思表示合致，本諸契約自由原則，自非法所不許。如出租 人與承租人就租金之數額合意增減，即有拘束出租人與承 租人之效力；且租賃契約非要式行為，關於租金之增減給 付，除有民法第166條情形外，不論言詞或書據，祇須意 思表示合致即可成立。次按租賃住宅：指以出租供居住使 用之建築物；租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定， 不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例 第3條第1款、第6條分別定有明文。查兩造間系爭第一、 二次租約均約定系爭房屋每月租金為4,800元，有該租賃 契約書在卷可佐（見本院卷第119-125頁，本院108年度補 字第188號卷第17、18頁），是兩造間關於系爭房屋租金 之約定，已經合意為4,800元，被告雖辯稱系爭房屋租金 應依土地法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為計算，然被告亦不否認其自103年12月 底起至106年1月5日止，有將押租金、每月租金4,800元， 以現金或匯款至原告合作金庫銀行帳戶之方式，交付予原 告，有匯款明細及郵局客戶歷史交易清單在卷可憑（見本
院卷第81-87頁），是足認兩造間確已就系爭房屋租金數 額達成合意，基於契約自由、私法自治原則，自非法所不 許，而有拘束兩造之效力。況依上開租賃住宅市場發展及 管理條例之規定，系爭房屋租金亦無適用土地法第97條規 定之餘地，是被告辯稱其有溢付房租等情，乃無可採。（三）再按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條 第1項、第455條前段分別定有明文。次按期限屆滿後，承 租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意 思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固然定有 明文。惟所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀 念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思 而不表示者而言（最高法院43年臺上字第367號判例意旨 參照）。復按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者 ，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非 以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之 意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已 即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不 成就（最高法院47年臺上字第1820號判例意旨參照）。另 按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民 法第450條第1項所明定，同法第451條所謂視為不定期限 繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用 收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此 種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租 賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得 此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為 表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高 法院42年臺上字第410號判例意旨參照）。經查，本件兩 造間訂立之系爭第一次租約已載明租賃期限自104年1月1 日起至104年12月31日止，嗣兩造於期限屆滿後同意續租1 年至105年12月31日止，被告並不爭執（見本院卷第98頁 ），有該租賃契約在卷可考（見本院108年度補字第188號 卷第17頁），核屬定有期限之租賃契約，惟原告於租賃期 限屆至後未有反對意思之表示，仍任由被告使用占有系爭 房屋，被告事實上亦繼續使用占有系爭房屋至今，是原告 自承有繼續出租之意思，應屬可採，縱使原告並未收取到 被告使用收益之代價，然猶不影響兩造間系爭第一次租約 已變更為不定期租賃之效力，蓋定期租賃契約期滿後之得 變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之 意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，前
揭最高法院47年臺上字第1820號判例意旨說明甚詳。被告 雖辯稱：原告係因兒子罹病受被告協助恢復健康，因而無 償將系爭房屋供被告居住使用作為感謝，然依被告所提之 卷附兩造往來電子信件影本（見本院卷第147-149頁）， 僅得知悉107年4月被告曾有探望原告兒子之意願、107年9 月被告曾代原告向他人轉達原告兒子之需求，實無從為原 告同意被告無償居住使用系爭房屋之認定，是被告前開所 辯欠缺依憑，難以採認。又被告雖辯稱：原告遲未催討 106年1月之後之租金，顯見並無要求被告給付之意思等語 ，然對於債務之催討與否，本即屬債權人得以自由選擇之 權利，核與雙方債務關係是否成立生效，無必然之關連， 故原告今日之催討行為，要難影響兩造間先前已成立之不 定期租賃關係。從而，自106年1月1日起至106年6月5日止 ，兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約之關係，足堪認 定。
（四）另按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得 依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款 之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租 人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民 法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終 止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年臺上字 第1922號判決意旨參照）。再按承租人積欠租金額，除擔 保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地 法第100條第3款亦有明文。查依原告與被告就系爭房屋所 約定之租賃契約關係，被告負有按月繳納4,800元租金予 原告之義務，惟被告自106年1月起即未繳交不定期租賃期 間及系爭第二次租約期間之租金，迄至108年3月止，欠繳 之租金金額已達2月以上（其中系爭第二次租約之部分共 欠繳9個月），故原告得以本件起訴狀之送達（即108年3 月7日，見本院108年度補字第188號卷第45頁）作為終止 兩造間租賃契約之意思表示。兩造間自106年1月起之不定 期租賃契約，因兩造於107年6月6日成立系爭第二次租約 而終止；又兩造間之系爭第二次租約則因被告欠繳之租金 金額已達2月以上，原告復以本件起訴狀之送達作為終止 租約之意思表示，亦已終止，故被告即負有返還系爭房屋 之義務。從而，原告依據租賃物返還請求權之法律關係， 訴請被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。（五）被告另辯稱：兩造於系爭第二次租約簽訂時，原告承諾系 爭房屋售出成交時給予被告5萬元之搬遷費，且原告並未 收取租金及押租金，亦未針對先前積欠租金要求被告出具
借據或填寫本票等債權憑證，且未有對被告進行任何催討 租金之行為或要求被告遷離系爭房屋，足認原告對被告有 免除租金債務之意思表示，願意無償提供系爭房屋予被告 使用至109年6月5日止云云，則為原告所否認。按使用租 賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方 支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件（最高 法院33年上字第637號判例意旨參照）。次按當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法 第277條前段定有明文。復按原告對於自己主張之事實已 盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對 之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此 為舉證責任分擔之原則（最高法院18年臺上字第2855號判 例意旨參照）。查本件原告既已提出系爭第二次租約，及 其於107年11月23日以存證信函向被告催討、向臺中市西 屯區公所聲請調解等資料為證，有該存證信函及調解不成 立證明書在卷可佐（見本院108年度補字第188號卷第25-2 7頁），則認原告對於被告積欠租金一節，確實於起訴前 已向被告進行催討，且兩造間確有租約給付義務之約定， 被告既無從就兩造間簽訂系爭第二次租約時、原告曾為上 開免除給付承諾一情，加以舉證，自難認定被告該部分之 抗辯為可採。再查，系爭房屋迄今並未售出，經被告自承 在卷（見本院卷第113頁），且原告否認曾經承諾售出系 爭房屋將給付5萬元予被告等節（見本院卷第171頁），是 被告自應就此答辯舉證以實其說，始能進一步為抵銷之抗 辯，然系爭房屋迄今並未售出，已於前述，且被告自始未 能舉證原告有何為前揭承諾之情，是被告該部分之辯解亦 不足採。
（六）再被告僅給付至105年12月底之租金、押租金共125,000元 ，自106年1月迄今並未就系爭房屋之使用給付任何租金予 原告，為兩造所不爭執（見本院卷第73頁），業如前述， 故迄至兩造間租約終止之108年3月止，被告共計積欠27個 月之租金，而扣除被告於系爭第一次租約所繳納之押租金 9,600元，及最後一次繳納租金時溢繳之200元後，合計共 積欠119,800元【計算式：4,800×（27－2）－200＝119, 800元】之租金尚未繳納（見本院卷第40、97頁），此核 與被告就系爭房屋之使用迄今已經繳納予原告之數額125, 000元計算式（4,800×24＋9,600＋200＝125,000）中， 被告不爭執溢繳200元、已給付押租金9,600元等情相符， 乃屬信實。是原告請求被告給付上開積欠租金119,800元 ，並加計自起訴狀繕本送達後之判決確定日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。（七）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條亦有明文。承前所述，兩造間就系爭房屋所 為之租賃契約既已終止，則被告即屬無權占有系爭房屋， 其受有利益致原告受有損害，自堪認定。況無權占有他人 房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（ 最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參見）。是考量被 告無權占有系爭房屋，因而獲得相當於租金之利益，致原 告受有無法使用房屋之損害；且被告向原告租賃系爭房屋 ，其租金約定之數額為每月4,800元等情後，認原告主張 系爭第二次租約終止後，被告受有相當於上開租金之利益 ，原告受相當於上揭每月租金之損害，應屬可採，原告請 求被告給付自租約終止後之108年4月1日起，至返還系爭 房屋止，按月給付原告相當於租金即每月4,800元之不當 得利，核屬有理，應予准許。原告雖以系爭房屋相鄰房型 目前租金多以漲為每月6,000-6,500元為由，主張被告亦 應給付原告每月6,000元相當租金之不當得利，然原告就 其所指並未提出任何證明，且與當初兩造所為之租金約定 數額不符，故要無可採，原告逾每月4,800元範圍之不當 得利請求，即屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返 還系爭房屋；給付原告119,800元及自判決確定日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息；及自108年4月1日起至騰 空遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告4,800元，均有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，並無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與 判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依 民事訴訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應 依職權宣告假執行；原告聲請為假執行之宣告，無非促使法 院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判；又 被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰 酌定相當之金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 6 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 6 月 27 日
書記官 劉家汝