臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 107年度橋簡字第991號
原 告 陳冠廷
陳宜尚
陳瑞雄
兼前三人
訴訟代理人 陳智暄
參加人 陳奕丞
訴訟代理人 陳顧賢
被 告 陳靜枝
林永瑞即林蔣葉之繼承人
林美英即林蔣葉之繼承人
蔡林錦華即林蔣葉之繼承人
林香蘭即林蔣葉之繼承人
林美蘭即林蔣葉之繼承人
上列當事人間請求返還地上物事件，本院於民國108 年5 月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
參加費用由參加人負擔。
事實及理由
一、被告均未於末次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：
㈠原告陳冠廷、陳宜尚、陳瑞雄依據最高法院94年度台上字第 673 民事裁定，對於座落高雄市○○區○○段○0000號之土 地（下稱系爭土地）有不定期租賃關係存在，另原告陳智暄 為系爭土地之共有人之一（應有部分9696/989901 ），此先 予敘明。
㈡按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租 人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所
有人有依同樣條件優先承買之權。土地法104 條、民法第42 6 條之2 定有明文，另揆諸臺灣桃園地方法院99年訴更字第 3 號民事判決：「土地法第一百零四條第一項規定基地出賣 時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使 地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地 之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建 物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者， 雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標 的，…，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零 四條之適用。」（最高法院91年台上字第2154號判決要旨參 照），故基地承租人於該基地上之房屋雖為未辦理第一次保 存登記之房屋，亦仍有土地法第104 條第1 項關於優先承買 權之適用。」而訴外人林蔣葉（於民國107 年7 月19日死亡 ，其繼承人為被告林永瑞、林美英、蔡林錦華、林香蘭、林 美蘭），私自將系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○路00 號之房屋（下稱系爭房屋）出售予被告陳靜枝，已影響原告 對於系爭房屋之優先購買權，被告間系爭房屋之買賣契約應 屬無效。再者，林蔣葉原為低收入戶，本件出賣系爭房屋之 行為應該當民法第74條之暴利行為而無效。爰依民法第767 條、762 條、824 條、426 條之2 、土地法第34條之1 第4 項、104 條、107 條提起本件訴訟等語，並先位聲明：被告 應將系爭房屋返還原告；備位聲明：㈠確認原告對於系爭房 屋之優先購買權存在。㈡被告間就系爭房屋之買賣契約無效 。㈢被告林永瑞、林美英、蔡林錦華、林香蘭、林美蘭應以 以被告陳靜枝購買系爭房屋同樣條件與原告補訂書面契約並 移轉處分或占有權予原告。
三、被告均未於末次言詞辯論期日到場，惟被告陳靜枝曾到庭答 辯以：系爭房屋應該係伊於102 或104 年向林蔣葉購買，為 伊有事實上處分權。此外，系爭土地業經本院以105 年度訴 字第1419號判決准予分割在案（現由上訴審即臺灣高等法院 高雄分院107 年上字第137 號案件審理中），而系爭房屋座 落於伊因信託關係所分得之土地上，是原告訴請伊返還系爭 房屋顯無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。四、本院認定：
查原告主張被告應將系爭房屋返還原告，即其對於系爭房屋 有優先購買權，被告與林蔣葉間之房屋買賣行為應屬無效等 語，為被告所否認，經查：
㈠先位聲明部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 ，最高法院著有17年上字第917 號判例可資參照。原告固訴 請被告應將系爭房屋返還原告，然並未主張其對於系爭房屋 有何所有權、事實上處分權或其他有權占有而得請求被告返 還房屋之法律上權利存在，是原告此部分請求，即無從准許 。
㈡被位聲明部分：
1.系爭房屋應係被告陳靜枝於104 年間由訴外人林蔣葉受讓系 爭房屋之事實上處分權：
查被告陳靜枝雖稱伊與林蔣葉有簽立買賣契約書等語，然未 能提出該契約書供參，審酌其於本院審理時另陳稱：系爭房 屋係依102 或104 年間向訴外人林蔣葉購買等語（本院卷第 167 頁），而依高雄市稅捐稽徵處仁武分處以108 年3 月6 日高市稽仁房字第1089051944號函檢附原告申辦稅籍登記之 陳諾書係記載略以：原告申報系爭房屋係於41年4 月自行僱 工建造完成，原告為系爭房屋之原始起造人，立書時間：10 4 年9 月等語，有該承諾書在卷可參（本院卷第128 頁反面 ），雖其中記載內容與兩造主張相異，然考量被告陳靜枝於 本院審理時另稱：系爭房屋已經65年了，是像豬舍一樣的建 築等語（本院卷第167 頁），則系爭房屋顯有相當之歷史， 依被告陳靜枝年齡判斷（民國50年生），自難信屬被告陳靜 枝於41年4 月僱工興建，而為系爭房屋之原始所有權人，且 兩造均主張被告陳靜枝係向林蔣葉購買系爭房屋等語，則該 承諾書之內容，顯非事實，並參酌上述被告陳靜枝陳述內容 與上開承諾書之立書時間，應認定系爭房屋應係被告陳靜枝 於104 年間向林蔣葉購買並受讓事實上處分權。 2.原告就系爭房屋是否有優先購買權：
按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託 人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處 分信託財產之關係，信託法第1 條定有明文。次按租用基地 建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承 買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先 承買之權。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依 同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同 樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。民法第42 6 條之2 第1 項及土地法第104 條第1 項分別定有明文。又 土地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地
所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租 賃關係存在之情形而言。（最高法院69年台上字第945 號民 事判例意旨參照）。查原告陳靜枝於96年10月1 日依其與訴 外人李貴、李上井、蘇李京信託關係登記為系爭土地之所有 權人（應有部分共計72/297），有系爭土地地籍謄本在卷可 查（本院卷第18頁），則其於104 年間向林蔣葉受讓系爭房 屋之事實，自非上述法文規定房屋與基地分屬不同之人所有 之情形，難認其餘土地共有人即原告陳智暄，得依土地法第 104 條之規定主張優先購買權。另本件並非原告租用基地建 築房屋之情形，自與民法第426 條之2 所規定之情形不符， 亦與原告主張最高法院91年台上字第2154判決意旨中「租地 建屋」之情形不同，是原告依據土地法及民法租賃關係等相 關規定，主張渠等對於系爭房屋有優先購買權，被告陳靜枝 與林蔣葉間之買賣契約應屬無效等語，難認有理由。 3.按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產 上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得 因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項 聲請，應於法律行為後一年內為之。民法第74條定有明文。 查被告陳靜枝與林蔣葉係於104 年間受讓系爭房屋之事實上 處分權，業經本院認定如上，則原告於108 年3 月25日主張 上開法律屬暴利行為而無效，有其陳報狀暨聲請狀在卷可佐 （本院卷第148 頁），則其聲請撤銷上開受讓系爭房屋事實 上處分權，顯逾上述1 年除斥期間之規定，是原告此部分之 主張，亦難認可採。
五、綜上所述，原告依上述法律關係，先位聲明：被告應將系爭 房屋返還原告；備位聲明：㈠確認原告對於系爭房屋之優先 購買權存在。㈡被告間就系爭房屋之買賣契約無效。㈢被告 林永瑞、林美英、蔡林錦華、林香蘭、林美蘭應以以被告陳 靜枝購買系爭房屋同樣條件與原告補訂書面契約並移轉處分 或占有權予原告等語。均難認有理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認 與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1 項前 段。
中 華 民 國 108 年 6 月 20 日
橋頭簡易庭 法 官 葉育宏
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 6 月 20 日
書 記 官 林禹丞