臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
108年度板小字第215號
原 告 經貿王朝大廈管理委員會
法定代理人 黃桂旺
訴訟代理人 陳銓洋
被 告 侯家寧
被 告 劉守焜
訴訟代理人 陳培莉
被 告 魏瑞麟
被 告 葉炎順
被 告 許蔡玉英
兼 上三人
訴訟代理人 鄭鴻財
被 告 陳金諾
兼 上一人
訴訟代理人 吳凱豐
上列當事人間給付車位清潔費事件，本院於民國108年5月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
（一）原告所屬經貿王朝大廈社區與三普豪門社區共用地下停車 場，停車場由原告管理。經貿王朝大廈管理規約及停車場 共同管理辦法之規定，汽車車位使用人每月需繳新臺幣（ 下同）600 元車位清潔費，用以支付停車場管理員薪資及 相關設備維護之使用。經查，被告於民國107 年1 月至11 月欠繳車位清潔費每人6,600 元，經催繳及寄發存證信函 通知，至今仍未繳交，另被告停車之位置為大樓設計圖面 之公設，其現停放之位置疑為私畫，若然，恐涉犯民法之 不當得利及違反經貿王朝大廈管理規約、停車場共同管理 辦法。爰提起本件訴訟，請求被告如數給付，並聲明：被 告應各給付原告6,600 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息。
（二）對被告抗辯之主張
1、被告吳凱豐、劉守焜於107 年1 月至11月駕駛車號000-00 00、9363-DF 車輛停放於地下三層B3之9 、B3之10號車位 是事實，因非本樓廠戶，故無個人資料，但使用者付費之
前提，故吳凱豐有義務繳交車位清潔費，若以被告所訴， 為停車場安全，就必須將其二人之鐵門遙控器除碼。 2、三普豪門及經貿王朝大廈共用地基及停車場互通，共同使 用同一出入口，依公寓大廈管理條例第11條之一宗建築基 地，且建物地下共計三層且為互通，符合公寓大廈管理條 例第41條與同條例實施細則第13條規定之『共同設施使用 與管理具有整體不可分性之集居地區』，宜應依法成立單 一管理組織，經貿王朝現負停車場管理及維護之責，舉凡 場地之水電、防盜、機電設備之維護、安全系統及停管員 薪資，皆由清潔費支出，現地下二、三層共有103 個車位 ，就這8 位被告拒繳，不但不公平，且已造成已繳戶不平 ，醞釀集體拒繳，造成管理單位困擾，若然，造成停車場 無人管理，那直接就是反噬兩楝大樓之安全及個人財產損 失，被告提出地下三層停車場為私人專有部分，其場地現 由本大樓維護也是事實，若然切斷地下三層供電，試問可 以嗎？只享受權利，卻不盡義務，可有天理！就停車場管 理權責，本大樓可交由三普豪門負責，本大樓停車位使用 者再以8 位被告作為反饋，試問新管理單位可以接受嗎？ 3、被告主張按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有 部分，得自由使用，收益、處分、並排除他人干涉」、「 專有部份之修繕、管理、維護由各區分所有權人為之」、 「管理委員會會議內容不得違反本條例，規約或區分所有 權人會議決議」，本人一職強調兩楝大樓共用地基，且停 車場使用同一進出口，地下二層屬經貿大樓專有停車場， 車道大門亦在地下二層，本管委會可隨意於地下二層擺設 障礙物影響進入地下三層之車輛嗎？或可隨意將地下三層 車位使用者之鐵門遙控器鎖碼嗎？長久以來停車場皆由本 會負責維護，包括水電費、防盜、機電設備之維護、安全 系統及停管員薪資，去年車道鐵門更新亦是由本會支出， 這8 位被告有支付分毫嗎？兩楝大樓之消防設施位於地下 三層，平日保養維護還須經三普社區同意，始得進行嗎？ 故只說權利，不盡義務，那停車場管理可交由三普豪門負 責，本大樓車位使用人再以8 位被告現有作為反饋，試問 誰敢管理停車場？
4、原告已將停車場管理及運作陳訴清楚交代，至於地下三層 停車場管理權如能交予三普豪門，那最好不過，但連地下 三層多數車位使用人皆能按時繳交相關清潔費，僅8 位被 告拒繳，卻一直享有相同之福利及權利，試問繳費之人是 不懂，還是腦袋有問題？否則依被告之訴求，本會可將該 樓停車場斷電、停照明嗎？相關照明設備損壞，皆由本會
負責維修及更換，嚴重違反使用者付費原則。再次強調使 用者付費，要享受權利，就得盡義務，這才符合公平原則 。地下三層的50個車位，有28個是三普豪門住戶使用，卻 也只有被告不繳納清潔費，其他都有繳納，以共同管理的 原則，被告已經違反公平正義原則。
二、被告辯稱：
（一）原告對被告吳凱豐及被告劉守焜無給付請求權： 被告吳凱豐及被告劉守焜非屬三普豪門大廈或經貿王朝大 廈之區分所有權人，亦非新北市○○市○○路0 巷0 號地 下三層專有部分之所有權人，當事人不適格，應予駁回原 告之訴。
（二）原告對被告鄭鴻財、葉炎順、蔡玉英、侯家寧、陳金諾及 魏瑞麟等人無給付請求權：
三普豪門大廈與經貿王朝大廈係同一張建築使用執照，於 81年各自成立管理委員會，各自管理及財務獨立，互不隸 屬。84年公寓大廈管理條例公告施行後，原告於86年依公 寓大廈管理條例向永和市公所報備，三普豪門大廈管委會 欲向台北縣政府報備，縣政府認為三普豪門大廈與經貿王 朝大廈是同一張使用執照，使用上不可分，宜成立單一管 委會，因此來函指出，八十一永使第三二四號使用執照為 192 戶，經貿王朝報備戶數僅有104 戶，未包括三普豪門 大廈住戶，應予補正（即經貿王朝大廈報備不完備）。事 實上，經貿王朝大樓為辦公使用，三普豪門大廈為住家使 用，兩管委會曾就地下室之管理事宜進行協商，惟經貿王 朝大樓不同意三普豪門大廈介入管理，因此延宕至今三普 豪門大廈與經貿王朝大廈未完成「成立單一管委會」之報 備程序。綜上說明，被告為三普豪門大廈之住戶，非屬原 告所報備之經貿王朝大廈區分所有權人，被告不受經貿王 朝大廈管理規約之拘束，原告請求被告給付地下三層車位 清潔費依法無據，當事人不適格，應予駁回原告之訴。（三）原告無權管理永和市○○路0 巷0 號地下三層專有部分： 按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得 自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「專有部分 之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人為之」、「管 理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所 有權人會議決議」為公寓大廈管理條例第4 條、第10條第 1 項及第37條所明定。據此，「專有部分」之管理非屬管 理委員會之管理事項，亦不得干涉，違反者無效。經查， 永和市○○路0 巷0 號地下三層防空避難室兼停車場為私 人專有部分( 即獨立產權），不屬於共用部分（即公共設
施），原告無權逕行派員以「清潔」之名義進入該地下三 層管理「專有部分」，被告未曾同意原告管理地下三層專 有部分，原告逕自強行管理之行為業已違反前揭公寓大廈 管理條例之規定，其侵入私人住宅之行為更涉嫌刑事不法 。
（四）原告提起給付清潔費之訴，違反一事不再理之原則。原告 曾於103 年度以給付管理費之名義起訴，原告自知其住戶 規約不及於三普豪門大廈之住戶及無權管理而撤回起訴在 案。原告明知卻一再提告，違反一事不在理之原則，應予 駁回。
（五）被告停車之位置為合法車位：
有關起訴理由稱：「侯家寧等8 員停車位置為大樓設計圖 面之公設，其現停放之位置疑為私畫」一節，如前所述， 新北市○○市○○路0 巷0 號地下三層防空避難室兼停車 場為私人專有部分（即獨立產權），不屬於共用部分（即 公共設施），被告使用之停車位置為合法車位，原告不得 干涉，亦無權管理地下三層專有部分。原告補充告訴狀稱 新北市○○區○○路0 巷0 號地下二、三層現有停車位共 103 個，惟查地下二層（建號2352，如附件1 成果圖所示 ）合法停車位為48個，地下三層（建號2353，如附件2 成 果圖所示）合法停車位為42個，因此，該地下二、三層合 法停車位共90個，是其中13個停車位為非法超畫使用之停 車位，原告讓非法停車位使用者進入停車使用，違法管理 停車場，? 該13個非法停車位違反建築法第73條第2 項「 …停車空間…與原核定使用不合」之規定，致有未經核准 變更使用擅自使用建築物之情事，亦違反建築法第91條第 1 項第1 款規定，應限期停止其使用或恢復原狀。（六）經貿王朝大廈跟三普豪門之各棟區分所有權人各自召開區 分所有權人會議通過各自的規約，原告提出的停車場共同 管理辦法，並未經過三普豪門的區權會議同意。（七）聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其所屬經貿王朝大廈社區與三普豪門社區共用地 下停車場，並由原告負責管理，依經貿王朝大廈管理規約 及停車場共同管理辦法，汽車車位使用人每月需繳600 元 車位清潔費，惟被告自107 年1 月至11月欠繳清潔費每人 6,600 元等語，業據提出新北市永和區公所報備函、經貿 王朝大廈管理規約、停車場共同管理辦法等件影本為證， 為被告以前詞置辯，查：
1、「. . . 八、管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會
議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干 人設立之組織。. . . 十二、規約：公寓大廈區分所有權 人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人 會議決議之共同遵守事項。」、「區分所有權人會議由區 分所有權人互推一人為召集人；召集人任期一年，連選得 連任。召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人 得申請地方主管機關指定臨時召集人，或依規約相互輪流 擔任，其任期至新召集人選出為止。」、「公寓大廈應成 立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員 會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外 代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定 之。」、「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項 ，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合 計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分 所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行 之：一、規約之訂定或變更。. . . 」、「管理委員會有 當事人能力。」、「本條例施行前已取得建造執照之公寓 大廈，應依本條例規定成立管理組織。」、「多數各自獨 立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具 有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例 之規定。」84年6 月28日制定公布同年月三十日生效之公 寓大廈管理條例第3 條、第25條第3 、4 項、第27條第1 項、第31條、第35條、第43條第1 項及第41條分別定有明 文。由此可知，管理委員會若未依公寓大廈管理條例所定 程序成立者，並無當事人能力。
2、查，經貿王朝大廈與三普豪門係屬領有同一建造執照（七 十七永建字第一八六二號）與使用執照（八十一永使字第 三二四號）之各自獨立使用公寓大廈，且其所在基地為建 築法11條規定之一宗建築基地，建物地下共計三層皆為相 通，符公寓大廈管理條例第41條與同條例第13條規定之「 共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」， 應依法成立單一管理組織，. . . 該公寓大廈之區分所有 權人總數應同使用執照登載之戶數為192 人，此有被告所 提臺北縣政府工務局88年8 月12日88北工使字第F 4784號 函文說明三可稽。是知經貿王朝大廈與三普豪門所在公寓 大廈於公寓大廈管理條例施行前即已建造完成，揆諸首開 規定，該經貿王朝大廈與三普豪門之區分所有權人，應於 公寓大廈管理條例施行後，依該條例之規定，召開區分所 有權人會議，並以區分所有權人三分之二以上及其區分所 有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以
上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以 上之同意訂定規約，於規約明定管理委員會之組織及選任 方式，再依規約選任管理委員，始能合法成立經貿王朝大 廈與三普豪門之單一管理委員會。
3、而原告即經貿王朝大廈管理委員會之成立，係由經貿王朝 大廈所在公寓大廈之104 名區分所有權人，於86年6 月28 日召開經貿王朝第四屆區分所有權人會議（出席人數81人 ，同意人數81人，未達經貿王朝大廈與三普豪門共192 名 區分所有權人之三分之二及其區分所有權比例合計三分之 二以上出席）制定「經貿王朝管理章則」之規約，再由出 席之經貿王朝大廈區分所有權人依該規約之規定選舉管理 委員組成管理委員會，向主管機關申請報備，此有新北市 永和區公所108 年4 月22日新北永工字第1082180356號函 附報備資料影本（含申請書、區分所有權人會議紀錄、所 有權人名冊、規約，使用執照）在卷可參，且迄今歷次之 經貿王朝大廈區分所有權人會議亦均係僅針對其所在公寓 大廈區分所有權人而召開，並未通知三普豪門所在公寓大 廈88名區分所有權人與會，亦經原告自認屬實，足證經貿 王朝大廈與三普豪門共192 名區分所有權人於公寓大廈管 理條例施行多年至今，仍未依照公寓大廈管理條例所定之 程序召開區分所有權人會議，制訂規約，合法選任管理委 員並組織之管理委員會，原告之管理組織顯非合法，自無 從依公寓大廈管理條例第35條規定具有當事人能力。至原 告雖已向主管機關報備成立「經貿王朝大廈管理委員會」 ，然依公寓大廈管理條例第26條規定可知報備僅係行政管 理規範之性質，並非管理委員會合法成立之要件。 4、又公寓大廈管理委員會雖係由多數委員組成，有一定之名 稱，並具繼續存在之性質，且有管理公共設施，維護環境 及住戶安全之目的，但其向住戶收取管理費、支付警衛、 清潔工等薪資，在銀行設專戶存放該收取之款項，係屬代 收代付之性質，難認屬於原告本身之獨立財產，而應歸屬 區分所有權人所共有，故原告應無獨立之財產甚明，亦無 從認為原告已構成非法人團體，而謂其有當事人能力。（二）綜上所述，原告既無當事人能力，其起訴請求被告各給付 6,600 元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，難 認為有理，應予駁回。
（三）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論 駁，併此敘明。
四、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436 條之19第1 項
之規定，確定本件訴訟費用額為1,000 元，由敗訴之原告負 擔。
中 華 民 國 108 年 6 月 17 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 17 日
書記官 劉芷寧